Дело №2-5982/11 Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации 17 ноября 2011 года Сыктывкарский городской суд Республики Коми в составе судьи Патрушевой А.Г., при секретаре Сметаниной Е.Ф., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ТСЖ «Перекресток» к Купстасу В.А. о признании нежилого помещения общедолевой собственностью собственников жилого дома, изъятии нежилого помещения из чужого незаконного владения, у с т а н о в и л : ТСЖ «Перекресток» обратилось в суд с иском к Купстасу В.А. о признании нежилого помещения, площадью ... кв.м. по адресу: г.Сыктывкар, ул.... принадлежащего на праве собственности Купстасу В.А. общедолевой собственностью собственников жилого дома, изъятии нежилого помещения из чужого незаконного владения. В судебном заседании представители ТСЖ «Перекресток» на иске настаивали. Купстас В.А. в судебном заседании участия не принял. Представитель Купстаса В.А. с иском не согласился. Заслушав явившихся в судебное заседание лиц, исследовав материалы дела в их совокупности, суд приходит к следующему. Установлено, что для обслуживания многоквартирного дома по адресу: г.Сыктывкар, ул.... создано ТСЖ «Перекресток». На основании п. 1 ст. 135 Жилищного кодекса РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Согласно п. 8 ст. 138 Жилищного кодекса РФ в обязанности товарищества собственников жилья входит предоставление интересов собственников в отношениях с третьими лицами. Решением собрания членов ТСЖ «Перекресток» ... согласовано обращение товарищества в суд об истребовании помещения от Купстаса В.А. Застройщиком дома являлся .... Дом введен в эксплуатацию ** ** **. В соответствии с договором ... Фонд возмездно поручил ООО «...» организовать эксплуатацию и облуживание дома. В счет оплаты договора Фонд обязался передать в собственность ООО «...» нежилое помещение в доме. Обязательства ООО «** ** **» в пользу Фонда исполнены (справка Фонда .). В соответствии с договором цессии ООО «...» возмездно уступило право требования по договору ... от Фонда в пользу Купстаса В.А. за цену ... рублей. Денежные средства по договору Купстасом В.А. в пользу ООО «...» выплачены в полном объеме (справка ООО «...» .). ** ** ** Фонд передал помещение во владение Купстаса В.А. В суде Купстасом В.А. заявлено о пропуске ТСЖ «Перекресток» срока исковой давности по спору. Согласно ст. 196 Гражданского кодекса РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года. Пунктом 1 ст. 181 Гражданского кодекса РФ предусмотрен специальный срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, который составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки. ТСЖ «Перекресток» заявлено о применении судом последствий ничтожности сделки путем истребования помещения из незаконного, по мнению товарищества, владения Купстаса В.А. Однако ТСЖ «Перекресток» было известно о владении Купстасом В.А. помещением с момента фактического принятия ответчиком объекта Более того, с ** ** ** производились начисления по оплате коммунальных услуг. При рассмотрении гражданского дела ... ТСЖ «Перекресток» стало известно о правовых основаниях владения Купстасом В.А. помещением. Как следует из обстоятельств дела, ТСЖ «Перекресток» обратилось в суд с настоящим иском – ** ** ** То есть, за рамками установленного законом срока для защиты (3 года) по требованиям о признании нежилого помещения общедолевой собственностью собственников жилого дома (ст. 196 Гражданского кодекса РФ), и по требованиям об изъятии нежилого помещения из чужого незаконного владения (п. 1 ст. 181 Гражданского кодекса РФ), в связи с чем, пропуск ТСЖ «Перекресток» срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований в полном объеме. Оснований для восстановления ТСЖ «Перекресток» срока в порядке ст. 205 Гражданского кодекса РФ из обстоятельств дела не усматривается, поскольку суду не представлено сведений о наличии исключительных причин, препятствующих своевременному обращению в суд. Одновременно суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований ТСЖ «Перекресток» по существу, учитывая следующее. Согласно ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. В соответствии со ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Помещение приобретено Купстасом В.А. в соответствии со сделкой, которая сторонами не расторгнута. Притязаний ООО «...» к Купстасу В.А. на предмет оплаты договора уступки судом не установлено. В соответствии с пунктом 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании сделки. В силу ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. В соответствии с п. 1 ст.2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Помещение передано Купстасу В.А. Фондом в порядке исполнения обязательств (статьи 309-310 702,740 Гражданского кодекса РФ). Таким образом, Купстас В.А. является добросовестным приобретателем помещения, поскольку приобрел объект в результате сделки, условия которой сторонами исполнены. Более того, решением Сыктывкарского городского суда от 06.11.2003г. по делу ... признано право собственности Купстаса В.А. на помещение. Государственная регистрация права собственности Купстаса В.А. на помещение произведена на основании решения Сыктывкарского городского суда от 19.09.2003г. по делу ... (запись в ЕГРП ...). Купстасом В.А. произведены неотделимые улучшения помещения. Объект поставлен БТИ на инвентаризационный учет, с присвоением индивидуального кадастрового номера. В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса РФ Фонд как застройщик, распорядился помещением до момента передачи иных помещений в собственность иных лиц. Законной обязанности застройщика в согласовании с иными дольщиками сделки на предмет передачи спорного помещения в собственность ООО «...» не имелось. Согласно ст. 1 Федерального закона от 15.06.1996 N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья", действовавшего до 01.03.2005г., общим имуществом являются - части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением и следующие их судьбе. В силу ст. 7 Федерального закона от 15.06.1996 N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" общим имуществом являются помещения подвала, которые обслуживают более одного помещения. Аналогичные положения содержатся в п.1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ. Так, согласно п.1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, обслуживающее более одной квартиры. ТСЖ «Перекресток» суду представлено заключение специалиста ООО «...» ... согласно которого согласно проекта помещение Купстаса В.А. (оси 1-6 и А-И) является подвалом, в котором предусмотрены кладовые для жильцов. Согласно проекта отопление помещения с помощью регистров из труб. Вытяжная вентиляция предусмотрена с помощью воздуховодов из оцинкованной стали. Имеются стояки систем холодного и горячего водоснабжения общего пользования, краны-спускники, необходимые для опорожнения трубопроводов при возникновении внештатных ситуаций, а также для прекращения подачи холодной и горячей воды на стояках с помощью кранов для устранения неполадок в системах ГВС и ХВС. Все стояки канализации в помещении сходятся на выпуск на глубине до 1 метра ниже отметки пола подвала с выходом наружу в колодец, на уровне отметки пола предусмотрены прочистки для облуживания при засорах. Предусмотрены магистральные сети телефонизации, проходящие под потолком подвала. Проектом предусмотрено, что подвальное помещение имеет функции жизнеобеспечения с помощью систем отопления, водоснабжения и ГВС, канализации для вышерасположенных квартир .... Осмотром установлено, что в помещении отсутствуют кладовые помещения, выполнена подготовка под полы и частично отделочные работы. Общедомовые коммуникации выполнены в соответствии с проектным вариантом. Изменения, выполненные в связи с перепланировкой помещений, не повлияли на их статус, как помещения для обслуживания общедомовых инженерных и коммуникационных сетей. В нижних точках стояков водопровода и ГВС установлены краны для опорожнения системы. Под потолком вдоль внутренней стены расположены трубы холодной и горячей воды, соединяющиеся со стояками подачи холодной и горячей воды на вышерасположенные квартиры. Сети телекоммуникаций и электроснабжения также расположены вдоль стены в коробе в подвешенном состоянии. На полу помещения подвала видны следы ремонтных работ по восстановлению фекальной канализации. В стадии проектирования, помещение Купстаса В.А. обозначено подвальным. Для определения статуса произведены замеры по высоте помещений внутри (h1=2.53м) и снаружи от уровня оконного проема до уровня отмостки (h2=0.3:0.5м), высота от уровня пола в помещении до уровня низа оконного проема (h3+1.76м). Заглубление подвала на отметке пола от уровня планировочной отметки Х+1,76-0.4+1.36м. Согласно требований СНиП 2.08.01-89*, приложения 1, определительным фактором является условие, при котором помещение считается подвалом, если отметка пола помещения ниже отметки земли более чем на половину высоты помещения. В исследуемом случае размер половины помещения равен 2.53м : 2 + 1.27м, при этом Х+1,36м>1.27м, что подтверждает статус помещения Купстаса В.А. как подвала. Проектное решение предусматривало при строительстве дома прохождение транзитом и местоположение коммуникаций жизнеобеспечения для квартир ..., в том числе: водопровода холодной воды, трубопроводов ГВС, системы отопления, инженерных телекоммуникаций. В связи с этим, проект обозначил исследуемые помещения подвальными и нежилыми, которые были бы необходимыми для будущей эксплуатации инженерных систем. Фактическое исполнение соответствует проектным решениям. В подвальном помещении происходит сбор фекальных стоков из стояков в систему трубопроводов, находящейся под полом помещения подвала, которая имеет прочистки для обслуживания и направляется в единый выпуск в наружный колодец. В соответствии со СНиП 2.04.01-85*, п. 17.10 –прокладка внутренних канализационных сетей не допускается в полу рабочих комнат, то есть помещение Купстаса В.А. не может быть использовано в иных целях, кроме как, только для целей облуживания инженерных систем жизнеобеспечения квартир .... В подвальном помещении под потолком находятся трубопроводы холодной и горячей воды, от которых расходятся стояки по квартирам .... Специалист пришел к выводу, что эксплуатация инженерных систем и телекоммуникаций в помещении Купстаса В.А. возможна только при свободном доступе к ним без ограничения. Заключению ООО «...» не противоречит заключение специалиста ОАО ПИ «...» ... согласно которого технико-экономические характеристики по проекту были рассчитаны на объект «...». Назначение помещения подвала– кладовые для жильцов и для прокладки коммуникаций. Так как проектом предусматривалось размещение кладовых для жильцов, то они могли пользоваться этими помещениями. В связи с тем, что в подвале размещены инженерные коммуникации отопления, водопровода, водоотведения, электроснабжения, на которых предусмотрены запорные устройства, смотровые люки и т.д., в эти помещения необходимо обеспечить постоянный доступ по п.10.5 СНиП 2.04.01-85* «Внутренний водопровод и канализация зданий», по п. 9.6 СНиП 31-06-2009 «Общественные здания и сооружения», п. 3.4.5 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», утвержденного Постановлением Комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу ... В подвале проходят инженерные коммуникации отопления, холодного и горячего водоснабжения, канализации, электроснабжения, предназначенные для облуживания жилого дома. В помещении подвала запорные устройства, перекрывающие стояки отопления, холодного и горячего водоснабжения, прочистки канализации имеются. Их использование эксплуатирующей организацией возможно, если будет обеспечен доступ в любое время суток к каждому участку коммуникаций, а не только к запорным устройствам, так как аварии могут возникнуть и на самих трубопроводах здания. Выполнение работ по переустройству по п. 4.1 Приложение Б «Термины и определения» СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные». Переустройство (установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения в технический паспорт жилого помещения по п. 1 ст. 25 Жилищного кодекса РФ возможно. Возможно выполнение работ по перепланировке помещений по п. 4.1 Приложение Б «Термины и определения» СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные». Перепланировка (изменение конфигурации жилого помещения, требующие внесения в технический паспорт жилого помещения) по п. 1 ст. 25 Жилищного кодекса РФ для образования технических коридоров и проходов по обеспечению доступа к системам инженерной коммуникации, при этом осечется большая площадь помещения Купстаса В.А. Оценивая заключения специалистов ООО «...» и ОАО ПИ «...», суд учитывает требования законодательства к помещению общего пользования, и приходит к выводу о том, что доказательств того, что помещение Купстаса В.А. (а не системы коммуникации в нем) обслуживает более одного помещения в доме, не добыто. В праве распоряжения, владения, пользования системами коммуникаций, находящихся в помещении Купстаса В.А. собственники дома не ограничены. Поскольку судом не установлено обстоятельств владения Купстасом В.А. помещением общего пользования дома, суд не усматривает оснований ст. 168, 167 Гражданского кодекса РФ, с учетом ст. 302 Гражданского кодекса РФ, по установленным в споре фактам, для удовлетворения иска ТСЖ «Перекресток» в полном объеме. Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд р е ш и л : В удовлетворении исковых требований ТСЖ «Перекресток» к Купстасу В.А. о признании нежилого помещения площадью ... кв.м. по адресу: г.Сыктывкар, ул.... принадлежащего на праве собственности Купстасу В.А. общедолевой собственностью собственников жилого дома, изъятии нежилого помещения из чужого незаконного владения отказать. Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Коми в течение 10 дней с момента составления его мотивированной части. Судья - Патрушева А.Г.