Дело № 2- 885/11

Решение

Именем Российской Федерации

Сыктывкарского городского суда

В составе председательствующего судьи Ланшакова С.В

при секретаре Фанаиловой Е.А.

Рассмотрев в открытом судебном заседании 15 ноября 2011 года дело по иску Мезак Э.А. в интересах Куликова Е.И. и несовершеннолетней А. об обязании подписать акт приемо-передачи, признать недействительным акт приемо-передачи, взыскании неустойки, взыскании денежной суммы в счет соразмерного уменьшения цены, пени, морального вреда и штрафа в доход государства и суд,

установил:

Мезак Э.А, действуя в интересах Куликова Е.И и его несовершеннолетней дочери обратился первоначально с требованиями к ООО « Тетрастрой Коми» об обязании подписать акты приемо-передачи кв ... д ... по ул ..., но затем от этих требований отказался, в дальнейшем в уточненных требованиях просил признать недействительным акт-приемо –передачи квартиры от ** ** ** года к договору от ** ** ** года, признать недействительным п 1.1 договора от ** ** ** года, взыскать неустойку в размере ... рублей, ... рубля в счет соразмерного уменьшения цены договора, пеню в размере ... рублей, моральный вред в пользу Куликовой Е.И и дочери по ... рублей в пользу каждого из истцов и штраф в доход государства.. В судебном заседании представитель истца на требованиях настаивал, истец извещался о рассмотрении дела. Ответчик с иском был не согласен. Третьи лица Администрация МО ГО « Сыктывкар», ГУП Ростехинвентаризация Управление Росреестра по РК участия в судебном заседании не приняли.

Заслушав стороны, исследовав все материалы дела, суд пришел к выводу, что в исковые требования Куликова Е.И подлежат чпстичному удовлетворению по следующим обстоятельствам.

Судом установлено, что ** ** ** года между Куликовым Е.И и ООО « Тетрастрой « был заключен договор на участике в долевом строительстве кв ... д ... по ул ... г Сыктывкара общей площадью 105,93 кв.м, жилой 52,26 кв.м и объект должен был быть сдан в эксплуатацию . ** ** ** года между Куликовым Е.И и ООО « Тетрастрой Коми» был подписан акт приемо-передачи квартиры с указанием общей площади квартиры 105,93 кв.м, жилой 52,26 кв.м, а также были указаны площади лоджии, балкона 7,07/2,12/ и 1,76 /0,52/, 6,72/3,36/ и квартира находиться на 3 этаже дома.и также были указаны другие характеристики квартиры.

Согласно ст 6 Закона « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации » установлено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства Объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

В соответствии с п 2 Закона в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку/пени/ в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная частью неустойка/пени/ уплачивается застройщиком в двойном размере.

Согласно п 1 ст 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой /штрафом, пеней /признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения обязательства.

Исходя из пункта 1 статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течении которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или в любой момент в пределах такого периода.

В соответствии с пунктами 2.14 и 2.15 договора установлена обязанность застройщика ввести дом в эксплуатацию не позднее ** ** ** года и квартира должна была быть передана истцу не позднее ** ** ** года. Сторонами условия о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства не представлено и суд считает, что требования истца в этой части подлежат удовлетворению.

При этом, определяя период нарушения срока передачи ответчиком квартиры истцу, следует исходить из того, что ** ** ** года застройщиком в адрес истца было направлено уведомление о готовности квартиры к передаче, как того требуют положения ч 4 ст 8 Федерального Закона от 30.12. 2004 года за № 214-ФЗ. Данное уведомление было получено Куликовым Е.И ** ** ** года, что не оспаривалось в судебном заседании.

Подпунктом «б» пункта 6.3 договора от ** ** ** года на участника долевого строительства возложена обязанность в течении 14 дней после получения сообщения застройщика о завершении строительства дома и готовности квартиры к передаче принять квартиру и передать передаточные акты при отсутствии претензий к квартире. Однако в установленный договором срок акт приемо-передачи квартиры истцом не был подписан.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание то обстоятельство, что ответчик готов был передать квартиру истцу, период нарушения срока передачи квартиры составляет с ** ** ** по ** ** ** года- 15 дней.

Таким образом размер неустойки, исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства 13 процентов, сумма неустойки составляет ... рублей. Подсчет неустойки, представленный истцом не может быть принят во внимание, так как он не соответствует данной формуле. Так как требования истца в этой части удовлетворены, а от уплаты пошлины он освобожден по закону, то государственную пошлину следует взыскать с ответчика в доход государства.

Суд не может согласиться с доводами представителя ответчика, что неустойка вообще не может быть взыскана, так как истец не обращался за регистрацией права собственности на жилое помещение и обязательства по передаче квартиры возникли ** ** ** года и в тот же день квартира была передана. Сами ООО « Тетрастрой Коми» не принимали никаких мер к регистрации квартиры, а при регистрации права собственности должны присутствовать обе стороны и к тому же сроки регистрации не ограничены каким- либо конкретным сроком.

Нельзя принять во внимание довод представителя истца о нарушении прав на предоставление потребителю своевременной и достоверной информации об объекте – квартире и что в соответствии со ст 2 ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости устанавливает следующее, что под этим следует понимать жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эсплуатацию жилого дома». Истец подписал акт приемо-передачи квартиры ** ** ** года и имущество ему было передано.

В связи с данными обстоятельствами оба заявителя были лишены возможности предъявить претензию по качеству выполненных строительных работ / в части обустройства общего имущества в многоквартирном доме/ и в пользу Куликова Е.И следует взыскать неустойку за период с ** ** ** года по ** ** ** года в размере ... рублей в соответствии с п 2 ст 6 Федеральным Законом № 214.

Статьей 8 п 1 Закона установлено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятии его участником долевого строительства осуществляется по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Частью 8 данной статьи установлено, что участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 стать 7 Закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей /, предусмотренных ч 2 ст 7.

Суд также не может принять во внимание доводы его представителя истцов, что передана лишь часть объекта долевого строительства, а общее имущество в доме ему не передано, так как в п 3.6 договора с истцом прямо указано, что участники долевого строительства также приобретают право права на долю в общем имуществе многоквартирного дома. Следует учитывать, что в соответствии со ст 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно- техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры». Таким образом к заявителям перешло право общей долевой собственности на имущество в доме.

Согласно ст 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будут произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества/реальный ущерб/, а также неполученные доходы, которое это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено /упущенная выгода/.

Суд не может согласиться с доводами в данном случае, так как ему никакой ущерб Куликову Е.И причинен не был, его права не нарушены, квартира получена по акту приемо-передачи имущества без замечаний и более того в настоящее время в соответствии с действующим законодательством- ст 36 ЖК РФ все имущество перешло к собственникам помещений в многоквартирном доме, создано ТСЖ и оно вправе решать все вопросы по общему имуществу дома. Также ст 16 Закона « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» п 5 ст 16 установлено, что у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Ссылки на отсутствие лифтов и их начало работы позже сдачи дома в эксплуатацию не может служить основанием, что квартира была передана с нарушением каких-либо технических регламентов, так как заявителями подписаны акты приемо-передачи квартир и к тому же данное обстоятельство в соответствии с положениями ч 2 ст 7 ФЗ № 214 не является нарушением приведшим к ухудшению качества объекта или непригодности его к использованию.

Требования заявителя о взыскании с ответчика ... рубля в счет соразмерного уменьшения цены заключенного с ним договора также не подлежат удовлетворению. Представитель истца обосновывал взыскание тем, что заявители были введены в заблуждение по метражу общей площади квартир. Так Куликов Е.И полагал, что ему должна была быть предоставлена квартира площадью 105,93 кв.м, а по данным технического паспорта общая площадь квартиры составила 100 кв.м и в связи с данным обстоятельством с ответчика следует взыскать ... рубля за 4.8 кв.м. Представитель истца полагал, что площадь балконов и лоджий не должна входить не должна входить в общую площадь квартиры со ссылкой на п 5 ст 15 Жилищного кодекса РФ. Согласно данной статьи установлено, что общая площадь жилого помещения состоит из площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, веранд и террас. Также заявитель и его представитель полагали, что при заключении договора участник долевого строительства был введен в заблуждение относительно общей площади квартиры. Представитель ответчика считал, что в договоре указана стоимость квартиры без привязки к квадратным метрам и заявитель приобретал квартиру определенной планировки за определенную твердую цену.

Суд не может согласиться, что Куликов Е.И были введен в заблуждение при подписании договора по общей площади квартиры и была дана недостоверная информация по общей площади квартиры.

В соответствии со ст 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Статьей 432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Стороны подписали договор от ** ** ** года в том виде, в каком он заключен, условия договора никто не оспаривал. Согласно п 3.1 договора указан предмет договора, а именно общая площадь кв ... д ... по ул ..., жилая площадь 52,26 кв.м и проектная площадь лоджии, балкона, кв.м – 7,07 /2,12/ и 1,76/0,52/, 6,72 /3.36/.. Данные условия договора сторонами не оспаривались, внесены по соглашению сторон. Сам заявитель является лицом дееспособным и понимал смысл договора и никаких замечаний к договора и несогласия с ним не высказывал и суд не может согласиться о каком-то заблуждении истца при подписании договора и более того о недостоверной информации по договору.

Согласно ч 1 ст 4 Федерального Закона от 30.12 2004 года за № 214 ФЗ « Об участи и в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении в некоторые законодательные акты Российской Федерации «/далее Закона/ по договору участия в долевом строительстве одна сторона/ Застройщик/ обязуется в предусмотренные договором срок своими силами и /или/ с привлечением других лиц построить/создать/ многоквартирный дом и /или/ иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона /участник долевого строительства// обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и /или/ иного объекта недвижимости.

В соответствии с под п 1,3 ч 4 ст 4 Закона, договор должен содержать, в частности, определение подлежащего конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и /или/ иного объекта недвижимости ; цену договора.

Исходя из п 2 ст 2 Закона установлено, что объект долевого строительства – жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и /или/ иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и /или/ иного объекта недвижимости, строящихся /создаваемых/ также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Согласно п 3.1 договора с Куликовым Е.И указан предмет договора, а именно квартира, общей площадью 105,93 кв.м, жилой 52,26 кв.м и проектная площадь лоджии/, балкона/лоджии 6.72/3,36/, 707/2.12/ 1,76 /0.52/. является общей проектной площадью квартиры, включающей в себя площадь балконов и лоджий. Пунктом 4.1 договора определена цена за квартиру- ... рублей и данная цена является фиксированной и изменению не подлежит. Пунктом 3.5 договора указано, что при изменении общей площади квартиры, указанной в п 3.1 настоящего договора в большую или меньшую сторону менее чем на 0,5 процентов от указанной проектной площади квартиры, в соответствии с обмерами, произведенными организацией технической инвентаризации / Сыктывкарский филиал ГУП РК « ... /, перерасчет стоимости квартиры не производиться.

Согласно п 3.37 Инструкции « О проведении учета жилищного фонда в РФ» утвержденной приказом Госсроя РФ № 199 от 04.09.2000 года площадь квартир следует определять как сумму площадей жилых комнат подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, терасс и холождных кладовых, тамбуров. Общую площадь квартир следует определять как сумму3 площадей их помещений, а также лоджий, балконов, веранд, терасс и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами : для лоджий- 0,5, для балконов и террас -0,3, для веранд и холодных кладовых 1,0.

Из буквального толкования договора с истцом, проектной документации на дом, следует, что сторонами в договоре определен объект передачи квартиры общей площадью 105,93 кв.м. Согласно техническому паспорту квартиры общая площадь кв 73 Козулина В.С составляет 100 кв.м без учета лоджий и балкона,. жилая 51,9 кв.м, площадь подсобных помещений 48,1 кв.м, площадь лоджий составляет 7,13 кв.м и фактическая общая площадь квартиры составляет 107,13 кв.м, что превышает площадь предусмотренную договором долевого участия.При таких обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения требований истцов в этой части.

Суд полагает, что не имеется оснований для признания недействительным п 1.1 договора долевого участия между Куликовым Е.И и ООО « Тетрастрой Коми» от ** ** ** года со ссылкой на то, что статьей 2 ФЗ № 214 указано, что объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, а не только квартира. Суд не может согласиться с данными доводами, так как сам договор исполнен в надлежащем виде, квартира передана по акту приемо-передаче, подписанному обеими сторонами и также согласно п 3.6 договора прямо указано, участник долевого строительства приобретает право на долю общего имущества в многоквартирном доме.

Также нет оснований для признания недействительным акта приемо-передачи квартиры ... дома ... по ул ... от ** ** ** года, так как данный акт составлен на основании договора от ** ** ** года, который исполнен надлежащим образом сторонами, сам заявитель со своей семьей проживает в жилом помещении.

Также суд считает, что не подлежит взысканию сумма ... рублей в пользу Куликова Е.И в связи с отступлением от условий договора, приведшим к ухудшению качества объекта, а именно, системы пожарной сигнализации, передаче уличной мебели, обустройству придомовой территории, временной проводке электроэнергии.. Суд считает, что заявитель не вправе требовать взыскания денежных средств, они сами никаких реальных затрат не понесли по данным работам.

В соответствии со статьей 7 ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае если объект долевого строительства построен/создан/ застройщиком с отступлением от условий договора и /или/ указанных в части первой настоящей статьи обязательных требований, приведших к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе требовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора.

Согласно ст 56 ГПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которое оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Вместе с тем данные недостатки, а именно по пожарной сигнализации, обустройстве придомовой территории, подаче электроэнергии, мебели исходя из толкований ч 2 ст 7 Федерального Закона от 30.12 2004 года за № 214-ФЗ. нельзя признать теми нарушениями обязательных требований, предъявляемых к объекту капитального строительства, которые привели к ухудшению качества такого объекта, либо сделали его непригодным для предусмотренного договором использования.

При этом истцами не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что переданное недвижимое имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, поскольку на момент сдачи жилого дома в эксплуатацию ответчик выполнил все строительные работы в полном соответствии с проектом, техническими условиями, требованиями СНиП и другими техническими документами. Многоквартирный жилой дом принят в эксплуатацию без замечаний.

Так как требования истца о соразмерном уменьшении цены договора не удовлетворены, то соответственно не может быть взыскана пеня – в размере ... рублей.

В соответствии со ст 151 ГК РФ моральный вред взыскивается в случае действий, нарушающих личные неимущественные права гражданина. В данном случае права заявителей не нарушены со стороны ООО « Тетрастрой Коми не нарушены и оснований для взыскания морального вреда не имеется.

Так как заявителям отказано в удовлетворении его требований о взыскании пени и неустойки, то соответственно и не имеется оснований для взыскания с ответчика штрафа в доход государства в соответствии с п 3 ст 31 Закона « О защите прав потребителей».

Руководствуясь ст 193-198 суд,

Решил

В иске Куликову Е.И., действующему в своих интересах и в интересах несовершеннолетней дочери А., к ООО « Тетрастрой Коми» о признании недействительным пункта 1.1 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ** ** ** года признании недействительным акта приемо-передачи квартиры ... дома ... по улице ... от ** ** ** года, взыскании неустойки ... рублей, ... рубля в счет уменьшения цены договора,, пени ... рублей, морального вреда в размере ... рублей и штрафа в доход государства, отказать.

Взыскать с ООО « Тетрастрой Коми» в пользу Куликова Е.И. неустойку за нарушение сроков передачи квартиры ... дома ... по улице ... за период с в размере

Взыскать с ООО « тетрастрой Коми» государственную пошлину в доход государства в размере

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Коми в течении 10 дней со дня составления мотивированного решения через Сыктывкарский городской суд..

Председательствующий С.В. Ланшаков.