РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 мая 2010 года Свердловский районный суд г. Иркутска в составе: председательствующего судьи Орловой Л.В. при секретаре Захаренко В.В., с участием представителя ответчика Горбуновым В.В. Евдокимова Р.Ю., действующего на основании доверенности, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1194/10 по иску Общества с ограниченной ответственностью «Нью-Лен-Ойл» к Горбуновым В.В. о признании договора купли-продажи недействительным, о применении последствий недействительности ничтожной сделки, признании записи в ЕГРП о регистрации права собственности недействительной, обязании исключить из ЕГРП запись о регистрации права собственности,

У С Т А Н О В И Л:

В суд обратилось ООО «Нью-Лен-Ойл» с иском к Горбуновым В.В., указав в обоснование исковых требований следующее. КУМИ г.Иркутска передан по договору аренды Номер обезличен от Дата обезличенаг. ЗАО Компания «Рубис уголь» земельный участок площадью 4882 кв.м. в ..., кадастровый номер Номер обезличен. По договору перенайма от Дата обезличенаг. право пользования и владения указанным участком перешло к ООО «Нью-Лен-Ойл».При подготовке площадки к строительству установлено на отведенном земельном участке наличие 3-х капитальных гаражей, один из которых: гараж Номер обезличен,площадью 55,9 кв.м., принадлежит на праве собственности ответчику Горбуновым В.В.на основании договора купли-продажи, заключенного между ООО «Сигма» и ответчиком Дата обезличенаг. Указанный гараж Номер обезличен, возведенный на земельном участке, принадлежащем истцу, ущемляет его интересы, длительное время не представляется возможным использовать земельный участок по назначению для строительства жилого дома с подземными гаражами. Согласно выписке из ЕГРП гараж Номер обезличен имеет не кадастровый номер, а условный номер, который присваивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в случае, если объекту недвижимости не присвоен кадастровый номер. Без кадастрового номера земельного участка не может быть сформирован кадастровый номер здания, следовательно, кадастровый учет земельного участка не производился. В оспариваемом договоре купли-продажи гаража Номер обезличен, заключенном между ООО «Сигма» и ответчиком Дата обезличенаг., отсутствуют конкретные данные определяющие расположение гаража на земельном участке, указана лишь ... во дворе дома Номер обезличен,объект недвижимости гараж Номер обезличен определен инвентарным номером, присвоенным БТИ г.Иркутска, т.е. отсутствуют конкретные данные определяющие расположение гаража на земельном участке, Данный договор нарушает нормы ст.ст. 432,554 ГК РФ, ст.ст.,1,14 Федерального закона «О государственном земельном кадастре», т.е. в договоре не указаны индивидуализированные признаки земельного участка, на котором расположен гараж Номер обезличен его кадастровый номер и местонахождение, что необходимо для определения расположения продаваемого объекта недвижимости на соответствующем земельном участке. Земельный участок с кадастровым номером Номер обезличен передан по договору аренды истцу во владение и пользование полностью. Поэтому договор купли-продажи от Дата обезличенаг. относится к недействительной ничтожной сделке, которая ничтожна изначально с момента ее заключения и не порождает никаких юридических последствий в силу п.1 ст.167 ГК РФ. Горбуновым В.В. не относится к добросовестным покупателям, т.к. ему известен факт отсутствия кадастрового номера у гаража и земельного участка. На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 166,167,168 ГК РФ, истец просит применить последствия недействительности ничтожной сделки и признать запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации права Горбуновым В.В. на гараж Номер обезличен,условный номер Номер обезличен недействительной, обязать Управление ФРС по Иркутской области исключить из ЕГРП указанную запись о регистрации права собственности Горбуновым В.В.

В ходе судебного разбирательства истец дважды уточнил исковые требования, первоначально указав, что в случае, когда продавец недвижимости не является собственником земельного участка, условие о правах на земельный участок не относится к существенным условиям договора. При заключении договора купли-продажи гаража, принадлежащего ответчику Горбуновым В.В. нарушен п.3 ст.168 ГК РФ признать договор купли-продажи, заключенный между Горбуновым В.В. и ООО «Сигма», недействительным.

В судебное заседание представитель истца ООО «Нью-Лен-Ойл»» Жулего И.В., действующая на основании доверенности, не явилась, о месте и времени судебного заседания извещена надлежащим образом, ранее участвуя в судебных заседаниях поддерживала исковые требования с учетом их уточнения в полном объеме, повторяя доводы иска.

Ответчик Горбуновым В.В. в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, просил рассматривать дело с участием его представителя.

В представленном суду письменном отзыве на исковое заявление ООО «Нью-Лен-Ойл» ответчик Горбуновым В.В. указал, что иск не признает в полном объеме, т.к. из заключенного договора купли-продажи гаража видно, что в нем содержатся данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, в том числе определяющие расположение объекта недвижимости. Кроме того, согласно ст. ст.13,17 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в ходе государственной регистрации осуществляется правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, а также проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов. Также с учетом уточнения истцом исковых требований и заявления требования о признании договора купли-продажи от Дата обезличенаг. ответчик Горбуновым В.В. со ссылками на п.1 ст.200, п.2 ст.181 ГК РФ представил суду ходатайство о применении срока исковой давности.

Представитель ответчика Горбуновым В.В. Евдокимов Р.Ю., действующий на основании доверенности, исковые требования ООО «Нью-Лен-Ойл» в судебном заседании не признал.

Представитель третьего лица - Управления Федеральной регистрационной службы по Иркутской области (далее -Управление) Подскребкина К.А., действующая на основании доверенности от Дата обезличенаг., в судебное заседание не явилась, о месте и дате судебного заседания извещена надлежащим образом. В представленном суду письменном отзыве на исковое заявление просила суд рассмотреть дело без участия представителя Управления, направить в Управление копию решения суда. В отзыве Управление против удовлетворения исковых требований ООО «Нью-Лен-Ойл» возражало, просило отказать в их удовлетворении в полном объеме, указав следующее. Право собственности ООО «Сигма» на гараж, расположенный по адресу: ..., по ..., во дворе дома Номер обезличен, было зарегистрировано Дата обезличенаг. на основании решения Ленинского районного суда г.Иркутска от Дата обезличенаг., вступившего в законную силу Дата обезличенаг. При государственной регистрации перехода права собственности на гараж по адресу: ..., по ..., во дворе дома Номер обезличен, от ООО «Сигма» к Горбуновым В.В. документы, представленные на регистрацию, отвечали требованиям действующего законодательства, основания для отказа в регистрации, предусмотренные ст.21 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) отсутствовали. Необоснованным является довод истца о том, что Договор купли-продажи является ничтожным ввиду несогласования сторонами предмета договора, данный договор содержал все существенные условия, в том числе и условие о предмете договора- в п.1.1. указаны индивидуализирующие признаки объекта недвижимости: наименование, адрес (согласно технической документации),площадь, назначение. Кадастровый номер объекта недвижимости является одним из индивидуализирующих его признаков. Указанному гаражу согласно абз.3 п.3 ст.12 Закона о регистрации Управлением был присвоен условный номер ввиду отсутствия у гаража кадастрового номера. В соответствии с п.2 ст.258 ГПК РФ, т.к. требование об обязании может быть заявлено только в случае обжалования отказа в регистрации либо уклонения от регистрации. Истец не оспаривает действия Управления, выразившиеся в государственной регистрации права собственности Горбуновым В.В. на спорный гараж, не представляет доказательств нарушения его прав действиями Управления. Действующие нормативные акты не предусматривают основания для вынесения судебного решения, обязывающего регистрирующий орган совершать те действия, которые согласно ст.9 Закона о регистрации отнесены к его компетенции, при условии, что Управление права истца не нарушало, в данном процессе привлечено в качестве третьего лица. Также необоснованным является требование истца о признании недействительной и исключении записи из ЕГРП. В соответствии с Определением Конституционного Суда РФ от 05.07.2001г. № 132-О государственная регистрация-это формальное условие обеспечения государством, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество,- признана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Избранный заявителем способ защиты права- признание недействительной записи в ЕГРП- ни ГК РФ, ни иными федеральными законами не предусмотрен. Судебная защита по смыслу абз 2 п.1 ст.2 Закона о регистрации возможна исключительно путем оспаривания зарегистрированного права на недвижимое имущество, т.е. правоустанавливающих документов, лежащих в основе зарегистрированного права. В соответствии с п.17 Правил ведения ЕГРП, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998г. № 219, соответствующая запись ЕГРП может быть погашена, а не исключена, как указано в исковом заявлении при прекращении права, ограничения (обременения) права, сделки, что является результатом осуществления государственной функции регистрирующим органом, входит в его компетенцию и не требует дополнительного указания на это в судебном акте.

Третье лицо - ООО «Сигма» определением суда заменено в порядке ст.44 ГПК РФ в связи с реорганизацией в форме присоединения ООО «Сигма» к ООО «ФЭМЭЛИ» на правопреемника - ООО «ФЭМЭЛИ». Представитель ООО «ФЭМЭЛИ» в судебное заседание не явился о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил.

Суд с учетом мнения представителя ответчика Горбуновым В.В. Евдокимова Р.Ю. в соответствии со ст.48, ч.ч.3,5 ст.167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя истца ООО «Нью-Лен-Ойл» Жулего И.В., ответчика Горбуновым В.В., представителя третьего лица ООО «ФЭМЭЛИ», представителя третьего лица Управления ФРС по Иркутской области Подскребкиной К.А.

Суд, выслушав пояснения представителя ответчика Горбуновым В.В. Евдокимова Р.Ю., исследовав письменные материалы дела, приходит к выводу, что в удовлетворении исковых требований следует отказать по следующим основаниям.

Рассматривая ходатайство ответчика Горбуновым В.В. о применении срока исковой давности, суд приходит к следующему выводу. В данном ходатайстве ответчик указал, что в связи с тем, что о том, что собственником гаража является Горбуновым В.В., истцу стало известно из выписки Управления ФРС от Дата обезличенаг., а поскольку уточнения иска, в которых истец просит признать договор купли-продажи гаража, заключенный между Горбуновым В.В. и ООО «Сигма», недействительным, поданы Дата обезличенаг.,то в соответствии с п.2 ст.181 ГК РФ истцом пропущен годичный срок давности.

Однако суд установил, что в заявлении истца ООО «Нью-Лен-Ойл», в котором содержится требование признать договор купли-продажи гаража, заключенный между Горбуновым В.В. и ООО «Сигма», недействительным, имеется указание на то, что данное требование истца основано на ст.168 ГК РФ, ссылки на данную статью имеются и в первоначальном исковом заявлении.

Ст.168 ГК РФ предусматривает, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно п.1 ст.166 ГК РФ ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее такой.

Как указано в п.32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части 1 ГК РФ», поскольку ГК РФ не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица, при этом следует учитывать, что такие требования могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные п.1 ст.181 ГК РФ.

Согласно п.1 ст.181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Договор купли-продажи гаража, оспариваемый истцом, был заключен между ООО «Сигма» и Горбуновым В.В. Дата обезличенаг.Согласно Акту приема-передачи недвижимого имущества от Дата обезличенаг. все обязательства по договору купли-продажи от Дата обезличенаг. выполнены.

С учетом изложенного, в связи с тем, что ООО «Нью-Лен-Ойл» заявлен иск о признании недействительным ничтожного договора купли-продажи от Дата обезличенаг., годичный срок исковой давности, установленный п.2 ст.181 ГК РФ для признания оспоримой сделки недействительной, не может быть судом применен.

Рассматривая требование истца ООО «Нью-Лен-Ойл» о признании договора купли-продажи, заключенного между Горбуновым В.В. и ООО «Сигма», недействительным, применении последствий недействительности сделки суд приходит к следующему выводу.

Как следует из договора аренды земельного участка Номер обезличен от Дата обезличенаг., заключенного между Администрацией г.Иркутска и ЗАО Компания «Рубис уголь», договора перенайма от Дата обезличенаг., заключенного между ЗАО Компания «Рубис уголь» и ООО «Нью-Лен-Ойл», арендатором земельного участка по адресу: ..., ..., ..., ..., кадастровый номер Номер обезличен,земли поселений, предоставленного под строительство группы жилых домов с подземными гаражами, является ООО «Нью-Лен-Ойл».

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от Дата обезличенаг. Номер обезличен в указанном реестре зарегистрировано право собственности ответчика Горбуновым В.В. на гараж, с условным номером Номер обезличен, назначение: нежилое, площадью 55,9 кв.м., адрес (местоположение): ..., ..., гараж по ..., во дворе дома Номер обезличен.

В свидетельстве о государственной регистрации права Номер обезличен указано, что Горбуновым В.В.на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от Дата обезличенаг. на праве собственности принадлежит гараж, назначение: нежилое, общая площадь 55,9 кв.м., этаж 1, адрес: ..., ..., гараж по ..., во дворе дома Номер обезличен, условный номер Номер обезличен, о чем в ЕГРП Дата обезличенаг. сделана запись регистрации Номер обезличен.

Как видно из договора купли-продажи недвижимого имущества от Дата обезличенаг., заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью «Сигма» (Продавец) и Горбуновым В.В. (Покупателем), Продавец обязуется передать Покупателю в собственность, а Покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество: гараж, назначение: нежилое, общая площадь 55,9 кв.м., этаж 1, адрес: ..., ..., гараж по ..., во дворе дома Номер обезличен,инвентарный номер Номер обезличен.

В соответствии с карточкой на гараж, составленной Дата обезличенаг. МУП БТИ г.Иркутска, гараж с местоположением: во дворе дома Номер обезличен по ..., имеет инвентарный номер Номер обезличен, общую площадь 55,9 кв.м. Номер 1 гаража в карточке зачеркнут с оговоркой, что зачеркнутое не читать.

На основании п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно абз. 1 ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, соответственно, договор не считается заключенным.

Суд полагает, что при продаже зданий, сооружений и нежилых помещений в договоре купли-продажи должны быть указаны местоположение, наименование, назначение, площадь, этажность и другие параметры, позволяющие наиболее точно идентифицировать объект купли-продажи.

Как следует из анализа условий договора купли-продажи недвижимого имущества от Дата обезличена договор содержит данные о недвижимом имуществе- гараже, подлежащем передаче Горбуновым В.В., в том числе о местоположении гаража, которые позволяют определенно установить это недвижимое имущество.

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривает возможность осуществления государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества (за исключением земельных участков), которому не присвоен кадастровый номер. Так, абзацем 3 п.3 ст.12 указанного закона предусмотрено, что в случае, если в установленном порядке объекту недвижимого имущества не присвоен кадастровый номер, идентификация объекта недвижимого имущества в ЕГРП осуществляется по условному номеру, который присваивается ему органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав.

Согласно п.п.1,2 ст.552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования; в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Как предусмотрено ст.35 ЗК РФ по общему правилу отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Ст.37 ЗК РФ устанавливает, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Таким образом, из указанных статей следует, что данные о кадастровом учете земельного участка и его местоположении относятся к идентифицирующим данным земельного участка. Поскольку земельный участок не являлся предметом купли-продажи по договору от Дата обезличенаг., в договоре купли-продажи не должны были указываться идентифицирующие данные земельного участка.

Кроме того, суд находит доводы истца ООО «Нью-Лен-Ойл» о том, что в соответствии с п. 3 ст.552 ГК РФ предусматривает право покупателя приобрести право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости, и не закрепляет обязанность сторон указывать в договоре продажи недвижимости условия о земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности.

Таким образом, суд приходит к выводу, что договор купли-продажи недвижимого имущества от Дата обезличена г. соответствует требованиям п.1 ст. 552 ГК РФ. В связи с чем заявленные исковые требования о признании данного договора недействительным, как несоответствующего требованиям закона, о применении последствий недействительности сделки не являются обоснованными и не могут быть удовлетворены.

При этом суд также принял во внимание, что в соответствии со ст.ст.168, 554 ГК РФ в случае если в договор продажи недвижимости не включены данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, данный договор считается не недействительным: ничтожным или оспоримым, а считается не заключенным. Однако ГК РФ не ограничивает граждан в выборе способа защиты нарушенного права, поэтому истец воспользовался предоставленным ему правом по своему усмотрению определять, каким способом защитить свое право.

Рассматривая требование истца о признании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации права Горбуновым В.В. на гараж Номер обезличен,условный номер Номер обезличен, недействительной, обязании Управления ФРС по Иркутской области исключить из реестра данную запись о регистрации права собственности Горбуновым В.В. суд приходит к следующему выводу. Так как указанное требование является производным от искового требования о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от Дата обезличена г., заключенного между ООО «Сигма» и Горбуновым В.В., в удовлетворении которого отказано, данное требование также не может быть удовлетворено.

Руководствуясь ст.ст. 194-198, 258 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «Нью-Лен-Ойл» о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного Дата обезличенаг. между ООО «Сигма» и Горбуновым В.В., применении последствий недействительности ничтожной сделки, признании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации права Горбуновым В.В. на гараж, условный номер 38-36-01/009/2008-239, недействительной, обязании Управления Федеральной регистрационной службы по Иркутской области исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности Горбуновым В.В. на гараж, условный номер 38-36-01/009/2008-239- отказать.

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Свердловский районный суд г.Иркутска в течение 10 дней.

Председательствующий судья: