Р Е Ш Е Н И Е
именем Российской Федерации
31 мая 2011 года г.Сызрань
Судья Сызранского городского суда Самарской области Непопалов Г.Г.
при секретаре Козулиной О.И.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1625/11 по иску Давыдова ФИО11 к Ларюшиной ФИО12 и Брыкалову ФИО13 о признании договора купли-продажи недействительным и понуждении заключить основной договор купли-продажи и по встречным искам Ларюшиной ФИО14 и Брыкалова ФИО15 к Шарафутдинову ФИО16 и Давыдову ФИО17 о признании предварительного договора купли-продажи недействительным,
У С Т А Н О В И Л :
ФИО6 обратился в Сызранский городской суд с иском к ФИО5 о понуждении заключить основной договор купли-продажи, мотивируя тем, что в марте 2011 года он вместе с супругой решили приобрести жилой дом. **.**.**** г. в газете они нашли объявление о продаже жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: ул. ХХХБ, собственником которых является ФИО5 В тот же день истец созвонился с ответчицей, после чего, осмотрев дом и земельный участок, предложил ей заключить договор купли-продажи. Однако, ФИО5 пояснила, что данным вопросом занимается ее представитель – ФИО3, с которым у нее заключен соответствующий договор. Тогда же ФИО6 встретился с ФИО3 и они заключили предварительный договор, согласно которому стороны намеревались заключить основной договор купли-продажи указанных выше объектов недвижимости за 700 000 рублей. При подписании названного выше предварительного договора истец уплатил ФИО3 аванс в размере 20 000 рублей, оставшуюся сумму – 680 000 рублей, ФИО6 обязался уплатить при заключении основного договора купли-продажи. **.**.**** г. истец получил из банка уведомление об одобрении предоставления ему кредита в размере 630 000 рублей. В тот же день он сообщил ФИО3 о том, что готов к совершению сделки и заключению основного договора купли-продажи, однако, последний отказался совершать сделку, пояснив, что сделка купли-продажи указанных выше объектов недвижимости уже состоялась с третьим лицом **.**.**** г. и документы сданы в Сызранский отдел Управления Росреестра по ул. ХХХ для проведения государственной регистрации. При таких обстоятельствах истец полагает, что ответчица в нарушение условий предварительного договора и требований действующего законодательства необоснованно уклонилась от заключения основного договора купли-продажи принадлежащих ей жилого дома и земельного участка. На основании изложенного, ФИО6 просит суд обязать ФИО5 заключить основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: ул. ХХХБ, на условиях, предусмотренных предварительным договором от **.**.**** г..
В процессе рассмотрения судом настоящего гражданского дела ФИО6 увеличил исковые требования, предъявив их к ответчикам ФИО5 и ФИО1, наряду с указанными выше требованиями просит также признать недействительным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по указанному выше адресу, заключенный между ответчиками, мотивируя тем, что в нарушение условий заключенного с истцом предварительного договора от **.**.**** г.1 года ФИО5в лице своего представителя по доверенности ФИО4 **.**.**** г. заключила с ФИО2 договор купли-продажи спорных жилого дома и земельного участка, после чего документы были сданы на государственную регистрацию в Сызранский отдел Управления Росреестра по ул. ХХХ. Договор купли-продажи от **.**.**** г. не соответствует требованиям действующего законодательства, поскольку его предметом является недвижимое имущество, обремененное на момент совершения сделки правами третьего лица – ФИО6, а потому указанный выше договор является ничтожным.
Ответчики ФИО5 и ФИО1 предъявили встречные иски к ФИО6 и ФИО3 о признании предварительного договора купли-продажи недействительным, ссылаясь на то, что **.**.**** г. между ФИО5 в лице ФИО4 и ФИО3 был заключен агентский договор №00, согласно которому последний, являющийся индивидуальным предпринимателем и осуществляющий деятельность по оказанию услуг по совершению сделок с недвижимым имуществом, принял на себя обязательства подыскать покупателя на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: ул. ХХХБ, за цену в размере 700 000 рублей. В соответствии названным выше агентским договором ФИО3 не имел права на заключение договоров купли-продажи, в том числе и на заключение предварительного договора, не вправе был определять условия договора купли-продажи, а также получать аванс или задаток. Не смотря на это, **.**.**** г., действуя на основании указанного выше агентского договора от **.**.**** г. №00 от имени ФИО5, ФИО3 заключил с ФИО6 предварительный договор, согласно которому названная ответчица обязалась продать истцу принадлежащие ей жилой дом и земельный участок за 700 000 рублей. При этом, 20 000 рублей были получены ФИО3 при подписании предварительного договора в качестве аванса. Полученные им денежные средства ФИО5 до настоящего времени не переданы. В предварительном договоре выражены намерения покупателя – ФИО6, о произведении полного расчета по сделке в размере 680 000 рублей в день подписания основного договора купли-продажи, однако из искового заявления последнего видно, что истец намеревался получить денежные средства для совершения сделки по ипотечному кредиту, в связи с чем ждал его одобрения банком вплоть до **.**.**** г.. Таким образом, ФИО5 была введена в заблуждение относительно сделки, поскольку не имела намерения ждать расчета по сделке неопределенное время, является больным человеком, в связи с чем до оформления сделки сменила место жительства, переехав к дочери – ФИО4, а потому заключать договор на условиях, определенных предварительным договором не намеревалась. Более того, на момент заключения ФИО5 в лице ФИО4 и ФИО2 договора купли-продажи от **.**.**** г. им не было известно о том, что **.**.**** г. ФИО3 заключил с ФИО6 указанный выше предварительный договор, поскольку ФИО3 не уведомил их об этом. При таких обстоятельствах они полагают, что предварительный договор от **.**.**** г. не соответствует требованиям действующего законодательства и заключен не уполномоченным на то лицом. На основании изложенного, ответчики просят суд: признать недействительным предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: ул. ХХХБ, заключенный **.**.**** г. между ФИО5 в лице ФИО3 и ФИО6; а также отменить меры по обеспечению иска.
В судебном заседании ФИО6 и его представитель по доверенности – адвокат ФИО8, свой иск поддержали, встречные иски ФИО5 и ФИО2 не признали, в обоснование своих требований и возражений привели доводы, изложенные в исковом заявлении, и дополнили, что к ФИО3 истец обратился лишь после того, как посмотрел жилой дом и земельный участок, а также пообщался по телефону с представителем их собственника – ФИО4 При этом, ФИО4 сказала, что для решения всех вопросов по совершению сделки купли-продажи ФИО6 должен обратиться непосредственно к ФИО3 О том, что названное выше лицо не обладает всеми полномочиями на совершение сделки, либо о том, что его полномочия ограничены какими-либо рамками, истцу никем сообщено не было, и он об этом не знал. При встрече ФИО3 также пояснил ФИО6, что обладает всеми полномочиями на совершение сделки, после чего они заключили предварительный договор от **.**.**** г.. О том, что заключение основного договора купли-продажи и проведение оплаты по нему будут осуществляться лишь после получения ФИО6 кредита, ФИО3 было известно, поскольку истец сообщил ему об этом при заключении предварительного договора. Было об этом известно и представителю ФИО5 – ФИО4, поскольку ее супруг звонил истцу **.**.**** г. и выяснял, сданы ли им документы на получение кредита.
Представитель по доверенности ответчицы ФИО5 – ФИО4, иск ФИО6 не признала, встречные иски ФИО5 и ФИО2 поддержала, в обоснование своих требований и возражений привела доводы, изложенные во встречных исковых заявлениях, и дополнила, что она является дочерью ФИО5 Весной 2011 года ответчица решила продать принадлежащие ей жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: ул. ХХХБ. Поскольку в силу возраста ФИО5 было затруднительно самой заниматься совершением сделки, она **.**.**** г. выдала доверенность на имя ФИО4, согласно которой уполномочила ее продать указанные выше объекты недвижимости за цену и на условиях по своему усмотрению. Данная доверенность была в установленном законом порядке удостоверена нотариусом. **.**.**** г. она (ФИО4) обратилась к ФИО3, оказывающему услуги по совершению сделок с недвижимым имуществом, и в тот же день заключила с ним агентский договор на оказание услуг №00, согласно которому последний должен был подыскать покупателя на жилой дом и земельный участок. Непосредственно совершить сделку купли-продажи, в том числе заключить предварительный договор, она ФИО3 не поручала. Примерно через 3-и дня ей по телефону позвонил ФИО6, который заинтересовался спорными объектами недвижимости. Поскольку оформлением сделки занимался ФИО3, она пояснила истцу, что он должен обратиться к названному выше риэлтору. В начале апреля 2011 года ей (ФИО4) по телефону позвонил ФИО1, который предложил совершить сделку купли-продажи спорных объектов недвижимости. При этом, ФИО4 также направила его для решение всех вопросов по сделке к ФИО3 **.**.**** г. ФИО1 позвонил ей по телефону и пригласил **.**.**** г. для совершения сделки в Сызранский отдел Управления Росреестра по ул. ХХХ. В указанное время она явилась в Сызранский отдел Управления Росреестра по ул. ХХХ, где заключила с ФИО2 оспариваемый в настоящее время ФИО6 договор купли-продажи. При совершении сделки присутствовал ФИО3, который готовил проект договора купли-продажи. При этом, ФИО3 не сообщил участникам сделки о том, что ранее он заключил предварительный договор, и что жилой дом и земельный участок, являющиеся предметом сделки, обременены правами третьих лиц. О наличии предварительного договора от **.**.**** г. ФИО5 и ФИО4 стало известно лишь после обращения ФИО6 в суд с настоящим иском.
Представитель по доверенности ответчика ФИО2 – адвокат ФИО9, иск ФИО6 не признала, встречные иски ФИО5 и ФИО2 поддержала, в обоснование своих требований и возражений привела доводы, изложенные во встречных исковых заявлениях, и дополнила, что весной 2011 года ФИО1 нашел в газете объявление о продаже жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: ул. ХХХБ. Позвонив по указанному в объявлении телефону, он связался с ФИО4, которая пояснила ему, что всеми вопросами по совершению и оформлению сделки занимается ФИО3, порекомендовав обраться к последнему. После этого ФИО1 встретился с ФИО3 и согласовал с ним условия предстоящей сделки. Совершение сделки было назначено на **.**.**** г.. Накануне он (ФИО1) уведомил ФИО4 о совершении сделки и пригласил ее явиться для подписания договора купли-продажи **.**.**** г. в Сызранский отдел Управления Росреестра по ул. ХХХ. В назначенное время они встретились в Сызранском отделе Управления Росреестра по ул. ХХХ, где совершили сделку, подписали договор купли-продажи и сдали документы на регистрацию. Проект договора купли-продажи готовил для них ФИО3 Ни до совершения сделки, ни в момент заключения оспариваемого договора купли-продажи, ФИО1 не было известно, что приобретаемые им жилой дом и земельный участок обременены правами третьих лиц, а именно ФИО6, поскольку ФИО4 и ФИО3 не сообщили ему о том, что **.**.**** г. между ФИО5 в лице ФИО3 и ФИО6 был заключен предварительный договор, предметом которого являются спорные объекты недвижимости. При таких обстоятельствах, ФИО1 является добросовестным приобретателем в отношении спорных жилого дома и земельного участка.
Ответчик ФИО3 иск ФИО6 не признал, встречные иски ФИО5 и ФИО2 поддержал, пояснил, что он является индивидуальным предпринимателем и с 2004 года осуществляет деятельность по оказанию услуг в сфере совершения сделок с недвижимым имуществом через агентство недвижимости «Ливар», не являющееся юридическим лицом. **.**.**** г. к нему обратилась ФИО4 с просьбой продать жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: ул. ХХХБ. В связи с этим, в тот же день они заключили агентский договор на оказание услуг №00, согласно которому он (ФИО3) принял на себя обязательства продать указанные выше объекты недвижимости, т.е. найти покупателя на них и подготовить необходимые для совершения сделки документы. Во исполнение принятых на себя обязательств ответчик разместил в газетах объявления о продаже принадлежащих ФИО5 жилого дома и земельного участка. Заключать какие-либо договоры от имени ФИО5, в том числе оспариваемый предварительный договор от **.**.**** г., его никто не уполномочивал. Не смотря на это, он заключил с ФИО6 данный предварительный договор и получил от истца аванс в размере 20 000 рублей. О заключении предварительного договора и получении аванса ФИО3 никого не уведомил, поскольку преследовал свои корыстные цели. В начале апреля 2011 года к нему обратился ФИО1, который также изъявил желание приобрести указанные выше жилой дом и земельный участок, после чего он (ФИО3) подготовил проект договора купли-продажи, который был подписан сторонами **.**.**** г.. О том, что ранее он заключил с ФИО6 предварительный договор от **.**.**** г. и получил от истца аванс в размере 20 000 рублей, ФИО3 сторонам по сделке также не сообщил.
Суд, заслушав истца и его представителя, представителей ответчиков, ответчика ФИО3, исследовав письменные доказательства по делу, полагает необходимым исковые требования ФИО6 удовлетворить в полном объеме, а встречные иски ФИО5 и ФИО2 оставить без удовлетворения по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Пунктом 1 ст. 460 ГК РФ предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.
Вместе с тем, в соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность…
…В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
В силу п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Судом установлено, что жилой дом и земельный участок площадью 565 кв.м., расположенные по адресу: ул. ХХХБ, принадлежали на праве собственности ФИО5, что подтверждается свидетельствами о праве на наследство по закону от **.**.**** г., свидетельствами о государственной регистрации права от **.**.**** г. и не оспаривается сторонами по делу в судебном заседании.
Весной 2011 года ФИО5 решила продать принадлежащие ей жилой дом и земельный участок. С этой целью **.**.**** г. она выдала доверенность на имя своей дочери – ФИО4, согласно которой уполномочила последнюю продать указанные выше объекты недвижимости за цену и на условиях по своему усмотрению, для чего предоставила ей, в том числе право: подписать договор купли-продажи, передаточный акт, с правом заключения и подписания на условиях по своему усмотрению соглашения (договора) о задатке, предварительного договора с передачей аванса, с правом получения причитающегося продавцу аванса или задатка и т.п. Данная доверенность была в установленном законом порядке удостоверена нотариусом.
**.**.**** г. ФИО4, действуя на основании указанной выше доверенности, заключила с индивидуальным предпринимателем ФИО3, осуществляющим деятельность по оказанию услуг в сфере совершения сделок с недвижимым имуществом через агентство недвижимости «Ливар», агентский договор на оказание услуг №00. В соответствии с п. 1.1 названного выше агентского договора заказчик – ФИО4, поручает исполнителю – ИП ФИО3, продать жилой дом с земельным участком, расположенные по адресу: ул. ХХХБ, за 700 000 рублей.
Судом также установлено, что в марте 2011 года ФИО6 решил приобрести жилой дом. В газете он нашел объявление о продаже жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: ул. ХХХБ. После осмотра дома и земельного участка он, по указанному в объявлении телефону, созвонился с представителем собственника названных выше объектов недвижимости – ФИО4, которая пояснила ему, что всеми вопросами по совершению сделки купли-продажи занимается ФИО3, с которым у нее заключен соответствующий договор, и порекомендовала обратиться к данному лицу.
**.**.**** г. ФИО6 встретился с ФИО3 и в тот же день они заключили предварительный договор, согласно которому ФИО5 в лице представителя ФИО3, действующего на основании агентского договора на оказание услуг от **.**.**** г. №00, обязалась заключить с истцом основной договор купли-продажи указанных выше объектов недвижимости за 700 000 рублей. При подписании названного выше предварительного договора истец уплатил ФИО3 аванс в размере 20 000 рублей, оставшуюся сумму – 680 000 рублей, ФИО6 обязался уплатить при заключении основного договора купли-продажи.
Срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи, предварительным договором от **.**.**** г. определен не был, в связи с чем, в соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ, основной договор купли-продажи подлежал заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
При этом, в нарушение п. 1 ст. 1008 ГК РФ агент – ФИО3, не сообщил принципалу – ФИО4, о ходе исполнения им агентского договора, в частности о заключении им с ФИО6 предварительного договора от **.**.**** г. и получении аванса в размере 20 000 рублей.
Вместе с тем, судом установлено, что в апреле 2011 года ФИО1 нашел в газете объявление о продаже жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: ул. ХХХБ. Позвонив по указанному в объявлении телефону, он связался с ФИО4, которая пояснила ему, что всеми вопросами по совершению и оформлению сделки занимается ФИО3, порекомендовав обраться к последнему.
После этого ФИО1 встретился с ФИО3 и согласовал с ним условия предстоящей сделки. Совершение сделки было назначено на **.**.**** г.. Накануне он (ФИО1) уведомил ФИО4 о совершении сделки и пригласил ее явиться **.**.**** г. в Сызранский отдел Управления Росреестра по ул. ХХХ для подписания договора купли-продажи.
**.**.**** г. в Сызранском отделе Управления Росреестра по ул. ХХХ ФИО5 в лице представителя по доверенности ФИО4 и ФИО1 заключили договор купли-продажи, согласно которому последний приобрел в собственность принадлежащие ФИО5 жилой дом и земельный участок за 700 000 рублей, произвели расчет по сделке и сдали документы на государственную регистрацию.
Проект договора купли-продажи от **.**.**** г. был подготовлен и представлен ФИО4 и ФИО1 ФИО3, который присутствовал в помещении Сызранского отдела Управления Росреестра по ул. ХХХ и непосредственно принимал участие в совершении сделки и подписании оспариваемого договора.
При этом, ФИО3, в нарушение п. 1 ст. 460 и п. 1 ст. 1008 ГК РФ, вновь не сообщил ни ФИО4, действующей от имени ФИО5, ни покупателю ФИО1, о том, что **.**.**** г. он заключил с ФИО6 предварительный договор, предметом которого является заключение в будущем основного договора купли-продажи спорных объектов недвижимости, в связи с чем указанные выше жилой дом и земельный участок на момент совершения оспариваемой сделки купли-продажи не являются свободными от прав третьих лиц, в частности ФИО6, а потому не могут являться предметом сделки.
**.**.**** г. истец получил уведомление Сызранского отделения №00 АК Сберегательного банка РФ об одобрении предоставления ему кредита в размере 630 000 рублей. В тот же день он сообщил ФИО3 о том, что готов к совершению сделки и заключению основного договора купли-продажи, однако, последний отказался совершать сделку, пояснив, что сделка купли-продажи указанных выше объектов недвижимости уже состоялась **.**.**** г. и документы сданы в Сызранский отдел Управления Росреестра по ул. ХХХ для проведения государственной регистрации.
Указанные выше обстоятельства подтверждаются предварительным договором от **.**.**** г., извещением кредитного инспектора Сызранского отделения №00 АК Сберегательного банка РФ от **.**.**** г., договором купли-продажи от **.**.**** г., доверенностью от **.**.**** г., агентским договором на оказание услуг от **.**.**** г. №00, детализацией вызовов клиента, а также объяснениями сторон по делу в судебном заседании.
При таких обстоятельствах, суд полагает необходимым исковые требования ФИО6 удовлетворить: договор купли-продажи спорных жилого дома и земельного участка, заключенный **.**.**** г. между ФИО5 в лице представителя по доверенности ФИО4 и ФИО2, признать недействительным; стороны по сделке вернуть в первоначальное положение; а также обязать ФИО5 заключить с истцом основной договор купли-продажи указанных выше объектов недвижимости на условиях определенных предварительным договором от **.**.**** г., поскольку, как установлено в судебном заседании, на момент совершения оспариваемой сделки купли-продажи спорный жилой дом и земельный участок не были свободными от прав третьих лиц и не могли являться предметом сделки, поскольку были обременены правами ФИО6, заключившего **.**.**** г. предварительный договор и имевшего приоритетное право на заключение основного договора купли-продажи в установленный предварительным договором срок, а потому указанная выше сделка не соответствует требованиям закона, связи с чем ничтожна.
Вместе с тем, встречные иски ФИО5 и ФИО2 к ФИО3 и ФИО6 о признании предварительного договора от **.**.**** г. недействительным не подлежат удовлетворению, поскольку судом установлено, что при заключении названного выше предварительного договора ФИО3 действовал в интересах ФИО5 в лице ФИО4 в пределах полномочий, предоставленных ему агентским договором на оказание услуг от **.**.**** г. №00, а потому предусмотренные законом основания для удовлетворения данных встречных исков отсутствуют.
Доводы представителей ответчиков, а также самого ФИО3 о том, что последний не был уполномочен заключать с истцом предварительный договор от **.**.**** г., а в соответствии с агентским договором на оказание услуг от **.**.**** г. №00 должен был лишь подыскать покупателя на жилой дом и земельный участок и подготовить необходимые для сделки документы, суд полагает несостоятельными, по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимаются во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
В силу ст. 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала…
…В случаях, когда в агентском договоре, заключенном в письменной форме, предусмотрены общие полномочия агента на совершение сделок от имени принципала, последний в отношениях с третьими лицами не вправе ссылаться на отсутствие у агента надлежащих полномочий, если не докажет, что третье лицо знало или должно было знать об ограничении полномочий агента.
Согласно п. 1.1 агентского договора на оказание услуг от **.**.**** г. №00 заказчик – ФИО4, действующая от имени ФИО5 на основании нотариально удостоверенной доверенности от **.**.**** г., поручила исполнителю – ИП ФИО3, продать жилой дом с земельным участком, расположенные по адресу: ул. ХХХБ, за 700 000 рублей. Таким образом, в названном агентском договоре, заключенном в письменной форме, предусмотрены общие полномочия агента на совершение сделки купли-продажи от имени принципала.
Совершение сделки купли-продажи недвижимого имущества включает в себя различные стадии (подготовка необходимых для сделки документов, поиск покупателя, заключение и подписание предварительного и основного договоров купли-продажи, проведение расчета по сделке и передача имущества, а также сдача документов на государственную регистрацию), и не ограничивается лишь подысканием покупателя и подготовкой необходимых для сделки документов. Как пояснили в судебном заседании ФИО4 и ФИО3, при составлении агентского договора на оказание услуг от **.**.**** г. №00 им ничего не препятствовало внести в него условия о том, что последнему лишь поручается подыскать покупателя и подготовить необходимые для сделки документы, однако в п. 1.1. названного выше договора ими было указано, что заказчик – ФИО4, поручила исполнителю – ИП ФИО3, продать жилой дом с земельным участком, расположенные по адресу: ул. ХХХБ, за 700 000 рублей.
Следовательно, в силу приведенных выше положений закона ФИО5 и ФИО1 не вправе ссылаться на отсутствие у агента – ФИО3, надлежащих полномочий на заключение указанного выше предварительного договора. Более того, суду не представлены какие-либо объективные, допустимые и достаточные доказательства в подтверждение того, что ФИО6 знал или должен был знать об ограничении полномочий агента.
В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что ФИО3 в установленном законом и агентским договором порядке был уполномочен заключать с истцом предварительный договор от **.**.**** г., а потому приведенные выше доводы ответчиков и их представителей не могут быть приняты судом во внимание.
По указанным выше основаниям не могут быть приняты судом во внимание и ссылки ответчиков и их представителей на положения ст. 174 ГК РФ.
Доводы ФИО2 и его представителя по доверенности – адвоката ФИО9, о том, что названный выше ответчик является добросовестным приобретателем спорного недвижимого имущества, суд также полагает несостоятельными, поскольку по смыслу ст. 302 ГК РФ добросовестное приобретение возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество. (Аналогичная правовая позиция содержится в постановлении Конституционного Суда РФ от **.**.**** г. №00-П.) Однако, как установлено в судебном заседании, на момент совершения оспариваемой сделки ФИО4 действовала от имени продавца – ФИО5, на основании нотариально удостоверенной доверенности от **.**.**** г., т.е. имела право отчуждать спорное имущество.
То обстоятельство, что по вине ФИО3, который в нарушение п. 1 ст. 460 и п. 1 ст. 1008 ГК РФ, не сообщил ФИО4, действующей от имени ФИО5, и ФИО1, о том, что **.**.**** г. он заключил с ФИО6 предварительный договор, предметом которого является заключение в будущем основного договора купли-продажи спорных объектов недвижимости, не имеют правового значения по настоящему гражданскому делу и не могут быть приняты судом во внимание.
В судебном заседании ответчик ФИО3 встречные иски ФИО5 и ФИО2 признал. Однако, принимая во внимание приведенные выше обстоятельства, суд приходит к выводу, что признание встречных исков названным выше ответчиком противоречит закону, в частности ст.ст. 168, 429, 431, 454, 460, 549 и 1005 ГК РФ, а также нарушает права и законные интересы других лиц, а потому суд не принимает признание встречных исков названным выше ответчиком.
На основании изложенного и руководствуясь ст.198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Иск ФИО6 к ФИО5 и ФИО1 о признании договора купли-продажи недействительным и понуждении заключить основной договор купли-продажи удовлетворить.
Договор купли-продажи жилого дома и земельного участка площадью 565 кв.м., расположенных по адресу: ул. ХХХБ, заключенный **.**.**** г. между ФИО5 в лице представителя по доверенности ФИО4 и ФИО2, признать недействительным, стороны по сделке вернуть в первоначальное положение.
Право собственности ФИО2 на жилой дом и земельный участок площадью 565 кв.м., расположенные по адресу: ул. ХХХБ, прекратить.
Взыскать с ФИО5 в пользу ФИО2 денежные средства, полученные по договору купли-продажи от **.**.**** г., в размере 700 000 рублей.
Обязать ФИО5 заключить с ФИО6 основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка площадью 565 кв.м., расположенных по адресу: ул. ХХХБ, на условиях определенных предварительным договором от **.**.**** г..
Встречные иски ФИО5 и ФИО2 к ФИО3 и ФИО6 о признании предварительного договора купли-продажи недействительным оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Сызранский городской суд в течение 10 дней.
Судья Непопалов Г.Г.