Дело № 2-3879/2011 Р Е Ш Е Н И Е ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ г. Пермь 07 июля 2011 года Свердловский районный суд г. Перми в составе: судьи Тонких В.В., с участием представителей ответчика ЗАО Инвестиционная компания «Финансовый Дом» по доверенности Романова А.Ю. и Ярославцева Д.В., при секретаре Токаревой О.Н. рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда, гражданское дело по иску Саакян О.В. к Закрытому акционерному обществу Инвестиционная компания «Финансовый Дом», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) по <адрес> о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи квартиры, недействительным права собственности на квартиру, У С Т А Н О В И Л: Истец Саакян О.В. обратилась с исковыми требованиями к ответчику ЗАО Инвестиционная компания «Финансовый Дом» о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ 5-ти комнатной квартиры, общей площадью -S1-, в том числе жилой площадью -S2-, на 3-ем этаже 12-этажного кирпичного жилого дома по <адрес>, заключённый между истцом и ответчиком, а также о признании недействительным зарегистрированного права собственности ЗАО ИК «Финансовый Дом» на указанную квартиру. В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, истцом привлечено к делу Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) по <адрес>. Исковые требования мотивированы тем, что договор купли-продажи указанной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ прикрывает собой договор процентного займа и договор залога этой же квартиры между Саакян О.В. и ЗАО ИК «Финансовый Дом», поскольку одновременно между этими же лицами ДД.ММ.ГГГГ был заключён договор купли-продажи той же самой квартиры, в котором в качестве продавца выступало уже ЗАО ИК «Финансовый Дом», а покупателем - Саакян О.В., и по условиям которого, покупатель был обязан уплатить продавцу в срок до ДД.ММ.ГГГГ такую же цену (-СУММА1-), как и по договору от ДД.ММ.ГГГГ, вместе с суммой накопленных процентов за пользование денежными средствами в размере 26% годовых. Поскольку истец считает договор от ДД.ММ.ГГГГ притворной сделкой, т.е. сделкой, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, то к сделкам, которые стороны действительно имели ввиду. В данном случае, по мнению истца, займа и залога, с учётом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила. Истец полагает, что доказательствами отсутствия намерения сторон по исполнению договора купли-продажи спорной квартиры являются следующие обстоятельства: квартира продана по цене значительно ниже рыночной; квартира не передавалась ответчику, истец продолжал и продолжает пользоваться этой квартирой; ответчик не уплачивал платежи, связанные с эксплуатацией приобретённой квартиры, а эти расходы продолжал нести истец. В судебное заседание истец не явилась, извещалась по последнему известному адресу, указанному в иске. Представитель истца, извещённый надлежащим образом о времени и месте судебного заседания (дата и время судебного заседания была согласована сторонами), не явились, в суд поступило заявление об отложении рассмотрения дела, в связи с занятостью в другом процессе. В соответствии со ст. 167 ГПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин. Суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными. Суд считает, что дело подлежит рассмотрению, поскольку представитель истца Латыпов Д.Н. уведомлен о времени и месте судебного заседания непосредственно в предыдущем судебном заседании - ДД.ММ.ГГГГ, в своём заявлении об отложении дела не представил доказательства уважительности причин своей неявки в судебное заседание. При этом в доверенности выданной истцом указаны три представителя Заривчанский А.М., Латыпов Д.Н. и Шубенко В.Е., доверенность составлено истцом в <адрес> (л.д. 27). Истец (Саакян О.В.) по адресу указанному в исковом заявлении не зарегистрирована и не проживает, также не проживает она и по адресу указанному ей при выдаче доверенности представителям по настоящему гражданскому делу - <адрес>, что подтверждается представленными актами. По информации представителей ответчика полученной от супруга истца Саакяна О.Г., истец постоянно проживает заграницей в <адрес>, по месту регистрации в РФ не проживает. При таких обстоятельствах, у суда отсутствует возможность извещать истца о времени и месте судебного заседания, иначе как через его представителей, которые указаны в доверенности. Кроме того, информация о времени и месте судебного заседания размещена на сайте Свердловского районного суда г. Перми в сети Интернет и доступна всем заинтересованным лицам, и прежде всего самому истцу - заявившему иск и инициировавшему возбуждение гражданского судопроизводства по данному делу, т.е. истец является наиболее заинтересованным лицом в рассмотрении дела по существу. Кроме того, как было указано выше время и место судебного заседания было согласовано с представителем истца, каких-либо возражений по поводу назначения судебного заседания на ДД.ММ.ГГГГ в 15 - 30 час. представителем истца суду заявлено не было. Кроме того, согласно ст. 118 ГПК РФ, лица, участвующие в деле, обязаны сообщить суду о перемене своего адреса во время производства по делу. Такого сообщения от истца и его представителей суду представлено не было. С учётом изложенного - надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания представителя истца, непредставления последним доказательств уважительности своей неявки в судебное заседание, указание истцом адресов своего места жительства не соответствующих действительности, - суд приходит к выводу, что действия истца направлены на затягивание рассмотрения гражданского дела, в то время как не допускаются действия граждан, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах (ст. 10 ГК РФ). При этом суд учитывает и то обстоятельство, что дело в производстве суда находится с ДД.ММ.ГГГГ и дальнейшее отложение судебного разбирательства будет нарушением прав сторон на судебную защиту. Кроме того, представители ответчика в судебном заседании возражали против ходатайства представителя истца об отложении судебного разбирательства и настаивали на рассмотрении исковых требований Саакян О.В. по существу. В судебном заседании представители ответчика, действующие на основании доверенностей, Романов А.Ю. и Ярославцев Д.В., исковые требования не признали в полном объёме по основаниям указанным в письменных отзывах. В отзывах ответчика указывается, что никаких доказательств, свидетельствующих о том, что оспариваемый истцом договор был заключен лишь для вида, без намерений создать правовые последствия, характерные для данной сделки, либо совершить иную сделку (ряд сделок) истцом не представлено. Стороны договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ сделку купли-продажи квартиры исполнили в полном объеме, заключив соответствующий договор, передав по данному договору денежные средства в счет оплаты его цены, установленной сторонами в договоре, осуществив регистрацию договора и перехода права собственности на квартиру. Спорная квартира продана по рыночной цене, поскольку в условиях ДД.ММ.ГГГГ на рынке недвижимости имело место падение цен на квартиры из верхнего ценового сегмента. Квартира ответчику передавалась (п. 10 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ) и ЗАО ИК «Финансовый Дом» несло бремя собственника, выплачивая соответствующие эксплуатационные расходы. Со слов супруга истца, представителям ответчикам известно, что истец проживает за пределами РФ и в ДД.ММ.ГГГГ лишь раз посещала Российскую Федерацию, в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, что исключает, по мнению представителей ответчика, пользование истцом спорной квартирой. Документ, поименованный «договором купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ» между ЗАО Инвестиционная компания «Финансовый Дом» в качестве продавца и представителем истца - Саакяном О.Г., действующим по доверенности, в качестве покупателя, является как юридически, так и фактически (текстуально), по мнению представителей ответчика бессмысленным. Третье лицо - Управление Росреестра по <адрес> в суд своего представителя не направило, о времени месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом. Суд, заслушав представителей ответчика, исследовав материалы гражданского дела, приходит к выводу о том, что исковые требования удовлетворению не подлежат в полном объёме по следующим основаниям. В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: 1) из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ). Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка), либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). В соответствии со ст. 56 ГК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Судом установлено следующее. ДД.ММ.ГГГГ между Саакян О.В. и ЗАО ИК «Финансовый Дом» был заключён договор купли-продажи <данные изъяты> комнатной квартиры, общей площадью -S1-, в том числе жилой площадью -S2-, на 3-ем этаже 12-этажного кирпичного жилого дома по <адрес>; цена продажи в договоре была установлена в -СУММА1-. Право собственности на указанную квартиру у ЗАО ИК «Финансовый Дом» возникло с момента его государственной регистрации, которая произошла ДД.ММ.ГГГГ (Свидетельством о государственной регистрации права №). Расчёт между сторонами был произведён полностью, о чём свидетельствует расписка в получении денежных средств на самом договоре. На момент заключения договора купли-продажи квартиры в квартире никто не проживал, не был зарегистрирован, и квартира была передана покупателю. Заявляя требование о притворности сделки истец ссылается на заключённый между теми же сторонами договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, который от имени Саакян О.В. подписал Саакян О.Г., что, по мнению представителя истца, а значит и, по мнению самого истца, доказывает отсутствие воли сторон на заключение договора купли-продажи объекта недвижимости, направленной в свою очередь на заключение договора займа обеспеченного залогом. По смыслу п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка совершается с целью прикрыть другую сделку. При этом действительная воля субъектов правоотношения получает иное выражение. В результате совершения такой сделки фактически возникают обстоятельства, не предусмотренные её условиями. По основанию притворности недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. При разбирательстве настоящего дела суд не установил обстоятельств, свидетельствующих о направленности воли сторон сделки на заключение договора займа обеспеченного договором залога недвижимости (квартиры). Напротив действия сторон, как фактические, так и документальные, подтверждают действительность заключённого ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи квартиры. Суд не может согласиться с доводом истца о том, что цена за спорную квартиру не была рыночной: во-первых, истцом при подаче искового заявления квартира была оценена в -СУММА2-, и данная оценка самим же истцом подтверждена документально, данными БТИ (документы представлены в дело истцом); во-вторых, цена договора определяется свободной волей сторон, а как правильно было отмечено представителями ответчика, в условиях ДД.ММ.ГГГГ на рынке недвижимости имело место падение цен на квартиры, в первую очередь на квартиры из верхнего ценового сегмента (наличие же в ДД.ММ.ГГГГ - ДД.ММ.ГГГГ экономического кризиса является общеизвестным фактом). Исполнение сделки сторонами как юридически, так и фактически, само по себе также является доказательством совершения сделки и достижения ее правового результата. Довод истца о том, что притворность сделки следует из того, что истец продолжала пользоваться квартирой, оплачивая коммунальные услуги, не может быть принят в качестве подтверждения направленности воли сторон на совершение иной сделки и основания для удовлетворения заявленных исковых требований. В квартире к моменту продажи никто не был зарегистрирован и не проживал, ответчиком оплачены эксплуатационные расходы за пользование приобретённой квартирой после получения извещения от лица, управляющего жилым домом (в котором находится спорная квартира), документы, подтверждающие это, приобщены к материалам гражданского дела. Договор от ДД.ММ.ГГГГ представленный стороной истца как доказательство, подтверждающее иную волю сторон, кроме заключения прямого договора купли-продажи квартиры, судом оценивается с учётом доводов изложенных ответчиком, и соответственно не имеющим правового и смыслового значения: Договор от ДД.ММ.ГГГГ не является заключенным, поскольку согласно ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. Согласно ст. 558 ГК РФ, договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор от ДД.ММ.ГГГГ представленный стороной истца не регистрировался, более того, ни одна из сторон сделки не предприняла никаких действий для его регистрации, что свидетельствует об отсутствии намерения заключить договор. Договор купли-продажи Квартиры от ДД.ММ.ГГГГ гласит, что «Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании: Договора о долевом участии в финансировании строительства жилья № от ДД.ММ.ГГГГ Дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ, Акта об исполнении обязательств от ДД.ММ.ГГГГ, Свидетельство о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ выдано УФРС по <адрес>». Данный текст и юридически и текстуально не относится к праву собственности ЗАО Инвестиционная компания «Финансовый Дом», поскольку является основанием прав предыдущего собственника квартиры. Право собственности на квартиру у ЗАО Инвестиционная компания «Финансовый Дом», как установлено в ходе судебного разбирательства, возникло на основании купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права №, представленным суду самим истцом. Договор купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ не мог быть заключен между ЗАО Инвестиционная компания «Финансовый Дом» в качестве Продавца и истцом в качестве Покупателя ДД.ММ.ГГГГ, поскольку право собственности на спорную квартиру у ЗАО Инвестиционная компания «Финансовый Дом» возникло лишь с момента его государственной регистрации. Регистрация произведена ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права №, представленным суду самим истцом. Договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ со стороны истца подписан Саакяном О.Г. по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, выданной лишь на продажу квартиры, полномочий на заключение договора о приобретении спорной квартиры в собственность Саакян О.В., ее представитель не имел. Таким образом, договор купли-продажи квартиры ДД.ММ.ГГГГ подписан со стороны истца ненадлежащим лицом. На основании части 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ, для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Такое нотариально удостоверенное согласие супруга - Саакян О.Г., на совершение сделки по отчуждению спорной квартиры в пользу ЗАО Инвестиционная компания «Финансовый Дом», было получено Саакян О.В. ДД.ММ.ГГГГ, удостоверено нотариусом Клячиной А.Е. ДД.ММ.ГГГГ, реестровый №. На приобретение Саакян О.В. квартиры у ЗАО Инвестиционная компания «Финансовый Дом», согласие супруга истцом получено не было, что также свидетельствует об отсутствии воли истца, направленной на приобретение спорной квартиры. Воля истца, по мнению суда, не могла быть направлена на заключение договоров займа и залога квартиры с ответчиком, поскольку сама истец при заключении договоров не присутствовала, а полномочий на заключение договора займа или залога, своему поверенному не давала. Договор купли-продажи Квартиры от ДД.ММ.ГГГГ со стороны истца подписан Саакяном О.Г. по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной Соколом А.О., нотариусом Пермского городского нотариального округа, зарегистрированной в реестре за №. Истцом вышеуказанная доверенность на продажу спорной квартиры была выдана за полтора года до заключения договора купли-продажи квартиры с ответчиком, что доказывает желание и волю истца именно продать квартиру, но не заключать договор займа или передать спорную квартиру в залог. Данное обстоятельство также подтверждает действительную сложность продажи квартиры из верхнего ценового сегмента, ведь на поиск покупателя у представителя истца ушло полтора года. Указанная доверенность выдана Саакяну О.Г. лишь на продажу квартиры, полномочий на заключение договора об обратном приобретении Квартиры в собственность Саакян О.В., ее представитель не имел. Непредставление истцом своему поверенному полномочий на покупку квартиры, доказывает отсутствие воли истца, направленной на обратное приобретение квартиры. В случае же, если бы договора, на которые ссылается сторона истца, прикрывали собой сделки займа и залога. Существенным условием являлось бы заключение договора обратного выкупа спорной квартиры, который не только не был заключен, что само по себе свидетельствовало бы о несогласовании существенных условий займа и залога, но на заключение такого договора истцом даже не предоставлялась доверенность ее представителю, не получалось согласие супруга. Сделка не может прикрывать иную сделку, при условии, что совершение прикрываемой сделки в результате реальных действий сторон невозможно в принципе, соответственно, договор купли-продажи Квартиры от ДД.ММ.ГГГГ не мог прикрывать заем или залог. Представители же ответчика пояснили суду, что договор купли-продажи квартиры датируемый ДД.ММ.ГГГГ являлся проектом договора в ходе происходивших переговоров по приобретению указанной квартиры, при чём проектом технически неверным, который был подписан ошибочно, до того, как стороны заключили уже настоящий договор с иной датой. Таким образом исследовав представленные суду доказательства суд не считает доказанным тот факт, что оспариваемый договор заключён с целью прикрыть другую сделку, и что действительная воля субъектов правоотношений получила иное выражение. Направления воли обеих сторон договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на заключение каких-либо иных договоров, а не именно купли-продажи жилой квартиры в ходе судебного заседания подтверждения не нашло. Все доводы, приведённые представителями ответчика, свидетельствуют об обычном порядке свойственном договорам купли-продажи объектов недвижимости, в частности, жилых квартир, которого стороны и придерживались в своих правоотношениях при отчуждении/приобретении квартиры в жилом доме. Позиция, которую пытается представить сторона истца при обосновании своих исковых требований, не подтверждается представленными доказательствами и фактической стороной дела. По основанию же притворности недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. В ходе судебного разбирательства не установлены также действия истца, которые бы позволяли ей создать или изменить гражданские права и обязанности в качестве приобретателя ранее отчуждённой квартиры. Без таковых же действий - заранее закреплённого сторонами сделки механизма возвращения права собственности на реализованное жилое помещение - определять волю истца, как направленную на договор займа обеспеченный залогом не представляется возможным. Руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд Р Е Ш И Л: В требованиях Саакян О.В. к Закрытому акционерному обществу Инвестиционная компания «Финансовый Дом» о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> комнатной квартиры, общей площадью -S1-, в том числе жилой площадью -S2-, на 3-ем этаже 12-этажного кирпичного жилого дома по <адрес>, заключённого между Саакян О.В. и ЗАО ИК «Финансовый Дом» и о признании недействительным зарегистрированного права собственности ЗАО ИК «Финансовый Дом» на 5-ти комнатную квартиру, общей площадью -S1-, в том числе жилой -S2-., на 3-ем этаже 12-этажного кирпичного жилого дома по <адрес> - отказать. Решение в 10 дней может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Свердловский районный суд г. Перми, со дня принятия в окончательной форме. Судья В.В.Тонких