РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
02.11.2010 Сысертский районный суд Свердловской области в составе судьи Мурашова А.С., с участием представителя истца Гарипова А.А., ответчика Денисенко Т.А., представителя ответчика Кадниковой С.В., при секретаре Рыжове М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Денисенко Татьяне Александровне об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество,
УСТАНОВИЛ:
ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в суд с иском к Денисенко Т.А. об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество, указав, что 02.06.2008 между ОАО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования» и Денисенко Татьяной Александровной был заключен договора займа № 208/2008-И, согласно которого Денисенко 02.06.2008 был предоставлен ипотечный заем в размере 1 385 000 (Один миллион триста восемьдесят пять тысяч) рублей сроком на 180 месяцев под 12,25% годовых. Сумма займа была зачислена 02.06.2008 на счет ответчика №, открытый в КБ «Драгоценности Урала» (ЗАО). Целью получения займа было приобретение ответчиком в собственность 2-комнатной квартиры общей площадью, 55,9 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>. По состоянию на 28.05.2008 рыночная стоимость квартиры составляла 2 112 724 (Два миллиона сто двенадцать тысяч семьсот двадцать четыре) рубля.
Сделка купли-продажи квартиры с использованием заемных средств в качестве частичной оплаты за нее была совершена ответчиком 02.06.2008 и зарегистрирована Управлением Федеральной -регистрационной службы по Свердловской области 16.06.2008. Одновременно с государственной регистрацией сделки и права собственности ответчика на квартиру, в соответствии со ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ, была произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона в пользу заимодавца - ОАО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования». Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 16.06.2008 за номером государственной регистрации №
Права кредитора-залогодержателя по обязательству, обеспеченному ипотекой, удостоверены Закладной, составленной Ответчиком, как должником-залогодателем 02.06.2008, и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области первоначальному залогодержателю - ОАО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования», 16.06.2008.
В силу п.2 ст. 13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998 закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других обязательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.
Законным владельцем Закладной в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее - «Истец»). В соответствии с п. 3 ст. 48 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», права истца на Закладную основываются на сделке по передаче прав по Закладной (Договор купли-продажи закладных № 06-07/984 от 28.12.2007, Акт приема-передачи закладных от 17.2008) и отметке на Закладной, произведенной предыдущим владельцем закладной - Открытое акционерное общество Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования».
Начиная с июля 2009 года исполнение обязательств по возврату суммы займа и процентов за использованием им (ежемесячные аннуитетные платежи в размере 16 912 рублей 00 копеек), в нарушение условий Закладной и Договора займа, а также ст. 309 Гражданского кодекса РФ Ответчиком не производится.
В связи с неисполнением Ответчиком обязательств по возврату суммы займа и уплате процентов за использование им, нарушающим права Истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных Закладной и Договором займа, Истец, от имени которого действовало Открытое акционерное общество «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования», 04 сентября 2009г. направил Ответчику в соответствии с п.5.1 Закладной и п.4.4.1 Договора займа требование № 3178 о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств. Требование Ответчиком выполнено не было, какого-либо ответа на указанное требование Ответчик не представил.
В соответствии со ст. 348 Гражданского кодекса РФ, ст. 50 Закона «Об ипотеке (залоге движимости»), условиями п.7.1 Закладной и п. 4.4.3 Договора займа указанное обстоятельство является основанием для обращения взыскания на заложенную Квартиру.
Задолженность ответчика перед истцом по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 1 612 954 (Один миллион шестьсот двенадцать тысяч девятьсот пятьдесят четыре) рубля 33 копейки, в т.ч. сумма остатка неисполненных обязательств по погашению основного долга - 1 349 581 (Один миллион триста сорок девять тысяч пятьсот восемьдесят один) рубль 00 копеек, сумма неуплаченных процентов, считая с даты, следующей за окончанием последнего оплаченного процентного периода (в соответствии с п. 1.6 закладной и п.3.2.3 Договора займа базой для начисления процентов является действительное число календарных дней в году), - 180 227 (Сто восемьдесят тысяч двести двадцать семь) рублей 00 копеек, сумма пеней за нарушение сроков возврата основного долга и уплаты начисленных процентов по нему, предусмотренных п.6.1 Закладной и п.5.2, 5.3 Договора займа, в размере 0,2% за каждый календарный день просрочки - 83 146 (Восемьдесят три тысячи сто сорок шесть) рублей 33 копейки.
Согласно ст.50 Закона об ипотеке, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
В силу ст.56 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов. В соответствии со ст.1 Закона об ипотеке к залогу недвижимого имущества, возникающему в силу закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке.
В соответствии со статьей 51 ФЗ «Об ипотеке (Залоге недвижимости)» и ст. 349 ГК РФ взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда. Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 ГК РФ обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством. если законом не установлен иной порядок. При этом начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения изыскания на имущество в судебном порядке (часть 3 статьи 350 ГК РФ. пп.4 п.2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (Залоге недвижимости)»).
Таким образом, необходимо определить начальную продажную цену заложенного имущества - квартиры, расположенной по адресу: <адрес> исходя и оценки недвижимости, указанной в закладной в размере 2112724 (Два миллиона сто двенадцать тысяч семьсот двадцать четыре) рубля.
ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» просит обратить взыскание на предмет ипотеки - квартиры, общей площадью 55,9 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> в том числе: определить размер суммы, подлежащей уплате истцу из стоимости заложенного недвижимого имущества в размере 1 612 954 (Один миллион шестьсот двенадцать тысяч девятьсот пятьдесят четыре) рубля 33 копейки, в том числе суммы остатка неисполненных обязательств по погашению основного долга - 1 349 581 (Один миллион триста сорок девять тысяч пятьсот восемьдесят один) рубль 00 копеек, суммы неуплаченных процентов за пользование займом - 180 227 (Сто восемьдесят тысяч двести двадцать семь) рублей 00 копеек и суммы пеней за нарушение сроков возврата основного долга и уплаты начисленных процентов по нему - 83 146 (Восемьдесят три тысячи сто сорок шесть) рублей 33 копейки, а также, начиная с 10 августа 2010 года и по день реализации имущества определить подлежащими уплате проценты за пользование займом в размере 12,25% годовых и пени за нарушение сроков возврата основного долга и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу - 1 349 581 (Один миллион триста сорок девять тысяч пятьсот восемьдесят один) рубль 00 копеек; определить способ реализации имущества в виде продажи с публичных торгов; определить начальную продажную стоимость имущества, исходя из оценки Квартиры, указанной в Закладной, в размере 2 112 724 (Два миллиона сто двенадцать тысяч семьсот двадцать четыре) рубля; взыскать с Денисенко Татьяны Александровны расходы по государственной пошлине в размере 16264 (Шестнадцать тысяч двести шестьдесят четыре) рубля 77 копеек.
Представитель истца Гарипов А.А., действующий на основании доверенности в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, просил обратить взыскание на предмет ипотеки - квартиры, общей площадью 55,9 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> в том числе: определить размер суммы, подлежащей уплате истцу из стоимости заложенного недвижимого имущества в размере 1 612 954 (Один миллион шестьсот двенадцать тысяч девятьсот пятьдесят четыре) рубля 33 копейки, в том числе суммы остатка неисполненных обязательств по погашению основного долга - 1 349 581 (Один миллион триста сорок девять тысяч пятьсот восемьдесят один) рубль 00 копеек, суммы неуплаченных процентов за пользование займом - 180 227 (Сто восемьдесят тысяч двести двадцать семь) рублей 00 копеек и суммы пеней за нарушение сроков возврата основного долга и уплаты начисленных процентов по нему - 83 146 (Восемьдесят три тысячи сто сорок шесть) рублей 33 копейки, а также, начиная с 10 августа 2010 года и по день реализации имущества определить подлежащими уплате проценты за пользование займом в размере 12,25% годовых и пени за нарушение сроков возврата основного долга и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу - 1 349 581 (Один миллион триста сорок девять тысяч пятьсот восемьдесят один) рубль 00 копеек; определить способ реализации имущества в виде продажи с публичных торгов; определить начальную продажную стоимость имущества, исходя из оценки Квартиры, указанной в Закладной, в размере 2 112 724 (Два миллиона сто двенадцать тысяч семьсот двадцать четыре) рубля; взыскать с Денисенко Татьяны Александровны расходы по государственной пошлине в размере 16264 (Шестнадцать тысяч двести шестьдесят четыре) рубля 77 копеек.
Ответчики Денисенко Т.А. и ее представитель Кадникова С.В. в судебном заседании против исковых требований не возражали, просили суд о снижении взысканных пеней, учитывая состояния несовершеннолетнего ФИО2 – сына истца, который является ребенком-инвалидом.
Выслушав стороны и исследовав материалы дела, суд находит исковые требования законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, регулирующие отношения по договору займа, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации или не вытекает из существа кредитного договора.
В силу ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться в соответствии с условием обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
Как установлено судом, 02.06.2008 между ОАО "Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования" и Денисенко Т.А. был заключен договор займа № 208/2008-И, согласно которому ответчикам 02.06.2008 был предоставлен ипотечный заем в размере 1385000 (Один миллион триста восемьдесят пять) рублей на 180 месяцев под 12,25 процентов годовых для приобретения квартиры, находящейся по адресу: <адрес>
В этот же день Денисенко Т.А. составили закладную предмета ипотеки – квартиры, общей площадью 55,9 кв.м., по адресу: <адрес>
Судом установлено и документально подтверждается (историей всех погашений клиентом по договору), что с июля 2009 года заемщик Денисенко Т.А. систематически не осуществляет погашение кредита, то есть нарушила взятые на себя по кредитному договору обязательства, данный факт, дает право в соответствии с пунктом 7.1. Закладной п. 4.4.3 Договора займа потребовать полного досрочного исполнения обязательств по кредитному договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы кредита, начисленных процентов за пользование кредитом и суммы пеней при их начислении, в частности, при просрочке Заемщиком в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей согласно пп.а) и б) п.4.4.1 Договора займа, при нарушении сроков внесения ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 (Двенадцати) месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.
В силу пункта 4.4.3 договора займа заемщик обязан досрочно исполнить денежное обязательство не позднее 30 (Тридцати) календарных дней, считая от даты предъявления банком письменного требования о досрочном исполнении обязательств по настоящему договору.
Как следует из материалов дела, такое требование было направлено ответчику 04.09.2009, однако до настоящего времени оно не исполнено заемщиками в полном объеме.
Согласно расчету на 09.08.2010 долг Денисенко Т.А. ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» составляет: 1 612 954 (Один миллион шестьсот двенадцать тысяч девятьсот пятьдесят четыре) рубля 33 копейки, в т.ч. сумма остатка неисполненных обязательств по погашению основного долга - 1 349 581 (Один миллион триста сорок девять тысяч пятьсот восемьдесят один) рубль 00 копеек, сумма неуплаченных процентов, считая с даты, следующей за окончанием последнего оплаченного процентного периода (в соответствии с п. 1.6 закладной и п.3.2.3 Договора займа базой для начисления процентов является действительное число календарных дней в году), - 180 227 (Сто восемьдесят тысяч двести двадцать семь) рублей 00 копеек, сумма пеней за нарушение сроков возврата основного долга и уплаты начисленных процентов по нему, предусмотренных п.6.1 Закладной и п.5.2, 5.3 Договора займа, в размере 0,2% за каждый календарный день просрочки - 83 146 (Восемьдесят три тысячи сто сорок шесть) рублей 33 копейки.
В силу пункта 4.4.3. Договора займа, при неисполнении требований займодавца о досрочном исполнении обязательств по договору в случае, установленном п.4.4.2 в течение 7 (семи) месяцев, считая с даты предъявления Займодавцем письменного уведомления с требованием о досрочном возврате займа и уплате процентов за пользование им, вправе обратить взыскание на заложенную в обеспечение выполнения обязательств квартиру.
Как установил суд, ответчиками был нарушен пункт 4.1.1.и 4.1.2. договора займа, соответствии с которыми заемщик обязан возвратить полученные денежные средства в полном объеме и уплатить все начисленные проценты за весь фактический период пользования займом путем осуществления ежемесячных платежей по возврату займа и уплате процентов. Заемщик отвечает за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору всеми своими доходами и всем принадлежащим ему имуществом. В силу пунктов 5.2., 5.3. кредитного договора при нарушении сроков возврата займа Заемщик обязан уплатить банку неустойку в виде пеней в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы займа за каждый календарный день просрочки.
Поскольку обязательство, принятое на себя заемщиком по договору займа № 208/2008-И от 02.06.2009 не исполнено, требование истца об обращении взыскания на предмет ипотеки – квартиру заявлено обоснованно и подлежит удовлетворению на основании ст. ст. 334, 348, 349 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со ст. 349 названного Кодекса обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок (п. 1 ст. 350 ГК РФ).
В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 54 ФЗ от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.
Из отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № 373-И от 29.05.2008, составленным независимым оценщиком ООО «Бизнес Кварт Бюро» рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: <адрес> по состоянию на 02.06.2008 (на момент заключения договора) составляет 2112724 (Два миллиона сто двенадцать тысяч семьсот двадцать четыре) рубля.
Таким образом, исходя, из согласованной сторонами при заключении договора стоимости заложенного имущества, суд считает возможным определить начальную продажную цену заложенного имущества в размере 2112724 рубля.
Ответчик Денисенко Т.А. просит снизить размер пени, учитывая состояние здоровья ее ребенка ФИО2, а также ее имущественное положение.
Как следует из материалов дела, ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ года рождения 22.10.2010 повторно установлена инвалидность до 01.11.2010.
Исходя из положений ст. 331 Гражданского кодекса Российской Федерации, договорная неустойка (пени) является самостоятельным видом ответственности и применение к ней судом статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации является правом суда и не может быть оценено как обязательное уменьшение взыскиваемой неустойки.
Учитывая состояние здоровья ФИО6 и его имущественное положение, суд, используя право, предоставленное ему ст. 333 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным снизить размер пеней до 20000 рублей.
В силу ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Размер судебных расходов истца по уплате госпошлины в сумме 16264,77 руб. подтверждает платежное поручение об оплате госпошлины.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 197, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к ФИО1 об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество удовлетворить частично.
Обратить взыскание в пользу Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на квартиру, общей площадью 55,9 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> в том числе: определить размер суммы, подлежащей уплате истцу из стоимости заложенного недвижимого имущества в размере 1549808 (Один миллион пятьсот сорок девять тысяч восемьсот восемь) рублей, в том числе суммы остатка неисполненных обязательств по погашению основного долга - 1 349 581 (Один миллион триста сорок девять тысяч пятьсот восемьдесят один) рубль 00 копеек, суммы неуплаченных процентов за пользование займом - 180 227 (Сто восемьдесят тысяч двести двадцать семь) рублей 00 копеек и суммы пеней за нарушение сроков возврата основного долга и уплаты начисленных процентов по нему – 20000 (Двадцать тысяч) рублей, а также, начиная с 10 августа 2010 года и по день реализации имущества определить подлежащими уплате проценты за пользование займом в размере 12,25% годовых и пени за нарушение сроков возврата основного долга и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу - 1 349 581 (Один миллион триста сорок девять тысяч пятьсот восемьдесят один) рубль 00 копеек.
Определить начальную продажную цену заложенного имущества - квартиры, расположенной по адресу: <адрес> в размере 2112724 (Два миллиона сто двенадцать тысяч семьсот двадцать четыре) рубля.
Определить способ реализации заложенного имущества - квартиры, расположенной по адресу: <адрес> в виде продажи с публичных торгов.
Взыскать с Денисенко Татьяны Александровны солидарно в пользу Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» судебные расходы, выразившиеся в виде уплаты государственной пошлины в размере 16264 (Шестнадцать тысяч двести шестьдесят четыре) рубля 77 копеек.
В остальной части иска отказать.
Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение десяти дней с момента получения путём подачи жалобы через Сысертский районный суд.
Судья Сысертского
районного суда Мурашов А.С.