Дело №2-2132/2010

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«08» августа 2012 года город Белгород

Свердловский районный суд города Белгорода в составе:

председательствующего судьи Щербаковой Ю.А.

при секретаре Щетининой Ю.А.

с участием прокурора Кошмановой Я.В., представителя истца Клюевой И.В., ответчика Шумова И.А. его представителя Вострейкина В.Н., представителя 3-го лица Ревина С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации города Белгорода к Шумову И.А. об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд, прекращении права собственности, признании права собственности, прекращении права пользования и выселении,

У С Т А Н О В И Л:

Шумов И.А. является правообладателем двухкомнатной квартиры, общей площадью <…> кв.м., кадастровый номер <…>, расположенной по адресу: <…>, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 02 марта 2010 года № <…>, а также свидетельством о государственной регистрации права, выданным 23.03.2009 года взамен свидетельства № <…> от 14.11.2008 года.

Лицевой счет на данное жилое помещение открыт на имя Шумова И.А..

Согласно выписке из домовой книги Шумов И.А. зарегистрирован по указанному адресу с 15.11.2011 года.

Земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, площадью <…> кв.м., находится в общей долевой собственности.

Дело инициировано иском администрации г. Белгорода об изъятии для муниципальных нужд г.Белгорода жилого помещения, расположенного по адресу <…>, принадлежащего на праве собственности Шумову И.А., путем выкупа данного жилого помещения органом местного самоуправления городским округом «Город Белгород» по установленной выкупной цене <…> руб., взыскании с администрации г.Белгорода выкупной цены за указанное жилое помещение с учетом стоимости причитающейся доли собственности на земельный участок под многоквартирным домом (с кадастровым номером <…>) в пользу Шумова И.А. в указанной сумме, прекращении после выплаты выкупной цены права собственности Шумова И.А. на жилое помещение – квартиру №<…> в г.Белгороде и земельный участок с кадастровым номером <…>, принадлежащий на праве общей долевой собственности, признании права собственности за муниципальным образованием городской округ «Город Белгород» на указанные объекты недвижимости после выплаты выкупной цены Шумову И.А., прекращении по выплате администрацией г. Белгорода выкупной стоимости права пользования Шумова И.А. указанной квартирой и выселении его без предоставления другого жилого помещения.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования.

Представитель 3-го лица ООО «ВЕГА» полагает иск подлежащим удовлетворению.

Ответчик и его представитель иск признали в части. При этом оспаривают стоимость выкупной цены и полагают, что за основу должен быть принят отчет НПП «Контакт», в котором итоговая величина рыночной стоимости объекта определена в сумме <…> руб..

Исследовав в судебном заседании обстоятельства по представленным доказательствам, заслушав заключение прокурора, суд приходит к следующему:

В силу ч. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В соответствии с ч. ч. 1 - 3, 5 - 10 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Порядок подготовки и принятия такого решения определяется федеральным законодательством. Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.

Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления, указанного в части 4 ст. 32 ЖК РФ.

Признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи (ст. 32 ЖК РФ).

Судом установлено, что заключением городской межведомственной комиссии от 03.12.2008 г. №<…> о признании жилого помещения аварийным и подлежащим сносу, многоквартирный жилой дом № <…> признан аварийным и подлежащим сносу.

29 декабря 2008 года администрацией города издано распоряжение № 4863 «Об отселении жильцов многоквартирных домов №№ <…>». Пунктом 2.2. данного распоряжения предусмотрена необходимость в соответствии со ст. 32 ЖК РФ предъявить к собственникам помещений в указанных домах требование о сносе их в шестимесячный срок.

МУ «Городской жилищный фонд» 16.01.2009 года в адрес Шумова И.А. направлено требование за № <…> с указанием на установление шестимесячного срока для подачи заявления на получение разрешения на снос указанного дома или реконструкцию в порядке, установленном законодательством РФ о градостроительной деятельности, разъяснено, что в случае, если в течение установленного срока не будет подано заявление на получение разрешения на снос или реконструкцию дома, земельный участок и жилые помещения в указанном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд.

Данное требование получено Шумовым И.А. 29.01.2009 года, что подтверждается почтовым уведомлением.

Разрешение на снос дома не получено.

05.11.2009 года администрацией города издано распоряжение № <…> «Об изъятии земельного участка под многоквартирным домом и помещений в нем, расположенных по <…> для муниципальных нужд».

17.03.2010 года МУ «Городской жилищный фонд» в адрес Шумова И.А. направлено уведомление, что 11.01.2010 года УФРС по Белгородской области зарегистрировано распоряжение администрации города Белгорода от 05.11.2009 года № <…> «Об изъятии земельного участка под многоквартирным домом и помещений в нем, расположенных по Гражданскому проспекту, 34 для муниципальных нужд», о чем в ЕГРП внесена запись за № <…>. В соответствии с вышеуказанным распоряжением принадлежащая на праве собственности квартира № <…>, расположенная в доме № <…>, подлежит изъятию для муниципальных нужд.

Уведомление получено Шумовым И.А. 30.03.2010 года, что подтверждается почтовым уведомлением.

16.01.2012 года МКУ «Городской жилищный фонд» в адрес Шумова И.А. направлено письмо, в котором в соответствии со ст. 32 ЖК РФ предлагалось переселиться в новую благоустроенную квартиру № <…> общей площадью <…> кв.м. по ул. <…> в г. Белгороде. От предложенного варианта Шумов И.А. отказался.

24.04.2012 года МКУ «Городской жилищный фонд» в адрес Шумова И.А. направлено письмо, в котором просили прибыть для подписания соглашения о выкупной цене в размере <…> рублей. Письмо получено ответчиком 24.04.2012 года

Соглашение о выкупной цене между сторонами не достигнуто, что подтверждается письмом Шумова И.А. от 24.04.2012 года.

Таким образом, собственник был уведомлен об изъятии земельного участка, надлежащим образом и более чем за год до предстоящего изъятия земельного участка.

При этом, как установлено судом и подтверждено представленными доказательствами по порядку выкупа жилого помещения в аварийном многоквартирном доме, истцом соблюдена предварительная процедура, установленная ч. 10 ст. 32 ЖК РФ, чч. 1 - 3, 5 - 9 ст. 32 ЖК РФ.

Доводы ответчика о том, что поскольку квартиру он планировал использовать в предпринимательской деятельности под офисное помещение, в связи с чем он готов рассмотреть предложение о предоставлении ему равноценного помещения в том же районе, где расположена его квартира, на первом этаже с выходом на первую линию улицы, не заслуживают внимания, поскольку действующее жилищное законодательство (ст. 32 ЖК РФ) не содержит обязанности соответствующего муниципального органа при выкупе жилого помещения в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ, предоставлять другое жилое помещение.

В соответствии с частью 8 статьи 32 ЖК РФ предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон. При этом, соглашение между сторонами не достигнуто.

Отсутствие достигнутого соглашения о выкупной цене не оспаривалось в судебном заседании сторонами.

Ответчиком оспаривался представленный истцом отчет № 067.04.0157 от 14.03.2012 года, подготовленный Белгородской торгово-промышленной палатой, в части установления выкупной цены жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу: <…>, по состоянию на 11.03.2012 года в размере <…> рублей.

В обоснование имеющихся возражений представлен отчет № <…> от 21.12.2011 года, подготовленный НПП «КОНТАКТ», согласно выводам которого итоговая величина рыночной стоимости квартиры № <…> в г. Белгороде определена в сумме <…> руб..

В связи с оспариванием Шумовым И.А. стоимости объектов, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, не достижением сторонами соглашения о выкупной цене, судом в порядке ст. 79 ГПК РФ по делу было назначено проведение экспертизы для определения выкупной цены жилого помещения – квартиры №<…> в городе Белгороде с учетом стоимости причитающейся доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме: земельный участок площадью <…> кв.м. – земли населенных пунктов – для эксплуатации многоэтажного жилого дома со встроенными и пристроенными помещениями (рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также убытков, причиненных собственнику изъятием земельного участка).

Согласно экспертному заключению № <…> от 05.07.2012 года, составленному ГУП Белгородской области «Оценщик», рыночная стоимость жилого помещения площадью <…> кв.м., с кадастровым номером <…>, расположенного по адресу: <…>, составляет <…> рублей. Учитывая год постройки (1950) оцениваемого объекта, а также распоряжение администрации города Белгорода № <…> от 29.12.2008 года о признании дома № <…> аварийным и подлежащим сносу, экспертом сделан вывод, что рыночная стоимость оцениваемого объекта составит на 30% меньше, т.е. округленно <…> руб. (расчет). Экспертиза рыночной стоимости земельного участка площадью <…> кв.м., кадастровый номер <…>, расположенного по адресу: <…>, не проводилась (поскольку рынок продаж застроенных земельных участков, подобных оцениваемому, в Белгородской области отсутствует, эксперт не располагает данными о продаже на открытых торгах доли земельных участков подобных оцениваемому; доля земельного участка, принадлежащая Шумову И.А. не выделена и автоматически переходит с правом на жилое помещение; доля земельных участков, находящихся под жилыми домами, не является предметом гражданского оборота). Шумов И.А. до 13.07.2012 года не представил документы, подтверждающие понесенные им убытки, поэтому расчет понесенных убытков не производился.

Довод ответчика о том, что заключение эксперта не может являться допустимым доказательством - отклоняется, так как данное заключение подготовлено квалифицированным экспертом, предупрежденным об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Выводы заключения согласуются с другими исследованными судом доказательствами. При этом в соответствии с положениями ст. 9 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и ст. 79 ГПК РФ суд самостоятелен в выборе оценщика (эксперта).

При проведении экспертизы, ответчиком не было реализовано право на заявление отвода эксперту.

Несмотря на то, что при назначении экспертизы, на Шумова И.А. была возложена судом обязанность предоставить эксперту доказательства, свидетельствующие о размере причиненных изъятием ему убытков, последний не предоставил эксперту необходимые доказательства для исследования. Указанное обстоятельство, ответчиком не оспаривалось в судебном заседании.

Доводы ответчика о необходимости включить в выкупную цену жилого помещения, стоимость земельного участка не состоятельны.

В силу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен дом, является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ч. 2 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение.

В соответствии с положениями ст. 38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.

Из анализа приведенных положений закона следует, что земельный участок под многоквартирным домом, является элементом общего имущества собственников многоквартирного дома, неразрывно связан с ним, и не может самостоятельно оцениваться и отчуждаться.

При этом земельный участок, на котором многоквартирный дом непосредственно не расположен, но который необходим для эксплуатации многоквартирного дома, в соответствующих границах составляет придомовую территорию дома.

Таким образом, исходя из того, что действующее жилищное законодательство не предусматривает включения в состав выкупной цены отдельно стоимости земельного участка, размер выкупной цены жилого помещения должен определяться непосредственно исходя из рыночной стоимости жилого помещения и возможных убытков, и не предполагает наличие у собственника права требовать возмещения стоимости общего имущества многоквартирного дома, право собственности на которое в силу ч. 2 ст. 37 ЖК РФ в связи с переходом права собственности на указанное жилое помещение подлежит переходу к муниципальному образованию.

Доводы ответчика о том, что стоимость изымаемого жилого помещения составляет <…> рублей, в обоснование чего предоставлен отчет № <…> от 21.12.2011 года, подготовленный НПП «КОНТАКТ», являются не убедительными, поскольку, как следует из содержания данного отчета, при его составлении использовался лишь сравнительный подход и за основу принимались в качестве аналогов помещения, продажа которых осуществляется как коммерческой недвижимости для дальнейшего перевода в нежилые помещения.

При этом, информация в отчете об оценке рыночной стоимости недвижимости № ОЦ-11-0742 от 21.12.2011 года, использованная оценщиком при проведении оценки, не удовлетворяет требованиям достаточности и достоверности, а, следовательно, суд не принимает его в качестве надлежащего доказательства.

Ссылка Шумова И.А. на то обстоятельство, что по <…> бульвару и по ул. <…> в настоящее время осуществляется продажа квартир на первом этаже за <…> рублей, <…> рублей, что реально отражает стоимость на открытом рынке в условиях конкуренции, не убедительна и никакими доказательствами не подтверждена. Кроме того, при определении размера выкупной цены, оценке подвергается конкретное помещение, в отношении которого заявлены требования об изъятии.

При определении размера выкупной цены квартиры, расположенной по адресу: <…>, суд с учетом требований ст. 67 ГПК РФ принимает за основу выводы заключения эксперта за № <…> от 05.07.2012 года, составленного ГУП Белгородской области «Оценщик», т.к. данные о стоимости в указанной заключении являются более актуальными на дату рассмотрения дела, поскольку оценка спорного объекта недвижимости произведена по состоянию на 05.07.2012 года. При составлении заключения экспертом было использовано два метода подхода при определении рыночной стоимости.

По вышеуказанным основаниям суд также не принимает в качестве допустимого доказательства отчет № <…> от 14.03.2012 года, подготовленный Белгородской торгово-промышленной палатой.

Вместе с тем, суд отмечает, что при определении выкупной цены за основу подлежит принятию размер указанный экспертом в заключении № <…> от 05.07.2012 года в сумме 3025200 рублей, без учета 30% уменьшения стоимости, поскольку согласно ч. 2 ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей данного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, в том числе когда одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение.

Таким образом, при определении выкупной цены факт издания администрацией города 29.12.2008 года распоряжения о признании дома аварийным и подлежащим сносу не должен влиять на уменьшение рыночной стоимости объекта, поскольку данное уменьшение нарушает права ответчика как собственника на получение того, на что он вправе рассчитывать при изъятии принадлежащего ему имущества.

Статья 1 Протокола к Европейской конвенции предусматривает, что каждое физическое или юридическое лицо имеет право беспрепятственно пользоваться своим имуществом; никто не может быть лишен своего имущества, кроме как в интересах общества и на условиях, предусмотренных законом и общими принципами международного права.

Европейский суд допускает, что государство может в исключительных случаях ограничивать частные имущественные права во имя поддержания публичного общественного порядка.

Такие ограничения не должны носить фискального характера.

В большинстве случаев ограничения частных имущественных прав допустимы лишь при условии возмездности.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования истца об изъятии жилого помещения, путем выкупа, прекращении права собственности Шумова И.А. на жилое помещение квартиру № <…> в городе Белгороде и земельный участок с кадастровым номером <…>, признании права собственности за муниципальным образованием городской округ «Город Белгород» на квартиру № <…> в городе Белгороде и земельный участок с кадастровым номером <…>, после выплаты выкупной цены Шумову И.А., подлежат удовлетворению.

Возложение на ответчика обязанности по принятию выкупной цены является основанием для прекращения его права собственности на жилое помещение, и выселения его без предоставления другого жилого помещения, так как распоряжение правом собственности на квартиру № <…> в г. Белгороде влечет прекращение всех прав и обязанностей в отношении данного имущества, в том числе, право пользования, распоряжения, проживания и т.д. Кроме того, Шумов И.А., получив выкупную цену, имеет возможность приобрести иное жилое помещение.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Изъять жилое помещение квартиру № <…> в городе Белгороде, принадлежащую на праве собственности Шумову И.А., путем выкупа данного жилого помещения органом местного самоуправления городским округом «Город Белгород» по установленной выкупной цене <…> рублей.

Взыскать с администрации города Белгорода выкупную цену за жилое помещение квартиру № <…> в городе Белгороде, с учетом стоимости причитающейся доли собственности на земельный участок под многоквартирным домом ( с кадастровым номером <…>) в пользу Шумова И.А. в сумме <…> рублей.

После выплаты выкупной цены прекратить право собственности Шумова И.А. на жилое помещение квартиру № <…> в городе Белгороде и земельный участок с кадастровым номером <…>, принадлежащий на праве долевой собственности.

Признать право собственности за муниципальным образованием городской округ «Город Белгород» на квартиру № <…> в городе Белгороде и земельный участок с кадастровым номером <…>, после выплаты выкупной цены Шумову И.А..

По выплате администрацией города Белгорода выкупной стоимости прекратить право пользования Шумова И.А. квартирой № <…> в городе Белгороде и выселить его из этого жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.

Решение может быть обжаловано в Белгородский областной суд в течение месяца с момента его изготовления в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Свердловский районный суд города Белгорода.

Судья –