Дело № 2-4777/11

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Сыктывкарский городской суд

В составе председательствующей судьи Петровой Е.Е.

При секретаре Романовой Л.П.

Рассмотрел в открытом судебном заседании в г.Сыктывкаре

28 сентября 2011 года дело по иску Губарева А.Н. к ООО «Домострой», АКБ «МБРР» о признании права собственности, обязании произвести государственную регистрацию права собственности, прекращении залога, и

У с т а н о в и л :

Губарев А.Н. обратился в суд с иском к ООО «Домострой», АКБ «МБРР» (ОАО) о признании право собственности на кв.№.. . в незавершённом строительством трёхквартирном жилом доме по адресу г.Сыктывкар ул... . д... ., обязании Управление Росреестра по РК произвести за ним государственную регистрацию права собственности на кв.№.. . в незавершённом строительством трёхквартирном жилом доме по адресу г.Сыктывкар ул... . д... ., прекращении залога в отношении кв.№.. . в незавершённом строительством трёхквартирном жилом доме по адресу г.Сыктывкар ул... . д... . в соответствии с Договором об ипотеке.

Судом к участию в деле в качестве соответчика в порядке правопреемства привлечено ООО «Центр-Инвест», в качестве третьих лиц привлечены ООО «АйСиТи» и ООО «Торговый дом «Енисей», в качестве соответчика Управление Федеральной государственной службы государственной регистрации кадастра и картографии по РК.

В судебном заседании Губарев А.Н. и его представитель требования поддержали.

ООО «АйСиТи» и ООО «Торговый дом «Енисей» своих представителей для участия в деле направили.

Представитель ООО «Центр-Инвест» с иском не согласился.

Представитель АКБ «МБРР» (ОАО) рассмотрение спора оставила на усмотрение суда.

Управление Росреестра по РК просило рассмотреть дело в отсутствии их представителя.

Выслушав объяснения сторон, изучив материалы гражданских дел, исследовав материалы дела в их совокупности, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что был согласован разбивочный план, разработанный архитектурной студией «...» на 4-х квартирный блокированный жилой дом по ул... . д... . г. Сыктывкара. Согласно плану, по указанному адресу планировалось строительство двух 4-х квартирных домов. Также в соответствии со.. ., согласованным ** ** ** г., на участке между улицами.. .-... г. Сыктывкара было запланировано строительство двух четырехквартирных домов. В 2000 году архитектурной студией «...» был разработан рабочий проект «Квартал блокированных жилых домов в границах улиц.. . –.. . –.. . -.. .». В 2001 г. АС «...» разработала проектную документацию на строительство двух блокированных жилых домов №... и №... (номера строительные) по ул... .-.... По проекту дом №... имел 4 квартиры, дом №... - три квартиры. Таким образом, проектировщик внес соответствующие изменения в.. ., по указанному адресу планировалось и было начато строительство одного 4-х квартирного дома и одного 3-х квартирного дома. Данный рабочий проект в установленном порядке прошел государственную вневедомственную экспертизу.

Застройку квартала блокированных жилых домов в границах улиц.. . г. Сыктывкара осуществляло ООО «АйСиТи», что подтверждается заключением о согласовании проектной документации.

Согласно договору генерального подряда, заключенного между ООО «...» (Заказчик) и ООО «АйСиТи» (Генподрядчик), Генподрядчик обязался за счет собственных средств выполнить все работы в полном объеме из своих материалов по строительству объекта: «Строительство двух блокированных жилых домов в границах улиц.. .», расположенного на земельном участке по ул... .,.. .. Стоимость строительства объекта определялась Генподрядчиком. С начала строительства и до его ввода объект, материалы, установленные на объекте, являются собственностью Генподрядчика. Заказчик выполняет функции заказчика и технического надзора при строительстве объекта, оформляет и передает Генподрядчику документы о разрешении производства работ (выданные соответствующими органами), проверяет акты на выполненные работы, осуществляет контроль качества выполняемых работ, а также производит проверку соответствия используемых Генподрядчиком материалов и оборудования условиям договора и проектной документации, не вмешиваясь в оперативно-хозяйственную деятельность Генподрядчика, осуществляет ввод объекта в эксплуатацию.

Постановлением Главы администрации МО «Город Сыктывкар» утверждены в составе земель поселений границы земельного участка площадью 3353 кв.м. по адресу: г. Сыктывкар ул... .,.. ., участок предоставлен в аренду ООО «АйСиТи» сроком на 1 год для строительства двух блокированных жилых домов. На основании данного постановления ** ** ** г. между администрацией МО «Город Сыктывкар» и ООО «АйСиТи» был заключен договор аренды земельного участка на аренду в составе земель поселений участка площадью 3353 кв.м. для строительства двух блокированных жилых домов по адресу: г. Сыктывкар ул... .,.. ..

В соответствии с вышеуказанным договором генерального подряда и на основании письменного заявления ООО «...» ** ** ** г. получило разрешение №... на выполнение строительно-монтажных работ.

Заочным решением Сыктывкарского городского суда Республики Коми, установлено, что: ** ** ** г. между ООО «АйСиТи» и торговый дом «Енисей» был заключен договор на долевое участие в строительстве жилого дома в г.Сыктывкаре по ул... ... .. Согласно п.1 Договора, его предметом является долевое участие в строительстве индивидуального жилья - квартиры №.. . площадью 293,6 кв. м. в жилом доме по ул...... . в г.Сыктывкаре. Общая стоимость квартиры без отделочных работ составляет.. . рублей. Пунктом 1.6. Договора предусмотрено, что стоимость квартиры остается неизменной.

Свои обязательства по договору ООО «Торговый дом «Енисей» выполнило в полном объеме, что подтверждается актом сверки меду ООО «Торговый дом «Енисей» и ООО «АйСиТи». Согласно указанному акту, ООО «ТД «Енисей» исполнило свои обязательства на сумму.. . руб... . коп.

ООО «ТД «Енисей» с согласия ООО «АйСиТи», заключило договор об уступке права долевого участия по договору на долевое участие в строительстве жилого дома по ул....,.. .. Согласно п. 1.1. Договора, ООО «ТД «Енисей» уступает Губареву А.Н. свое право получения в собственность одной квартиры №.. ., приведенной площадью 293, 6 кв. м., расположенную в жилом доме по ул... .,.. . в г.Сыктывкаре.

Все свои обязательства по данному договору Губарев А.Н. исполнил, что подтверждается соглашением о зачете взаимных требований от ** ** ** г.

Заочным решением Сыктывкарского городского суда Республики Коми на ООО «АйСиТи» была возложена обязанность в срок до 14.08.2007 г. исполнить договор на долевое участие в строительстве от ** ** ** г. в части завершения строительства кв.... д.... по ул.... г.Сыктывкара и передать Губареву А.Н. документы для оформления права собственности на квартиру. Указанное решение сторонами не обжаловалось и вступило в законную силу ** ** **.

На основании протокола общего собрания участников ООО «АйСиТи», ООО «АйСиТи» приобрело 100 % в уставном капитале ООО «Домострой» номинальной стоимостью.. . руб., а также внесло в уставный капитал ООО «Домострой» дополнительный вклад имуществом, включающим недвижимость: незавершенное строительство 3-х квартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Сыктывкар, ул... .,.. ., стоимостью.. . руб. и незавершенное строительство жилого 4-х квартирного дома, расположенного по адресу: г. Сыктывкар, ул... .,.. ., стоимостью.. . руб.

Решением участника ООО «Домострой» были утверждены итоги внесения дополнительного вклада в уставный капитал Общества в размере.. . за счет внесения дополнительного вклада имуществом, принадлежащим ООО «АйСиТи», включающим недвижимость: незавершенное строительство 3-х квартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Сыктывкар, ул... .,.. ., стоимостью.. . руб. и незавершенное строительство жилого 4-х квартирного дома, расположенного по адресу: г. Сыктывкар, ул... .,.. ., стоимостью.. . руб.

На основании протокола общего собрания участников ООО «АйСиТи» и решения участника ООО «Домострой» в ЕГРП за №... было зарегистрировано право собственности ООО «Домострой» на нежилое здание – незавершенный строительством 3-х квартирный жилой дом (готовность 67 %) площадью 813,1 кв.м., расположенный по адресу: г. Сыктывкар, ул... .,.. ..

** ** ** между АКБ «Московский Банк Реконструкции и Развития» (ОАО) и ООО «Домострой» был заключён договор ипотеки в обеспечение обязательств ООО «...» по кредитному договору, по которому ООО «Домострой» передало АКБ «Московский Банк Реконструкции и Развития» (ОАО) в залог нежилое здание – незавершенный строительством 3-х квартирный жилой дом (готовность 67 %) площадью 813,1 кв.м., расположенный по адресу: г. Сыктывкар, ул... .,.. .. Указанный договор зарегистрирован в ЕГРП.

На основании договора уступки права требования АКБ «МБРР» (ОАО) наряду с правом требования долга по кредитному договору передало ООО «Центр-Инвест» права залогодержателя по договору об ипотеке запись о смене залогодержателя внесена в ЕГРП.

** ** ** г. ООО «Домострой» получило разрешение на строительство двух блокированных домов. Срок действия разрешения на строительство - до 21 декабря 2007 г. Согласно документов, представленных для получения разрешения на строительство, нежилое здание - незавершенный строительством жилой дом по адресу: г. Сыктывкар ул... . д.... не имеет существующих ограничений (обременении) права и зарегистрирован в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Республике Коми как собственность ООО «Домострой» (свидетельство о государственной регистрации права.

Определением Сыктывкарского городского суда было утверждено мировое соглашение, заключенное между Губаревым А.Н. и ООО «Домострой», по которому: ООО «Домострой» признаёт задолженность перед Губаревым А.Н. в размере.. . руб... . коп.; ООО «Домострой» погашает указанную задолженность перед Губаревым А.Н. путём зачёта всей суммы в размере.. . руб... . коп. в счёт оплаты по договору купли-продажи недвижимого имущества - квартиры №.. ., расположенной в трёхквартирном жилом доме площадью 813,1 кв.м., по адресу г.Сыктывкар ул.... д..... Полная твёрдая общая стоимость квартиры составляет.. . руб.... коп. Сторонами заключён предварительный договор о заключении в будущем данного договора купли-продажи.

Указанное определение сторонами не обжаловалось и вступило в законную силу ** ** **.

** ** ** между ООО «Домострой» и Губаревым А.Н. был заключён предварительный договор на заключение договора купли – продажи недвижимого имущества – квартиры №.. ., расположенной в трехквартирном жилом доме площадью 813,1 кв.м., по адресу: г. Сыктывкар, ул... .,.. .. Пунктом 1.3. предварительного договора, стоимость квартиры была определена в размере.. . руб. Пунктом 1.2. предварительного договора срок исполнения обязательств ООО «Домострой» по завершению строительства указанного жилого дома определялся до 06.07.2008 г.

В связи с неисполнением в срок до 06.07.2008 г. указанного обязательства, между ООО «Домострой» и Губаревым А.Н. было заключено дополнительное соглашение к договору на заключение договора купли - продажи недвижимого имущества - квартиры №.. . расположенной в трехквартирном жилом доме площадью 813, 1 кв. м., по адресу: г.Сыктывкар, ул... .,.. .. Согласно п. 2 дополнительного соглашения, стоимость квартиры №.. . общей полезной площадью 347,7 кв. м., расположенной в трехквартирном жилом доме площадью 813, 1 кв. м., по адресу: г.Сыктывкар, ул... .,.. ., составляет.. . руб... . коп. Расчет за продаваемую квартиру Губаревым А.Н. произведен полностью (п.4 дополнительного соглашения).

В установленные сроки свои обязательства ООО «Домострой» по завершению строительства трехквартирного жилого дома площадью 813, 1 кв. м., по адресу: г.Сыктывкар, ул... .,.. ., в которой располагается квартира №.. . общей полезной площадью 347,7 кв. м. вновь не исполнило.

Согласно представленным.. . Республики Коми документам в рамках гражданского дела, истребованных у АМО ГО «Сыктывкар», ГУП РК «...» следует, что адрес: г. Сыктывкар ул... ., д...., по которому зарегистрированы и четырехквартирный, и трехквартирный дома (объекты - незавершенные строительством жилые дома), является строительным адресом данных объектов. Государственная регистрация указанных объектов была осуществлена по строительному адресу, а не по почтовому адресу. Строительный адрес в процессе строительства может неоднократно изменяться и имеет под собой лишь ориентировочную привязку к месту планируемого расположения строительного объекта. Согласно справки, представленной АС «...», трехквартирный дом по данному адресу обозначается на плане земельного участка под литером А, особенностями данного дома является наличие овощной ямы в помещении на первом этаже квартиры №..., разработанной по дополнительному заказу ООО «АйСиТи». В соответствии с письмом Управления архитектуры и градостроительства МО ГО «Сыктывкар» почтовый адрес ни 4-х, ни 3-х квартирным жилым домам (объектам незавершенного строительства) на день рассмотрения гражданского дела не присваивался, указанные объекты имели лишь строительные адреса, а не почтовые.

Таким образом, Губарев А.Н. заключил договор долевого участия в строительстве, а затем - договор об уступке права долевого участия по договору на долевое участие в строительстве жилого дома по ул... .,.. . в г. Сыктывкаре от ** ** ** г. в период действия строительных адресов.

На основании постановления главы АМО ГО «Сыктывкар» об адресном реестре города Сыктывкара, актом, утверждённым ** ** **, трехквартирному жилому дому, расположенному в.. ., установлен адрес – ул... .,.. ..

В результате проведенного анализа и на основе имеющихся документов и материалов, суд приходит к выводу о том, что квартира №.. . в д... . по ул... . (с учётом акта о присвоении почтового адреса), квартира №.. . д... . по ул... . г. Сыктывкаре, указанная в документах Губарева А.Н., и квартира №.. . д.... ул... . г. Сыктывкара, указанная в Техническом паспорте на жилой дом по ул... ., инв. №... и зарегистрированная в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Республике Коми как собственность ООО «Домострой» являются одним и тем же объектом недвижимости, в отношении которого заявлен спор в рамках рассмотрения настоящего дела.

Оценивая основания заявленных Губаревым А.Н. требований, суд находит их обоснованными и подлежащими удовлетворению, учитывая следующее.

На момент разбирательства дела договор на долевое участие в строительстве жилого дома в г. Сыктывкаре по ул... ... ., заключённый между ООО «АйСиТи» и ООО «Торговый дом «Енисей», и договор от ** ** ** об уступке права требования по договору на долевое участие в строительстве жилого дома по ул....,.. ., заключённый между ООО «ТД «Енисей» и Губаревым А.Н., не расторгнуты, не признаны недействительными либо незаключенными.

Полное исполнение принятых на себя Губаревым А.Н. перед ООО «АйСиТи», ООО «Торговый дом «Енисей», ООО «Домострой» по договору обязательств последними не оспорено и подтверждается письменными доказательствами.

В соответствии со ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность кредитору, последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления, что залог, в силу своей правовой сущности, не предполагает. Если же вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Как следует из обстоятельств рассматриваемого спора, обязательства ООО «АйСиТи», а в последующем ООО «Домострой» перед истцом возникли раньше, чем был заключен договор ипотеки с АКБ «МБРР» (ОАО).

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора.

Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу ст. 13 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации. Неисполнение судебного постановления, а равно иное проявление неуважения к суду влечет за собой ответственность, предусмотренную федеральным законом.

Мировое соглашение, утверждённое судом, представляет собой взаимный договор сторон об условиях прекращения спора. Законодательством предусмотрено, что в случае уклонения стороны от исполнения условий мирового соглашения производится выдача исполнительного листа для принудительного исполнения его условий.

Поскольку предметом договора на долевое участие в строительстве жилого дома, договора от ** ** ** об уступке права требования, предварительного договора от ** ** ** и дополнительного соглашения к нему от ** ** ** г., заключенных между ООО «АйСиТи», ООО «Домострой» и Губаревым А.Н., являлось возникновение права собственности последнего на спорный объект недвижимого имущества и, учитывая, что условия мирового соглашения, утверждённого определением Сыктывкарского городского суда от ** ** **, в силу ст. 13 ГПК РФ, обязательны для исполнения сторон, а также то, что обязательства ООО «АйСиТи» и ООО «Домострой» исполнены не были, с учетом ст. 218 ГК РФ, суд считает возможным признать право собственности Губарева А.Н. на квартиру №.. . в незавершённом строительством трёхквартирном жилом доме по адресу г.Сыктывкар ул. Тентюковская д. 19 и в силу статьи 17 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" произвести регистрацию указанного права.

При этом суд не может принять во внимание ссылку представителей ответчика на то обстоятельство, что после заключения предварительного договора купли-продажи спорной квартиры от ** ** ** г. не был заключён договор купли-продажи («основной договор» - согласно п.1.1 предварительного договора). По мнению суда, с учётом того, что спор между Губаревым А.Н. и ООО «Домострой» о правах Губарева А.Н. в отношении спорной квартиры разрешался в том числе определением суда от ** ** ** г., незаключение сторонами основного договора купли-продажи согласно положениям действующего гражданского законодательства само по себе не освобождает ответчиков ООО «Домострой» от исполнения условий мирового соглашения, утверждённого судом.

Рассматривая требования Губарева А.Н. в части прекращения залога в отношении кв. № 3 в незавершённом строительством трёхквартирном жилом доме по адресу г.Сыктывкар ул... . д... ., суд, учитывая характер возникшего спора, существо и цель предъявленных истцом требований, считает необходимым с применением норм ст. 398, ст. 354 ГК РФ и ст. 42 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ прекратить залог в отношении кв. №.. . в незавершённом строительством трёхквартирном жилом доме по адресу г.Сыктывкар ул... . д... . по договору ипотеки от ** ** **, заключенного между АКБ «МБРР» (ОАО) и ООО «Домострой».

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р е ш и л :

Признать за Губаревым А.Н. право собственности на квартиру №.. . в незавершённом строительством трёхквартирном жилом доме по адресу г.Сыктывкар ул.... д.....

Произвести за Губаревым А.Н. государственную регистрацию права собственности на квартиру №.. . в незавершённом строительством трёхквартирном жилом доме по адресу г.Сыктывкар ул.... д.....

Прекратить залог в отношении квартиры №.. . в незавершённом строительством трёхквартирном жилом доме по адресу г.Сыктывкар ул.... д.... в соответствии с Договором об ипотеке.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Коми в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения.

Председательствующий: Е.Е.Петрова

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Коми № 33-6211/2011 от 21 ноября 2011 года. Определение Сыктывкарского городского суда от 28 сентября 2011 года в части прекращения залога в отношении квартиры № 3 в незавершённом строительством трёхквартирном жилом доме по адресу г.Сыктывкар ул.... д. ... в соответствии с договором об ипотеке от ** ** ** г. отменить, дело в указанной части направить в суд на новое рассмотрение.

Решение суда в остальной части оставить без изменения, уточнив его указанием о признании за Губаревым А.Н. права собственности на долю в незавершенном строительством объекте в виде квартиры № ... в трёхквартирном жилом доме по адресу г.Сыктывкар ул.... д. ....

Произвести за Губаревым А.Н. государственную регистрацию права собственности на долю в незавершенном строительством объекте в виде квартиры № ... в трёхквартирном жилом доме по адресу г.Сыктывкар ул.... д. ....