Дело № 2- 2534/11

Решение

Именем Российской Федерации

Сыктывкарского городского суда

В составе председательствующего судьи Ланшакова С.В

при секретаре Новиковой И.В.

Рассмотрев в открытом судебном заседании 15 ноября 2011 года дело по иску Мезак Э.А. в интересах Козулина В.С. и Розмарнюк О.Е. к ООО « Тетрастрой Коми» о признании недействительным акта приемо-передачи,, взыскании неустойки, взыскании денежной суммы в счет соразмерного уменьшения цены, пени, морального вреда и штрафа в доход государства и суд,

установил:

Мезак Э.А, действуя в интересах Козулина В.С и Ромарнюк обратился первоначально с требованиями к ООО « Тетрастрой Коми» об обязании подписать акты приемо-передачи кв ... и ... д ... по ул ... соответственно с каждым из истцов, но затем от этих требований отказался, в дальнейшем в уточненных требованиях в отношении Козулина В.С просил признать недействительным акт приемо-передачи от ** ** ** года к договору , взыскать с ответчика неустойку согласно п 12 ст 6 Федерального закона « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов с ** ** ** года по ** ** ** года в размере ... рубля, и также неустойку в размере ... рублей, ... рублей в счет соразмерного уменьшения цены заключенного договора, пеню ... рублей св соответствии с п 3 ст 31 Закона « О защите прав потребителей», моральный вред ... рублей и штраф в доход государства. В отношении Розмарнюк О.Е он просил взыскать ... рублей за уменьшения цены выполненной работы и дополнительно еще ... рублей, а всего ... рублей, пени ... рублей и моральный вред в размере ... рублей. В судебном заседании представитель истцов на требованиях настаивал, истцы извещались о времени судебного заседания, не явились и их неявка не препятствует рассмотрению дела. Ответчик с иском был не согласен. Третьи лица Администрация МО ГО « Сыктывкар», ГУП Ростехинвентаризация Управление Росреестра по РК участия в судебном заседании не приняли.

Заслушав стороны, исследовав все материалы дела, суд пришел к выводу, что в иске Розмарнюк О.Е следует отказать в полном объеме, а требования Козулина В.С подлежат частичному удовлетворению по следующим обстоятельствам.

Судом установлено, что ** ** ** года между Козулиным В.С и ООО « Тетрастрой « был заключен договор кв ... общей площадью 50, 73 кв.м и объект должен был быть сдан в эксплуатацию в срок до ** ** ** года. ** ** ** года между сторонами был подписан акт приемо-передачи квартиры с указанием общей площади квартиры 50,73 кв.м, а также площади лоджии, балкона 7,07/2,12/ и 1,76 /0,52/ что квартира находиться на 12 этаже и также были указаны другие характеристики квартиры. С Розмарнюк О.Е был заключен ** ** ** года договор на участие в долевом строительстве кв 78 – общей на строительство кв ... д ... по ул ... г Сыктывкара – общая площадь кв ... составляла 48,66 кв.м, жилая 13,69 кв.м и площадь лоджии/балкона 6,72/3,36/ кв.м; кв 79 общая площадь 58,73 кв.м, жилая 27,26 кв.м, площадь лоджий и балконов 7,07 /2,12/, 1,76 /0.52/ и расположена квартира на 13 этаже дома.

Согласно ст 6 Закона « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации » установлено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства Объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

В соответствии с п 2 Закона в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку/пени/ в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная частью неустойка/пени/ уплачивается застройщиком в двойном размере.

Согласно п 1 ст 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой /штрафом, пеней /признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения обязательства.

Исходя из пункта 1 статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течении которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или в любой момент в пределах такого периода.

В соответствии с пунктами 2.14 и 2.15 договора установлена обязанность застройщика ввести дом в эксплуатацию не позднее и квартира должна была быть передана истцу не позднее ** ** ** года. Сторонами условия о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства не представлено и суд считает, что требования истца в этой части подлежат удовлетворению.

При этом, определяя период нарушения срока передачи ответчиком квартиры истцу, следует исходить из того, что ** ** ** года застройщиком в адрес истца было направлено уведомление о готовности квартиры к передаче, как того требуют положения ч 4 ст 8 Федерального Закона от 30.12. 2004 года за № 214-ФЗДанное уведомление было получено Козулиным В.С ** ** ** года, что не оспаривалось в судебном заседании.

Подпунктом «б» пункта 6.3 договора от ** ** ** года на участника долевого строительства возложена обязанность в течении 14 дней после получения сообщения застройщика о завершении строительства дома и готовности квартиры к передаче принять квартиру и передать передаточные акты при отсутствии претензий к квартире. Однако в установленный договором срок акт приемо-передачи квартиры истцом не был подписан.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание то обстоятельство, что ответчик готов был передать квартиру истцу, период нарушения срока передачи квартиры составляет с ** ** ** года по ** ** ** года.

Таким образом размер неустойки, исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства 13 процентов, сумма неустойки составляет ... рубля. Подсчет неустойки, представленный сторонами не может быть принят во внимание, так как он не соответствует данной формуле. Так как требования истца в этой части удовлетворены, а от уплаты пошлины он освобожден по закону, то государственную пошлину следует взыскать с ответчика в доход государства.

Суд не находит оснований для снижения размера неустойки в соответствии со ст 333 ГК РФ, так как неустойка является мерой ответственности за неисполнение обязательств, обязательства ответчиком не исполнены, хотя таковая возможность имелась и нет оснований для снижения размера неустойки.

Не может суд согласиться, что нарушены права истцов на предоставление потребителю своевременной и достоверной информации об объекте – квартире и что в соответствии со ст 2 ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости устанавливает следующее, что под этим следует понимать жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эсплуатацию жилого дома». Истцы подписали акты приемо-передачи дома – Козулин В.С ** ** ** года и Розмарнюк ** ** ** года, а в действительности пассажирский и грузовой лифты были установлены не ранее ** ** ** года.

В связи с данными обстоятельствами оба заявителя были лишены возможности предъявить претензию по качеству выполненных строительных работ / в части обустройства общего имущества в многоквартирном доме/ и в пользу Козулина В.С следует взыскать неустойку за период с ** ** ** по ** ** ** года в размере ... рубля в соответствии с п 2 ст 6 в соответствии с Федеральным Законом № 214 и в пользу Розмарнюк О.В убытки в размере ... рубль..

Статьей 8 п 1 Закона установлено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятии его участником долевого строительства осуществляется по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Частью 8 данной статьи установлено, что участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 стать 7 Закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей /, предусмотренных ч 2 ст 7.

Суд также не может принять во внимание доводы его представителя истцов, что передана лишь часть объекта долевого строительства, а общее имущество в доме ему не передано, так как в п 3.6 договора с Козулиным В.С и Розмарнюк О.Е года прямо указано, что участники долевого строительства также приобретают право права на долю в общем имуществе многоквартирного дома. Также в соответствии со ст 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно- техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры». Таким образом к заявителям перешло право общей долевой собственности на имущество в доме.

Согласно ст 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будут произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества/реальный ущерб/, а также неполученные доходы, которое это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено /упущенная выгода/.

Суд не может согласиться с доводами в данном случае, так как ему никакой ущерб причинен не был, права истцов не нарушены, квартира получена по акту приемо-передачи имущества без замечаний и более того в настоящее время в соответствии с действующим законодательством- ст 36 ЖК РФ все имущество перешло к собственникам помещений в многоквартирном доме, создано ТСЖ и оно вправе решать все вопросы по общему имуществу дома. Также ст 16 Закона « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» п 5 ст 16 установлено, что у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Ссылки на отсутствие лифтов и их начало работы позже сдачи дома в эксплуатацию не может служить основанием, что квартира была передана с нарушением каких-либо технических регламентов, так как заявителями подписаны акты приемо-передачи квартир и к тому же данное обстоятельство в соответствии с положениями ч 2 ст 7 ФЗ № 214 не является нарушением приведшим к ухудшению качества объекта или непригодности его к использованию.

Требования истцов о взыскании с ответчика в пользу Козулина В.С ... рублей и Розмарнюк О.Е ... рублей в счет соразмерного уменьшения цены заключенного с ним договора также не подлежат удовлетворению. Представитель истца обосновывал взыскание тем, что заявители были введены в заблуждение по метражу общей площади квартир. Так Розмарнюк О.Е полагала, что ей должна быть предоставлена кв ... площадью 113,39 кв.м, а была предоставлена площадью 109,22 кв.м и разница составила 4,17 кв.м и сумма ...; Козулин В.С полагал, что ему следовало предоставить квартиру площадью 50,73 кв.м, а предоставлено 49,1 кв.м и разница составила 1,63 кв.м сумма 64700 рублей.. Оба истца полагали, что площадь балконов и лоджий не должна входить не должна входить в общую площадь квартиры со ссылкой на п 5 ст 15 Жилищного кодекса РФ. Согласно данной статьи установлено, что общая площадь жилого помещения состоит из площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, веранд и террас. Также заявитель и его представитель полагали, что при заключении договора участники долевого строительства были введены в заблуждение относительно общей площади квартиры. Представитель ответчика считал, что в договоре указана стоимость квартиры без привязки к квадратным метрам и заявитель приобретал квартиру определенной планировки за определенную твердую цену.

Суд не может согласиться, что истцы были введены в заблуждение при подписании договора по общей площади квартиры и им была дана недостоверная информация по общей площади квартиры.

В соответствии со ст 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Статьей 432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Стороны подписали договор от ** ** ** года и от ** ** ** года соответственно с Козулиным В.С и Розмарнюк О.Е в том виде, в каком он заключен, условия договора никто не оспаривал. Согласно п 3.1 договора от ** ** ** года с Козулиным В.С указан предмет договора, а именно общая площадь 50,73 кв.м, жилая площадь 26,74 кв.м и проектная площадь лоджии, балкона, кв.м – 7,07 /2,12/ и 1,76/0,52/, с Розмарнюк О.Е по договору от ** ** ** года общая площадь квартиры составляет 113,39 кв.м, жилая 30,95 кв.м, проектная площадь лоджии /балкона/ 6,72/3,36/, 7/07/2.12/, 1.76/0,52/.. Данные условия договора сторонами не оспаривались, внесены по соглашению сторон. Сами заявители являются лицами дееспособными и понимали смысл договора и никаких замечаний к договора и несогласия с ним не высказывал и суд не может согласиться о каком-то заблуждении истца при подписании договора и более того о недостоверной информации по договору.

Согласно ч 1 ст 4 Федерального Закона от 30.12 2004 года за № 214 ФЗ « Об участи и в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении в некоторые законодательные акты Российской Федерации «/далее Закона/ по договору участия в долевом строительстве одна сторона/ Застройщик/ обязуется в предусмотренные договором срок своми силами и /или/ с привлечением других лиц построить/создать/ многоквартирный дом и /или/ иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона /участник долевого строительства// обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного домка и /или/ иного объекта недвижимости.

В соответствии с под п 1,3 ч 4 ст 4 Закона, договор должен содержать, в частности, определение подлежащего конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и /или/ иного объекта недвижимости ; цену договора.

Исходя из п 2 ст 2 Закона установлено, что объект долевого строительства – жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и /или/ иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и /или/ иного объекта недвижимости, строящихся /создаваемых/ также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Согласно п 3.1 договора от ** ** ** года с Розмарнюк О.Е указан предмет договора, а именно квартира, общей площадью 113,39 кв.м, жилой 30,95 кв.м и проектная площадь лоджии/, балкона/лоджии 6.72/3,36/, 707/2.12/ 1,76 /0.52/. является общей проектной площадью квартиры, включающей в себя площадь балконов и лоджий. Пунктом 4.1 договора определена цена за квартиру- ... рубля и данная цена является фиксированной и изменению не подлежит. Пунктом 3.5 договора указано, что при изменении общей площади квартиры, указанной в п 3.1 настоящего договора в большую или меньшую сторону менее чем на 0,5 процентов от указанной проектной площади квартиры, в соответствии с обмерами, произведенными организацией технической инвентаризации , перерасчет стоимости квартиры не производиться.

Согласно п 3.37 Инструкции « О проведении учета жилищного фонда в РФ» утвержденной приказом Госсроя РФ № 199 от 04.09.2000 года площадь квартир следует определять как сумму площадей жилых комнат подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, терасс и холождных кладовых, тамбуров. Общую площадь квартир следует определять как сумму3 площадей их помещений, а также лоджий, балконов, веранд, терасс и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами : для лоджий- 0,5, для балконов и террас -0,3, для веранд и холодных кладовых 1,0.

Из буквального толкования договоров с заявителями, проектной документации на дом, следует, что сторонами в договоре определен объект передачи квартир с лоджией и балконом общей площадью у Розмарнюк О.Е 113,39 кв.м, у Козулина В.с 50,73 кв.м. Согласно техническому паспорту квартиры общая площадь кв ... Козулина В.С составляет 49,1 кв.м без учета лоджий и балкона,. жилая 38.6 кв.м, площадь подсобных помещений 10,5 кв.м, площадь лоджий составляет 2, 64 кв.м и общая площадь квартиры не превышает разницы 0,5 процентов площади указанной в п 3. 1 и 3.5 договора. Согласно техническому паспорту кв ... общая площадь квартиры Розмарнюк О.В составляет 102,3 кв.м, согласно экспликации площадь лоджий составляет 17,6 кв.м и фактическая площадь квартиры равняется 119.9 кв.м, что превышает площадь предусмотренную договором долевого участия.При таких обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения требований истцов в этой части.

Суд полагает, что не имеется оснований для признания недействительным акта приема-передачи кв ... от ** ** ** года к договору от ** ** ** года участия в долевом строительстве жилья с Козулиным В.С, так как сам договор исполнен в надлежащем виде, квартира передана по акту приемо-передаче, подписанному обеими сторонами.

Также суд считает, что не подлежит взысканию сумма ... рублей в пользу Козулина В.С в связи с отступлением от условий договора, приведшим к ухудшению качества объекта, а именно задержка с оборудованием лифта, системы пожарной безопасности, обустройству придомовой территории и в пользу Розмарнюк О.Е ... рублей за аналогичные отступления., так как заявители не вправе требовать взыскания денежных средств, они сами никаких реальных затрат не понесли по данным работам.

В соответствии со статьей 7 ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае если объект долевого строительства построен/создан/ застройщиком с отступлением от условий договора и /или/ указанных в части первой настоящей статьи обязательных требований, приведших к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе требовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора.

Согласно ст 56 ГПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которое оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В обоснование заявленных исковых требований об уменьшении цены договора на ... и ... рублей истцы ссылались на то, что лифты в доме заработали только осенью 2009 года, обеспечение дома электроэнергией осуществлялось по временной схеме, не соблюдены требования по пожарной безопасности, не оборудована детская площадка.

Вместе с тем данные недостатки, исходя из толкований ч 2 ст 7 Федерального Закона от 30.12 2004 года за № 214-ФЗ. нельзя признать теми нарушениями обязательных требований, предъявляемых к объекту капитального строительства, которые привели к ухудшению качества такого объекта, либо сделали его непригодным для предусмотренного договором использования.

При этом истцами не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что переданное недвижимое имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, поскольку на момент сдачи жилого дома в эксплуатацию ответчик выполнил все строительные работы в полном соответствии с проектом, техническими условиями, требованиями СНиП и другими техническими документами. Многоквартирный жилой дом принят в эксплуатацию без замечаний.

Так как требования Козулина В.С и Розмарнюк О.Е о соразмерном уменьшении цены договора не удовлетворены, то соответственно не может быть взыскана пени – в пользу Розмарнюк О.Е-... рублей и в пользу Куликова В.С ... рублей.

В соответствии со ст 151 ГК РФ моральный вред взыскивается в случае действий, нарушающих личные неимущественные права гражданина. В данном случае права заявителей не нарушены со стороны ООО « Тетрастрой Коми « не нарушены и оснований для взыскания морального вреда не имеется.

Так как заявителям отказано в удовлетворении его требований о взыскании пени и неустойки, то соответственно и нет оснований для взыскания с ответчика штрафа в доход государства в соответствии с п 3 ст 31 Закона « О защите прав потребителей».

Руководствуясь ст 193-198 суд,

Решил

В иске Розмарнюк О.Е. к ООО « Тетрастрой Коми» о взыскании ... рублей в счет уменьшения цены договора, неустойки в размере ... рубль,, пени ... рублей, морального вреда в размере ... рублей и штрафа в доход государства, отказать.

Взыскать с ООО « Тетрастрой Коми» в пользу Козулина В.С. неустойку за нарушение сроков передачи квартиры ... дома ... по улице ... за период с ** ** ** года по ** ** ** года в размере ...

Взыскать с ООО « Тетрастрой Коми» государственную пошлину в доход государства в размере ...

В иске Козулину В.С. к ООО « Тетрастрой Коми» о признании недействительным акта приемо-передачи кв ... дома ... по улице ... от ** ** ** года, взыскании неустойки в размере ... рубля, ... рублей в счет соразмерного уменьшения цены договора, пени ... рублей, морального вреда ... рублей и штрафа в доход государства, отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Коми в течении 10 дней со дня составления мотивированного решения через Сыктывкарский городской суд..

Председательствующий судья С.В. Ланшаков.