гражданское дело --- г.
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
-- года г. Свободный
Судья Свободненского городского суда Амурской области Остапчук О.Д.,
при секретаре Жигайловой Л.П.,
с участием истца Ширшиковой Т.Д.,
представителя истца Ширшиковой А.Г., действующей на основании доверенности от -- года,
представителя Администрации города Свободный Зубченко М.В., действующего на основании доверенности,
представителя Управления по использованию муниципального имущества и землепользованию Администрации города Свободный Зубченко М.В., действующий на основании прав по должности,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску
Ширшиковой Татьяны Дмитриевны к администрации г.Свободного Амурской области и Управлению по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации г.Свободного об оспаривании отказа в предоставлении земельного участка в собственность,
у с т а н о в и л :
Ширшикова Т.Д. обратилась в суд с иском к администрации г.Свободного Амурской области, в котором просит суд признать незаконным отказ в предоставлении в ее собственность путем выкупа земельного участка площадью 1809 кв.м, расположенного по адресу: Амурская область, ..., ....
Данные требования истица и ее представитель Ширшикова А.Г., действующий на основании доверенности от -- года, зарегистрированной в реестре нотариуса Свободненского нотариального округа Жиляковой Н.Б. за ---, мотивируют следующим.
-- года Управлением по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации г.Свободного на основании договора аренды Ширшиковой Т.Д. был предоставлен земельный участок площадью 1809 кв.м, расположенный по адресу: г.Свободный, ..., под строительство индивидуального жилого дома. Разрешение на строительство дома выдано сроком на 10 лет. С -- года Ширшикова Т.Д. является собственником объекта недвижимости - объекта незавершенного строительства (готовностью 4%), расположенного на указанном земельном участке. Из кадастрового паспорта и технического паспорта следует, что объект является жилым домом площадью 30,5 кв.м. -- года она обратилась в администрацию г.Свободного с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность. Письмом первого заместителя главы администрации г.Свободного от -- года ей отказано в предоставлении земельного участка в собственность в связи с тем, что к объектам незавершенного строительства положения статьи 36 Земельного кодекса РФ не применимы. Данный отказ они считают незаконным, поскольку в соответствии с п.10 ст.1 Градостроительного кодекса РФ объектами капитального строительства являются здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. В силу п.1 ст.36 Земельного кодекса РФ граждане, имеющие в собственности строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участка в соответствии с законодательством. Граждане имеют исключительное право на приватизацию таких земельных участком. Кроме того, арендатор земельного участка, предоставленного для жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета имеет исключительное право приобрести указанные земельные участка в собственность. По льготной цене выкупить земельный участок можно только до -- года, к этому моменту строительство, возможно, еще не будет завершено. Поэтому отказом в предоставлении земельного участка в собственность путем выкупа нарушаются права Ширшиковой Т.Д..
Представитель ответчика администрации г.Свободного Зубченко М.В., исковые требования не признал, в обоснование возражений ответчика пояснил следующее.
Земельный участок по ... в соответствии со ст.30.1 Земельного кодекса РФ был предоставлен Ширшиковой Т.Д. на основании договора аренды для строительства индивидуального жилого дома. Именно это является целью предоставления земельного участка. Договором аренды предусмотрено, что арендодатель может досрочно расторгнуть договор аренды при использовании земельного участка не по целевому назначению. Таким образом, арендодатель имеет право контролировать использование участка в связи с его целевым назначением. Жилой дом построен на настоящий момент на 4%, является объектом незавершенного строительства, и не может быть использован в соответствии с назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию. В связи с этим до окончания строительства Ширшикова Т.Д. не может выкупить земельный участок, однако это не лишает ее права приобрести право собственности на участок по окончанию строительства.
Представитель ответчика Управления по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации г.Свободного и.о. начальника Управления Зубченко М.В. исковые требования не признал, в обоснование возражений ответчика пояснил следующее.
Статья 36 Земельного кодекса РФ исключает возможность выкупа гражданами и юридическими лицами объектов незавершенного строительства, если земельный участок был предоставлен в аренду для целей строительства, поскольку арендатор и арендодатель на период строительства имеют определенные обязанности, связанные с целевым использованием участка, а использование объектов незавершенного строительства в соответствии с их целевым назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию невозможен.
Выслушав доводы истицы и ее представителя, представителей ответчиков, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В ходе судебного заседания установлено, что -- года и.о. главы администрации г.Свободного вынесено постановление ---, которым Ширшиковой Т.Д. предоставлен в аренду земельный участок площадью 1809 кв.м по ... ... из категории земель - земли населенных пунктов для строительства индивидуального жилого дома.
-- года на данный участок между Управлением по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации г.Свободного и Ширшиковой Т.Д. заключен договор аренды.
-- года Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Амурской области зарегистрировано право собственности Ширшиковой Т.Д. на объект права: жилой дом, назначение: объект незавершенного строительства, площадью застройки 30,5 кв.м, степенью готовности 4%, расположенный по адресу: г.Свободный, ....
-- года Ширшикова Т.Д. обратилась в администрацию г.Свободного с заявлением о предоставлении земельного участка площадью 1809 кв.м по ... в собственность путем выкупа.
Письмом первого заместителя главы администрации г.Свободного от -- года в предоставлении указанного земельного участка в собственность Ширшиковой Т.Д. отказано.
Решая вопрос о законности такого отказа, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со ст.30.1 Земельного кодекса РФ, земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду. (п.1) Продажа земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктом 5 пункта 1 статьи 24 (государственный или муниципальный контракт на строительство объекта недвижимости), пунктом 2.1 статьи 30 (для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии) и пунктом 27 статьи 38.1 (признание незаконным аукциона). (п.2)
Таким образом, спорный земельный участок был предоставлен Ширшиковой Т.Д. на условиях договора арены в соответствии с требованиями указанной правовой нормы.
Согласно п.п.5 и п.п.11 п.1 ст.1 Земельного кодекса РФ основными принципами земельного законодательства являются единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, а также сочетание интересов общества и законных интересов граждан. При регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель, а также принцип государственного регулирования приватизации земли.
Статья 130 ГК РФ относит к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) все то, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Объект незавершенного строительства отвечает таким требованиям.
Пункт 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ предусматривает для собственников зданий, строений и сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исключительное право на выкуп данных земельных участков.
В данной статье не названы объекты незавершенного строительства, однако применение порядка выкупа земельных участков под такими объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе.
Таким случаем в отношении физических лиц является приватизация объектов незавершенного строительства на основании положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от -- N178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Из содержания названной статьи следует, что собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Следовательно, указанный случай к рассматриваемому делу не относится.
При предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений статьи 36 Земельного кодекса РФ к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.
Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства.
Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором, основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка (п.4 ч.2).
Это нашло отражение в договоре аренды --- от -- года, заключенном между Управлением по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации г.Свободного и Ширшиковой Т.Д.. Так, согласно п.4.1.1, арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора аренды при использовании земельного участка не по целевому назначению, согласно п.4.4., арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением.
Предоставление земельного участка до окончания строительства дома явилось бы препятствием к контролю за целевым использованием земли.
Поскольку на настоящий момент цель, в соответствии с которой Ширшиковой Т.Д. был предоставлен в аренду земельный участок, не достигнута: жилой дом не построен и не введен в эксплуатацию, он не может быть предоставлен в собственность Ширшиковой Т.Д. по основаниям, предусмотренным ст.36 Земельного кодекса РФ.
Суд не принимает довод истицы о том, что администрация обязана была предоставить в ее собственность земельный участок, поскольку арендатор земельного участка, предоставленного для жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета имеет исключительное право приобрести указанные земельные участка в собственность.
Указанное право арендатора предусмотрено ст.30.2 Земельного кодекса РФ, и относится к случаям предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства, и к рассматриваемой ситуации не может быть применено.
При таких обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения заявленных Ширшиковой Т.Д. требований.
Право пользования Ширшиковой Т.Д. земельным участком в соответствии с целями его предоставления отказом в предоставлении участка в собственность не будут нарушены, поскольку в силу положений статьи 35 Земельного кодекса РФ не допускается необоснованный отказ в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
р е ш и л :
В удовлетворении иска Ширшиковой Татьяны Дмитриевны к администрации г.Свободного Амурской области и Управлению по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации г.Свободного об оспаривании отказа в предоставлении земельного участка в собственность - отказать.
Решение может быть обжаловано в Амурский областной суд через Свободненский городской суд в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено -- года.
Судья Свободненского городского суда
Амурской области О.Д. Остапчук