Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г.Сызрань
11 апреля 2011 года
Судья Сызранского городского суда Самарской области Зуморина Л.В.,
при секретаре Павловой О.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-190/2011 по иску Кузнецова Е.Г. к Обществу с ограниченной ответственностью МЖК «Астра» и Обществу с ограниченной ответственностью «Гарантия» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте, о передаче нежилого помещения, о признании сделки купли-продажи объекта незавершенного строительства частично недействительной, о признании недействительными регистрации права и перехода права собственности по договору купли-продажи, об истребовании имущества из чужого незаконного владения;
У С Т А Н О В И Л:
Истица Кузнецова ЕГ обратилась в суд г.Сызрани с иском к Обществу с ограниченной ответственностью МЖК «Астра» и Обществу с ограниченной ответственностью «Гарантия» и третьему лицу – Управлению Росреестра по Самарской области о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте и о признании сделки купли-продажи объекта незавершенного строительства частично недействительной, в котором просит признать ее право собственности на 392/10000 доли в объекте незавершенного строительства, соответствующие нежилому помещению общей площадью 240.2 кв.м, находящемуся на первом этаже в секции Г многосекционного жилого дома переменной этажности со встроенными помещениями и трансформаторной подстанцией по адресу - <адрес>, с последующей передачей нежилого помещения по окончании строительства застройщиком; признать частично недействительной сделку по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ООО МЖК «Астра» и ООО «Гарантия» на 392/10000 доли в составе 1639/10000 долей ООО «Гарантия», соответствующие нежилому помещению по вышеназванному адресу; признать недействительной регистрацию права общей долевой собственности за ООО МЖК «Астра» на 1639/10000 долей в праве на земельный участок общей площадью 2636 кв.м и многосекционный жилой дом переменной этажности со встроенными помещениями и трансформаторной подстанцией в секции Г общей площадью 626.80 кв.м, в секции В общей площадью 588.30 кв.м по вышеназванному адресу; признать недействительной регистрацию перехода права общей долевой собственности ООО «Гарантия» на долю 1639/10000 в праве на земельный участок общей площадью 2636 кв.м и многосекционный жилой дом переменной этажности со встроенными помещениями и трансформаторной подстанцией в секции Г общей площадью 626.80 кв.м, в секции В общей площадью 588.30 кв.м по вышеназванному адресу; истребовать у незаконного владельца ООО «Гарантия» долю истца в размере 392/10000 в объекте незавершенного строительства, находящуюся в составе доли 1639/10000 и соответствующую нежилому помещению общей площадью 240.2 кв.м, находящемуся на первом этаже в секции Г многосекционного жилого дома переменной этажности со встроенными помещениями и трансформаторной подстанцией по адресу - <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ исковые требования Кузнецовой ЕГ были уточнены – она дополнительно просит установить размер доли в указанном объекте незавершенного строительства равной 240/2636 долей от общей площади незавершенного строительством жилого дома /на основании расчета специализированной организации ЗАО Производственно-строительного управления «Домострой»/ и равной 392/10000 долей, соответствующей нежилому помещению по вышеназванному адресу, а также просит признать недействительными регистрацию права общей долевой собственности за ООО МЖК «Астра» на 392/10000 доли на земельный участок, в секциях В и Г по <адрес>, регистрацию перехода права общей долевой собственности ООО «Гарантия» на долю 1639/10000 в части 392/10000 доли и договор купли-продажи между ООО МЖК «Астра и ООО «Гарантия» от ДД.ММ.ГГГГ в части 392/10000 доли, прекратить право собственности застройщика ООО МЖК «Астра» на 392/10000 доли в общей долевой собственности на 1639/10000 долей в праве на вышеназванный объект недвижимости.
В обоснование иска истица Кузнецова ЕГ ссылается на то, что ДД.ММ.ГГГГ между нею и Обществом с ограниченной ответственностью МЖК «Астра» /далее ООО МЖК «Астра»/ в лице Рящина ВЯ, действующего на основании Устава, был заключен договор, предметом которого является инвестирование в строительстве жилого дома по адресу - <адрес>, в частности, нежилого помещения, общей площадью 234.44 кв.м, расположенного на 1-м этаже, в секции «Г», строительный №.
Согласно данного договора строительство вышеуказанного дома осуществляется на основании Постановления Главы Администрации г.Сызрани от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении места размещения и разрешения строительства ООО МЖК «Астра» жилого дома на пересечении улиц Кирова/Володарского в центральном районе г.Сызрани».
В целях обеспечения строительства инвестор оплачивает стоимость вышеназванного нежилого помещения в сумме 3 106 000 рублей /п.1.3, п.2.1 договора/, стоимость являлась окончательной и пересмотру не подлежала /п.2.1 и п.2.2 договора/, плановое завершение строительства определено - 2 квартал 2006 года /п.1.6 договора/, после окончания строительства объекта и при условии полной оплаты инвестором денежных средств в течение 60 календарных дней с момента приемки объекта в эксплуатацию определена обязанность застройщика передать инвестору нежилое помещение в собственность в установленном порядке /п.3.1.10 договора/, не продавать, не закладывать и иным образом не обременять нежилое помещение /п.3.1.11 договора/, передать в Сызранский филиал УЮ Самарская областная регистрационная палата пакет документов заказчика, необходимый для подтверждения факта создания нового объекта недвижимого имущества.
С учетом того, что обязательства по договору долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ со стороны истицы Кузнецовой ЕГ выполнены, ею оплачены предусмотренные по договору денежные средства, со стороны ответчика ООО МЖК «Астра» обязательства не выполняются, объект - жилой дом по вышеназванному адресу до настоящего времени не построен, не сдан в эксплуатацию, нежилое помещение ей в собственность не передано, хотя фактически данное нежилое помещение на 1-м этаже существует, истек срок сдачи дома в эксплуатацию, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ООО МЖК «Астра» и ООО «Гарантия» заключен в нарушение действующего законодательства, поскольку ООО МЖК «Астра» распорядилось не принадлежащей ему долей 1639/10000, без получения на продажу согласия истца Кузнецовой ЕГ и других участников долевого строительства, за счет средств которых осуществлялось строительство жилого дома, приобретатель ООО «Гарантия» знал о притязаниях третьих лиц на данную долю, поэтому ООО «Гарантия» является недобросовестным приобретателем, который обязан вернуть имущество истца, поэтому истица Кузнецова ЕГ вынуждена обратиться в суд с данным иском.
В судебном заседании истица Кузнецова ЕГ, ее представители Полякова ТН и Полякова НВ исковые требования поддержали и привели доводы, изложенные выше и указанные в исковом заявлении /л.д.2-5, т.1/, в объяснениях по исковому заявлению /л.д.56-60, т.1, л.д.72-78, т.2/, и в возражениях на отзыв ответчика ООО «Гарантия» /л.д.79-81, т.2/.
Ответчик - Общество с ограниченной ответственностью МЖК «Астра» /определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ Общество с ограниченной ответственностью МЖК «Астра» признано несостоятельным /банкротом/, конкурсным управляющим утвержден Т***; определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ продлена процедура конкурсного производства в отношении Общества с ограниченной ответственностью МЖК «Астра» на шесть месяцев до ДД.ММ.ГГГГ с продлением полномочий конкурсного управляющего Т***/ - представитель в судебное заседание не явился, извещены о дне и месте слушания дела, ходатайств об отложении разбирательств по данному делу не заявлено, доказательств уважительности причин неявки в судебное заседание не представлено, в связи с чем, суд определил рассмотреть дело в отсутствие ответчика.
Ответчик - Общество с ограниченной ответственностью «Гарантия» - представитель Шутов ИА в судебном заседании иск не признал, ссылается на доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление /л.д.56-58, т.2/.
Третье лицо - Управление Росреестра по <адрес> - представитель в судебное заседание не явился, надлежаще извещены о дне слушания дела.
Суд, заслушав истицу Кузнецову ЕГ, ее представителей – Поляковых ТН и НВ, представителя ответчика - Общества с ограниченной ответственностью «Гарантия» - Шутова ИА, полагает ее иск не обоснованным и не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов гражданского дела, между МЖК «Астра» /заказчик-застройщик/ и предпринимателем Кузнецовой ЕГ /инвестор/ /снята с учета в качестве индивидуального предпринимателя ДД.ММ.ГГГГ – л.д.63, 64, т.2/ заключен договор № от ДД.ММ.ГГГГ об инвестировании в строительстве жилого дома по адресу -<адрес> в <адрес>, по условиям которого целью взаимоотношений сторон является взаимовыгодное участие сторон в инвестиционной деятельности по строительству многосекционного жилого дома переменной этажности со встроенными нежилыми помещениями, находящегося по адресу - <адрес>.
Предметом указанного договора является инвестирование инвестора в комплексе работ, услуг, связанных с проектированием и строительством нежилого помещения общей площадью 234.44 кв.м, находящегося на первом этаже в секции «Г», 2 очереди вышеуказанного жилого дома.
Настоящий договор не рассматривается сторонами, как договор купли-продажи или реализации товара, выполнения работ или оказания услуг /пункт 1.3 договора/.
Пунктом 1.4 договора предусмотрено, что по окончании строительства объекта и внесения инвестором всех предусмотренных договором платежей инвестору передается указанное в пункте 1.3 договора нежилое помещение во вновь созданном недвижимом имуществе для оформления права собственности в Сызранском филиале УЮ «Самарская областная регистрационная палата».
Плановое окончание строительства объекта – 2 квартал 2006 года /п.1.6 договора/.
В случае изменения разрешительной или проектной документации на строительство объекта, вышеуказанный срок изменяется заказчиком-застройщиком в одностороннем порядке.
Согласно п.2.1 договора общая договорная стоимость инвестирования строительства нежилого помещения, указанного в п.1.3 договора, составляет 3 106 000 рублей, которую инвестор уплачивает в срок с момента подписания договора и до ДД.ММ.ГГГГ в порядке, предусмотренном п.2.2 договора.
Договорная стоимость инвестирования строительства нежилого помещения оплачена истцом ответчику в полном объеме, что не оспаривается ответчиком ООО МЖК «Астра» и подтверждается копиями платежных документов.
Буквальное толкование условий договора № от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с правилами ст.431 ГК РФ позволяет прийти к выводу о том, что данный договор по своей правовой природе является договором о долевом участии в инвестировании строительства, взаимоотношения сторон по которому регулируются положениями Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», а также Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», действующего в части норм, не противоречащих названному Федеральному закону.
В соответствии с положениями ст.6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.
Согласно п.3 ст.7 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором /заказчиком/ выполненных работ и услуг.
Исходя из названных норм права, произведенные истцом инвестиции на стадии строительства относятся к капитальным вложениям и в долевой собственности субъектов инвестиционного процесса находится определенная сумма денежных средств, а не конкретное имущество, и каждая из сторон договора вправе потребовать установления своей доли в этой сумме средств.
Поэтому до завершения строительства и приобретения объектом инвестирования статуса недвижимого имущества возможно только определение доли во вложенных денежных средствах.
В пункте 1.4 договора стороны предусмотрели, что нежилое помещение во вновь созданном недвижимом имуществе передается инвестору по окончании строительства объекта и внесения инвестором всех предусмотренных договором платежей.
Таким образом, право на получение спорного нежилого помещения возникает у истца только после окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию.
Поскольку доказательств, подтверждающих завершение строительства и сдачу дома в эксплуатацию в материалах дела не имеется и истцом не представлено, а отдельное нежилое помещение в незавершенном строительством объекте, не принятом надлежащим образом в эксплуатацию, не может являться объектом недвижимости, поэтому не имеется законных оснований для удовлетворения исковых требования истицы Кузнецовой ЕГ о признании права собственности Кузнецовой ЕГ на 392/10000 доли в объекте незавершенного строительства, соответствующей нежилому помещению общей площадью 240.20 кв.м на первом этаже в секции Г многосекционного жилого дома переменной этажности со встроенными помещениями и трансформаторной подстанцией по <адрес>, об установлении долей в объекте незавершенного строительства в размере 240/2636 от общей площади незавершенного строительством жилого дома по вышеназванному адресу /на основании расчета специализированной организации ЗАО Производственно-строительного управления «Домострой»/ и на 392/10000 доли, соответствующей нежилому помещению по вышеназванному адресу, о передаче нежилого помещения по окончании строительства застройщиком истице.
Как предусмотрено ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии со ст.307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо /должник/ обязано совершить в пользу другого лица /кредитора/ определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в Гражданском кодексе.
Установлено, что между истицей Кузнецовой ЕГ и ООО «Гарантия» никаких договорных и иных обязательственных отношений не имелось.
Требования истицы Кузнецовой ЕГ об обязании ответчика передать в собственность нежилое помещение общей площадью по договору - 234.44 кв.м /ныне площадью 240.2 кв.м/, находящееся на первом этаже в секции Г многосекционного жилого дома переменной этажности со встроенными помещениями и трансформаторной подстанцией по существу представляют собой такой способ защиты нарушенного гражданского права, как присуждение к исполнению обязанности в натуре /ст.12 ГК РФ/.
В предмет доказывания по такому иску входит установление у ответчика определенных обязательств, наступление срока их исполнения и факт неисполнения ответчиком конкретных обязательств.
Следует учесть, что договор инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ между Кузнецовой ЕГ и ООО МЖК «Астра» не расторгнут, поэтому истица Кузнецова ЕГ и ООО МЖК «Астра» находятся в обязательственных отношениях.
В рамках ФЗ «О несостоятельности /банкротстве»/ истица Кузнецова ЕГ не лишена права вступить в процедуру банкротства с требованием о расторжении заключенного договора от ДД.ММ.ГГГГ и о взыскании по нему денежных средств.
У суда не имеется законных оснований для удовлетворения требования истицы Кузнецовой ЕГ о передаче указанного недвижимого имущества ей от застройщика по акту приема-передачи после окончания строительства многоквартирного жилого дома, поскольку ею в порядке ст.56 ГПК РФ не представлено доказательств того, что ответчик ООО «Гарантия» выполняет функции застройщика в настоящее время в отношении спорного незавершенного строительством объекта, также ООО «Гарантия» не находилось в договорных отношениях с истцом Кузнецовой ЕГ и обязательств по строительству жилого дома и передаче нежилого помещения по договору инвестирования истице не принимало.
Кроме того, согласно ответа Комитета по строительству и архитектуре Администрации г.о. Сызрань от ДД.ММ.ГГГГ разрешительные документы на строительство 1-го и 2-го этапов многосекционного жилого дома по <адрес> выдавались застройщику ООО МЖК «Астра», а разрешение на строительство данного дома другим застройщикам не выдавалось.
В соответствии с п.36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих из судебной практики при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.
Право собственности на движимое имущество доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.
Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП.
При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.
Учитывая, что истицей Кузнецовой ЕГ не предоставлено суду доказательств того, что она является собственником 392/10000 долей в объекте незавершенного строительства по адресу - <адрес>, секция Г, соответствующих нежилому помещению, общей площадью 240.2 кв.м., расположенному на 1-м этаже, в секции Г, строительный номер 1, по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ собственниками 1639/10000 долей являлось ООО «Гарантия», ссылка на наличие технического паспорта на нежилое помещение является неосновательной, поскольку технический паспорт не является правоустанавливающим документом, поэтому исковые требования Кузнецовой ЕГ с учетом вышеназванных обстоятельств и представленных суду доказательств удовлетворению не подлежат.
Не подлежат удовлетворению требования истца об истребовании имущества по заявленным истцом Кузнецовой ЕГ основаниям по ст.305 ГК РФ предусматривает владение имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором, что дает право владельцу на защиту его владения также против собственника имущества/.
Отсутствие добросовестности приобретения недвижимого имущества ООО «Гарантия» по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ у ООО МЖК «Астра» и недействительности заключенного между данными сторонами договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ /л.д.17-18, т.1/ истицей Кузнецовой ЕГ и ее представителями доказано не было.
Суд учитывает, что Общество с ограниченной ответственностью МЖК «Астра» признано несостоятельным /банкротом/ определением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ, конкурсным управляющим утвержден Т*** /его согласие было получено к моменту совершения сделки купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и предъявлено в Управление Росреестра по Самарской области для государственной регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО МЖК «Астра» и ООО «Гарантия» и перехода права собственности по данному договору от ООО МЖК «Астра» к ООО «Гарантия»/.
На основании изложенного и руководствуясь ст.198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Исковые требования Кузнецова Е.Г. к Обществу с ограниченной ответственностью МЖК «Астра» и Обществу с ограниченной ответственностью «Гарантия» об установлении размера долевой собственности, о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте, о передаче нежилого помещения, о признании сделки купли-продажи объекта незавершенного строительства частично недействительной, о признании недействительными регистрации права и перехода права собственности по договору купли-продажи, об истребовании имущества из чужого незаконного владения – оставить без удовлетворения.
Решение с правом обжалования в Самарский областной суд через Сызранский городской суд в течение 10 дней.
С У Д Ь Я :