Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
г.Сызрань
02 ноября 2011 года
Судья Сызранского городского суда Самарской области Зуморина Л.В.,
при секретаре Павловой О.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3650/11 по иску КВ, КТ, ИТ, ПМ, ПН, КЕ Геннадиевны к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Самарской области о признании недействительной государственной регистрации права собственности, перехода права общей долевой собственности на незавершенный строительством жилой дом,
У С Т А Н О В И Л:
Истцы КВ, КТ, ИТ, ПМ, ПН, КЕ обратились в суд с иском к ответчику - Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Самарской области с требованиями о признании недействительной государственной регистрации права собственности и права общей долевой собственности на 1639/10000 доли ООО МЖК «Астра» и исключении записи о регистрации права собственности, общей долевой собственности ООО МЖК «Астра» на незавершенный строительством многосекционный жилой дом переменной этажности со встроенными помещениями и трансформаторной подстанцией, секции В и Г, расположенный по адресу: Самарская область, г.Сызрань, ул. ХХХ, о признании недействительной регистрации перехода права общей долевой собственности на 1639/10000 доли ООО «Гарантия» на многоквартирный жилой дом переменной этажности со встроенными помещениями и трансформаторной подстанцией, секции В и Г, расположенный по адресу: Самарская область, г.Сызрань, ул. ХХХ, об исключении записи о регистрации прав ООО «Гарантия» на 1639/10000 доли в праве общей долевой собственности незавершенного строительством многосекционного жилого дома переменной этажности со встроенными помещениями и трансформаторной подстанцией, секции В и Г, расположенный по адресу: Самарская область, г.Сызрань, ул. ХХХ.
В обоснование иска ссылаются на то, что истцы являются участниками строительства многосекционного жилого дома со встроенными помещениями и трансформаторной подстанцией, расположенного по адресу: Самарская область, г.Сызрань, ул. ХХХ.
Договоры инвестирования (долевого участия) строительства указанного дома были заключены истцами с ответчиком ООО МЖК «Астра».
По условиям договоров ответчик ООО МЖК «Астра» обязался построить истцам квартиры в указанном доме и передать их в собственность истцов по окончании строительства.
Истцы выполнили свои обязательства в рамках заключенных ими договоров, однако, ответчик ООО МЖК «Астра» свои обязательства не выполнил, приостановил строительство, Арбитражным судом Самарской области общество объявлено банкротом.
В настоящее время в отношении ООО МЖК «Астра» введено конкурсное производство.
**.**.**** г. Управлением Росреестра по Самарской области застройщику ООО МЖК «Астра» зарегистрировано первичное право собственности на незавершенный строительством многосекционный жилой дом переменной этажности со встроенными помещениями и трансформаторной подстанцией, секции В и Г, расположенный по адресу: Самарская область, г.Сызрань, ул. ХХХ.
Истцы считают, что регистрация права собственности на незавершенный строительством многосекционный жилой дом произведена с существенным нарушением норм действующего законодательства и подлежит отмене по следующим основаниям.
**.**.**** г. часть земельного участка под указанный домом и указанный объект незавершенного строительства в целом проданы по 4 договорам купли-продажи участникам строительства в общую долевую собственность.
При этом, Управлением Росреестра по Самарской области не проверена законность совершенной сделки.
При совершении сделки доля каждого участника строительства фактически оплачена ими по договорам инвестирования.
Кроме того, согласно п.3 ст.7 Закона РСФСР от **.**.**** г. № 1488 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» незавершенный строительством многосекционный жилой дом являлся долевой собственностью участников сделки.
Управление Росреестра по Самарской области не обратил внимание на то, что предметом договора выступает многосекционный жилой дом переменной этажности со встроенными помещениями секции В и Г, а фактически продаются доли в праве указанного дома, которые суммарно соответствуют не стоимости дома в целом, а приобретаемым по договору долям покупателей.
Таким образом, цена договора фактически не определена, которая является существенным условием договора купли-продажи недвижимости (ст.ст.554, 555 ГК РФ).
Договор не содержит сведений о документах, определяющих право покупателей на указанную по договору долю выкупа, наличие (отсутствия) других участников строительства, которые могут претендовать на данный объект незавершенного строительством.
**.**.**** г. Управление Росреестра по Самарской области зарегистрировало право общей долевой собственности на 1639/10000 долей в объекте незавершенного строительства, при этом, не выяснило наличие прав у заявителя на регистрируемую им долю в объекте незавершенного строительства, не обратило внимание, что многосекционный дом переменной этажности по договорам купли-продажи от **.**.**** г. уже продан застройщиком в долевую собственность участников строительства.
**.**.**** г. ООО МЖК «Астра» определением Арбитражного суда Самарской области признано банкротом с введением процедуры наблюдения.
**.**.**** г. ООО МЖК «Астра» продает 1639/10000 долей общей долевой собственности многосекционной жилого дома переменной этажности со встроенными помещениями и трансформаторной подстанцией, секции В и Г новому застройщику -ООО «Гарантия», при этом Управление Росреестра по Самарской области не поставило под сомнение незаконность (ничтожность) подобной сделки (п.1 ст.166 ГК РФ) независимо от признания ее таковой судом.
Управление Росреестра по Самарской области не учитывает требование ч.1 ст.460 ГК РФ, согласно которой продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.
Правила, предусмотренные ч.1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара, к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых покупателю было известно, если притязания являются правомерными.
Поскольку договоры инвестирования сохраняли и сохраняют свое действие, в соответствии с законодательством об инвестиционной деятельности истцы имеют притязания в отношении проданного объекта.
Управление Росреестра по Самарской области не учитывало, что проданное имущество по судебным актам обременено правами истцов и при переходе объекта незавершенного строительства к новому собственнику переходят установленные в отношении продаваемого имущества ограничения (обременения).
**.**.**** г. Управление Росреестра по Самарской области производит регистрацию перехода прав собственности на 1639/10000 долей указанного объекта незавершенного строительством по договору купли-продажи ООО МЖК «Астра» с ООО «Гарантия», заключенному **.**.**** г. (по сделке, заключенной сторонами в нарушение законодательства об инвестиционной деятельности, норм Гражданского Кодекса РФ, Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от **.**.**** г. № 122-ФЗ, решений Сызранского городского суда, устанавливающих имущественные права истцов на проданное имущество).
Учитывая, что при заключении договора купли-продажи от **.**.**** г. ООО МЖК «Астра» в силу прямого указания закона не могло обладать правом собственности на проданные им 1639/10000 долей, которые в силу прямого действия законодательства об инвестиционной деятельности являются собственностью истцов.
Таким образом, договор купли-продажи от **.**.**** г. противоречит ч.1 ст.218, ст.168 ГК РФ является ничтожной сделкой.
При таких обстоятельствах, истцы полагают, что перечисленные обстоятельства, совершенные ответчиками сделки с нарушением норм действующего законодательства, не могли являться основанием для государственной регистрации прав независимо от признания их недействительными судом (ч.1 ст.166 ГК РФ).
Недействительность сделки не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения (ч.1 ст.168 ГК РФ).
В соответствии со ст.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав не недвижимое имущество и сделок с ним» от **.**.**** г. № 122-ФЗ государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения) перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.
Государственная регистрация - единственное доказательство существования зарегистрированного права.
Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.
В соответствии со ст.3 вышеназванного Федерального закона «О государственной регистрации прав не недвижимое имущество и сделок с ним» от **.**.**** г. № 122-ФЗ правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество составляют: Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, настоящий федеральный закон, иные Федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации.
Согласно Методическим рекомендациям по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Министерства Юстиции РФ от **.**.**** г. № 184, в обязанность регистрирующих органов наравне с другими требованиями входит проведение правовой экспертизы и проверки законности сделки, юридической силы представленных на государственную регистрацию правоустанавливающих документов, в ходе которых проводится проверка действительности поданных заявителем документов и наличие прав подготовившего документ лица, а также отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации (ст. ст.19, 13, 17 Закона от **.**.**** г. № 122-ФЗ).
Пункт 3 ст.25 Федерального закона от **.**.**** г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав недвижимого имущества и сделок с ним» устанавливает, что право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации, содержащей описание объекта недвижимости.
Однако, пунктом 1 ст.218 Гражданского кодекса РФ установлено общее правило, согласно которому право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии с требованиями ст.ст.218, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации застройщик, которому выделен под строительство определенный земельный участок либо земельный участок находится в его собственности приобретает право собственности или иное вещное право на незавершенный строительством объект только в том случае, когда он осуществлял строительство своими силами или с привлечением подрядчика, но строил при этом для себя, а не для третьих лиц.
Если на объект незавершенного строительства имеются притязания третьих лиц, то право собственности за одним застройщиком не подлежит регистрации.
Согласно п.3 ст.7 Закона РСФСР от **.**.**** г. № 1488 « Об инвестиционной деятельности в РСФСР» незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса, в силу прямого предписания данного закона.
Статьей 6 Федерального закона от **.**.**** г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» предусмотрено право инвесторов (дольщиков) на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществляемых капитальных вложений. Закрепленные данной нормой закона права истцов соответствуют правам собственности, поскольку согласно ч.ч.1, 2 ст.209 ГК РФ только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Договоры инвестирования истцов с ответчиком ООО «Гарантия» до настоящего времени продолжают свое действие.
Так как разрешение на строительство получено ответчиком ООО МЖК «Астра» **.**.**** г. /Постановление Администрации г.Сызрани от **.**.**** г. № 201/
ФЗ от **.**.**** г. № 214 «О долевом участии в строительстве», устанавливающий регистрацию прав собственности на объект незавершенного строительства за застройщиком, не распространяет свое действия на правоотношения, возникшие до принятия указанного федерального закона (ч.2 ст.27).
Тем самым, за застройщиком ООО МЖК «Астра» не могло быть зарегистрировано в обязательном порядке право собственности на спорный многосекционный дом и по нормам Федерального закона о долевом участии в строительстве.
При таких обстоятельствах, при наличии договора инвестирования истцов с ответчиком ООО МЖК «Астра», Управление Росреестра по Самарской области незаконно произвело регистрацию прав собственности на недостроенный многосекционный жилой дом за застройщиком ООО МЖК «Астра», регистрацию общей долевой собственности на не принадлежащие застройщику ООО МЖК «Астра» 1639/10000 долей в указанном объекте незавершенного строительством.
В связи с чем, истцы КВ, КТ, ИТ, ПМ, ПН, КЕ вынуждены обратиться в суд с данным иском.
Истцы КВ, ИТ, ПН, КЕ в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме, привели доводы, изложенные в исковом заявлении.
Истец ПМ в судебное заседание не явился, его представитель КВ /по доверенности от **.**.**** г./ исковые требования поддержал в полном объеме, привел доводы, изложенные в исковом заявлении.
Истец КТ в судебное заседание не явилась, о дне слушания дела извещена надлежащим образом, уважительных причин неявки суду не сообщила, в связи с чем суд определил рассмотреть дело в ее отсутствие.
Представитель ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области – УО /по доверенности от **.**.**** г./ - в судебном заседании исковые требования истцов КВ, КТ, ИТ, ПМ, ПН, КЕ не признал по основаниям, изложенным в отзыве от **.**.**** г.
Представитель ответчика - ООО МЖК «Астра» в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен надлежащим образом, уважительных причин неявки суду не сообщил, возражений на иск не представил, в связи с чем, суд определил рассмотреть дело в их отсутствие.
Представитель ответчика - ООО «Гарантия» в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен надлежащим образом, уважительных причин неявки суду не сообщил, возражений на иск не представил, в связи с чем, суд определил рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив дело, заслушав объяснения истцов КВ, ИТ, ПН, КЕ, представителя ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области УО, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с нормами гражданско-процессуального законодательства ответчиком в исковом производстве является лицо, нарушившее материальные права и интересы истца.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Самарской области не является участником материальных правоотношений, на оспариваемые объекты недвижимости не претендует, имущественные права и интересы не нарушало.
Регистрирующий орган привлекается в качестве заинтересованного лица в порядке производства по делам об оспаривании решений и действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих в соответствии с п.5 ст.131 ГК РФ, п.З ст.20 ФЗ от **.**.**** г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» только в случае отказа в государственной регистрации прав и уклонения от проведения регистрации.
Истцам не было отказано в государственной регистрации и регистрирующий орган соответственно от регистрации не уклонялся.
Как следует из п.52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от **.**.**** г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" регистрирующий орган не является ответчиком по искам о признании права собственности, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Истцами заявлено требование о признании недействительным зарегистрированного права общей долевой собственности ООО «Гарантия» (1639/10000) на незавершенный строительством многосекционный жилой дом, расположенный по адресу: Самарская область, г.Сызрань, ул. ХХХ, об исключении сведений из ЕГРП о регистрации права общей долевой собственности ООО «Гарантия» на указанный объект недвижимости.
Порядок проведения государственной регистрации прав регулируется Федеральным законом от **.**.**** г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства РФ от **.**.**** г. № 219.
Закон о регистрации и Правила ведения ЕГРП не предусматривают совершение такого регистрационного действия, как исключение записи из ЕГРП.
Согласно п.17 Правил ведения ЕГРП при прекращении права, ограничения (обременения) права, сделки соответствующая запись Единого государственного реестра прав погашается.
В соответствии со ст.2 Закона о регистрации государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Таким образом, закон предусматривает о необходимости оспаривания в судебном порядке зарегистрированного права, а не процедуру государственной регистрации.
В соответствии со ст.12 ГК РФ такое оспаривание возможно путем признания недействительным правоустанавливающего документа.
Согласно данным ЕГРП в настоящее время собственником незавершенного строительством многосекционного жилого дома, расположенного по адресу: Самарская область, г.Сызрань, ул. ХХХ, является ООО «Гарантия».
Таким образом, в случае если судом по иску истцов будет принято решение о признании недействительным документа, послужившего основанием для государственной регистрации /договор купли-продажи от **.**.**** г./, и в качестве последствия признания его недействительным будет указано о прекращении права, возникшего на основании такого документа, такое решение суда будет являться основанием для погашения соответствующей записи в ЕГРП, данное регистрационное действие будет проводится во внесудебном заявительном порядке, предусмотренном Законом о регистрации.
В соответствии с вышеизложенным, в удовлетворении требований истцов о признании недействительным зарегистрированного права общей долевой собственности ООО «Гарантия» на незавершенный строительством многосекционный жилой дом, расположенный по адресу: Самарская область, г.Сызрань, ул. ХХХ, об исключении сведений из ЕГРП о регистрации права общей долевой собственности ООО «Гарантия» на указанный объект недвижимости, суд полагает необходимым отказать.
Истцами заявлено требование об исключении записей из ЕГРП о государственной регистрации права собственности ООО «МЖК «Астра» и перехода 1639/10000 доли в праве общей долевой собственности от ООО МЖК «Астра» к ООО «Гарантия» на указанный объект недвижимости.
Согласно сведениям ЕГРП записи о государственной регистрации права собственности ООО МЖК «Астра» на весь объект недвижимости и на 1639/10000 доли в праве общей долевой собственности на указанный объект недвижимости были погашены.
Таким образом, повторно погасить указанные записи в ЕГРП не представляется возможным.
На основании изложенного в удовлетворении требований истцов о государственной регистрации 1639/10000 доли в праве общей долевой собственности ООО МЖК «Астра» на указанный объект недвижимости, суд полагает необходимым отказать.
Вместе с тем, документы, явившиеся основаниями для государственной регистрации перехода права собственности от ООО «МЖК «Астра» к ООО «Гарантия» на 1639/10000 доли в праве общей долевой собственности на указанный объект недвижимости /договор купли-продажи от **.**.**** г./, не были признаны недействительными.
В удовлетворении требования истцов о признании недействительной государственной регистрации перехода права общей долевой собственности на 1639/10000 доли в праве общей долевой собственности на указанный объект недвижимости, необходимо отказать.
На основании изложенного, руководствуясь ст.198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
В удовлетворении исковых требований КВ, КТ, ИТ, ПМ, ПН, КЕ Геннадиевны о признании недействительной государственной регистрации права собственности и права общей долевой собственности на 1639/10000 доли ООО МЖК «Астра» и исключении записи о регистрации права собственности, общей долевой собственности ООО МЖК «Астра» на незавершенный строительством многосекционный жилой дом переменной этажности со встроенными помещениями и трансформаторной подстанцией, секции В и Г, расположенный по адресу: Самарская область, ул. ХХХ, о признании недействительной регистрации перехода права общей долевой собственности на 1639/10000 доли ООО «Гарантия» на многоквартирный жилой дом переменной этажности со встроенными помещениями и трансформаторной подстанцией, секции В и Г, расположенный по адресу: Самарская область, г.ул. ХХХ, об исключении записи о регистрации прав ООО «Гарантия» на 1639/10000 доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством многосекционный жилой дом переменной этажности со встроенными помещениями и трансформаторной подстанцией, секции В и Г, расположенный по адресу: Самарская область, г.ул. ХХХ - о т к а з а т ь.
Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Сызранский городской суд в течение 10 дней.
Судья: