О признании предварительного договора купли-продажи незаключенным



гр. дело №2-3591\2012

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

02 мая 2012 года

Сыктывкарский городской суд Республики Коми в составе судьи Дульцевой Ю.А.,

при секретаре Станкиной О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Дыбиной С.Ф. к ООО « Стройбизнес» о возврате земельного участка, устранении нарушений права;

у с т а н о в и л :

Дыбина С.Ф. обратилась в суд с иском к ООО «Стройбизнес» о признании незаключенным предварительного договора купли- продажи доли земельного участка для обслуживания жилого дома ... по ул.... г.Сыктывкара, общей площадью ... кв.м.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц на стороне истца были привлечены Беляева Л.А., Беляева Г.В., Беляев Д.В.

В ходе рассмотрения дела Дыбина С.Ф., ее представитель на удовлетворении заявленных требований настаивали, указывая, что на момент заключения оспариваемого договора земельный участок не был сформирован в своих границах, его межевание не производилось, доля истицы в натуре выделана не была. Затем стороной истца первоначально заявленные требования изменены на требования об обязании ответчика вернуть земельный участок во владение истца в границах землепользования и восстановить его первоначальное состояние, в остальной части заявлено об отказе от иска. Вступившим в законную силу определением суда от 10.08.2011г. производство по делу в указанной части прекращено.

В судебном заседании Дыбина С.Ф. на удовлетворении измененных исковых требований настаивала, поясняя, что земельный участок при доме разгорожен строительным забором и неправомерно продолжает использоваться ответчиком для ведения строительных работ.

Беляева Л.А. позицию истца поддержала, ссылаясь на те же обстоятельства. Беляева Г.В., Беляев Д.В. непосредственного участия в рассмотрении дела не приняли.

Представитель ООО «Стройбизнес» сам факт использования части земельного участка для целей ведения строительства не оспаривал, указывая на наличие между сторонами бессрочных отношений по договору аренды.

Судом к участию в деле привлечено ООО « УК « АйСиТи», извещение которого произведено по последнему известному адресу места нахождения, судом приняты все возможные меры по надлежащему извещению ответчика согласно правилам, содержащимся в ст. ст. 113 и 119 ГПК РФ.

Заслушав явившихся лиц, исследовав доказательства по делу в их совокупности, суд приходит к следующему выводу.

Как установлено судом, истице на праве собственности принадлежит доля в праве ... ( ...) на индивидуальный жилой дом с надворными постройками общей площадью ... кв.м., расположенный по адресу: г... В остальной доле право собственности на указанный объект недвижимости принадлежит Беляевой Л.А., Беляевой Г.В., Беляева Д.В. ( по ... доли в праве каждого, соответственно).

Выделенный для обслуживания индивидуального жилого дома земельный участок площадью ... кв.м. также находится в общей долевой собственности правообладателей жилого дома в тех же долях в праве, в натуре не разделен

Как свидетельствуют материалы дела, 19.12.2007г. (в настоящее время- Дыбина) С.Ф., Беляева Л.А., Беляева Г.В., Беляев Д.В. с одной стороны, ООО «Стройбизнес» с другой, а также ООО « УК « АйСиТи» с третьей, заключили соглашение ... о порядке осуществления строительства на территории смежной домовладению. В соответствии с условиями данного соглашения собственники- физические лица обязались предоставить Заказчику строительства ( ООО«Стройбизнес» ) и Подрядчику ( ООО « УК « АйСиТи») часть территории земельного участка ( указанной в приложении ...) для производства строительных работ.

29.12.2007г. между Артеменко С.Ф. и ООО « Стройбизнес» был заключен предварительный договор купли- продажи земельного участка ..., согласно условиям которого истица приняла на себя обязательство в будущем заключить с ООО « Стройбизнес» основной договор купли- продажи части земельного участка по адресу: г.Сыктывкар, ул.... ( п.1). При этом, в п.2 договора ... было указано, что право собственности Продавца будет приобретено в будущем после выделения в натуре доли в праве общей собственности на дом и приобретения в собственность части земельного участка. В обеспечение данного обязательства в качестве задатка ей передана сумма ... рублей, о чем свидетельствуют также расписка получателя от 29.12.2007г.

В силу ст.421 ГК РФ, участники гражданских правоотношений вправе самостоятельно, т.е. по своему собственному усмотрению, определять, на каких конкретно условиях заключать договор. При рассмотрении дела суд толкует условия заключенного предварительного договора в соответствии с требованиями ст.431 ГК РФ, исходя из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений.

Как следует из содержания договора, стороны приняли на себя обязательство заключить основной договор купли- продажи части земельного участка без указания срока его заключения. Согласно п.4 ст.429 ГК РФ, в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Правила определения сроков указаны в ст.190 ГК РФ, согласно которой установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами; срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Срок действия предварительного договора от 29.12.2007г. обусловлен обязанностью Продавца в будущем осуществить выдел своей доли в праве общей собственности на Дом и земельный участок, однако, срок исполнения такой обязанности условиями договора не предусмотрен. При таких обстоятельствах суд полагает, что стороны не согласовали условие о сроке. Кроме того, земельный участок, переданный по соглашению от 19.12.2007г. для ведения строительства, как часть участка площадью ... кв.м. на момент заключения предварительного договора не был сформирован и поставлен на кадастровый учет, соответственно, как самостоятельный объект права не существовал. При этом, весь земельный участок площадью ... кв.м. находился в государственной собственности, поскольку принадлежал Артеменко С.Ф., Беляевой Л.А., Беляевой Г.В., Беляев Д.В. на праве пожизненного наследуемого владения. Титул его собственника в доле ... приобретен истицей лишь 05.03.2008г

При определении срока предварительного договора подлежит применению абзац второй пункта 4 статьи 429 ГК РФ. Следовательно, основной договор подлежал заключению в течение года с момента заключения предварительного договора от 29.12.2007г.

Как следует из представленных документов и не оспаривалось сторонами, предложение о заключении основного договора в последующий период сторонами друг другу не направлялось, доля истицы в натуре не выделялась.

Так как до истечения указанного срока не был сформирован объект продажи, сторонами не заключен основной договор купли-продажи, предложение о заключении договора в этот период стороны не направляли, их обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились 30.12.2008г.

Таким образом, использование спорного земельного участка в настоящее время не может быть обусловлено действием предварительного договора от 29.12.2007г. В то же время, суд не может принять во внимание в качестве основания для использования земельного участка и заключенное соглашение ... от 19.12.2007г., исходя из следующего.

В соответствии с положениями ст.431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если буквальное значение содержащихся в договоре слов и выражений и его условия и смысл в целом не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая последующее поведение сторон.

Поскольку по условиям соглашения в пользование ответчика без указания срока его использования передана часть земельного участка для производства строительных работ, а ООО «Стройбизнес» при этом принято на себя обязательство выплатить истцу сумму ... рублей в счет компенсации за снос забора, бани, теплицы и других строений, расположенных на участке, суд полагает, что по существу предметом данного соглашения были отношения аренды, однако, соглашение не содержит в себе существенных условий, позволяющих расценивать его в этом качестве.

Условие о размере арендной платы является существенным для договоров аренды земельных участков в силу п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 1 ст. 65 ЗК РФ. Ни условий о размере арендной платы, сроках ее внесения, а также сроке аренды, соглашение от 19.12.2007г. не содержит.

В силу п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно п. 4 ст. 37 ЖК РФ, ст. ст. 246, 247 ГК РФ земельный участок под жилым домом является неделимым и не может использоваться иначе, как под эксплуатацию жилого дома.

Согласно п.2 заключенного сторонами соглашения, Артеменко ( Дыбиной) С.Ф., Беляевыми Л.А., Д.В., Г.В. передается ООО «Стройбизнес» ООО « УК « АйСиТи» в пользование « часть земельного участка», предоставленного для обслуживания жилого дома на праве пожизненного наследуемого владения, конкретные размеры данной части в натуре не определены, ее выдел, как самостоятельного земельного участка с постановкой на кадастровый учет не произведен, т.е. предмет аренды не индивидуализирован.

Кроме того, в силу п.1 ст.131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.

Право собственности на недвижимое имущество, которое возникло после 31 января 1998 г., то есть после вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если права арендодателя на недвижимое имущество не зарегистрированы за ним в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), то договор аренды такого имущества ничтожен.

В силу статьи 608 Кодекса право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

При этом в статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

На момент заключения данного соглашения право собственности на земельный участок Артеменко С.Ф., Беляевой Л.А., Беляевой Г.В., Беляеву Д.В. не принадлежало.

Таким образом, при отсутствии переданных АМОГО « Сыктывкар» в установленном порядке полномочий на сдачу имущества в аренду указанная сделка от 19.12.2007г. является ничтожной (ст.168 ГК РФ), соответственно, доводы ответчика о возникших правоотношениях аренды безосновательны.

Согласно ст.304 ГК РФ, собственник вправе требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. Поскольку правовые основания для использования какой- либо части сформированного земельного участка, общей площадью 705 кв.м. для обслуживания жилого дома ... по ул. ... г.Сыктывкара у ответчика отсутствуют, требования истца об устранении препятствий в пользовании и распоряжении собственника принадлежащим ему имуществом, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Иное противоречило бы установленному в статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

Принадлежащее участнику общей долевой собственности право пользования объектом, раздел которого в натуре не произведен, ст.247 ГК РФ ставится в зависимость не от величины его доли, а от наличия согласия на это остальных участников. Никаких возражений относительно требований истца о возврате в ее пользование земельного участка при доме №5 по ул.Первомайской г.Сыктывкара остальными участниками долевой собственности не заявлено. Как следует из пояснений Беляевой Л.А., местом жительства ее семьи принадлежащий им в доле жилой дом в настоящее время не является, спора по поводу использования земельного участка и данного объекта между сособственниками нет.

Рассмотрев дело в пределах заявленных требований и по заявленным основаниям, руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Исковые требования Дыбиной С.Ф.- удовлетворить.

Обязать ООО «Стройбизнес» восстановить земельный участок для обслуживания жилого дома ... по ул.... г.Сыктывкара, общей площадью ... кв.м. в его прежних границах и передать его Дыбиной С.Ф..

Решение может быть обжаловано сторонами в Верховный суд Республики Коми в течение месяца момента изготовления его мотивированной части.

Судья - Ю.А.Дульцева

-32300: transport error - HTTP status code was not 200