Решение Именем Российской Федерации 24 марта 2011 г. Свердловский районный суд г. Костромы в составе председательствующего судьи Дедюевой М.В., при секретаре Приказчиковой Н.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента государственного имущества и культурного наследия Костромской области к Баласаняну Валерику Арташесовичу о взыскании долга по арендной плате, пеней, Установил: Департамент государственного имущества и культурного наследия Костромской области обратился в суд с иском к Баласаняну В.А. о взыскании долга по арендной плате на земельный участок по адресу: <адрес>, за период с 01.04.2009 года по 30.09.2010 года в сумме <данные изъяты> рубль <данные изъяты> копеек, пеней за просрочку платежа за период с 01.07.2009 года по 04.10.2010 года в размере <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копейка, мотивируя тем, что в период с 15.06.2006 года и по настоящее время право аренды на данный земельный участок было зарегистрировано за ответчиком, который обязан был своевременно уплачивать арендную плату, но за спорный период в должном объеме таких платежей не производил, обязан уплатить долг и пени за просрочку внесения платежей. Представитель Департамента Иванова Е.В. в судебном заседании исковые требования поддержала по изложенным в заявлении основаниям, пояснила, что ответчик, выступая в качестве физического лица, 07.09.2006г. заключил договор аренды земельного участка сроком до 15.06.2009г., договор впоследствии продлевался на неопределенный срок, в адрес арендатора направлялись уведомления об изменении размера арендной платы с расчетами арендной платы на 2009г. и на 2010г., арендная плата за квартал 2009г. составляла <данные изъяты> руб., за квартал 2010г. - <данные изъяты> руб., арендная плата возросла, прежде всего, из-за новой кадастровой оценки земли в 2008г., такая оценка должна производиться каждые <данные изъяты> лет, но не проводилась с 2002г., поэтому арендная плата была необоснованно низкой, кроме того, изменился и сам порядок установления арендной платы, она установлена обоснованно, арендную плату ответчик вносит в неосновательно малом размере, накапливается задолженность, от земельного участка ответчик также не отказывается, с учетом того, что ответчик является погорельцем, Департамент готов рассматривать вопрос о рассрочке оплаты задолженности, о чем ответчику было сообщено еще до обращения в суд, но положительного ответа от него получено не было. Ответчик Баласанян В.А. и его представитель Поляков А.В. в судебном заседании исковые требования не признали, ссылаясь на Определение Конституционного Суда РФ от 11 мая 2004г. № 209-О, полагали, что экономического обоснования для установления арендной платы в запрашиваемом размере истец не представил, ясно лишь то, что имеется плановое задание по сбору денежных средств в бюджет, истец согласен уплачивать арендную плату, которая определена в том порядке, который существовал при подписании договора аренды в 2006г., арендная плата возросла в <данные изъяты> раз, между тем, земельный участок находится в промышленной зоне, аренда за него не может быть столь высокой, зонирование при определении размера арендной платы также не учтено, ответчик заказал проект для строительства кафе на этом земельном участке, утвердил его, построил, постройку сожгли, отказаться от нового строительства невыгодно из-за большого объема уже понесенных затрат, но и оплата столь высокой арендной платы не позволяет возобновить строительство. Выслушав участников процесса и их представителей, изучив материалы дела, суд приходит к следующему. Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов…. В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. На основании постановления Главы города Костромы от 15.06.2006 года № 1674 «О присвоении адреса и предоставлении Баласаняну В.А. земельного участка по адресу: <адрес> для строительства кафе на 48 мест» между КУГЗМИ администрации г. Костромы и Баласаняном В.А. заключен договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с договором арендатору передан земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, цель предоставления: для строительства кафе на 48 мест. Срок договора установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 3.1 договора аренды арендная плата за год рассчитывается по формуле: ПхСхК= <данные изъяты> руб., где П- площадь земельного участка <данные изъяты>, С - удельная кадастровая стоимость земли <данные изъяты>, К -корректирующий коэффициент 0,05995, арендная плата за квартал рассчитывается по формуле АПкв. = АП год /4 = <данные изъяты> руб. В силу п. 3.2 и 4.4.3 договора аренды установлена обязанность арендатора ежеквартально до первого числа месяца, следующего за расчетным кварталом, выплачивать арендную плату в установленных договором порядке и размере. По п.5.3 договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 1/300действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы невнесения арендной платы за каждый день просрочки Договор аренды зарегистрирован в УФРС по КО. Письмом Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области от 29.10.2009 года № 2693 и на основании ст. 621 ГК РФ договор аренды был продлен на неопределенный срок. Таким образом, ответственным лицом за период с 01.04.2009 года по 30.09.2010 года по внесению арендной платы является ответчик, что ответчиком и его представителем не оспаривается. В свою очередь, Департамент государственного имущества и культурного наследия КО является полномочным органом по сбору арендной платы на основании ЗКО от 15.08.2006г. № 62-4-ЗКО «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Костромы», постановления администрации КО от 19.05.2008г. № 140-а «О порядке распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Костромы», постановления губернатора Костромской области от 18.11.2010 г. № 222 «Об упразднении департамента культурного наследия костромской области и переименовании департамента имущественных и земельных отношений Костромской области». Размер арендной платы был изменен, с чем ответчик не согласен, настаивает, что размер арендной платы должен определяться в том порядке, как это делалось при заключении договора аренды, т.е. от площади земельного участка, его удельной кадастровой стоимости, даже если она и возросла, и корректирующего коэффициента 0,05995. Суд считает, что арендодатель вправе изменять арендную плату. В соответствии с п. 3.3 договора аренды размер арендной платы устанавливается на основании действующих нормативных актов органов местного самоуправления, нормативных актов КО и может изменяться арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с изменениями законодательства России, Костромской области, нормативных актов органов местного самоуправления. Согласно ч.2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. По п.3 ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 ГК РФ. Таким образом, установленный в договоре аренды размер платы за пользование земельным участком считается измененным с момента принятия уполномоченным государственным органом нормативного правового акта об установлении нового размера и (или) порядка расчета арендной платы. Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации отсутствует. В связи с изменением с 01.01.2009г. законодательства о порядке расчета арендной платы, а также с 01.01.2010г. значений коэффициентов, применяемых в методике расчета арендной платы, Департаментом имущественных и земельных отношений КО в адрес ответчика направлялись уведомления об изменении арендной платы с расчетами на 2009г. и на 2010г., арендная плата за квартал 2009г. составляла <данные изъяты> руб., за квартал 2010г. - <данные изъяты> руб. Не подписание арендатором дополнительных соглашений к договору аренды не освобождает арендатора от обязанности вносить арендную плату с учетом ставок, применимых в соответствии с действующим законодательством на условиях договора. Департамент письменно известил арендатора об изменении размера арендной платы на соответствующий год, в связи с чем у арендатора возникла обязанность вносить арендную плату в определенном размере. Ответчик и его представитель полагают, что размер арендной платы в 2009г. и в 2010г. установлен произвольно, без экономического обоснования. Суд считает, что представитель истца в судебном заседании доказал, что размер арендной платы в 2009-2010г.г. установлен обоснованно. Расчет арендной платы по договору аренды земельного участка № произведен в соответствии с постановлением администрации Костромской области от 22.10.2007 № 241-а «Об арендной плате за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Костромской области, и земельные участки на территории Костромской области, государственная собственность на которые не разграничена». Базой для расчета арендной платы за землю является кадастровая стоимость земельного участка, которая определяется по результатам кадастровой оценки земель соответствующих категорий. Согласно п. 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. С 1 января 2009 года на территории Костромской области для расчета арендной платы за использование земельных участков применяются результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов, утвержденные постановлением администрации Костромской области от 28.10.2008 г. № 393-а «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории костромской области» (постановление администрации Костромской области от 28.10.2008 № 393-а). Применение утвержденных результатов кадастровой оценки земельных участков в качестве единой базы расчета арендной платы на территории Костромской области является основным принципом определения величины арендной платы. В связи с этим администрацией Костромской области было издано постановление от 23.12.2008 г. № 463-а «О внесении изменений в постановление администрации Костромской области от 22.10.2007 № 241-а», в соответствии с которым расчет арендной платы за использование земельного участка стал осуществляться но формуле: А = Кст х Ка х Кв х Ки х Кк, где А - арендная плата за земельный участок в год в рублях; Кст - кадастровая стоимость земельного участка в рублях; Ка - коэффициент, учитывающий категорию арендатора (его возможные льготы); Кв - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Ки - коэффициент, соответствующий индексу потребительских цен в Костромской области в предшествующем периоде; Кк - корректирующий коэффициент, который определяется, как отношение суммы доходов от арендной платы за земельные участки, установленные в соответствии с годовым бюджетным назначением. Увеличение арендной платы за земельные участки стало следствием значительного увеличения их кадастровой стоимости, которое произошло в связи с тем, что последняя кадастровая оценка земель населенных пунктов различных видов разрешенного использования была проведена в 2002 году, следовательно, за большой период между кадастровыми оценками земель (2002 - 2008 гг.) значительно увеличилась рыночная стоимость объектов недвижимости, в том числе и земельных участков, что, в свою очередь и привело к существенному увеличению их кадастровой стоимости. В соответствии с постановлением администрации Костромской области от 28.10.2008 г. № 393-а кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составила <данные изъяты> рубля <данные изъяты> копейки. Коэффициент Ка (коэффициент, учитывающий категорию арендаторов земельных участков), с учетом отсутствия льготы у Баласаняна В.А., применен равным 1 (приложение № 2 к постановлению администрации Костромской области от 22.10.2007 № 241-а (в редакции от 23.12.2008 года). Коэффициент Кв (коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка) к земельному участку по договору аренды № применен равный 0,05995, так как данный земельный участок отнесен к пятому виду разрешенного использования - земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, группе - земельные участки ресторанов, кафе, закусочных (приложение № 4 к постановлению администрации Костромской области от 22.10.2007 № 241-а (в редакции от 23.12.2008 года). Коэффициент Ки - коэффициент, соответствующий индексу потребительских цен в Костромской области в предшествующем периоде. В соответствии с Постановлением администрации Костромской области от 23 декабря 2008 г. № 471-а для расчета в 2009 году арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Костромской области, и земельные участки на территории Костромской области, государственная собственность на которые не разграничена, утвержден в размере равном 1.24. Значения коэффициента Кк (корректирующий коэффициент), в соответствии с постановлением администрации Костромской области от 22.10.2007 № 241-а (в редакции от 23.12.2008 года), устанавливаются органами, уполномоченными на распоряжение земельными участками. В связи с этим распоряжением департамента имущественных и земельных отношений Костромской области от 16.12.2008 № 933 «Об утверждении корректирующего коэффициента» был утвержден Кк. к предоставленному в аренду Баласаняну В.А. земельному участку, в соответствии с вышеуказанным распоряжением, применен Кк, равный 1,35, по 2009г. Таким образом, размер арендной платы по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ на 2009 год был произведен следующим образом: А год - Кст х Ка х Кв х Ки х Кк = <данные изъяты> х 1 х 0,05995 х 1,24 х 1,35 = <данные изъяты> руб. R кв = R год / 4 = <данные изъяты> руб. В соответствием с постановлением администрации Костромской области от 22.10.2007 № 241-а (в редакции постановлений от 28.10.2008 № 390-а, от 23.12.2008 № 463-а), согласно которому значение Ки для расчета арендной платы за использование земельных участков на очередной финансовый год ежегодно в срок до 30 декабря текущего года утверждается постановлением администрации Костромской области, администрацией Костромской области было издано постановление от 16.12.2009 г. № 401-а «Об утверждении коэффициента, соответствующего индексу потребительских цен в Костромской области, для расчета в 2010 году арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Костромской области, и земельные участки на территории Костромской области, государственная собственность на которые не разграничена», в соответствии с которым был утвержден для расчета арендной платы Ки в размере равном 1,127 (постановление официально опубликовано в СП «Нормативные документы» от 25.12.2009 года). Распоряжением департамента имущественных и земельных отношений Костромской области от 25.12.2009 № 1225/з «Об утверждении корректирующего коэффициента» был утвержден Кк на 2010 год (распоряжение опубликовано в «СП -нормативные документы» от 30.12.2009г. № 55(246). К предоставленному в аренду Баласаняну В.Л. земельному участку в соответствии с вышеуказанным распоряжением, применен Кк, равный 1,66. Расчет размера арендной платы по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ на 2010 год был произведен следующим образом: А год = Кст х Ка х Кв х Ки х Кк = <данные изъяты> х 1 х 0,05995 х 1,127 х 1,66 = <данные изъяты> руб. R кв = R год /4=<данные изъяты> руб. Необходимость введения Кк (корректирующего коэффициента), против применения которого ответчик высказывает возражения, истец в дополнительных пояснениях к иску обосновывает, финансово- экономическое обоснование давалось и к проекту постановления администрации КО «О внесении изменений в постановление администрации КО от 22.10.2007г. № 241-а». В связи с тем, что кадастровая оценка земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Костромской области не проводилась с 2002 года, а рыночные составляющие, влияющие на кадастровую стоимость, за этот период значительно возросли, соответственно возросла и кадастровая стоимость земельных участков. При чем, в связи с тем, что для расчета кадастровой стоимости земельных участков различных видов разрешенного использования применяются различные рыночные составляющие, по результатам кадастровой оценки кадастровая стоимость земельных участков по видам разрешенного использования возросла неодинаково. По результатам кадастровой оценки, утвержденным в октябре 2008 года, в среднем по области кадастровая стоимость земель населенных пунктов возросла от 1,4 раз (земельные участки, находящиеся в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений) до 29,2 раз (земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии). Кадастровая стоимость земельных участков, предназначенных для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, расположенных на землях населенных пунктов, в среднем по области возросла в 24,7 раза. Несмотря на то, что результаты кадастровой оценки отображают сложившийся рынок с объектами недвижимости и земельными участками, в целях исключения фактов недобросовестной конкуренции и нарушения единого экономического пространства, а также недопущения значительного роста арендных платежей в кратности, соответствующей росту кадастровой стоимости земельных участков, был введен Кк - корректирующий коэффициент. В соответствии с Положением о расчете арендной платы значение Кк определяется, как отношение суммы доходов от арендной платы за земельные участки, установленной в соответствии с годовым бюджетным назначением, к объему доходов от арендной платы за земельные участки, рассчитанному в соответствии с предлагаемым Порядком, без учета корректирующего коэффициента. Кк - устанавливается в зависимости от категорий земель, назначения земельных участков и видов разрешенного использования органами, уполномоченными на распоряжение земельными участками. Объемы плановых бюджетных назначений для каждого администратора платежей установлены соответствующими бюджетами. Применение указанного коэффициента позволяет не только обеспечить начисление доходов от арендной платы в объеме, предусмотренной соответствующим бюджетом, но и дифференцированно подойти к расчету арендной платы за земельные участки, отнесенные к разным видам функциональной использования, тем самым выровнять в период нестабильной фазы экономического развития полученные результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов и соответственно, избежать роста арендных платежей в размере, кратном росту кадастровой стоимости. Расчеты арендной платы за использование вышеуказанного земельного участка в 2009-2010 гг. Департаментом осуществлены в строгом соответствии с действующим на территории Костромской области законодательством и нормативными правовыми актами, которые не признаны незаконными и недействительными. Ссылка ответчика и его представителя на то, что при определении арендной платы за 2009-2010г.г. не учтено зонирование территории города, судом не принимается, установление зонирования территории города и видов разрешенного землепользования по зонам произведено Правилами землепользования и застройки города Костромы, утв. решением Думы г. Костромы от 16.12.2010г. № 62, т.е. лишь в конце 2010г. Долг по арендной плате за заявленный период составляет <данные изъяты> рубль <данные изъяты> копеек, подлежит присуждению с ответчика. Пени начислены за просрочку платежа за период с 01.07.2009 г. по 04.10.2010 г. в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп., пени подлежат присуждению с ответчика, оснований для уменьшения пеней в силу ст. 333 ГК РФ из-за несоразмерности не имеется. Необходимые расчеты задолженности по арендной плате, по взысканию пеней истцом представлены, ответчиком расчеты не оспариваются, судом они проверены. Суд считает возможным положить их в основу решения по делу. Таким образом, иск подлежит удовлетворению. В силу ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход бюджета муниципального образования подлежит взысканию госпошлина. Ее размер с присужденной суммы <данные изъяты> + <данные изъяты> = <данные изъяты> руб. составит: <данные изъяты> : 100 + 5200 = <данные изъяты> руб. Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд Решил: Исковые требования удовлетворить. Взыскать в пользу Департамента государственного имущества и культурного наследия Костромской области с Баласаняна Валерика Арташесовича задолженность по арендной плате <данные изъяты> руб., пени за просрочку платежа <данные изъяты> руб. Взыскать в бюджет муниципального образования городского округа город Кострома с Баласаняна Валерика Арташесовича <данные изъяты> руб. - госпошлину. Решение может быть обжаловано в Костромской облсуд через Свердловский суд в течение 10 дней со дня его принятия судом в окончательной форме. Судья: Дедюева М.В.