Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
15 апреля 2011 года
Сызранский городской суд Самарской области
в составе: председательствующего Зумориной Л.В.,
при секретаре Павловой О.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Сызрани гражданское дело № 2-1209/2011 по иску Поляковых М.В., Н.В. к ООО МЖК «Астра» и ООО «Гарантия» о признании частично недействительной сделки по договору купли-продажи, регистрации права и перехода права собственности на доли в праве на объект незавершенного строительства и на земельный участок,
У С Т А Н О В И Л :
Истцы Поляковы МВ и НВ обратились в суд г.Сызрани с иском к ответчикам – ООО МЖК «Астра» и ООО «Гарантия», в которых просят признать частично недействительной сделку по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенную между ООО МЖК «Астра» и ООО «Гарантия» на 161/10000 долей в праве, соответствующей трехкомнатной квартире, расположенной на втором этаже, секции Г, строительный номер № в составе 1639/10000 долей спорного объекта незавершенного строительства - многосекционного жилого дома переменной этажности со встроенными помещениями и трансформаторной подстанцией по <адрес>, признать недействительной регистрацию права общей долевой собственности за ООО «МЖК «Астра» на 1639/10000 долей в праве на земельный участок, общей площадью 2636 кв.м и многосекционный жилой дом переменной этажности со встроенными помещениями и трансформаторной подстанцией, секции В, общей площадью 588.3 кв.м, секции Г, общей площадью 626.8 кв.м, расположенный по адресу - <адрес>.
В обоснование иска истцы ссылаются на то, что ДД.ММ.ГГГГ между Поветкиной ЕМ и Обществом с ограниченной ответственностью МЖК «Астра» /далее ООО МЖК «Астра»/ в лице Ткаченко ИВ, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, был заключен договор, предметом которого является инвестирование в строительстве жилого дома по адресу - <адрес>, а именно, трехкомнатной квартиры, общей площадью 94.32 кв.м /с учетом балконов и лоджий/, жилой площадью 52.71 кв.м, расположенной на 2-м этаже, в секции «Г», строительный номер №.
Согласно данного договора строительство вышеуказанного дома осуществляется на основании Постановления Главы Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении места размещения и разрешения строительства ООО МЖК «Астра» жилого дома на пересечении улиц Кирова/Володарского в центральном районе <адрес>».
В целях обеспечения строительства инвестор оплачивает стоимость вышеуказанной трехкомнатной квартиры, а право собственности на указанную площадь у инвестора возникает с момента государственной регистрации права собственности в Сызранском отделе УФРС по <адрес>, предварительный срок сдачи дома в эксплуатацию определен – 1У квартал 2005 года.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО МЖК «Астра», Поветкиной ЕМ и Поляковыми МВ и НВ был заключен договор № о переуступке прав инвестирования в строительстве жилья по адресу - <адрес>, согласно которого инвестор переуступает на возмездной основе права по инвестированию комплекса работ, услуг, связанных с проектированием и строительством жилого дома по вышеназванному адресу с целью получения в собственность Поляковыми МВ и НВ 3-х комнатной квартиры на 2-м этаже, в секции Г, общей площадью 94.32 кв.м, строительный номер №, объем инвестирования строительства составляет 1 273 320 рублей, срок сдачи этого жилого дома в эксплуатацию данным договором установлен 1У квартал 2007г.
Обязательства по договору долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ и по договору № о переуступке прав инвестирования в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ со стороны ответчика ООО МЖК «Астра» не выполняются, объект – жилой дом по вышеназванному адресу до настоящего времени не построен, не сдан в эксплуатацию, квартира им в собственность не передана, хотя фактически их квартира на 2-м этаже существует, истек срок сдачи дома в эксплуатацию /1У квартал 2007 года/, предусмотренный договором от ДД.ММ.ГГГГ
Решением Сызранского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ за истцами Поляковыми НВ и МВ признано имущественное право требования по договору о переуступке прав инвестирования в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ /по договору № об инвестировании в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ/, трехкомнатной квартиры, общей площадью 94.32 кв.м /с учетом балконов и лоджий/, расположенной на 2-м этаже в секции «Г», строительный номер №, в центральной части <адрес> по адресу - <адрес>.
С учетом того, что обязательства по договору долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ и по договору № о переуступке прав инвестирования в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ со стороны истцов Поляковых МВ и НВ выполнены, ими оплачены предусмотренные по договору денежные средства, со стороны ответчика ООО МЖК «Астра» обязательства не выполняются, объект - жилой дом по вышеназванному адресу до настоящего времени не построен, не сдан в эксплуатацию, жилое помещение им в собственность не передано, хотя фактически данное жилое помещение на 2-м этаже существует, истек срок сдачи дома в эксплуатацию, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ООО МЖК «Астра» и ООО «Гарантия» заключен в нарушение действующего законодательства, поскольку ООО МЖК «Астра» распорядилось не принадлежащей ему долей 1639/10000, без получения на продажу согласия истцов Поляковых МВ и НВ и других участников долевого строительства, за счет средств которых осуществлялось строительство жилого дома, приобретатель ООО «Гарантия» знал о притязаниях третьих лиц на данную долю, поэтому ООО «Гарантия» является недобросовестным приобретателем, который обязан вернуть имущество истцам, поэтому истцы Поляковы МВ и НВ вынуждены обратиться в суд с данным иском.
Истец Поляков МВ, истица Полякова НВ, представитель Полякова МВ - Круглов В.И. /по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ/, представитель Поляковой НВ - Полякова ТН /по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ/ - в судебном заседании не присутствовали, надлежаще извещены о дне судебного разбирательства по данному гражданскому делу при участии в судебном заседании по гражданскому делу по иску Кузнецовой ЕГ ДД.ММ.ГГГГ, об уважительных причинах неявки суду не сообщили, об отложении разбирательства дела ходатайств не заявляли.
Ответчик ООО «Гарантия» в лице представителя Шутова И.А. /по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ/ - в судебном заседании иск Поляковых МВ и НВ не признал, просил суд рассмотреть спор по существу и в удовлетворении иска отказать по основаниям, изложенным в отзыве.
Представитель ответчика - ООО МЖК «Астра» /определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ Общество с ограниченной ответственностью МЖК «Астра» признано несостоятельным /банкротом/, конкурсным управляющим утвержден Телешинин АИ; определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ продлена процедура конкурсного производства в отношении Общества с ограниченной ответственностью МЖК «Астра» на шесть месяцев до ДД.ММ.ГГГГ с продлением полномочий конкурсного управляющего Телешинина АИ/ - в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен надлежащим образом, уважительных причин неявки суду не сообщил, в связи с чем, суд определил рассмотреть дело в его отсутствие.
Представитель третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> - в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен надлежащим образом, уважительных причин неявки суду не сообщил, в связи с чем, суд определил рассмотреть дело в его отсутствие.
Проверив дело, заслушав объяснения представителя ответчика - ООО «Гарантия» Шутова И.А., суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Поветкиной ЕМ и Обществом с ограниченной ответственностью МЖК «Астра» /далее ООО МЖК «Астра»/ в лице Ткаченко ИВ, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, был заключен договор, предметом которого является инвестирование в строительстве жилого дома по адресу - <адрес>, а именно, трехкомнатной квартиры, общей площадью 94.32 кв.м /с учетом балконов и лоджий/, жилой площадью 52.71 кв.м, расположенной на 2-м этаже, в секции «Г», строительный номер №.
Согласно данного договора строительство вышеуказанного дома осуществляется на основании Постановления Главы Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении места размещения и разрешения строительства ООО МЖК «Астра» жилого дома на пересечении улиц <адрес> в центральном районе <адрес>».
В целях обеспечения строительства инвестор оплачивает стоимость вышеуказанной трехкомнатной квартиры /1 273 320 рублей/, а право собственности на указанную площадь у инвестора возникает с момента государственной регистрации права собственности в Сызранском отделе УФРС по <адрес>, предварительный срок сдачи дома в эксплуатацию определен – 1У квартал 2005 года.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО МЖК «Астра», Поветкиной ЕМ и Поляковыми МВ и НВ был заключен договор № о переуступке прав инвестирования в строительстве жилья по адресу - <адрес>, согласно которого инвестор переуступает на возмездной основе права по инвестированию комплекса работ, услуг, связанных с проектированием и строительством жилого дома по вышеназванному адресу с целью получения в собственность Поляковыми МВ и НВ 3-х комнатной квартиры на 2-м этаже, в секции Г, общей площадью 94.32 кв.м, строительный номер №, объем инвестирования строительства составляет 1 273 320 рублей, срок сдачи этого жилого дома в эксплуатацию данным договором установлен 1У квартал 2007г.
На основании Постановления Главы Администрации г.о.Сызрань от ДД.ММ.ГГГГ № продлен срок действия разрешения на строительство, определенный в п.2 Постановления Главы Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении места размещения и разрешения строительства Обществу с ограниченной ответственностью МЖК «Астра» жилого дома со встроенными помещениями и трансформаторной подстанции на пересечении улиц <адрес> в центральной части города» на 3 года.
ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управлением Федеральной регистрационной службы по <адрес> произведена запись государственной регистрации права собственности ООО МЖК «Астра» на земельный участок, площадью 6 978 кв.м, расположенный по <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ
Жилой дом по вышеназванному адресу до настоящего времени полностью не построен, не сдан в установленной законом порядке в эксплуатацию, квартира истцам в собственность до настоящего времени не передана, акт передачи квартиры истцам между сторонами договора не составлен, хотя согласно договора № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ оплата стоимости квартиры истцами произведена в полном объеме, что подтверждается справкой ответчика от ДД.ММ.ГГГГ
ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управлением Федеральной регистрационной службы по <адрес> произведена запись о государственной регистрации права собственности ответчика – ООО МЖК «Астра» на многосекционный жилой дом по адресу - <адрес>, секция Г, переменной этажности со встроенными помещениями и трансформаторной подстанцией секция Г, площадью постройки-626.80 кв.м, со степенью готовности-50 %, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ УФРС по <адрес>.
Постановлением Главы Администрации г.о.Сызрань от ДД.ММ.ГГГГ № внесены изменения в Постановление Администрации г.о.Сызрань от ДД.ММ.ГГГГ № «Об упорядочении адреса незавершенному строительством объекту недвижимости…», потовый адрес ориентира определен - <адрес>, расположенный на земельном участке-2 636 кв.м.
ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права собственности ООО МЖК «Астра» на земельный участок площадью 2636 кв.м, расположенный по адресу - <адрес>.
Обязательства по договору долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ и по договору о переуступке прав инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ со стороны ответчика ООО МЖК «Астра» не выполняются, объект – жилой дом по вышеназванному адресу до настоящего времени не построен, не сдан в эксплуатацию, квартира им в собственность не передана, хотя фактически их квартира на 2-м этаже существует, истек срок сдачи дома в эксплуатацию /1У квартал 2007 года/, предусмотренный договором от ДД.ММ.ГГГГ, поэтому истцы Поляковы МВ и НВ обратились в суд с иском о признании за ними имущественного права на квартиру.
Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в отношении ООО МЖК «Астра» введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Телешинин АИ.
Решением Сызранского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ за истцами Поляковыми МВ и НВ признано имущественное право требования по договору о переуступке прав инвестирования в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ /по договору № об инвестировании в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ/, трехкомнатной квартиры, общей площадью 94.32 кв.м /с учетом балконов и лоджий/, расположенной на 2-м этаже в секции «Г», строительный номер №, в центральной части <адрес> по адресу - <адрес>.
Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ООО МЖК «Астра» признано несостоятельным /банкротом/, в отношении ООО МЖК «Астра» открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Телешинин АИ.
На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО МЖК «Астра» в лице Полякова АС и ООО «Гарантия» в лице Рожкова АВ, ООО «Гарантия» приобрело в собственность 1639/10000 долей в праве на объект в стадии строительства, общей площадью застройки-588.30 кв.м, 30 % готовности, расположенного по адресу - <адрес>, секция В, 1639/10000 долей в праве на объект в стадии строительства, общей площадью застройки-626.80 кв.м, 50 % готовности, расположенного по адресу - <адрес>, секция Г и на 1639/10000 долей в праве на земельный участок, расположенный по адресу - <адрес>, общей площадью 2636 кв.м, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ; по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация права осуществлена ДД.ММ.ГГГГ, установлено ограничение права собственности - ипотека в силу закона, по условиям заключенного договора между сторонами расчеты в полном объеме за приобретенное недвижимое имущество не произведены на момент заключения договора, в настоящее время производства расчета за приобретенное недвижимое имущество подтверждается платежными документами.
Буквальное толкование условий договоров от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с правилами ст.431 ГК РФ позволяет прийти к выводу о том, что данные договора по своей правовой природе являются договорами о долевом участии в инвестировании строительства, взаимоотношения сторон по которым регулируются положениями Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», а также Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», действующего в части норм, не противоречащих названному Федеральному закону.
В соответствии с положениями ст.6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.
Согласно п.3 ст.7 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором /заказчиком/ выполненных работ и услуг.
Исходя из названных норм права, произведенные истцами инвестиции на стадии строительства относятся к капитальным вложениям и в долевой собственности субъектов инвестиционного процесса находится определенная сумма денежных средств, а не конкретное имущество, и каждая из сторон договора вправе потребовать установления своей доли в этой сумме средств.
Поэтому до завершения строительства и приобретения объектом инвестирования статуса недвижимого имущества возможно только определение доли во вложенных денежных средствах.
Таким образом, право на получение спорного жилого помещения возникает у истцов только после окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию.
Поскольку доказательств, подтверждающих завершение строительства и сдачу дома в эксплуатацию в материалах дела не имеется и истцами не представлено, а отдельное жилое помещение в незавершенном строительством объекте, не принятом надлежащим образом в эксплуатацию, не может являться объектом недвижимости, поэтому не имеется законных оснований для удовлетворения исковых требования истцов.
Отсутствие добросовестности приобретения недвижимого имущества ООО «Гарантия» по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ у ООО МЖК «Астра» и недействительности заключенного между данными сторонами договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ /л.д.95-97/ истицами Поляковыми МВ и НВ и ее представителями доказано не было.
Суд учитывает, что Общество с ограниченной ответственностью МЖК «Астра» признано несостоятельным /банкротом/ определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, конкурсным управляющим утвержден Телешинин АИ /его согласие было получено до открытия конкурсного производства к моменту совершения сделки купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и предъявлено в Управление Росреестра по <адрес> для государственной регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО МЖК «Астра» и ООО «Гарантия» и перехода права собственности по данному договору от ООО МЖК «Астра» к ООО «Гарантия»/.
Решением Сызранского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования Поляковых МВ и НВ к ООО МЖК «Астра», ООО «Гарантия» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте удовлетворены.
За Поляковыми МВ и НВ признано право общей долевой собственности на долю в объекте незавершенного строительство, расположенного по адресу - <адрес>, секция Г, соответствующую трехкомнатной квартире, общей площадью 94,32 кв.м. (с учетом балконов и лоджий), расположенной на 2-м этаже, в секции Г, строительный номер № /л.д.25-28/.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Сызранского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения, а кассационная жалоба ООО «Гарантия» без удовлетворения.
Постановлением Президиума Самарского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Сызранского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ и определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ отменены, по делу постановлено новое решение, которым Поляковым МВ и НВ в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства по адресу - <адрес>, секция Г, соответствующую трехкомнатной квартире, общей площадью 94,32 кв.м. (с учетом балконов и лоджий), расположенной на 2-м этаже, в секции Г, строительный номер 1, отказано.
В соответствии с п.36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих из судебной практики при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.
Право собственности на движимое имущество доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.
Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП.
При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.
Учитывая, что истцами Поляковыми МВ и НВ не предоставлено суду доказательств того, что они являются собственниками 161/10000 долей в объекте незавершенного строительства по адресу - <адрес>, секция Г, соответствующих трехкомнатной квартире, расположенной на 2-м этаже, в секции Г, строительный номер 1, по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ собственниками 1639/10000 долей являлось ООО «Гарантия», поэтому исковые требования Поляковых МВ и НВ о признании частично недействительной сделки купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ООО МЖК «Астра» и ООО «Гарантия» на 161/10000 доли истцов, соответствующей трехкомнатной квартире, расположенной на втором этаже по вышеназванному адресу и о признании недействительной регистрации права общей долевой собственности и перехода права собственности с учетом вышеназванных обстоятельств и представленных суду доказательств удовлетворению не подлежат.
На основании изложенного, руководствуясь ст.198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Исковые требования Поляковых М.В., Н.В. к ООО МЖК «Астра» и ООО «Гарантия» о признании частично недействительной сделки по договору купли-продажи, регистрации права и перехода права собственности на доли в праве на объект незавершенного строительства и на земельный участок – оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Сызранский городской суд в течение 10 дней.
Судья: