Дело № 2-2024/2011

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

26 октября 2011 года Свердловский суд города Костромы в составе:

председательствующего судьи Пелевиной Н.В.

при секретаре Беловой С.Э.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кузнецовой Н.Г. к Дорофеевой А.А. и ООО «Офис» о признании недействительным в части договора купли-продажи нежилого помещения, признании права собственности на часть нежилого помещения отсутствующим, признании права общей долевой собственности на часть нежилого помещения и возложении обязанности по освобождению помещений от строительного мусора,

у с т а н о в и л:

Кузнецова Н.Г. обратилась в суд с иском к УФРС по Костромской области, Дорофеевой А.А. и Дорофееву И.Д. о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания № по <адрес>, об аннулировании свидетельства о государственной регистрации права собственности Дорофеевой А.А., признании этого права не соответствующим закону и об освобождении лестничных клеток 3 этажа и компенсации морального вреда. В обоснование иска указала, что являлась участником долевого строительства вышеуказанного нежилого здания на основании заочного решения Свердловского районного суда г.Костромы от ДД.ММ.ГГГГ за ней признано право собственности на нежилое помещение № 6 на втором этаже этого здания, которое зарегистрировано в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права собственности Дорофеевой А.А. на нежилое помещение № 7 площадью <данные изъяты> кв.м, расположенное на третьем этаже этого же здания. Указанное помещение Дорофеева А.А. приобрела у ООО «Офис» на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с договором купли-продажи, техническим паспортом на здание и свидетельством о государственной регистрации в состав приобретенного Дорофеевой А.А. нежилого помещения № 7 включены две лестничные клетки третьего этажа площадью 16,2 кв.м и 16,3 кв.м, которые являются общим имуществом всех собственников помещений в указанном здании и в состав нежилого помещения № 7 включены незаконно, что влечет недействительность договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и свидетельства о государственной регистрации права Дорофеевой А.А. от ДД.ММ.ГГГГ в части включения площади лестничных клеток в площадь нежилого помещения № 7.

Пользуясь лестничными клетками как своей индивидуальной собственностью, ответчики Дорофеева А.А. и ее сын Дорофеев И.Д. превратили их в склад строительных материалов, бывших в употреблении, которые ответчик Дорофеев И.Д. самовольно, без согласования с другими собственниками помещений в доме, снял с перекрытия второго этажа над помещением № 6, когда проводил там реконструкцию и переоборудование чердачного помещения. Эти материалы возгораемы, загрязнены и токсичны (минвата, утеплитель, пленки ПВХ, рубероид), создают угрозу здоровью, мешают проходу по лестничным маршам и на чердак к расположенным в нем инженерным коммуникациям.

Работы по реконструкции кровли Дорофеев И.Д. проводил без какого-либо разрешения, это нарушение носит длительный характер, из-за чего она (истица) вынуждена уже целый год обращаться в разные инстанции с целью приостановления незаконной деятельности ответчика, приносящей ей моральный вред в виде постоянных нравственных страданий и хлопот. Решением суда от ДД.ММ.ГГГГ Дорофеева А.А. обязана прекратить переоборудование чердачного помещения, устранив препятствия к доступу в чердачное помещение и демонтировать металлические дверные блоки с замками. Однако до сих пор решение суда не исполнено по вине Дорофеева И.Д., которые все эти нарушения допустил и не желает устранять. Из-за частых стычек с Дорофеевыми, создающими стрессовые ситуации, у нее (истицы) стали возникать нервные срывы, она не может нормально работать, была вынуждена обращаться к врачам, находилась на больничках <данные изъяты>.

Просила признать право общей долевой собственности собственников помещений в здании № по <адрес> на общее имущество, включая лестничные клетки 3-го этажа площадью 32,5 кв.; признать свидетельство о госрегистрации права собственности Дорофеевой А.А. от ДД.ММ.ГГГГ на помещение № 7 площадью <данные изъяты> кв.м в этом здании не соответствующим закону, т.е. ничтожным в части увеличения площади помещения на 32,5 кв.м за счет лестничных клеток; признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ помещения № 7 в этом здании между ООО «Офис» и Дорофеевой А.А. в части включения в него лестничных клеток площадью 32,5 кв.м не соответствующим закону; обязать УФРС по Костромской области в 10-дневный срок аннулировать свидетельство от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации права собственности Дорофеевой А.А. на помещение № 7 в указанном здании; обязать ответчиков Дорофееву А.А. и Дорофеева И.Д. в 10-дневный срок освободить занятые лестничные клетки, марши и антресоли под ними от вех строительных материалов и мусора для обеспечения доступа всех собственников на чердачные помещения, к перекрытиям и кровле; взыскать с ответчиков Дорофеевой А.А. и Дорофеева И.Д. солидарно в ее (истицы) пользу компенсацию морального вреда в размере <данные изъяты> руб.

В ходе рассмотрения дела истица уточнила свои требования, предъявив их к Дорофеевой А.А. и ООО «Офис». Ссылаясь на те же обстоятельства, просит признать недействительным договор купли-продажи, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Офис» и Дорофеевой Аллой Александровной, в части включения в состав проданного по этому договору нежилого помещения № 7 площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного на третьем этаже нежилого здания № по <адрес>, двух лестничных клеток третьего этажа площадью 16,2 кв.м и 16,3 кв.м.; признать отсутствующим право собственности Дорофеевой Аллы Александровны на две лестничные клетки площадью 16,2 кв.м и 16,3 кв.м, расположенные на третьем этаже нежилого здания № по <адрес>; признать право общей долевой собственности собственников помещений в нежилом здании № по <адрес> на две лестничные клетки площадью 16,2 кв.м и 16,3 кв.м, расположенные на третьем этаже нежилого здания № по <адрес>; обязать Дорофееву Аллу Александровну освободить лестничные площадки третьего этажа нежилого здания № по <адрес> от имеющихся там вещей (в том числе строительного мусора), а также обязать ее привести крышу этого здания в соответствии с проектом строительства (л.д.125).

В судебное заседание истица не явилась, просила рассматривать дело в ее отсутствие.

Ее представитель Жаров Н.Б. уточненные требования поддержал, за исключением требования о приведении крыши здания в соответствие с проектом строительства.

Дорофеева А.А. исковые требования не признала, пояснила, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ приобрела у ООО «Офис» нежилое помещение № 7 площадью <данные изъяты> кв.м, в состав которого были включены и лестничные клетки третьего этажа, поэтому оснований для признания лестничных клеток общим имуществом всех собственников оснований не имеется. Кроме принадлежащего ей помещения на третьем этаже здания других помещений нет, поэтому необходимости в использовании всеми собственниками лестничных площадок третьего этажа не имеется, а иск предъявлен с целью оказания на нее морального давления, чтобы она отказалась от права собственности на помещение в здании. Принадлежащего ей имущества на лестничных площадках также не находится. При регистрации договора купли-продажи у органов государственной регистрации никаких сомнений в обоснованности включения в состав нежилого помещения площади лестничных клеток не возникло, договор и возникшее на его основании право собственности зарегистрированы, что является подтверждением законности возникновения права на все помещение № 7 площадью <данные изъяты> кв.м.

Представитель ООО «Офис» в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела неоднократно извещался, о причинах неявки не сообщил, возражений на иск не представил.

Представитель Управления Росреестра по Костромской области Шестерикова Ю.А. полагала исковые требования подлежащими разрешению на усмотрение суда. Указала, что при регистрации спорного договора купли-продажи был предъявлен кадастровый паспорт на нежилое помещение № 7, составленный органами технической инвентаризации, согласно которому в состав помещения были включены и лестничные клетки, что-либо изменять в составе помещения, в договоре орган госрегистрации не имеет права, поэтому и договор и переход права собственности были зарегистрированы. Оснований для отказа в госрегистрации не имелось.

Третьи лица Дорофеев И.Д., Зубалов Э.В., Баранова Л.К., Беркович Е.М., Дабеева Л.С., а также представитель Управления территориального планирования, городских земель, градостроительства, архитектуры и муниципального имущества в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены. В предыдущем судебном заседании представитель названного Управления полагал исковые требования обоснованными.

Третье лицо Мишустина Ю.Н. и ее представитель Мишустин В.А. исковые требования поддержали.

Представитель ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» Гусева М.И., полагала исковые требования обоснованными, пояснила, что лестничные клетки относятся к общему имуществу здания. Однако при составлении технического паспорта на спорное здание в 2008 году лестничные клетки третьего этажа были включены в состав помещения третьего этажа по указанию застройщика - ООО «Офис», которому было выдано разрешение на строительство, а впоследствии - и разрешение на ввод здания в эксплуатацию. Поскольку по представленным им сведениям ООО «Офис» являлся единственным собственником здания, он был вправе самостоятельно определять состав помещений и выделение мест общего пользования не требовалось. Впоследствии второй и первый этажи здания, а также подвальное помещение по заявке собственника - ООО «Офис» были разделены каждый на два помещения с самостоятельными входами, в связи с чем в технический паспорт были внесены соответствующие изменения. В отношении третьего этажа таких указаний не было, поэтому его состав не менялся. Согласно техническому паспорту в состав помещения № 7 входит собственно офисное помещение площадью <данные изъяты> кв.м, и две лестничные клетки третьего этажа - площадью 16,2 кв.м (слева) и 16,3 кв.м (справа).

Выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, технический паспорт на спорное здание, материалы гражданских дел № по иску Кузнецовой Н.Г. к ООО «Офис» о признании права собственности, № по иску Кузнецовой Н.Г. к ООО «Офис» и Дорофеевой А.А. о взыскании денежных средств, об устранении строительных недостатков, о запрете производить переоборудование помещений, об устранении препятствий к доступу на чердачное помещение, суд приходит к следующему.

На основании ст.304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу части 5 ст.16 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ (ред. от 17.06.2010) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Судом установлено, что на основании заключенных с ООО «Офис» предварительного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, а затем - договора № от ДД.ММ.ГГГГ Кузнецова Н.Г. стала участником долевого строительства административного здания по адресу: <адрес> (гр.дело № л.д.6-7, 14-18).

Заочным решением Свердловского районного суда г.Костромы от ДД.ММ.ГГГГ за ней признано право собственности на нежилое помещение № 6 (комнаты 2-10) общей площадью <данные изъяты> кв.м, инв.номер №, расположенное по адресу: <адрес>

На основании указанного судебного решения Управлением Федеральной регистрационной службы по Костромской области зарегистрировано право собственности Кузнецовой Н.Г. на указанное помещение, запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.8).

В силу названного Федерального закона у Кузнецовой Н.Г. возникло право общей долевой собственности на общее имущество в здании.

В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

Согласно п.1 ст.290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу п.2 ст.290 ГК РФ собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

В соответствии с ч.1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Поскольку отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, то в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 289 и 290 ГК РФ и ст.36 ЖК РФ.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Предметом спора являются лестничные клетки третьего этажа нежилого здания № по ул.Советская в городе Костроме площадью 16,2 кв.м и 16,3 кв.м.

Как установлено судом, данные лестничные клетки относятся к общему имуществу здания, поскольку предназначены для обслуживания более чем одного помещения в нем.

Так, из технического паспорта здания следует, что именно через эти лестничные клетки обеспечивается доступ в чердачное помещение здания, которое, как установлено вступившим в законную силу заочным решением Свердловского районного суда г.Костромы от ДД.ММ.ГГГГ, и никем не оспорено, является общим имуществом здания и в котором проходят трубы вентиляции и канализационные вытяжки.

Из материалов дела также следует, что только через эти лестничные клетки можно попасть на крышу здания.

Как пояснил представитель третьего лица Мишустиной Ю.Н. Мишустин В.А., доступ на лестничные площадки третьего этажа необходим также для того, чтобы отремонтировать крышу над помещениями второго этажа. Вместе с тем, вход на лестничные площадки затруднен ввиду того, что ответчиком Дорофеевой А.А. на них установлены металлические двери, ключи от которых у собственников отсутствуют.

Указанное свидетельствует о том, что спорные лестничные клетки являются общим имуществом здания, поэтому право на него принадлежит всем собственникам помещений в этом здании в силу закона и не может быть передано только одному из них.

На то, что лестничные клетки относятся к общему имуществу здания, указывает и проектная документация, из которой следует, что на каждом этаже здания предусмотрено по две лестничные клетки в торцах здания, которые являются не просто средством вертикальной коммуникации между 1-3 этажами, но и имеют выходы непосредственно на улицу и предназначены для эвакуации людей (л.д.148-157).

И из проектной документации, и из технического паспорта здания также видно, что на третьем этаже выделены собственно офисное помещение площадью <данные изъяты> кв.м и две лестничные клетки площадью 16,2 кв.м и 16,3 кв.м.

Как пояснил суду представитель ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ», составлявшего технический паспорт здания и кадастровые паспорта помещений, при первой инвентаризации здания в 2008 году спорные лестничные клетки третьего этажа были включены в состав помещения № 7 площадью <данные изъяты> кв.м только лишь на основании указания ООО «Офис», который являясь единственным застройщиком, был вправе самостоятельно определять состав помещений. Но по своему предназначению лестничные клетки зданий, помещения в которых принадлежат нескольким лицам, всегда являются местами общего пользования.

Согласно ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Как установлено судом, обе спорные лестничные клетки в составе нежилого помещения № 7 третьего этажа здания по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ переданы в собственность Дорофеевой А.А. (л.д.63).

Право собственности Дорофеевой А.А. на указанное помещение площадью <данные изъяты> кв.м зарегистрировано УФРС по Костромской области ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.92).

Поскольку лестничные клетки, включенные в состав помещения № 7, являются общим имуществом, указанный договор в части их включения в состав нежилого помещения № 7 противоречит закону и является недействительным.

Таким образом, исковые требования Кузнецовой Н.Г. о признании недействительным договора купли-продажи в указанной части и о признании на спорные лестничные клетки права общей долевой собственности подлежат удовлетворению.

Указание в резолютивной части решения на признание права собственности Дорофеевой А.А. отсутствующим, как просит истица, суд считает излишним.

Обосновывая это требование, истица ссылается на пункт 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Однако, как следует из разъяснений, данных в пункте 52 названного Постановления, такой способ защиты как признание права отсутствующим может применяться тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения.

В настоящем же случае судом на спорное имущество признается право общей долевой собственности.

Вместе с тем, неуказание в резолютивной части на признание права Дорофеевой А.А. на спорные объекты отсутствующим, отказом в удовлетворении части иска не является, поскольку по своей сути исковые требования удовлетворены.

Подлежащими удовлетворению суд находит и требования о возложении на Дорофееву А.А. обязанности освободить лестничные площадки от строительного мусора.

Факт наличия на лестничных площадках строительного мусора подтвержден пояснениями представителя истца, показаниями третьего лица Мишустиной Ю.Н. и ее представителя, которые пояснили, что этот мусор остался после самовольной реконструкции ответчицей чердачного помещения и снятия кровельного утеплителя.

Данные обстоятельства ответчицей не опровергнуты.

При этом ее доводы о том, что реконструкцию кровли она не осуществляла и строительный мусор принадлежит не ей, суд находит несостоятельными.

Проведение работ ответчицей на чердачном помещении подтверждается заочным решением Свердловского районного суда г.Костромы от ДД.ММ.ГГГГ. Из этого же решения следует, что ею же на лестничных площадках установлены металлические двери.

Поскольку, как следует из пояснений сторон в судебном заседании, ключей от этих дверей у других собственников помещений в здании нет, и доступ на третий этаж, в том числе и на лестничные клетки, есть только у ответчицы, достаточных оснований полагать, что на лестничных клетках находится строительный мусор, принадлежащий иным лицам, не имеется.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Кузнецовой Н.Г. удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Офис» и Дорофеевой А.А., в части включения в состав проданного по этому договору нежилого помещения № 7 площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного на третьем этаже нежилого здания № по <адрес>, двух лестничных клеток третьего этажа площадью 16,2 кв.м и 16,3 кв.м.

Признать право общей долевой собственности собственников помещений в нежилом здании № по улице Советская в городе Костроме на две лестничные клетки площадью 16,2 кв.м и 16,3 кв.м, расположенные на третьем этаже указанного здания.

Обязать Дорофееву А.А. освободить лестничные площадки третьего этажа нежилого здания № по улице <адрес> от строительного мусора.

Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд через Свердловский суд города Костромы в течение 10 дней.

Судья                                                                                                                 Н.В. Пелевина