гр. дело № 2-3493\11 Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации 21 июля 2011 года Сыктывкарский городской суд Республики Коми в составе судьи Дульцевой Ю.А., с участием прокурора Загидулиной Л.В., при секретаре Бушеневой Е.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО « Лузалес» к Пустовому Н.Н., Пустовой Г.д., Пустовому С.Н., Пустовому А.Н., Пустовой Н.Н. об истребовании имущества, выселении; встречному иску Пустового Н.Н. к ООО « Лузалес» о признании договора найма продленным; у с т а н о в и л : ООО « Лузалес» обратилось в суд с иском к Пустовому Н.Н., Пустовой Г.Д., Пустовому С.Н., Пустовому А.Н., Пустовой Н.Н. о выселении из кВ.... д.... по ул.... г. Сыктывкара и истребовании указанного имущества из незаконного владения ответчиков. В обоснование требований истец указал, что является собственником спорного жилого помещения на основании договора купли- продажи, заключенного с ООО ЛПГ « Човьюлес». в адрес ответчиков направлялись уведомления о необходимости освобождения занимаемой квартиры, однако, не смотря на это, имущество до настоящего времени ООО « Лузалес» не передано. Судом к участию в деле в качестве третьего лица было привлечено ООО ЛПГ « Човьюлес», не направившее своего представителя для участия в рассмотрении дела. Пустовой Н.Н., Пустовая Г.Д., их представитель, исковые требования не признали, предъявив встречные требования о признании договора найма продленным и указывая на то, что по договору найма, заключенному с ООО ЛПГ « Човьюлес», им было передано жилое помещение без отделки, по устной договоренности с руководством предприятия ими за свой счет произведены все отделочные работы в квартире. При переходе прав на квартиру от ООО ЛПГ « Човьюлес» к ООО « Лузалес» о предстоящем ее освобождении их никто не предупреждал, первое уведомление о выселении было получено лишь в 2011 году, когда срок договора найма истек и они считали отношения продолженными на тех же условиях. Пустовой С.Н., Пустовой А.Н., Пустовая Н.Н. при рассмотрении дела личного участия не приняли, направив заявления о рассмотрении дела в их отсутствие. Представитель ООО « Лузалес» в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивал по заявленным основаниям, встречный иск не признал, указывая, что ООО « Лузалес» не имело реальной возможности своевременно уведомить Пустовых об отказе от продления договора найма, т.к. договор купли- продажи был заключен только ** ** **., а государственная регистрация прав собственника произведена 21.12.2010г. После указанной даты ответчики были сразу уведомлены о продаже занимаемой ими квартиры. Заслушав объяснения явившихся сторон, заключение прокурора, исследовав доказательства по делу в их совокупности, суд приходит к следующему. Как установлено, жилое помещение, расположенное по адресу: г.Сыктывкар, ул. ..., ... было приобретено в собственность ООО ЛПГ « Човьюлес» на основании договора купли- продажи ,заключенного с ОАО « ...». 01.01.2005г. между ООО ЛПГ « Човьюлес» и Пустовым Н.Н. был заключен договор найма указанного жилого помещения. Как следует из условий договора, срок его действия был определен сторонами с ** ** **. по ....( п.6.1). Во исполнение данного договора ООО ЛПГ « Човьюлес» квартира была передана Пустовому Н.Н., ответчик и члены его семьи ( жена, трое детей) произвели необходимые отделочные работы, вселились в квартиру и проживают по указанному адресу до настоящего времени, сохраняя по данным УФМС постоянную регистрацию по месту жительства в с.Слудка Прилузского района РК. 20.10.2010г. между ООО ЛПГ « Човьюлес» и ООО « Лузалес» был заключен договор купли- продажи, предметом которого явилась спорная квартира. Как следует из п.7 указанного договора, на дату продажи жилого помещения в нем проживают : «Пустовой Н.Н., Пустовая Г.Д., Пустовой С.Н., Пустовой А.Н., Пустовая Н.Н.». Как свидетельствуют материалы дела, в адрес ответчиков ООО « Лузалес» было направлено уведомление о том, что истец является собственником занимаемого ими жилого помещения и в январе 2011г. квартира выставляется на продажу. ООО « Лузалес» в адрес Пустовых было направлено уведомление об отказе в продлении договора и освобождении занимаемой жилой площади либо приобретении ее в собственность. Уведомления доставлены адресатам, как свидетельствуют отметки на почтовых отправлениях, в феврале 2011 года. В силу п.1 ст.671 Гражданского кодекса РФ по договору найма жилого помещения собственник жилого помещения или управомоченное им лицо обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Согласно норме ст.675 ГК РФ, переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Таким образом, законодателем права нанимателя поставлены выше вещных прав нового собственника. Главная цель этой нормы - защита интересов нанимателей. Реальность указанной гарантии обеспечивает также п.1 ст.558 ГК, которым к числу существенных условий договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, отнесен перечень этих лиц. Сложившиеся между сторонами правоотношения свидетельствуют о переходе всех прав и обязанностей ООО ЛПГ « Човьюлес» по договору найма, заключенному с Пустовым Н.Н., к ООО « Лузалес». В соответствии с положениями ст.431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если буквальное значение содержащихся в договоре слов и выражений и его условия и смысл в целом не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая последующее поведение сторон. Перечень лиц, проживающих в кВ.... д.... по ул.... г.Сыктывкара, включен в содержание договора купли- продажи жилого помещения, заключенного между указанными выше юридическими лицами . Сама реализация преимущественного права нанимателя на заключение договора на новый срок невозможна без активных действий со стороны наймодателя, т.к. в соответствии с абз. 2 ст.684 ГК РФ наймодатель не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Указанных действий, как свидетельствуют материалы дела, в срок до 31.09.2010г. ( т.е. за три месяца до окончания договора найма) наймодателем предпринято не было. На момент заключения договора купли- продажи спорной квартиры истцу было достоверно известно о фактической ее передаче в пользование для проживания физических лиц, т.е. в наем. Соответственно, исходя из принципов ст.421 ГК РФ, при его подписании ООО « Лузалес» добровольно приняло на себя как права, так и все обязанности наймодателя. П.3 ст.10 ГК РФ определено, что закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается. Поведение ООО ЛПГ « Човьюлес» и ООО « Лузалес» в правоотношениях по поводу заключения договора купли- продажи при установленных обстоятельствах дела не может оказывать какого- либо влияния на объем установленных законом прав ответчиков, как нанимателей жилого помещения, ссылки стороны истца об этом суд считает не основанными на законе. Согласно положениям ст. 683 ГК РФ срок действия договора найма, исковые требования ООО « Лузалес» удовлетворению не подлежат, встречный иск, напротив, является обоснованным. Учитывая изложенное и руководствуясь ст.194- 199 ГПК РФ, суд р е ш и л : В удовлетворении заявленных исковых требований ООО « Лузалес» к Пустовому Н.Н., Пустовой Г.Д., Пустовому С.Н., Пустовому А.Н., Пустовой Н.Н. об истребовании имущества, выселении из кВ.... д.... по ул.... г.Сыктывкара - отказать. Встречные исковые требования Пустового Н.Н. к ООО « Лузалес»- удовлетворить. Признать договор найма жилого помещения, расположенного по адресу: г.Сыктывкар, ул. ..., ... продленным на срок до 31.12.2015 года. Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Коми в течение 10 дней со дня изготовления его мотивированной части. Судья - Ю.А. Дульцева