Гражданское дело --
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
--г. Свободный
Свободненский городской суд Амурской области в составе:
председательствующего судьи Быкова В.А.,
с участием адвоката Лысак Н.Д.,
при секретаре Заболотиной В.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску
Филатовой Екатерины Васильевны к Сухаревой Татьяне Анатольевне, Черендиной Елене Сергеевне и Холодной Наталье Сергеевне о признании права собственности на квартиру,
У С Т А Н О В И Л:
Филатова Е.В. предъявила иск к Сухаревой Т.А., Черендиной Е.С. и Холодной Н.С., в котором просит суд признать за ней право собственности на квартиру, расположенную в --. Свое требование истец мотивирует следующим.
В 1996 г истец приобрела спорную квартиру у Сухаревой (в то время Соянок) Т.А., что подтверждается распиской. До 2000 г с учетом деноминации рубля она выплатила 86% стоимости квартиры, и в 2000 г Сухарева (Соянок) Т.А. написала расписку о том, что она продала ей эту квартиру и расходы по оформлению договора стороны делят пополам. По мнению истицы, эта расписка является предварительным договором, с указанием в нем всех существенных условий основного договора, в ней определена квартира и цена продажи.
С 1996 г истица зарегистрирована в указанной квартире, оплачивала коммунальные услуги, провела капитальный и косметический ремонт в квартире, чем значительно увеличила ее стоимость. Кроме истицы, в указанной квартире зарегистрированы ее дочь Филатова У.И. и внучка Филатова А.А. Сухарева (Соянок) Т.А. и проживавшие с ней лица добровольно покинули указанную квартиру в 1996 г, то есть фактически произошла передача купленной квартиры. Филатова Е.В. неоднократно предлагала Сухаревой (Соянок) Т.А. оформить договор купли-продажи, но она не реагировала на это по разным причинам.
В ходе судебного разбирательства Филатова Е.В. дополнила свои доводы тем, что спорная квартира в момент ее приобретения находилась в долевой собственности Сухаревой (Соянок) Т.А., а также ее несовершеннолетних детей Соянок С.С., Черендиной (Соянок) Е.С. и Холодной (Соянок) Н.С. Ответчик Сухарева (Соянок) Т.А. при продаже квартиры действовала за себя, и как законный представитель своих детей. К настоящему времени Соянок С.С. умерла, а остальные дети достигли совершеннолетия и после достижения совершеннолетия не предъявляли претензий по поводу квартиры. Кроме того, в 1999 г Соянок С.С. и Холодная (Соянок) Н.С. обращались с заявлением к главе города о том, что они согласны на продажу квартиры. С 2003 г Филатова Е.В. проживает в г. Благовещенске, после ее отъезда в квартире проживали сын и дочь, а последние 1,5-2 года она сдает эту квартиру в аренду.
Представитель истца Непогода Е.Р., действующая на основании доверенности от 16 июня 2010 г, поддержала иск полностью и на тех же основаниях.
Ответчик Сухарева Т.А. иск не признала, мотивируя тем, что Филатова Е.В. не полностью расплатилась с ней за квартиру. При продаже квартиры не было получено разрешение органов опеки и попечительства.
Ответчики Черендина Е.С. и Холодная Н.С. иск не признали, мотивируя тем, что они проживали в спорной квартире со своей матерью Сухаревой (Соянок) Т.А., когда мать решила продать эту квартиру. Они не могли повлиять на действия матери, поскольку были несовершеннолетними, поэтому, в 1996 г выехали из квартиры вместе с ней. Какие-то деньги за эту квартиру мать получала, Филатова Е.В. с ней созванивалась, но разрешения органов опеки и попечительства на совершение этой сделки получено не было, поэтому, договор не был заключен в установленном порядке.
Представитель ответчиков адвокат Лысак Н.Д., действующая на основании ордера от -- --, добавила к доводам своих доверителей то, что представленные истицей расписки нельзя считать предварительным договором, так как в них не содержится всех существенных условий для заключения основного договора. Письменная форма предварительного договора на продажу квартиры означает составление одного документа, подписанного сторонами, чего в данном случае соблюдено не было. Как установлено, на момент составления Сухаревой (Соянок) Т.А. расписки в 1996 г в квартире проживали несовершеннолетние дети, которые являлись сособственниками квартиры, что должно было быть известно покупателю, поэтому, при заключении сделки по отчуждению этой квартиры необходимо было получить разрешение органов опеки и попечительства, чего сделано также не было. Поэтому, действия Сухаревой (Соянок) Т.А. по продаже этой квартиры незаконны, значит и договор купли продажи этой квартиры Филатовой Е.В. нельзя считать состоявшимся.
Чехарь И.Н., привлеченный к участию в деле на правах законного представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, Чехарь К.И., возразил против удовлетворения требований Филатовой Е.В., мотивируя теми же доводами, что и ответчики, а также добавил, что Чехарь К.И. не вступала в наследство после смерти своей матери Соянок С.С.
Свидетель Конышев С.В. показал, что с Филатовой Е.В. они хорошие знакомые, и он ей помогал в 1996 г привозить вещи для ремонта в квартиру по -- в г. Свободном. При нем она отдавала деньгами задаток за квартиру, в то время в квартире были хозяйка и девочка 16-17 лет, из разговора между ними он понял, что деньги отдают в счет покупки квартиры. Около 10 лет назад он приезжал с Филатовой Е.В. в п. Суражевка г. Свободного, где она также отдавала часть денег за ту же квартиру. Около пяти лет назад они также ездили в п. Суражевка насчет квартиры.
Свидетель Соянок С.Ю. показал, что приходился мужем Сухаревой (Соянок) Т.А., когда жили в спорно квартире. В 1992 г они расстались, он переехал в другое жилье, а бывшая жена бабушкой и с детьми осталась проживать по --. В 1994 г бабушка умерла, после этого Сухарева (Соянок) Т.А. ему рассказывала, что после смерти бабушки ей страшно жить в этой квартире, хочет ее продать, но отдел образования не дает на это разрешения, так как в квартире проживают несовершеннолетние дети.
Выслушав доводы сторон, показания свидетелей, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 212 ГК РФ имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. Права всех собственников подлежат судебной защите равным образом.
Поскольку в силу статьи 55 Конституции РФ и пункта 2 статьи 1 ГК РФ гражданские права могут быть ограничены только на основании федерального закона, иные нормативные акты, ограничивающие права собственника, применению не подлежат.
Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно ст. 8 ГК РФ (в том числе, и в редакции, действовавшей на --) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В обоснование своих доводов Филатова Е.В. представила расписку о том, что 23 февраля она отдала, а Соянок Т.А. взяла деньги сумме 10 000 000 рублей как первый взнос в счет купли-продажи квартиры, расположенной по --.
Стороны не оспаривают того, что эта расписка была составлена в отношении квартиры, являющейся предметом рассмотрения в настоящем иске, и расписка составлена в 1996 г.
Соянок Т.А. подтвердила, что по указанной расписке она получила от Филатовой Е.В. 10 000 000 неденоминированных рублей.
Таким образом, суд считает доказанным, что -- Филатова Е.В. и Сухарева (Соянок) Т.А. совершили действия, направленные на заключение сделки по купле-продаже спорной квартиры.
В соответствии со ст. 218 ГК РФ (в том числе, и в редакции, действовавшей на --) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно ст. 429 ГК РФ (в редакции, действовавшей на --) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Статья 550 ГК РФ, установившая обязательную письменную форму для договора продажи недвижимости, введена в действие с -- Федеральным законом от -- N 15-ФЗ.
Таким образом, -- предварительный договор купли-продажи спорной квартиры должен был быть заключен в письменной форме.
Поскольку представленная истцом расписка от -- не содержит такого существенного условия предварительного договора, как срок заключения основного договора, суд считает, что указанная расписка не может быть принята, как предварительный договор купли-продажи спорной квартиры, заключенный в необходимой для этого письменной форме.
Поэтому, в силу положений ст. 429 ГК РФ (в редакции, действовавшей на --) суд считает, что -- между сторонами не был заключен предварительный договор купли-продажи спорной квартиры в надлежащей для этого форме.
К тому же, как следует из представленного Свободненским отделением ФГУП «Ростехинвентаризация ФБТИ» договора на безвозмездную передачу указанной квартиры в собственность Соянок Т.А., Соянок Е.С., Соянок С.С. и Соянок Н.С., он заключен от --, то есть на -- эти лица не являлись собственниками этой квартиры, следовательно, не имели права отчуждать ее в собственность других лиц.
В обоснование заключения предварительного договора купли-продажи спорной квартиры истец также представила расписку, датированную --, о том, что Соянок Татьяна Анатольевна продала указанную квартиру Филатовой Екатерине и ее детям, а Филатова отдала 23400 рублей.
В соотвествии со ст. 422 ГК РФ (в редакции, действовавшей на --) договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Как следует из представленного представителем ответчика договора на безвозмездную передачу спорной квартиры в долевую собственность Соянок Т.А., Соянок Е.С., Соянок С.С. и Соянок Н.С. от --, он был зарегистрирован в БТИ -- --
Таким образом, на -- долевыми собственниками указанной квартиры являлись Соянок (Сухарева) Т.А., Соянок (Черендина) Е.С. (-- рождения), Соянок С.С. (-- рождения) и Соянок (Холодная) Н.С. (-- рождения).
Согласно части первой ст. 246 ГК РФ (в редакции, действовавшей на -- и в настоящее время) распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Таким образом, для совершения сделки по отчуждению спорной квартиры в собственность Филатовой Е.В. необходимо было наличие согласия на это всех долевых собственников.
Как следует из показаний сторон, в 1996 г ответчики выехали из спорной квартиры на другое место жительства, а квартиру предоставили для проживания Филатовой Е.В. и ее семье. При этом Соянок Е.С. было 18 лет, Соянок Н.С. – 14 лет, а Соянок С.С. - 12 лет, и они выехали из этой квартиры вместе со своей матерью Соянок Т.А.
На -- из всех долевых собственников спорной квартиры совершеннолетними являлись Соянок (Сухарева) Т.А.) и Соянок (Черендина) Е.С., а остальные собственники Соянок Н.С. и Соянок С.С. были несовершеннолетними.
В обоснование согласия сособственников спорной квартиры на ее продажу истец представила заявление Соянок С.С и Соянок Н.С. от -- на имя главы города, где они выражают согласие на продажу этой квартиры их матерью Соянок Т.А., при этом Соянок С.С. было 15 лет, а Соянок Н.С. – 17 лет.
Согласно части первой ст. 26 ГК РФ (в редакции, действовавшей на -- и в настоящее время) несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки с письменного согласия своих законных представителей - родителей. Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями.
По смыслу этой нормы во взаимосвязи с нормами семейного законодательства, декларирующего равные права и обязанности родителей, достаточно согласия или последующего одобрения сделки одним из родителей.
Поскольку на момент составления расписки от -- Соянок С.С. знала, что спорная квартира находится в долевой собственности с ее детьми, то эту расписку можно считать последующим письменным одобрением отчуждения несовершеннолетними детьми Соянок С.С. и Соянок Н.С. своих долей.
Вместе с тем, данное обстоятельство не устраняет того, что в соответствии с положениями ст. 60 СК РФ, ст. 26 и 37 ГК РФ (в редакциях, действовавших на -- и в настоящее время) родитель не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства давать согласие на совершение несовершеннолетним ребенком сделок по отчуждению принадлежащего ему имущества.
Таким образом, на -- неотъемлемым условием законности совершаемой Соянок С.С. сделки по купле-продаже спорной квартиры, является наличие согласия на эту сделку органов опеки и попечительства.
Как следует из ответа Управления образования администрации --, и не оспаривается сторонами, предварительного согласия органов опеки и попечительства на совершение Соянок (Сухаревой) Т.А. сделки по продаже принадлежащей Соянок (Сухаревой) Т.А., Соянок (Черендиной) Е.С., Соянок С.С. и Соянок (Холодной) Н.С. квартиры получено не было.
Как следует из показаний сторон, в 2000 г Черендина (Соянок) Е.С. уже не проживала в спорной квартире.
В силу положений ст. 246 ГК РФ (в редакции, действовавшей на -- и в настоящее время), при совершении Сухаревой (Соянок) Т.А. сделки по продаже указанной квартиры, необходимо было наличие согласия Черендиной (Соянок) Е.С. на эту сделку.
Как следует из показаний Черендиной Е.С. такого согласия у нее никто не спрашивал.
Как указано выше, статьей 550 ГК РФ, введенной в действие с --, установлена обязательная письменная форма для договора продажи недвижимости.
Поскольку расписка от -- не содержит такого существенного условия предварительного договора, как срок заключения основного договора, что установлено ст. 429 ГК РФ, то и эту расписку нельзя считать предварительным договором купли-продажи спорной квартиры, заключенным с соблюдением необходимой для этого формы.
При таком положении, действия Филатовой Е.В. и Сухаревой (Соянок) Т.А., направленные на заключение сделки по купле-продаже спорной квартиры, совершенные в 1996 и 2000 г (передача денег и квартиры, составление расписок), нельзя признать законным подтверждением заключения между ними договора купли-продажи квартиры, поскольку эти действия противоречили действовавшему в то время законодательству, и противоречат действующему в настоящее время законодательству в сфере оборота недвижимости.
Пунктом 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от -- N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" установлено, что принимая решение, суд в силу с части 1 статьи 196 ГПК РФ определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. В этой связи ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.
В свете этого, исследованию в настоящем деле подлежат обстоятельства владения Филатовой Е.В. спорной квартирой с точки зрения возникновения у нее права собственности на квартиру в силу приобретательной давности.
В силу п. 1 ст. 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Из показаний сторон следует, что Сухарева (Соянок) Т.А. предоставила квартиру для проживания Филатовой Е.В. после -- По сведениям ООО «Единый расчетный кассовый центр» Филатова Е.В. зарегистрирована проживающей этой квартире с -- Сторонами не оспаривается, что истец с того времени содержит квартиру, производит в ней ремонт и вносит плату за коммунальные услуги, то есть ответчики не несут бремя по содержанию этой квартиры.
Однако, поскольку указанной квартирой Филатова Е.В. владеет менее пятнадцати лет, то к спорным правоотношениям нормы ст. 234 ГК РФ не применимы.
Других доказательств, подтверждающих законность возникновения у нее права собственности на спорную квартиру, истец не представила.
На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что в удовлетворении иска Филатовой Е.В. следует отказать.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
отказать в удовлетворении иска Филатовой Екатерины Васильевны к Сухаревой Татьяне Анатольевне, Черендиной Елене Сергеевне и Холодной Наталье Сергеевне о признании права собственности на квартиру, расположенную в --..
Решение может быть обжаловано в Амурский областной суд через Свободненский городской суд в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме.
ПредседательствующийВ.А. Быков
В окончательной форме решение принято --
ПредседательствующийВ.А. Быков