РЕШЕНИЕ

11 мая 2010 года Свердловский районный суд г. Иркутска в составе председательствующего судьи Казанцевой Т.Б., при секретаре Вознесенской Ю.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-35/10 по иску Деминой Н.А. к Кокорину А.М., Колесниковым В.А. о признании недействительным, ничтожным договора об ипотеке, признании недействительным договора купли-продажи, признании недействительной доверенности, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

В Свердловский суд г. Иркутска обратилась Деминой Н.А. с иском к Кокорину А.М., Колесниковым В.А. о признании недействительными договора об ипотеке от Дата обезличенаг. однокомнатной квартиры, расположенной на седьмом этаже девятиэтажного панельного дома по адресу: ..., заключенного между Деминой Н.А. и Кокорину А.М., договора купли-продажи квартиры от Дата обезличенаг. той же квартиры, заключенного между Деминой Н.А. и Колесниковым В.А.

В обоснование своих исковых требований истец указала, что Дата обезличенаг. между нею и Кокорину А.М. был заключен договор займа на сумму 100 000 руб. и в обеспечение обязательств по нему - договор об ипотеке однокомнатной квартиры, расположенной на седьмом этаже девятиэтажного панельного дома по адресу: .... По семейным обстоятельствам Деминой Н.А. нуждалась в деньгах, в связи с чем была вынуждена заложить квартиру, оценив ее в 100 000 руб., поскольку на иных условиях Кокорину А.М. ей займ не давал.

В квартире зарегистрирован и проживает Бызов А.С., о его правах был предупрежден Кокорину А.М., который попросил ее выдать также доверенность, которая была ею выдана в тот же день - Дата обезличенаг.

О том, что на квартиру имеются притязания третьих лиц ей сообщилд Дата обезличенаг. Бызов А.С. В УФРС была получена выписка из ЕГРП от Дата обезличенаг., из которой она узнала, что Кокорину А.М. ее обманул и, воспользовавшись доверенностью, переоформил квартиру на Колесниковым В.А. до возникновения права обратить взыскание на заложенное имущество, в нарушение ФЗ «Об ипотеке», который предусматривает судебный порядок обращения взыскания.

Кокорину А.М. изначально не преследовал цель сделки - обеспечение залогом обязательства, а обманным путем желал произвести отчуждение квартиры.

Договор об ипотеке прикрывал собой фактическое отчуждение предмета залога - квартиры при оценке в 100 000 руб., в связи с чем договор ипотеки является притворной сделкой, совершенной Кокорину А.М. с целью прикрыть договор купли-продажи, в связи с чем сделка является ничтожной в соответствии с п.2 ст.170 ГК РФ.

Колесниковым В.А. было известно о том, что квартира является предметом залога. Действуя добросовестно и осмотрительно, Колесниковым В.А. должен был ознакомиться с условиями договора ипотеки от Дата обезличенаг. и не мог не заметить, что залогодержателем и продавцом квартиры является одно и то же лицо - Кокорину А.М. Данную квартиру Колесниковым В.А. никогда не посещал и не осматривал, деньги за квартиру ей никто не отдавал. В связи с этим истец считает, что Колесниковым В.А. имел предварительную договоренность с Кокорину А.М., направленную на незаконное отчуждение квартиры, являвшейся предметом залога, и не может являться добросовестным приобретателем.

В связи с изложенным Деминой Н.А. просила удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Данное гражданское дело было определением от Дата обезличенаг. объединено в одно производство с гражданским делом Номер обезличен по иску Деминой Н.А. к Кокорину А.М. о признании недействительной односторонней сделки - доверенности Номер обезличен от Дата обезличенаг., выданной Деминой Н.А. Кокорину А.М. В качестве оснований для признания доверенности недействительной Деминой Н.А. указала, что доверенность была ею выдана под влиянием заблуждения относительно природы сделки (ст.178 ГК РФ), договор ипотеки уже был ею подписан лично и сдан на государственную регистрацию, правомочия, связанные с оформлением договора залога были внесены в доверенность лишь для вида, с целью скрыть от нее содержание фактически требуемых правомочий, направленных на отчуждение квартиры и получение денег за нее. Срок действия доверенности - 6 месяцев соответствует сроку договора займа, обеспеченному ипотекой. Для нее весь пакет документов - договор займа, договор ипотеки и доверенность являлись едиными и связывались только с получением займа в размере 100 000 руб. и его обеспечением ипотекой квартиры. О том, что Кокорину А.М. сможет распорядиться ее собственностью - квартирой она не допускала.

В судебное заседание Деминой Н.А., будучи надлежащим образом о нем извещенной, не явилась, в деле имеется заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие. Ранее в судебном заседании пояснила, что она работает поваром, у нее среднее образование. В декабре 2008 года познакомилась с Кокорину А.М., о котором ранее слышала как о лице, которое дает деньги в долг под проценты. В связи с тем, что срочно были нужны деньги - 100 000 руб. на полгода, она к нему обратилась, Кокорину А.М. согласился передать денежные средства под 10 % ежемесячно и под залог недвижимости. Все документы он готовил самостоятельно, пояснив, что необходимо съездить к нотариусу. С нотариусом он общался наедине, до этого ей документы не показывал. Нотариус, ничего не разъясняя, попросила прочитать и подписать доверенность, однако Кокорину А.М. торопил ее, в связи с чем полностью ознакомиться с текстом она не успела, увидела только первые строки - залогодатель, залогодержатель. О том, что в доверенности имеется право продажи квартиры, она не поняла. Доверенность забрал Кокорину А.М. После этого она подписала договор займа, а в конторе у Кокорину А.М. он выдал ей сумму займа, возвратил все документы на квартиру, паспорт. Кокорину А.М. объяснил, что в случае несовевременной оплаты процентов и возврата к Дата обезличенаг. займа, он обратится в суд. Кокорину А.М. успокоил ее тем, что все подлинные документы на квартиру остались у нее, потому она была уверена, что квартира им не может быть продана. Смысл договора ипотеки ей непонятен. Угрозы в момент заключения договора займа со стороны Кокорину А.М. не было, он просто уговорил ее подписать документы. Сумма займа 100 000 руб. ушла на погашение кредита в Хоум кредит банк - 46 000 руб. и на лечение - лекарства и операцию. По поводу лечения и обращения к врачам документы у нее отсутствуют, так как она обращалась к врачам в частном порядке за деньги. Нужны были лекарства, одна ампула стоила 5700, всего нужно было 3 ампулы, раз в 2 недели. Она выбрала самое доступное по цене лекарство, чеки не сохранила. Кредит ею был взят по кредитной карте в размере 70 000 руб., были просрочки, сумма долга к декабрю 2008г. была около 40 000 руб. Какая была процентная ставка по кредиту, срок кредита, пояснить затруднилась. Непогашение кредита угрожало ей тем, что подадут на нее в суд, она этого хотела избежать, кроме того добавились проблемы со здоровьем, в связи с чем была вынуждена обратиться к Кокорину А.М.. Кокорину А.М. ничего о цели взятия займа она не объясняла, он не спрашивал. Угрозы с его стороны также отсутствовали, он просто убедил ее подписать документы, смысл которых объяснил ей устно, документы она практически не читала. По поводу понимания смысла доверенности пояснила, что в ее представлении это значит, что она взяла деньги в долг, должна подписать, что не обманет этого человека, что ей показали, то и подписала. Когда узнала, что квартира продана, доверенность была отозвана. В течение 3 месяцев она добросовестно - 19 января, 19 февраля, и 19 марта оплачивала Кокорину А.М. проценты, а в апреле он перестал отвечать на звонки, в офисе также был недоступен, а в мае она уже узнала о продаже квартиры. Квартиру никогда не осматривал ни Кокорину А.М., ни Колесников, ключи от квартиры находились у Бызова, который в ней проживает. В мае она связалась с Кокорину А.М., который дал телефон Колесникова, указав, что все вопросы решать надо с ним. При встрече Колесников объявил, что квартира принадлежит ему, она должна выплатить за нее 500 000, пояснил, что выкупил ее долг у Кокорину А.М.. В связи с изложенным просила ее исковые требования удовлетворить в полном объеме.

В ходе рассмотрения дела Деминой Н.А., и ее представитель Штраус М.М., действующая на основании доверенности от Дата обезличенаг., неоднократно уточняли и дополняли исковые требования, в судебном заседании Штраус М.М. поддержала исковые требования и основания исковых требований, заявленные уточненном иске от Дата обезличенаг., пояснила при этом суду, что в декабре 2008г. у истицы сложилась тяжелая финансовая ситуация, связанная со здоровьем и погашением кредита, что потребовало денежных средств. Деминой Н.А. необходимо было 100000 руб., которые Кокорину А.М. согласился предоставить. Все документы готовил Кокорину А.М., с документами Деминой Н.А. не знакомил. В кабинете нотариуса присутствии Кокорину А.М. Деминой Н.А. предложили подписать доверенность, с которой она не успела ознакомится. С учетом положений ст.10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в других формах. Как договор ипотеки, так и договор купли-продажи заключены с намерением исключительно причинить вред собственнику - Деминой Н.А. и имели одну цель - лишить ее квартиры. В связи с чем сделка является ничтожной. Представителем Кокорину А.М. произведено отчуждение имущества в отсутствие воли и согласия Деминой Н.А., которая не желала наступления последствий, предусмотренных сделкой. Какие-либо соглашения на отчуждение квартиры с Кокорину А.М. она не заключала. Кокорину А.М. злоупотребил своим правом займодавца при заключении договора ипотеки, своим правом представителя при купле-продаже, продав квартиру без заключения какого-либо соглашения с ее собственником. В связи с изложенным просила признать недействительными договор об ипотеке от Дата обезличенаг., договор купли-продажи от Дата обезличенаг. на основании ст.ст.168, 179 ГК РФ. Просила также применить последствия недействительности сделки в виде исключения записи о праве собственности Колесниковым В.А. из реестра прав на недвижимое имущество.

Представитель истца Всеволодов А.В., действующий на основании доверенности Номер обезличен от Дата обезличенаг., исковые требования поддержал по доводам, изложенным в уточенном иске, настаивал на их удовлетворении.

В судебное заседание ответчики Кокорину А.М., Колесниковым В.А., надлежащим образом о нем извещенные, не явились, в материалах дела имеются заявления ответчиков о рассмотрении дела в их отсутствие.

Ранее в судебном заседании, а также в письменных возражениях Кокорину А.М. исковые требования не признал, указав, что в конце 2008г. к нему обратилась Деминой Н.А. с целью продажи своей квартиры, расположенной по адресу: ...., выписав доверенность на продажу квартиры. Деминой Н.А. попросила денежные средства в сумме 100000 руб. до продажи квартиры в долг, на что он согласился с уплатой 10% в месяц. Денежные средства были переданы по акту. Договор ипотеки был заключен с целью обеспечения его прав как займодавца. Договор был зарегистрирован в установленном порядке. Поручение было исполнено добросовестно, купля-продажа совершена Дата обезличенаг. согласно выписанной Деминой Н.А. доверенности. Довод истицы о том, что доверенность совершена не с целью продажи, не соответствует доказательствам. Доверенность и заключение договора займа не связаны между собой. В обеспечение исполнения обязательств по договору займа заключен договор ипотеки, что опровергает, что истица не имела намерение продавать квартиру. Оспариваемая доверенность полностью соответствует по форме и содержанию требованиям закона, доказательств наличия угроз, обмана или применения иного способа воздействия на Деминой Н.А. со стороны ответчика не представлено, и такое воздействие отсутствовало. Денежные средства, вырученные от продажи квартиры в размере 700 000 руб. за вычетом причитающихся сумм по займу (130 000 руб.) были переданы Деминой Н.А., однако расписка об этом у него не сохранилась. Квартира им не была осмотрена, ключи от нее отсутствовали. В удовлетворении исковых требований просил отказать.

Ответчик Колесниковым В.А. ранее в судебном заседании также исковые требования не признал, представив письменный отзыв на иск. Как указывает ответчик, требования истца о признании недействительным договора купли-продажи от Дата обезличенаг., заключенного между Деминой Н.А. и Колесниковым В.А. не подтверждены доказательствами и не основаны на нормах закона. Истец не указывает, на основании каких обстоятельств и каких норм закона является недействительным договор купли-продажи. Недействительной по основанию притворности может быть признана лишь сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки. Признаком притворности сделки является отсутствие волеизъявления на исполнение заключенной сделки у обеих сторон. Колесниковым В.А. как покупателем по договору купли-продажи, переданы денежные средства в оплату за квартиру в размере 700000 руб. Квартира передана по акту приема-передачи, право собственности зарегистрировано, в последующем квартира продана. Соответственно намерения покупателя имели реальный характер. Договор купли-продажи не может прикрывать договор ипотеки. Документы, имеющиеся в регистрационном деле, подтверждают факт того, что Деминой Н.А. имела намерение создать правовые последствия. Колесниковым В.А. является добросовестным приобретателем квартиры, так как при совершении оспариваемой сделки предпринял все необходимые меры заботливости и осмотрительности, встречался с залогодержателем, осматривал квартиру. Истец также не указывает, какие ее права нарушены оспариваемыми сделками. Непредставление доказательств нарушения прав и интересов истца является основанием для признания отсутствия у истца права на иск. Квартира в последующем продана Гуковой Ж.С., которую также следует считать добросовестным приобретателем. В судебном заседании колесников В.А. также пояснил, что квартира была ему необходима не для собственного проживания, в квартиру он не вселялся, ключи у него отсутствовали, продал ее Гуковой Ж.С., так как возникла необходимость в денежных средствах. Гукова Ж.С. ездила осматривала квартиру самостоятельно.

Третье лицо, Бызов А.С., надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, представил письменный отзыв на иск, указав, что сделка купли-продажи от Дата обезличенаг. однокомнатной квартиры по адресу: ..., совершенная Деминой Н.А., в лице Кокорина А.Н. с Колесниковым В.А., совершена под влиянием обмана, что подтверждается тем, что фактического исполнения по договору произведено не было, так как ключи от квартиры покупателю не передавались. Бызов А.С. постоянно проживает в данной квартире, зарегистрирован в ней, ключи никому не передавал. Колесников приобрел квартиру для короткого промежутка времени до Дата обезличенаг., в целях дальнейшей перепродажи. Данное обстоятельство позволяют сделать вывод о том, что между Кокорину А.М. и Колесниковым В.А., был сговор в совершении сделок для появления новых покупателей, которые можно признать добросовестными. Кокорину А.М., действуя по доверенности от имени истца, при заключении договора купли-продажи не собирался передавать деньги за проданную квартиру Деминой Н.А. При совершении сделки купли-продажи от Деминой Н.А. никакие правоустанавливающие документы и документы учетного характера не передавались. Кокорину А.М. при совершении сделки совместил два статуса, залогодателя-собственника квартиры по доверенности от Дата обезличенаг. и залогодержателя по договору ипотеки от Дата обезличенаг. В сделке купли-продажи проявляется расхождение между волей представляемой Деминой Н.А., которая хотела получить заем и обеспечить его исполнение ипотекой, и волеизъявлением представителя Кокорину А.М., который хотел получить права на отчуждение квартиры, расхождение обуславливается сговором между представителем и Колесниковым В.А., направленным на обман представляемой Деминой Н.А. При совершении сделки под влиянием обмана, воля Деминой Н.А. формировалась под влиянием неправильных представлений в результате умышленных действий Кокорину А.М. для побуждения Деминой Н.А. к заключению сделки, которую без обмана она не совершила бы. Квартира ни Колесниковым В.А., ни Гуковой Ж.С. не передавалась, и последние не являются лицами, владеющим имуществом, следовательно, наличие или отсутствие признаков добросовестного приобретения не является значимым для рассмотрения спора.

Третье лицо на стороне ответчика - Гукова Ж.С., в судебное заседание, будучи надлежащим образом о нем извещенной не явилась, в материалах дела имеется ее заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие. Ранее в судебных заседаниях поясняла, что приобрела спорную квартиру на основании договора купли-продажи с Колесниковым В.А., квартира была ею осмотрена, когда там находился пожилой мужчина, как она поняла позднее - отец Бызова А.С., ее устраивали район и стоимость квартиры, денежные средства по договору в размере 700 000 руб. оплачены продавцу в полном объеме при подписании договора, документы для регистрации сданы в УФРС по Иркутской области, однако регистрация не проведена в связи с наложением на квартиру ареста. Позже к договору было составлено дополнительное соглашение, так как в квартире был зарегистрирован и проживал Бызов А.С. На момент продажи квартира являлась предметом залога, однако продавец обещал, что залог будет погашен, что и сделал в начале июня 2009г. ключи от квартиры ей переданы не были, так как в квартире жил Бызов А.С., в квартиру она не вселялась. Деньги за квартиру при возникновении спора Колесников вернуть отказался. Просила в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Привлеченная судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора нотариус Смирновой М.П. в судебное заседание также не явилась, извещена о нем надлежащим образом, в материалах дела имеется заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие. Ранее в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась, пояснив суду, что подробности выдачи оспариваемой доверенности не помнит. В целом, когда оформляются доверенности, она старается, чтобы доверенное лицо не находилось в одном помещении с доверителем. Если речь идет о доверенности на продажу недвижимости, выдаваемой постороннему лицу, этим случаям она уделяет повышенное внимание, всегда разъясняет, какие могут быть негативные последствия. В июне 2009г. доверенность была отменена. При составлении документа все детали оговариваются, она разъясняет, что если подписали доверенность, квартира может быть продана или сдана в залог, человек, который получает деньги, может эти деньги не отдать. При оформлении доверенности одновременно присутствовать и доверитель и доверенное лицо не могут. До подписания доверенности она дает ознакомиться с текстом. Объясняет всегда гражданам, что доверенное лицо может по этой доверенности продать и получить деньги. По поводу ипотеки объясняет всегда, что доверенное лицо может заложить от ее имени квартиру и получить деньги в связи с этим, кредит например взять. Кокорину А.М. не мог присутствовать при подписании доверенности. Дееспособность всегда проверяется, насколько человек понимает, настолько и удостоверятся документы.

Дело судом рассмотрено в соответствии со ст.167 ГПК РФ в отсутствие неявившихся сторон и третьих лиц.

Заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что Дата обезличенаг. между Деминой Н.А. и Кокорину А.М. заключен договор займа Номер обезличен, в соответствии с условиями которого Кокорину А.М., являющийся займодавцем, передал в собственность Деминой Н.А. Н..А. (Заемщик) денежные средства в размере 100 000 руб. срок займа установлен до Дата обезличенаг., за пользование займом установлено вознаграждение в размере 10% ежемесячно, которые подлежали уплате не позднее 19 числа расчетного месяца.

Сумма займа в размере 100 000 руб. передана Деминой Н.А. Дата обезличенаг. на основании акта приема-передачи денежных средств, копия которого имеется в материалах дела.

Суду также представлен договор об ипотеке от Дата обезличенаг., заключенный Деминой Н.А. с Кокорину А.М. в целях обеспечения обязательств по договору займа от Дата обезличенаг.

На основании указанного договора в залог Кокорину А.М. была передана однокомнатная квартира, расположенная по адресу: ..., принадлежащая Деминой Н.А. на праве собственности. Квартира оценена сторонами договора в 100 000 руб. Данный договор зарегистрирован в УФРС по Иркутской области Дата обезличенаг.

Дата обезличенаг. Деминой Н.А. была также выдана Кокорину А.М. доверенность, удостоверенная нотариусом Смирновой М.П., в соответствии с которой она уполномочила Кокорину А.М. оформлять все необходимые документы для заключения договора залога принадлежащей ей квартиры, с правом заключения договора залога на любой срок и условиях по его усмотрению, внесения изменений в ЕГРП, государственной регистрации ограничений (обременений), государственной регистрации прекращения договора залога (ипотеки), снятия ограничений (обременений), а также с правом продажи за цену и на условиях по своему усмотрению квартиры, являющейся предметом залога. В связи с данными правомочиями Деминой Н.А. предоставила Кокорину А.М. право представлять ее интересы в различных инстанциях, а также право подписать договор купли-продажи, передаточный акт, договор о задатке, предварительный договор, с правом получения причитающегося аванса или задатка, получить следуемые ей деньги за продажу квартиры в полном объеме, зарегистрировать договор и переход права собственности и другие правомочия.

Обосновывая свои исковые требования Деминой Н.А. указала, что наличие такое доверенности было обязательным условием Кокорину А.М. для выдачи займа, она подписала данную доверенность, не читая. Какое-либо соглашение с Кокорину А.М. в устной или письменной форме относительно продажи квартиры отсутствовало, а о факте продажи квартиры ей стало известно в мае 2009 года.

Также в материалах дела имеется договор купли-продажи недвижимого имущества от Дата обезличенаг., заключенный между Деминой Н.А. в лице своего представителя Кокорину А.М., действовавшего на основании оспариваемой доверенности от Дата обезличенаг., и Колесниковым В.А., в соответствии с которым Деминой Н.А. продала принадлежащую ей спорную квартиру Колесниковым В.А. Стоимость квартиры определена сторонами в 700 000 руб., которые, как следует из п.4 договора, покупателем оплачены полностью до подписания договора, в качестве обременения указана ипотека на основании договора об ипотеке от Дата обезличенаг. Дата обезличенаг. сторонами договора купли-продажи - Деминой Н.А. в лице Кокорину А.М. и Колесниковым В.А., подписано дополнительное соглашение к договору купли-продажи, в котором указано том, что в квартире на момент заключения договора состоит на регистрационном учете Бызов А.С.

Договор и переход права собственности от продавца к покупателю зарегистрированы в УФРС по Иркутской областиДата обезличенаг., и, как следует из акта приема-передачи от Дата обезличенаг., покупатель принял и оплатил приобретаемую недвижимость, денежные расчеты произведены в полном объеме.

В материалах дела правоустанавливающих документов в отношении спорного объекта недвижимости, обозревавшихся в судебном заседании, имеется также договор купли-продажи от Дата обезличенаг., копия которого приобщена к материалам дела, заключенный Колесниковым В.А. с Гуковой Ж.С., стоимость квартиры в договоре определена в 700 000 руб. (п.3), квартира обременена ипотекой на основании оспариваемого Деминой Н.А. договора от Дата обезличенаг. (п.5). К договору Дата обезличенаг. составлено дополнительное соглашение, предусматривающее, что на регистрационном учете в квартире состоит Бызов А.С. В соответствии с актом приема-передачи от Дата обезличенаг. квартира передана покупателю - Гуковой Ж.С., денежные расчеты между сторонами произведены в полном объеме. Данный договор не прошел регистрацию в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним в связи с наложением на квартиру ареста определением Свердловского районного суда г.Иркутска.

В силу п.1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Оценивая возникшие в силу заключения указанных сделок правоотношения сторон, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что в один день - Дата обезличенаг. совершены 3 сделки: договор займа между Деминой Н.А. и Кокорину А.М. на сумму 100 000 руб. на срок 6 месяцев под 10% в месяц; в обеспечение обязательств по данному договору между теми же сторонами заключен договор ипотеки недвижимого имущества (спорной квартиры); а также Деминой Н.А. совершена односторонняя сделка - выдана доверенность на имя Кокорину А.М., срок которой - 6 месяцев, с предоставлением Кокорину А.М. правомочий, направленных на заключение и регистрацию договора ипотеки, а также правомочий по продаже квартиры, являющейся предметом ипотеки, по цене и на условиях по усмотрению доверенного лица (Кокорину А.М.), получения причитающихся денежных средств.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Толкование исследованных судом документов в совокупности (договора займа, договора ипотеки, доверенности от Дата обезличенаг.) позволяет суду прийти к выводу, что они являются доказательствами наличия единого соглашения между Деминой Н.А. и Кокорину А.М., направленным на предоставление займа Деминой Н.А. и обеспечения исполнения ею обязательств по данному договору, где займ является основным обязательством, а договор ипотеки и доверенность - акцессорными. Из совокупности представленных документов, следует, что договор ипотеки обеспечивал надлежащее исполнение обязательств по займу, в тех же целях - обеспечения прав Кокорину А.М., выдана доверенность, срок которой соответствует сроку договора займа - 6 месяцев, а правомочия в целом направлены на регистрацию и заключение договора ипотеки и вытекающих из этого прав, а также на обращение взыскания на заложенное имущество путем его продажи.

При таких условиях Деминой Н.А. вправе была рассчитывать на то, что при надлежащем выполнении ею условий договора займа, квартира останется в ее собственности, то есть условия достигнутого с Кокорину А.М. соглашения не угрожали ей выбытием из собственности квартиры.

Согласно п.1 ст.178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.

Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

Согласно п.1 ст.185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.

Таким образом, доверенность по своей природе - сделка односторонняя, и потому для ее действительности и действия достаточно соответствующего закону волеизъявления представляемого (доверителя). Содержание воли доверителя должно свидетельствовать о его желании уполномочить представителя совершить от его имени и в его интересах одну или несколько сделок либо другое юридическое действие. Определяя круг полномочий, которыми наделяется представитель, лицо, выдающее доверенность, действует по своему усмотрению (руководствуется своей волей).

Однако хотя выдача доверенности является односторонней сделкой представляемого и на ее совершение согласия представителя не требуется, ее выдаче предшествует соглашение между представителем и представляемым, то есть доверенность необходима для внешних отношений, присущих представительству и составляется после того, как соглашение о представительстве уже состоялось, доверенность, таким образом, фактически фиксирует договор поручения, предоставляя поверенному определенные полномочия.

Деминой Н.А. в судебном заседании пояснила, что воля на отчуждение квартиры у нее отсутствовала, о том, что по указанной доверенности квартира может быть продана Кокорину А.М., она не подозревала, думала, что доверенность нужна Кокорину А.М., чтобы обеспечить свои интересы, связанные с займом. Какой-либо оплаты за квартиру от Кокорину А.М. или иного лица она не получала.

Кокорину А.М. в судебном заседании также пояснял, что какое-либо соглашение с Деминой Н.А. в письменной форме (договор поручения, комиссии, оказания услуг и др.), направленное на отчуждение квартиры, им с Деминой Н.А. не заключалось, такое соглашение было достигнуто в устной форме, именно в связи с продажей квартиры Деминой Н.А. к нему обратилась. Доказательства передачи денежных средств Деминой Н.А., вырученных от продажи квартиры, у него отсутствуют.

Таким образом, судом установлено, что между Деминой Н.А. и Кокорину А.М. были заключены сделки - договор займа на сумму 100 000 руб., в обеспечение договора займа - договор ипотеки квартиры, расположенной по адресу: ..., в связи с чем Деминой Н.А. и выдала Кокорину А.М. доверенность, доказательства наличия между сторонами договора поручения или иного договора (двухсторонней сделки), направленного на предоставление Кокорину А.М. правомочий по продаже принадлежащей Деминой Н.А. квартиры, суду не представлены, в связи с чем суд приходит к выводу, что выдавая Кокорину А.М. доверенность с предоставлением правомочий по продаже за цену и на условиях по своему усмотрению квартиры и получением причитающихся денежных средств, при наличии иных сделок (займ, ипотека), которые не угрожали ей выбытием квартиры из собственности при надлежащем исполнении обязательств, вытекающих из займа и до наступления срока, установленного договором займа, Деминой Н.А. заблуждалась относительно природы доверенности, такое заблуждение носило существенный характер, поскольку в результате Деминой Н.А. была лишена своей собственности (квартиры) без получения от доверенного лица эквивалентного возмещения (оплаты стоимости квартиры).

В соответствии со ст.180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной части.

В силу изложенного суд приходит к выводу, что доверенность, выданная Дата обезличенаг. Деминой Н.А. на имя Кокорину А.М., удостоверенная нотариусом Иркутского нотариального округа Смирновой М.П., Номер обезличенв реестре 11113, является недействительной в части предоставления Кокорину А.М. правомочий по продаже за цену и на условиях по его усмотрению квартиры, расположенной по адресу ..., подписания договора купли-продажи, передаточного акта, соглашения о задатке, предварительного договора с передачей аванса, получения следуемых денег за продажу квартиры, регистрации договора и перехода права собственности.

Договор купли-продажи от Дата обезличенаг. был совершен Деминой Н.А. с Колесниковым В.А. через представителя Кокорину А.М., действовавшего по доверенности от Дата обезличенаг., признанной судом недействительной в части правомочий по продаже спорной квартиры, сделодательно, заключая договор купли-продажи от Дата обезличенаг. с Колесниковым В.А., Кокорину А.М. действовал без соответствующих на то полномочий от Деминой Н.А.

Согласно п.1 ст.183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо впоследствии прямо не одобрит сделку.

Доказательства того, что оспариваемая сделка (договор купли-продажи от Дата обезличенаг.) впоследствии была одобрена Деминой Н.А. - собственником имущества суду не представлены, стороны на них не ссылались.

В силу изложенного суд приходит к выводу о ничтожности договора купли-продажи квартиры расположенной по адресу: ... от Дата обезличенаг., заключенного с Колесниковым В.А., как не соответствующей требованиям закона (ст.209 ГК РФ.

Судом усматриваются также основания для признания данных сделок недействительными (ничтожными) в соответствии со ст.168 ГК РФ в связи с несоответствием требованиям закона - ФЗ от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Частью 2 ст.51 указанного Федерального закона установлено, что взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

При этом согласно ст.55, п.4 ст.54.1. ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке не допускается, если предметом ипотеки являются жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам (п\п5).

Требования к судебному порядку обращения взыскания на заложенное имущество изложены в ст.ст.54, 54.1 Федерального закона, при этом, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

При этом статьей 54.1. установлены основания для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, в частности, когда допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, то есть при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Судом из исследованных доказательств, пояснений сторон установлено, что на момент продажи квартиры - Дата обезличенаг. Деминой Н.А. оплатила Кокорину А.М. проценты за пользование займом по договору займа от Дата обезличенаг. за 2 месяца (о чем представила суду подлинные расписки, подписанные займодавцем), допустив просрочку исполнения обязательств и не оплатив Кокорину А.М. причитающиеся проценты за пользование займом за 2 месяца - Дата обезличенаг. и Дата обезличенаг. Сумма долга Деминой Н.А. на момент продажи квартиры Дата обезличенаг. составляла 20 000 руб. - неуплаченные в срок проценты, при этом срок возврата займа в размере 100 000 руб. истекал Дата обезличенаг., то есть еще не наступил, а требование о досрочном возврате займа Кокорину А.М. Деминой Н.А. направлено не было.

Из пояснений Кокорину А.М. судом также установлено, что из полученных за продажу квартиры денежных средств (700 000 руб.) он погасил долги Деминой Н.А. перед ним в размере 130 000 руб. по договору займа, возвратив оставшиеся денежные средства Деминой Н.А., однако доказательств передачи денежных средств Деминой Н.А. суду не представил.

Анализ сложившихся правоотношений позволяет суду прийти к выводу о том, что посредством продажи спорной квартиры по договору купли-продажи от Дата обезличенаг. Кокорину А.М., используя выданную ему в момент предоставления займа и передачи в ипотеку квартиры Деминой Н.А. доверенность, во внесудебном порядке и в нарушение положений ст.ст. 54.1., 55 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», фактически обратил взыскание на предмет залога, при этом установленные данным законом основания для обращения на нее взыскания отсутствовали, так как период просрочки исполнения обязательства составлял менее 3 месяцев, сумма денежного обязательства (20 000 руб.) на Дата обезличенаг. составляла менее 5 % стоимости заложенного имущества (от оценки, указанной в договоре - 2,8%, от рыночной стоимости, определенной согласно заключению судебной экспертизы Номер обезличен от Дата обезличенаг. - 951 224 руб. - 2,1%).

При таких обстоятельствах обратить взыскание на заложенное имущество в судебном порядке было невозможно.

В силу изложенного суд приходит к выводу, что противоречит требованиям ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», его ст.ст.55, 54.1., как доверенность в части предоставления Кокорину А.М. правомочий по продаже квартиры и заключения договора купли-продажи во внесудебном порядке и до истечения срока возврата займа (срок, на который выдана доверенность, и срок займа совпадают - 6 месяцев), так и договор купли-продажи квартиры по адресу: ..., заключенный Дата обезличенаг. Кокорину А.М. в целях внесудебного обращения взыскания на заложенное имущество и удовлетворения своих требований к Деминой Н.А., возникших из договора займа от Дата обезличенаг., за счет указанного заложенного имущества.

В силу изложенного суд полагает заявленные Деминой Н.А. требования о признании недействительными (ничтожными) как не соответствующих требованиям закона, доверенности выданной Дата обезличенаг. Деминой Н.А. на имя Кокорину А.М., удостоверенной нотариусом Иркутского нотариального округа Смирновой М.П., Номер обезличен в части предоставления Кокорину А.М. правомочий по реализации предмета залога путем продажи за цену и на условиях по его усмотрению квартиры, расположенной по адресу ..., подписания договора купли-продажи, передаточного акта, соглашения о задатке, предварительного договора с передачей аванса, получения следуемых денег за продажу квартиры, регистрации договора и перехода права собственности, а также договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ... от Дата обезличенаг., заключенного Деминой Н.А. в лице Кокорину А.М. с Колесниковым В.А., обоснованными и подлежащими удовлетворению.

При этом суд не находит оснований для признания данных сделок недействительными по иным заявленным Деминой Н.А. основаниям, а также для признания недействительным договора ипотеки квартиры по адресу: ... от Дата обезличенаг.

Так, заявляя о кабальности доверенности и договора ипотеки от Дата обезличенаг., Деминой Н.А. указала, что заключила данные сделки на крайне невыгодных условиях в связи со стечением для нее тяжелых обстоятельств - необходимости затрат значительных средств для лечения имеющегося у нее заболевания (как она пояснила требовалось 3 ампулы стоимость 5700 руб.) и погашения просроченного кредита перед банком (42 000 руб.).

Согласно п.1 ст.179 ГК РФ сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Таким образом, для признания сделки кабальной необходимо в совокупности 3 условия: стечение для стороны тяжелых обстоятельств, крайне невыгодных характер сделки, а также осведомленность об указанных обстоятельствах другой стороны в сделке, которая воспользовалась стечением тяжелых обстоятельств в целях заключения сделки.

Данный фактический состав судом при рассмотрении дела установлен не был.

Хотя, безусловно, условия доверенности, предусматривающие для Деминой Н.А. последствия в виде отчуждения принадлежащей ей квартиры до истечения срока займа во внесудебном порядке, являлись крайне невыгодными для нее, как и оценка в договоре ипотеки от Дата обезличенаг. квартиры в 100 000 руб., однако наличие иных элементов фактического состава для признания сделки кабальной Деминой Н.А. не доказала.

Суду не представлены достоверные доказательства стечения тяжелых обстоятельств для Деминой Н.А. Не могут быть признаны в качестве таковых представленная представителями истца выписка с текущего банковского счета Деминой Н.А., содержащая информацию о произведенных ею платежах по кредиту (в том числе просроченных платежах), поскольку в выписке отсутствует информация о банке, в котором ведется указанный счет, она не заверена надлежащим образом подписью уполномоченного лица и печатью банка, кроме того, наличие неисполненных обязательств по кредитному договору само по себе не может свидетельствовать о стечении для заемщика тяжелых обстоятельств в силу которых он вынужден для погашения кредита взять займ на менее выгодных, чем кредит, условиях (120% годовых).

Не может суд принять в качестве достоверных доказательств стечения тяжелых обстоятельств для Деминой Н.А. (болезнь) представленные в обоснование указанных обстоятельств заключения КЭК Номер обезличен от Дата обезличенаг. Поликлиники Номер обезличен НУЗ «Дорожная клиническая больница» о нахождении ее на лечении в декабре 2008г. и о назначенном ей лечении («трипторелин» - 1 ампула 1 раз в мес., 4 мес.), поскольку заключение подписано председателем врачебной комиссии поликлиники, а не главным врачом, а содержание документов противоречат сведениям, которые в судебном заседании сообщила сама Деминой Н.А. (лечилась у частных врачей, документы о лечении отсутствуют, были назначены 3 ампулы лекарства стоимостью 5700 руб. с интервалом 2 недели), при этом судом неоднократно предлагалась помощь в истребовании необходимых доказательств, от которой как Деминой Н.А., так и ее представители отказывались.

Принимает суд при этом во внимание и пояснения Деминой Н.А. о том, что Кокорину А.М. она не сообщала о стечении тяжелых обстоятельств, следовательно, он не мог воспользоваться в своих интересах обстоятельствами, о наличии которых ему не было известно.

Относительно договора ипотеки от Дата обезличенаг. суд также принимает во внимание, что условие договора об оценке предмета залога в 100 000 руб. также не может быть признано кабальным, так как в силу п.3 ст.9 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)» оценка предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем, а в случае обращения взыскания на заложенное имущество и наличии спора о стоимости имущества между залогодателем и залогодержателем - судом (ст.54 Федерального закона), каких-либо ограничений относительно соразмерности стоимости заложенного имущества обязательству, в обеспечение которого предоставляется залог, ни ГК РФ, ни ФЗ «О залоге», ни ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не содержат, установление данного обстоятельства на стадии обращения взыскания на заложенное имущество, когда сумма неисполненного обязательства, обеспеченного ипотекой, составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке, является основанием для отказа в обращении взыскания на предмет ипотеки (ст.54.1.). Таким образом, содержание указанных норм ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» гарантирует соблюдение баланса интересов залогодателя и залогодержателя при обращении взыскания на предмет залога, соответствующая оценка предмета залога, указанная в договоре, не является для суда обязательной, следовательно, какие-либо неблагоприятные последствия в связи с залоговой оценкой квартиры в 100 000 руб. для Деминой Н.А. отсутствовали.

Отсутствуют основания и для признания договора ипотеки притворной сделкой.

Притворной сделкой в соответствии с п.2 ст.170 ГК РФ признается сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку. При этом к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Обстоятельства того, что стороны договора ипотеки - Деминой Н.А. и Кокорину А.М., при заключении данной сделки в действительности имели в виду другую сделки (купли-продажи и др.), на что была направлена воля обеих сторон сделки, а также создали соответствующие данной сделке правовые последствия, суду не представлены, таким образом, доводы истца и ее представителей в указанной части связаны с неверным толкованием закона.

Не установлены судом также основания для признания сделок недействительными на основании ст.179 ГК РФ, как совершенных под влиянием обмана, поскольку какие-либо доказательства данных обстоятельств, то есть совершения Кокорину А.М. активных действий, направленных на формирование ошибочного представления Деминой Н.А. о характере сделки и склонения ее к совершению сделок, истцом суду представлены не были, данные обстоятельства являются ее субъективным восприятием сложившейся ситуации.

Рассматривая требование Деминой Н.А. о применении последствий недействительности сделки в виде прекращения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество записи о праве собственности Колесниковым В.А. в отношении квартиры, расположенной по адресу ..., суд также находит его обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Согласно ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключение тех, которые связаны с ее недействительностью (п.1); при недействительности сделки каждая сторона обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить в натуре, возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не установлены законом (п.2).

Судом при рассмотрении дела установлено, что фактическое исполнение по договору купли-продажи от Дата обезличенаг. между Деминой Н.А. и Колесниковым А.М. произведено не было: квартира не была передана покупателю, который не осматривал ее ни до, ни после заключения договора, денежные средства были переданы не Деминой Н.А., а Кокорину А.М. при отсутствии у него полномочий, следовательно, основания для применения двусторонней реституции у суда отсутствуют. Единственным правовым последствием совершения данной сделки явилось внесение записи в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации сделки и перехода права собственности от Деминой Н.А. к Колесниковым В.А.

В связи с признанием договора купли-продажи от Дата обезличенаг. недействительным (ничтожным), как не соответствующего требованиям закона, в качестве последствия недействительности сделки соответствующие записи из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности Колесниковым В.А. на квартиру, расположенную по адресу: ..., подлежат прекращению.

Судом также рассмотрен вопрос о добросовестности покупателей спорного имущества - Колесниковым В.А. и Гуковой Ж.С.

В силу ст.302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело право его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение или похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В данном случае квартира не выбыла из фактического владения Деминой Н.А., с ведома которой в ней проживал Бызов А.С., ключи от нее не передавались ни Колесниковым В.А., ни Гуковой Ж.С., квартира выбыла из собственности Деминой Н.А. помимо ее воли. Спорная квартира приобреталась Колесниковым В.А. и Гуковой Ж.С., будучи обремененной ипотекой, о чем было указано в договорах купли-продажи, а также правами третьего лица - Бызова А.С., Колесниковым В.А. квартиру не осматривал, а договор купли-продажи от Дата обезличенаг. и переход права собственности к Гуковой Ж.С. не были зарегистрированы в УФРС по Иркутской области, фактическими владельцами квартиры Колесниковым В.А. и Гукова Ж.С. не являлись и не являются.

Данные обстоятельства исключают применение норм ст.302 ГК РФ в спорных правоотношениях.

Гуковой Ж.С. при этом судом разъяснялось право обратиться с самостоятельными требованиями на предмет спора, которым она в ходе рассмотрения дела не воспользовалась.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Деминой Н.А. удовлетворить частично.

Признать частично недействительной доверенность, выданную Дата обезличенаг. Деминой Н.А. на имя Кокорину А.М., удостоверенную нотариусом Иркутского нотариального округа Смирновой М.П., зарегистрированную в реестре за Номер обезличен, в части предоставления Кокорину А.М. правомочий по продаже за цену и на условиях по его усмотрению квартиры, расположенной по адресу ..., подписания договора купли-продажи, передаточного акта, соглашения о задатке, предварительного договора с передачей аванса, получения следуемых денег за продажу квартиры, регистрации договора и перехода права собственности

Признать недействительным договор купли-продажи, заключенный Дата обезличенаг. Деминой Н.А. в лице Кокорину А.М. и Колесниковым В.А. в отношении квартиры, расположенной по адресу ....

Применить последствия недействительности сделки - договора купли-продажи от Дата обезличенаг. между Деминой Н.А. в лице Кокорину А.М. и Колесниковым В.А. в виде прекращения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество записи о праве собственности Колесниковым В.А. в отношении квартиры, расположенной по адресу ....

В остальной части исковые требования Деминой Н.А. оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Свердловский районный суд г. Иркутска в течение десяти дней с момента изготовления мотивированного решения - Дата обезличенаг.

Председательствующий: Т.Б. Казанцева