Дело № 2-1068/2011 Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации 18 мая 2011 года Свердловский районный суд города Костромы в составе председательствующего судьи Пелевиной Н.В. при секретаре Беловой С.Э., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шурыгина А.Б. к МУП города Костромы «Костромагорводоканал» о восстановлении прав собственника, нарушенных незаконной реконструкцией здания, у с т а н о в и л: Шурыгин А.Б. является собственником части нежилого помещения № 8 <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м и нежилого помещения № 2 <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м в здании по адресу: <адрес> (л.д.7, 149, 152-154). Часть нежилых помещений в этом же здании находится в муниципальной собственности и постановлением администрации города Костромы от ДД.ММ.ГГГГ № закреплена на праве хозяйственного ведения за МУП г. Костромы «Костромагорводоканал» (л.д.31-33). В 2009 году МУП г. Костромы начаты работы по реконструкции здания силами подрядчиков, в помещениях 2-го, 3-го и 4-го этажей частично заменены деревянные оконные блоки на оконные блоки из ПВХ-профиля, в помещениях 3 и 4 этажей демонтированы деревянные и кирпичные перегородки, разобраны полы, демонтированы внутренние инженерные сети (кроме отопления). 02.04.2010 года МУП г. Костромы «Костромагорводоканал» (заказчик) заключил с ООО "С." (подрядчик) договор подряда на выполнение работ по ремонту главного фасада вышеуказанного здания (л.д.25-28). Во исполнение этого договора с фасадов здания частично демонтирована облицовочная плитка. В ходе проведенных Инспекцией государственного административно-технического надзора Костромской области в августе и ноябре 2010 года проверок установлено, что при выполнении вышеуказанных работ затронуты конструктивные характеристики надежности (устойчивости) здания, в связи с чем для производства работ требуется разработка проектной документации, однако проектная и разрешительная документация на выполнение работ у МУП г.Костромы «Костромагорводоканал» отсутствует. Постановлением № от ДД.ММ.ГГГГ начальник отдела капитального строительства МУП г.Костромы «Костромагорводоканал» за указанное нарушение привлечен к административной ответственности по п.1 ч.1 ст.29.9 и ч.1 ст.9.5 КОАП РФ. В связи с отсутствием разрешительной документации работы по реконструкции здания и ремонту фасада приостановлены и до настоящего времени не завершены. Шурыгин А.Б. обратился в суд с вышеуказанным иском к МУП г.Костромы «Костромагорводоканал» и Администрации города Костромы, в котором указал, что реконструкция здания, начатая ответчиком без разрешительных документов, является незаконной и нарушает его права как собственника помещения в этом здании, поскольку архитектурный облик здания разрушен, в связи с чем потенциальные арендаторы отказываются от аренды принадлежащего ему помещения. В силу ст.247 Гражданского кодекса РФ и ст.51 Градостроительного кодекса РФ реконструкция здания должна осуществляться с согласия всех его правообладателей. Однако его согласия на проведение реконструкции здания не спрашивали. Просит обязать МУП г.Костромы «Костромагорводоканал» восстановить состояние здания по адресу: г<адрес>, существовавшее до начала незаконной реконструкции: восстановить плитку на фасаде, убрать строительные леса, вывезти строительный мусор. В судебном заседании истец пояснил, что требования предъявляет только к МУП г.Костромы «Костромагорводоканал» как к самостоятельному хозяйствующему субъекту, а Администрация города Костромы указана в числе ответчиков ошибочно. В обоснование иска пояснил, что его права нарушаются ответчиком, так как в течение длительного времени фасад здания, в котором расположено принадлежащее ему на праве собственности нежилое помещение, находится в неудовлетворительном состоянии, что снижает привлекательность помещения для арендаторов, в результате несколько арендаторов отказались от заключения договоров аренды и он был вынужден заключить договор на менее выгодных для себя условиях, нежели те, на которые мог бы рассчитывать если бы фасад здания находился в надлежащем виде. В связи с проведением работ ответчик установил ограждение, которое на протяжении 9 месяцев препятствовало проходу в здание и в принадлежащее ему помещение, так как на его обращения ответчик не реагировал, он был вынужден обеспечивать доступ в помещение самостоятельно. Как собственнику помещения в здании ему на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество здания, в том числе и стены как несущие конструкции, поэтому все ремонтные работы на общем имуществе должны осуществляться по согласованию с ним и со всеми остальными собственниками помещений. Однако его мнения по поводу таких работ ответчик не спрашивал, о сроках окончания работ ему не сообщал, и до настоящего времени отсутствует какая-либо определенность в том, когда работы по восстановлению фасада здания будут завершены и будут ли завершены. Представитель истца Князева Н.С. исковые требования поддержала. Представитель ответчика Захарова О.П. иск не признала. Пояснила, что ремонтные работы были начаты без соответствующего разрешения и проекта, так как не было известно, что для их выполнения требуется подобная документация. Эти обстоятельства были выявлены при проверках, проводимых Инспекцией ГАТН и прокуратурой по жалобам истца. В настоящее время работы приостановлены и не могут быть возобновлены, так как разрешение на реконструкцию еще не получено, его оформление требует многочисленных согласований и значительного времени, в связи с чем указать, когда будут выполнены работы по ремонту фасада, невозможно. Полагала, что в том, что работы приостановлены, имеется вина истца, который стал обращаться с жалобами в различные инстанции. Указала, что иск не может быть удовлетворен, так как истцом не доказано, что ответчиком нарушены его права по распоряжению, пользованию и владению принадлежащим ему помещением. Доступ в помещение имеется, помещение истцом сдается в аренду, что свидетельствует о том, что он беспрепятственно осуществляет полномочия собственника в отношении принадлежащего ему помещения. Представитель Администрации города Костромы, Инспекции ГАТН Костромской области, Управления архитектуры и градостроительства в судебное заседание не явились, о дне слушания дела извещены надлежащим образом, просили рассматривать дело без них. Представитель КУГЗМИ администрации города Костромы Густова О.П. полагала иск необоснованным, поддержала позицию ответчика. Третьи лица Анохина Е.Л. и Бескороваев Е.А., собственники ряда помещений в здании по адресу: <адрес> иск полагали обоснованным, просили его удовлетворить. Выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, надзорное производство по жалобе Шурыгина А.Б., представленное прокуратурой города Костромы, суд приходит к следующему. Статьей 289 ГК РФ предусмотрено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290). Частью 1 статьи 290 ГК РФ определено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Поскольку отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, то в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности положения вышеприведенных статей 289 и 290 ГК РФ. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в нежилом здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Поскольку Шурыгин А.Б. является собственником помещения в здании по <адрес>, он является участником долевой собственности на общее имущество здания, в том числе, на несущие конструкции дома - стены. В соответствии с п.1 ст.247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. В силу приведенных норм необходимость и порядок проведения ремонтных работ на общем имуществе, в данном случае - на фасаде здания, должны были согласовываться со всеми собственниками нежилых помещений. Однако, как установлено судом, МУП г.Костромы «Костромагорводоканал», приступило к ремонтным работам на фасаде здания без согласия других собственников, в том числе и истца. Это обстоятельство подтвердили в судебном заседании третьи лица Анохина Е.Л. и Бескороваев Е.А. и ответчиком оно не оспаривалось. Судом также установлено и не отрицалось ответчиком, что ремонт фасада здания, в ходе которого с наружной стены здания были отколоты облицовочная плитка и штукатурный слой, выполнялся в комплексе с внутренними ремонтными работами нежилых помещений, принадлежащих ответчику на праве хозяйственного ведения, в ходе которых были затронуты несущие конструкции здания. Согласно ст.51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, которое выдается уполномоченным органом на основании заявления застройщика и приложенных к нему документов, перечень которых определен законом, среди которых проектная документация, схемы, отображающие архитектурные решения, согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта. Из материалов дела следует, что вопреки требованиям закона ремонтные работы ответчиком начаты без соответствующей проектной документации и разрешительных документов. Вышеперечисленные действия ответчика нарушают права истца как собственника нежилого помещения в здании и участника общей долевой собственности на общее имущество, поскольку в результате таких действий здание приведено в ненадлежащее, разрушенное состояние и находится в таком виде уже более года. По мнению суда, такое состояние здания, допущенное по вине ответчика, мешает нормальному осуществлению истцом права собственности, в связи с чем доводы истца, приведенные в обоснование иска, убедительны и заслуживают внимания. В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Поскольку разрушение фасада здания совершено неправомерными действиями ответчика, последний обязан устранить возникшие последствия путем приведения за свой счет фасада здания в прежнее состояние, существовавшее до начала ремонтных работ: восстановления штукатурного слоя и облицовочной плитки на наружной стене здания. После окончания этих работ ответчик обязан убрать строительные леса, установленные у фасада здания, и строительный мусор. Довод ответчика о том, что эти работы не могут быть выполнены до получения разрешения на строительство (реконструкцию), не является основанием для отказа в иске. Как следует из материалов дела, разрешение на реконструкцию здания требуется для выполнения внутренних работ в принадлежащих ответчику помещениях в связи с разборкой кирпичных перегородок и полов. Никаких препятствий для восстановления фасада здания отдельно от этих работ не имеется. При таких обстоятельствах позиция ответчика, от усмотрения которого зависит получение соответствующего разрешения (получать ли и когда получать), представляется суду неверной. Ответчик, приступивший к работам по реконструкции здания с нарушением закона, не может быть освобожден от обязанности по устранению последствий таких работ. Ошибочным суд находит довод ответчика и о том, что в соответствии со ст.304 ГК РФ, на которую ссылается истец в исковом заявлении, иск может быть удовлетворен только при наличии доказательств, свидетельствующих о лишении истца права пользования принадлежащим ему помещением. Указанная норма предусматривает защиту прав собственника от всяких нарушений его прав, под которыми следует понимать определенные действия иного лица, стесняющие собственника и создающие ему неудобства. Истец в обоснование иска ссылается на то, что работы по ремонту принадлежащего ему на праве общей долевой собственности имущества с ним не согласованы, начаты без его ведома и без разрешительной документации, отсутствие которой не позволяет сделать вывод об их безопасности, длительное незавершение работ и ненадлежащий вследствие этого внешний вид общего имущества и здания в целом снижают интерес к находящимся в нем помещениям со стороны арендаторов, что лишает его возможности в полной мере реализовать свои полномочия по распоряжению принадлежащим ему помещением по своему усмотрению и на желаемых им условиях, так как последние в данном случае в той или иной мере ставятся в зависимость от состояния здания, в которое оно приведено неправомерными действиями ответчика. Эти обстоятельства, нашедшие подтверждение в судебном заседании, свидетельствуют о нарушении прав истца, и обоснованности его иска. Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, Р Е Ш И Л: Исковые требования Шурыгина А.Б. удовлетворить. Обязать МУП города Костромы «Костромагорводоканал» выполнить работы по приведению фасада здания № по <адрес> в прежнее состояние, существовавшее до начала ремонтных работ: восстановить штукатурный слой и облицовочную плитку на наружной стене здания, после окончания работ убрать строительные леса, установленные у фасада здания, и строительный мусор. Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд через Свердловский районный суд города Костромы в течение 10 дней. Судья Н.В. Пелевина