Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской федерации

26 сентября 2011 года

Сыктывкарский городской суд Республики Коми в составе судьи Нагорновой О.Н.

При секретаре Трошеве Г.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску по иску Семаковой Н.А. к Администрации МО ГО «Сыктывкар» о заключении договора,

у с т а н о в и л:

Семакова Н.А. обратилась в Сыктывкарский суд с иском к АМО ГО «Сыктывкар» о заключении с ней договора найма кв.... по ул.... г.Сыктывкара с правом последующего выкупа, указывая, что между ответчиком и супругом истца И.К. был заключен договор, по условиям которого АМО ГО «Сыктывкар» приняла на себя обязательства по предоставлению И.К. во владение и пользование спорной квартиры с правом выкупа и зачетом в счет выкупной цена ежегодно по ... руб. за каждый год работы. ** ** ** И.К. умер, в связи с чем согласно положений п.6.2 договора истец полагала себя лицом, имеющим право требования от ответчика последующего исполнения своих договорных обязательств в порядке наследования после смерти И.К.

Исковое заявление Семаковой Н.А. было принято к производству Сыктывкарского городского суда, в соответствии со ст.43 ГПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Забоев Ф.В. и Забоева О.А.

В ходе судебного разбирательства истец направила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие. Ее представитель требования Семаковой Н.А. поддержала, указав, что о вселении посторонних лиц ( Забоевых) в спорную квартиру Семаковой Н.А. стало известно в конце ** ** **. После смерти И.К. фактически в кв.... по ул.... г.Сыктывкара никто не проживал, поскольку в квартире не был окончен начатый И.К. ремонт. Полагая, что Семакова Н.А. приобрела права требования заключения с ней договора найма кв.... по ул.... г.Сыктывкара с правом последующего выкупа в порядке наследования после смерти И.К. на условиях, предусмотренных договором ** ** **, представитель истца одновременно указала суду на то, что, по мнению истца, выкупная цена квартиры должна быть уменьшена, исходя из периода работы И.К. в системе ЖКХ г.Сыктывкара с ** ** ** до момента своей смерти

Представитель АМО ГО «Сыктывкар» иск Семаковой Н.А. не признал, полагая, что договор по своему существу является только договором найма спорной квартиры, который был прекращен смертью нанимателя. В части предоставления И.К. права выкупа кв.... по ул.... г.Сыктывкара и условий такого выкупа данная сделка является незаключенной, поскольку договор не был зарегистрирован в ЕГРП. В подтверждение своей позиции по делу представитель АМО ГО «Сыктывкар» указал суду на то, что после сделка в части выкупа кв.... по ул.... г.Сыктывкара сторонами не исполнялась, И.К. нес лишь расходы, связанные с наймом квартиры ( оплата ЖКУ, косметический ремонт помещений). Кроме того представителем ответчика было сделано заявление о пропуске Семаковой Н.А. срока на обращение в суд, исчисляемого со дня смерти И.К.

Забоевы и их представитель поддержали позицию ответчика по делу, полагая, что договор в части выкупа кв.... по ул.... г.Сыктывкара является ничтожным и не может влечь правовых последствий, поскольку АМО ГО «Сыктывкар», заключая его, допустила нарушения требований законодательства о порядке и условиях распоряжения жилищным фондом МО ГО «Сыктывкар». Кроме того Забоевы указали суду на то, что согласно договора они приобрели право проживания в спорной квартире на условиях социального найма, кв.... по ул.... г.Сыктывкара является их единственным и постоянным местом жительства. Заявляя спор о заключении договора найма кв.... по ул... г.Сыктывкара с правом последующего выкупа, Семакова Н.А. не оспорила их прав пользования квартирой и заключенный договор найма.

Рассматривая заявление АМО ГО «Сыктывкар» о применении при разрешении спора срока исковой давности, суд находит его не подлежащим удовлетворению.

Как указали Семакова Н.А. в своем исковом заявлении и ее представитель в судебном заседании, требования Семаковой Н.А. по делу вытекают из ее наследственных прав на имущество ( имущественные права), открывшиеся после смерти И.К., умершего ( согласно свидетельства о смерти). Семакова Н.А. подала заявление о принятии наследства после смерти супруга ** ** ** то есть с соблюдением установленного ч.1 ст.1154 ГК РФ срока. В силу ч.2 ст.1152 ГК РФ принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось. Согласно ч.1 ст.1112 ГК РФ имущественные права входят в состав наследства. Таким образом с учетом оснований заявленных Семаковой Н.А. по иску требований, вытекающих из наследственных правоотношений, срок на обращение в суд нельзя признать пропущенным.

Исковые требования Семаковой Н.А.подлежат разрешению по существу.

Заслушав объяснения сторон, исследовав доказательства по делу в их совокупности, суд приходит к следующему.

Установлено, что на основании Постановления Президиума Верховного Совета Коми ССР кв... по ул.... г.Сыктывкара была принята в муниципальную собственность и включена в реестр жилищного фонда МО ГО «Сыктывкар».

Согласно трудовой книжки И.К. с ** ** ** он был принят на работу на должность директора СМУП «УЖКХ (Служба заказчика)». Трудовой договор, заключенный с И.К., суду не представлен ( СМУП «УЖКХ (Служба заказчика)» ликвидировано и исключено из ЕГРЮЛ в связи с банкротством).

** ** ** между АМО ГО «Сыктывкар» и И.К. был заключен договор, по условиям которого АМО ГО «Сыктывкар» предоставила в соответствии с трудовым договором, заключенным с руководителем СМУП «УЖКХ (Служба заказчика)», И.К. во владение и пользование кв... по ул.... г.Сыктывкара с правом ее последующего выкупа по цене ... руб. ( п.1.1), а И.К. принял на себя обязательства вносить плату за найм жилья и ЖКУ, предоставляемые в квартиру, в установленном законодательством порядке ( п.3.1), оплачивать в счет выкупной цены не менее ... руб. в месяц до полного погашения суммы договора ( п.3.3). За каждый год работы И.К. в системе ЖКХ г.Сыктывкара сумма выкупной цены по п.1.1 подлежала уменьшению на ... руб., стаж работы исчислялся с ** ** ** (п.3.4). В соответствии с п.6.2 договора в случае смерти И.К. все права и обязанности по сделке переходили к его наследникам.

** ** ** между АМО ГО «Сыктывкар» и И.К. было заключено дополнительное соглашение к трудовому договору, по условиям которого действие трудового договора было продлено до ** ** **, трудовой договор дополнен пунктом 6.9, согласно которого АМО ГО «Сыктывкар» приняла на себя обязательства обеспечить И.К. жилым помещением из муниципального жилищного фонда на условиях договора найма с учетом состава его семьи и полного благоустройства предоставляемого жилого помещения. Данное соглашение было подписано сторонами после заключения договора

На основании заключенного ... договора и ходатайства Главы АМО ГО «Сыктывкар» И.К. был зарегистрирован в кв.... по ул.... г.Сыктывкара по месту жительства.

Как было установлено судом при рассмотрении дела, после И.К. и члены его семьи в кв.... по ул.... г.Сыктывкара не вселялись, в ней не проживали. И.К. пользовался для своего проживания квартирой своей дочери ( по ул....), а его супруга и дети сохранили за собой право проживания по прежнему месту жительства в г.....

И.К. умер.

В связи со смертью И.К. был снят с регистрационного учета в кв... по ул.... г.Сыктывкара.

Согласно материалов наследственного дела, заведенного к имуществу умершего, наследником И.К., заявившим о своих наследственных правах, является Семакова Н.А.

... Семакова Н.И., действующая в интересах Семаковой Н.А., обратилась в АМО ГО «Сыктывкар» с заявлением о заключении с истцом договора найма кв.... по ул.... г.Сыктывкара с правом последующего выкупа в соответствии с п.6.2 договора . Заявление Семаковой Н.А. удовлетворено ответчиком не было.

Во исполнение решения Сыктывкарского суда от 15.09.2005 по договору ... кв.... по ул.... г.Сыктывкара была предоставлена на условиях социального найма Забоевым Ф.В. на состав семьи ... человека. ** ** ** Забоевы были поставлены на регистрационный учет в кв.... по ул.... г.Сыктывкара по месту жительства и, как следует из объяснений сторон, с указанного времени вселились и проживают в спорной квартире.

Оценивая доводы и возражения сторон применительно к обстоятельствам, установленным по делу и нормам действующего законодательства, суд не усматривает правовых основания для удовлетворения заявленного Семаковой Н.А. иска.

Согласно ст.501 ГК РФ договором найма-продажи устанавливается, что до перехода права собственности на товар к покупателю ( ст.491 ГК РФ) покупатель является нанимателем (арендатором) переданного ему товара.

Жилые помещения рассматриваются законом в качестве разновидностей недвижимого имущества. Поэтому в соответствии со ст.131 ГК право на них подлежит обязательной государственной регистрации, имеющей правоустанавливающее значение.

Соответственно договор, определяющий переход права собственности на жилое помещение (жилой дом) и размер возмещения (компенсации) либо выкупа, подлежит государственной регистрации в установленном порядке, поскольку к договору найма-продажи жилого помещения применяются нормы ст.651 ГК РФ. Таким образом если такой договор заключен на срок более года, он требует государственной регистрации, при отсутствии которой договор считается незаключенным.

Договор ** ** **, заключенный между АМО ГО «Сыктывкар» и И.К. на срок ** ** **, не был зарегистрирован в ЕГРП.

В силу данного обстоятельства и приведенных положений ГК РФ рассматриваемый договор считается незаключенным и не влечет правовых последствий, в том числе, вытекающих из права требования исполнения принятых обязательств ( ст.309-310 ГК РФ).

Согласно ст.2, 14 Жилищного Кодекса РФ органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своих полномочий обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда, обеспечивают защиту прав и законных интересов граждан, приобретающих жилые помещения и пользующихся ими на законных основаниях. При этом к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений относятся: предоставление в установленном порядке малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда; осуществление контроля за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда, иные вопросы, отнесенные к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений Конституцией Российской Федерации, Жилищным Кодексом РФ, другими федеральными законами, а также законами соответствующих субъектов Российской Федерации.

В соответствии со ст.19 Жилищного Кодекса в зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на частный жилищный фонд, государственный жилищный фонд субъектов Российской Федерации и муниципальный жилищный фонд. В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на: жилищный фонд социального использования; специализированный жилищный фонд; индивидуальный жилищный фонд; жилищный фонд коммерческого использования.

Как следует из материалов рассматриваемого дела, кв.... по ул... г.Сыктывкара с ** ** ** входит в состав муниципального жилищного фонда социального использования. Сведений и решений об изменении формы и установленных целей указанного объекта, как элемента муниципального жилищного фонда, суду не представлено. Данные КУМИ АМО ГО «Сыктывкар» свидетельствуют об отсутствии соответствующих решений.

Согласно ст.49 Жилищного Кодекса РФ жилые помещения муниципального жилищного фонда подлежат предоставлению гражданам на условиях социального найма при условии их нуждаемости в улучшении жилищных условий, постановке на соответствующий учет и в порядке очередности. Уполномоченные на органы государственной власти и органы местного самоуправления вправе решать вопрос о предоставлении гражданам жилья и по иным основаниям и в ином порядке (например, вне очереди), но только в случаях, предусмотренных на это законом.

Из смысла гражданского и жилищного законодательства следует, что граждане Российской Федерации имеют право на приобретение жилого помещения в собственность (приватизация, строительство жилых домов или участие в его финансировании, на основании договоров ренты, мены, дарения, аренды с выкупом, полной оплаты стоимости кооперативного жилья, получение жилья в порядке наследования и т.д.), но только при условии соблюдения закона при заключении соответствующей сделки. В противном случае согласно положениям ст.168 ГК РФ заключенная сделка является ничтожной и не влечет за собой правовых последствий для лиц, ее заключивших ( их правопреемников).

Законодательством РФ установлен единственный способ приобретения в собственность граждан, жилых помещений муниципального жилищного фонда - граждане, которые занимают указанные жилые помещения, вправе приобрести их в собственность, руководствуясь положениями ст.2 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".

В соответствии со ст.11 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз. Передача жилого помещения в собственность граждан в порядке приватизации оформляется договором передачи, заключаемым в письменной форме администрацией муниципального образования "..." с одной стороны, и гражданином (гражданами), приобретающими жилое помещение в собственность, с другой стороны ( Постановление АМО ГО «Сыктывкар» ...).

Поскольку кв.... по ул.... г.Сыктывкара из состава муниципального жилищного фонда выведена не была, исходя из полномочий АМО ГО «Сыктывкар» по управлению жилищным фондом МО ГО «Сыктывкар», предусмотренных приведенными законами и нормативными актами, а также положениями п.20 ч.6 ст.44 Устава МО ГО «Сыктывкар», договор в части условий о выкупе И.К. кв.... по ул.... г.Сыктывкара был заключен с нарушением закона и в силу ст.168 ГК РФ является недействительным.

Согласно ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Права, предусмотренные недействительной сделкой, не могут являться предметом их передачи в порядке наследования.

Кроме того, как было установлено судом, на момент обращения Семаковой Н.А. в суд с заявленным иском, согласно договора от 16.12.2010 право проживания в спорной квартире на условиях социального найма приобрели Забоевы, о чем было известно истцу как до обращения в суд, так и в ходе рассмотрения дела. Заявляя требования к АМО ГО «Сыктывкар» о заключении договора найма кв.... по ул.... г.Сыктывкара с правом последующего выкупа, Семакова Н.А. не оспорила договора найма и прав Забоевых по пользованию квартирой. Кв.... по ул.... г.Сыктывкара является единственным и постоянным местом жительства Забоевых. В соответствии с ч.1 ст.40 Конституции России каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишен жилища. Иск Семаковой Н.А. предполагает обязанность АМО ГО «Сыктывкар» заключить с истцом договор найма на фактически занятое жилое помещение и ограничение ( вплоть до лишения) жилищных прав Забоевых без судебного решения. Указанное недопустимо.

Иск Семаковой Н.А. удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.194, 199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований Семаковой Н.А. к Администрации МО ГО «Сыктывкар» о заключении договора найма кв.... по ул.... г.Сыктывкара с правом последующего выкупа отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Коми в течение 10 дней со дня изготовления его мотивированной части.

Судья - О.Н.Нагорнова