Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

08.04.2011 Сысертский районный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи Мурашова А.С., с участием с участием представителя истца Баева А.В., представителя ответчика Банных А.И., при секретаре Рыжове М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-111/2011 по иску Товарищества собственников жилья "Павловы Родники" к Гильваргу Сергею Игоревичу о взыскании денежных средств,

установил:

ТСЖ "Павловы Родники" обратилось в суд с иском к Гильваргу С.И. о взыскании задолженности за наем жилого дома, по оплате коммунальных услуг, компенсации за досрочное расторжение договора. В обоснование требований указали, что 21.10.2009 между Истцом и Ответчиком был заключен Договор найма жилого <адрес>, согласно которому Истец за плату предоставил Ответчику для проживания жилой дом общей площадью 490 м2, расположенный по адресу: <адрес>. Предоставление дома подтверждается Актом приемки-передачи имущества по договору № от 21.10.2009. Ответчик возвратил Истцу жилой дом по акту 29.03.2010.

Согласно п. 6.1 Договора найма плата за наем составляет 7 000 долларов США в месяц. Задолженность составляет 6 672,39 долларов США в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на дату платежа. По состоянию на 10.09.2010 рублевый эквивалент этой задолженности составляет 206 044 рублей.

За период с 01.10.2009 по 30.07.2010 между Товариществом собственников жилья «Павловы Родники и Гильваргом С.И. по Договору № от 21.10.2009 (коммунальные платежи) задолженность Ответчика по возмещению коммунальных платежей (п. 6.9 и 6.10 договора) составляет 84 626 рублей.

Договор найма заключен на срок 11 месяцев 28 дней, т.е. на период до 18.10.2010. Ответчик возвратил Истцу жилой дом 29.03.2010, т.е. до истечения срока найма, не предупредив об этом письменно за три месяца (пункт 1 ст. 687 ГК РФ). В нарушение требований ст. 309, 310 ГК РФ Ответчик ненадлежащим образом исполнил свои обязательства по Договору найма, тем самым лишил Истца возможности заблаговременно осуществить поиск нового нанимателя на освободившийся жилой дом на наиболее выгодных условиях.

Согласно пункту 6.7 договора найма, в случае досрочного расторжения договора найма по инициативе Ответчика, кроме как на основании, предусмотренном пунктом 11.4 договора, Ответчик обязан уплатить Истцу компенсацию в размере 10 000 долларов США (п. 6.7 Договора).

В судебном заседании представитель истца ТСЖ "Павловы Родники" Баев А.В., действующий на основании доверенности, поддержал заявленные исковые требования, и, ссылаясь на изложенные в исковом заявлении обстоятельства, просил взыскать с гражданина Гильварга Сергея Игоревича: задолженность по оплате в сумме 6672,39 долларов США в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на день платежа; задолженность по оплате коммунальных услуг в сумме 84 626 рублей; предусмотренную Договором найма жилого <адрес> от 21.10.2009 (п. 6.7.) компенсацию за досрочное расторжение договора в сумме 10 000 долларов США в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на день платежа; расходы по уплате государственной пошлины 9827,92 руб.

Представитель ответчика Гильварга С.И. - Банных А.И., действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признал, указав, что действительно между Истцом и Ответчиком 21.10.2009 был заключен Договор найма жилого <адрес>. В соответствии со ст.1 Договора Истец обязался предоставить Ответчику за плату в пользование жилой дом для проживания в нем Ответчика, а также лиц, указанных в Договоре. В силу пункта 1.2.1 Договора жилой дом расположен по адресу: <адрес>. Право собственности на жилой дом принадлежит ЗАО «Концерн «РРС»» (пункт 1.2.3. Договора).

Согласно пункту 2.1 Договора Истец обязался передать Ответчику жилой дом в пользование не позднее 5 дней с момента подписания Договора по передаточному акту в состоянии, соответствующим условиям Договора, его назначению, а также комплект ключей и пульт дистанционного управления охранной сигнализацией жилого дома.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Истец не передал Ответчику в пользование жилой дом по передаточному акту. Довод Истца о том, что им Ответчику предоставлен жилой дом на основании акта приемки-передачи имущества от 21.10.2010 г. (пункт 4 Приложения к исковому заявлению) является необоснованным, поскольку: во-первых, данный акт подписан <данные изъяты> и, во-вторых, в акте указывается исключительно переданное движимое имущество.

Согласно ст. 671 ГК РФ основной обязанностью нанимателя в силу возмездного характера договора найма жилого помещения является внесение платы за пользование жилым помещением. Данная обязанность возникает у нанимателя только после того, как наймодатель исполнит свою обязанность по предоставлению нанимателю жилого помещения в пользование для проживания в нем.

Таким образом, поскольку Истец не предоставил Ответчику жилой дом в пользование для проживания в нем, у него не возникло право требовать взыскания задолженности по оплате.

Ответчик считает, что действия сторон по Договору, которые выражены в том, что Истец не передал Ответчику в пользование жилой дом по передаточному акту, а Ответчик соответственно не принял его, свидетельствуют о прекращении Договора с 26.10.2009 по соглашению сторон.

Выслушав стороны, и, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса РФ по договору найма жилого помещения собственник жилого помещения или управомоченное им лицо обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Как следует из материалов дела, 21.10.2009 между Истцом и Ответчиком был заключен Договор найма жилого <адрес>, согласно которому Истец за плату предоставил Ответчику для проживания жилой дом, общей площадью 490 м2, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежащий на праве собственности <данные изъяты>

Полномочия ТСЖ "Павловы Родники" на заключение от своего имени сделок в наем указанного имущества предусмотрено Агентским договором № от 01.10.2009.

В соответствии со статьей 682 Гражданского кодекса Российской Федерации, размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения.

Согласно п. 6.1 Договора найма плата за наем составляет 7 000 долларов США в месяц.

Статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как установлено судом, на основании акта приемки-передачи имущества по договору № от 21.10.2009, составленного с ЗАО <данные изъяты> Ответчику передано имущество в доме, которые было возвращено по акту 29.03.2010.

Однако обязательства по оплате выполнены Ответчиком не в полном объеме. Задолженность составляет 6 672,39 долларов США. Расчет задолженности ответчиком не оспаривался.

В соответствии с пунктом 6.3 договора оплата услуг производится в рублях по курсу ЦБ на день оплаты.

Согласно пункту 2 статьи 317 Гражданского кодекса Российской Федерации в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте. В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон.

В соответствии со статьей 140 Гражданского кодекса Российской Федерации платежным средством на территории Российской Федерации является рубль, в связи с чем, исполнение судебного акта возможно лишь в том случае, если взыскиваемая сумма будет выражена в рублях с учетом курса соответствующей валюты на день вынесения судебного акта.

Поскольку в сроки, предусмотренные договором, Ответчик не оплатил оказанные ему услуги, суд принимает решение о взыскании задолженности в рублях по официальному курсу доллара США, установленному Центральным банком Российской Федерации и действовавшему на вынесения решения, из расчета 6 672,39 х 28,23 = 188361,57 руб.

Задолженность по возмещению коммунальных платежей, предусмотренных п. 6.9 и 6.10 договора, составляет 84 626 рублей, также подлежит взысканию с Ответчика.

Доводы ответчика о том, что Истец не предоставил Ответчику жилой дом в пользование для проживания в нем, у него не возникло право требовать взыскания задолженности по оплате, судом во внимание не принимаются, поскольку опровергаются материалами дела.

В акте приема-передачи от 21.10.2009 (л.д. 13-19) отражено, что <данные изъяты> передает, а Ответчик принимает перечисленное в нем имущество по адресу: <адрес> соответствии с договором от 21.10.2009.

Ответчик подписал без замечаний акт приема-передачи от 21.10.2009, а также акт о сдаче имущества от 29.03.2010 (л.д. 20-26).

Фактическое пользование спорным имуществом в период с 21.10.2009 по 29.03.2010 и частичная оплата его использования подтверждаются и копиями приходных кассовых ордеров № 121 от 28.10.2009 (671 137,56 руб.); № 2 от 22.01.2010 (104 125 руб.); № 13 от 01.03.2010 (105000 руб.); № 132 от 20.11.2009 (4 131,42 руб.); № 155 от 29.12.2009 (2 220,26 руб.); № 3 от 26.01.2010 (1 255,04 руб.); № 10 от 10.02.2010 (20 000 руб.); № 12 от 01.03.2010 (1 440,76 руб.), которые ответчиком также не оспариваются.

Следовательно, Ответчиком производилась оплата за наем жилого дома, коммунальные услуги и услуги связи, что свидетельствует об исполнении сторонами принятых на себя обязательств по договору № 34/2 от 21.10.2009.

При исполнении указанного договора споры относительно неопределенности объекта аренды, отсутствия передаточного акта не возникали. Суду не представлены доказательства уклонения истца от составления акта-приема передачи.

Как видно из материалов дела, договорные отношения сторон длились более пяти месяцев, фактов обращения ответчика к истцу в процессе исполнения договора относительно некачественного предоставления услуг суду также не представлено.

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации, которым предусмотрено, что по сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.

Таким образом, суд считает, что материалы дела в совокупности свидетельствуют об отсутствии у сторон разногласий либо заблуждений в отношении предмета договора. Фактическая передача имущества, оформленная передаточным актом, подписанным собственником дома ЗАО «Концерн «РРС» (принципалом), подтверждает исполнение сторонами (в лице Агента ТСЖ "Павловы Родники", с одной стороны, и Ответчика, с другой стороны) условий договора найма жилого помещения и отсутствие неопределенности относительно имущества, являющегося предметом сделки, а также сроков использования имущества.

Отсутствие в передаточном акте движимого имущества в качестве наймодателя ТСЖ "Павловы Родники" не влияет на обязанность ответчика исполнить обязательства по договору № от 21.10.2009.

Учитывая вышеизложенное и то, что ответчик надлежащим образом не исполнил принятые на себя обязательства по договору в части своевременной ее оплаты, при этом факт пользования спорным имуществом подтвержден имеющимися в деле доказательствами, суд находит обоснованными исковые требования о взыскании задолженности по внесению платы за наем и коммунальных платежей.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности; доказательство признается судом достоверным, если в результате его исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности; никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Отсутствие в материалах дела передаточного акта дома, предусмотренного пунктом 2.1. договора не может являться основанием для признания данного договора незаключенным, поскольку вывод суда о передаче ответчику жилого дома, являющегося предметом сделки, сделан с учетом иных доказательств. Исковых требований о признании договора незаключенным ответчиком заявлено не было.

Договор найма № от 21.10.2009 заключен сторонами на срок 11 месяцев 28 дней, т.е. до 18.10.2010. Однако Ответчик возвратил Истцу жилой дом 29.03.2010, т.е. до истечения срока найма, не предупредив об этом письменно за три месяца.

В связи с чем, на основании пункта 6.7 договора найма, предусматривающего, что в случае досрочного расторжения договора найма по инициативе Ответчика, кроме как на основании, предусмотренном пунктом 11.4 договора, Ответчик обязан уплатить Истцу компенсацию в размере 10 000 долларов США (п. 6.7 Договора), исковые требования о взыскании штрафа суд также находит подлежащими удовлетворению, но частично.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. В соответствии с пунктом 1 статьи 333 названного Кодекса, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Пунктом 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" при решении вопроса об уменьшении неустойки необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательства.

В данном случае, исходя из анализа всех обстоятельств дела и оценки соразмерности заявленных сумм, из возможных финансовых последствий для каждой из сторон, суд приходит к выводу о наличии оснований для уменьшения заявленного размера штрафа, что не противоречит нормам материального права, и считает необходимым снизить штраф за досрочное расторжение договора до 5000 долларов США (5000 х 28,23 = 141150 рублей).

В силу статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Размер судебных расходов истца по оплате государственной пошлины 9827,92 руб. подтверждается платежным поручением № 10 от 24.09.2010, и подлежит взысканию с ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 197, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования Товарищества собственников жилья "Павловы Родники" к Гильваргу Сергею Игоревичу о взыскании задолженности за наем жилого дома, по оплате коммунальных услуг, компенсации за досрочное расторжение договора удовлетворить частично.

Взыскать с Гильварга Сергея Игоревича в пользу Товарищества собственников жилья "Павловы Родники" задолженность по оплате в сумме 188361 (Сто восемьдесят восемь тысяч триста шестьдесят один) рубль 57 копеек; задолженность по оплате коммунальных услуг в сумме 84 626 (Восемьдесят четыре тысячи шестьсот двадцать шесть) рублей; компенсацию за досрочное расторжение договора в сумме 141150 (Сто сорок одна тысяча сто пятьдесят) рублей; расходы по уплате государственной пошлины 9827 (Девять тысяч восемьсот двадцать семь) рублей 92 копейки.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение десяти дней с момента изготовления путём подачи жалобы через Сысертский районный суд.

Судья: Мурашов А.С.

Решение изготовлено 11.04.2011.

Определением Свердловского областного суда от 19.05.2011 решение Сысертского районного суда оставлено в силе.