Дело №2 - 128 /2010г.

    Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 сентября 2010 года

Свердловский районный суд гор.Перми

В составе:

Председательствующего Борцовой Е.П.

При секретаре

С участием представителей истца ,

Представителя ответчицы

Рассмотрел в открытом судебном заседании в гор.Перми

Гражданское дело по иску

к о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности; признании права собственности на земельный участок, часть объекта недвижимости; недействительной государственной регистрации права собственности

по встречному иску к о

признании Договора купли-продажи не заключенным, возврате имущества, устранении препятствий в пользовании имуществом

УСТАНОВИЛ:

обратился в суд с исковыми требованиями к к о понуждении её к государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок -S1- (кадастровый №) и объект недвижимости в виде незавершенного строительства продовольственного магазина (лит.А) общей -S2-, расположенных по <адрес>, указав, что заключив с ним договора купли-продажи в отношении недвижимого имущества - ответчица уклонилась от регистрации перехода права собственности, отозвала из регистрационной палаты все документы по сделке, в том числе - и его копию договора;

В порядке ст.39 ГПК РФ истец дополнил исковые требования, поставив вопрос о признании за ним права собственности на указанный выше земельный участок, а также часть объекта недвижимости в виде незавершенного строительства продовольственного магазина (лит.А) общей -S2- в границах, определенных техническим паспортом ОГУП «ЦТИ» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ; а также о признании недействительной государственной регистрации права собственности за на единый объект недвижимости в виде незавершенного строительства продовольственного магазина (лит.А) общей -S3-, прекратив соответствующую запись в ЕГРП. (л.д.144).

Ответчица обратилась в суд со встречным исковым заявлением о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не заключенным, указав, что спорное имущество принадлежит ей по праву собственности на законных основаниях, она не имела намерения им распорядиться и договор купли-продажи с истцом не подписывала; считает, что в договоре не отражены все необходимые и существенные условия, в частности, отсутствуют индивидуальные признаки, позволяющие предмет определить предмет договора, при этом представленная копия технического паспорта на объект недвижимости не соответствует фактической площади данного имущества;

Данное гражданское дело определением суда от ДД.ММ.ГГГГ было объединено в одном производство с гражданским делом по иску к о признании Договора купли-продажи не заключенным, возврате имущества.

Стороны представили суду заявления о рассмотрении дела в его отсутствии:

В судебном заседании представители истца заявленные требования поддержали, пояснили, что заключив с истцом договор купли-продажи земельного участка площадью 18.; кв.м (кадастровый №) и расположенного на нем объекта недвижимости в виде незавершенного строительства продовольственного магазина (лит.А) общей -S2-, по <адрес> - впоследствии отозвала из регистрационной службы документы по сделке, получила на руки все экземпляры договора купли-продажи, в том числе экземпляр договора истца и полностью устранилась от регистрации перехода права собственности; в ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировала на спорное имущество право собственности за собой.

Просят признать недействительной государственную регистрацию права собственности на

спорное недвижимое имущество за , признать право собственности за истцом,

в соответствии с требованиями ст.551 Гражданского кодекса РФ вынести решение о

регистрации перехода права собственности на земельного участка площадью -S1-

(кадастровый №) и расположенного на нем объекта недвижимости

в виде незавершенного строительства продовольственного магазина (лит.А) общей

-S2-, по <адрес>.

Представитель ответчика с иском не согласилась. Пояснила, что никогда не имела намерения распорядиться принадлежащим ей недвижимым имуществом - земельным участком по <адрес> и находящего на нем незавершенного строительства - продовольственного магазина, не заключала с договора купли-продажи, не подписывала его, условия договора не согласовывала; представленный суду договор купли-продажи следует признать не заключенным, так как в нем отсутствуют данные о цене договора, переход права собственности не зарегистрирован в установленном законом порядке, не достигнуто соглашение по всем существенным условиям, в частности - отсутствуют индивидуальные признаки, позволяющие определить недвижимое имущество, так как представленная копия технического паспорта на объект недвижимости не соответствует фактической площади объекта, не указана давность постройки и привязка к земельному участку.

Со встречным иском представители истца не согласились.

Заслушав стороны, изучив документы дела, суд установил следующее.

ДД.ММ.ГГГГ между и был заключен договор купли-про-

дажи недвижимого имущества: земельного участка -S1- (кадастровый №

№) и расположенного на нем объекта недвижимости в виде незавершенного

строительства продовольственного магазина (лит.А) общей -S2-, по <адрес>

<адрес> (л.д.4);

Согласно условий договора, а также имеющихся в деле документов - право собственности ответчицы на указанное недвижимое имущество подтверждалось копиями Свидетельств о государственной регистрации права (л.д. 120,121, т.2);

Как следует из отзыва на исковое заявление, представленное Управлением ФРС по <адрес> - ДД.ММ.ГГГГ на основании доверенности - истец обратился в УФРС с заявлением о регистрации за ним права собственности на спорное имущество, предоставив 4 экземпляра Договора: 3 экз. - к заявлению о регистрации права собственности на незавершенное строительство, и 1 экз.- к заявлению о регистрацию права собственности на земельный участок (л.д.9, 10); ДД.ММ.ГГГГ от поступило заявление об отказе в регистрации сделки, ДД.ММ.ГГГГ регистрация сделки была приостановлена, и ДД.ММ.ГГГГ на основании заявления от ДД.ММ.ГГГГ о прекращении регистрации - было принято решение об отказе в регистрации права собственности истца на спорное имущество (л.д.19-21, 25);

По мнению суда, доводы ответчицы о том, что Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ фактически не заключался - не нашли своего подтверждения в судебном заседании.

Так, суду представлена заверенная специалистом Управления ФРС по <адрес> копия с копии Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, представленная истцом на регистрацию перехода права собственности и заверенная в установленном законом порядке специалистом регистрирующего органа (л.д.84, т.1);

именно этот Договор, копия которого имеется в материалах дела, был предоставлен истцом в регистрирующий орган для регистрации перехода к нему права собственности на спорное имущество. Поскольку суду представлена копия договора, заверенная надлежащим органом государственным органом - данный Договор соответствует требования допустимости доказательств. Следует отметить, что ответчицей из регистрирующего органа были забраны документы, которые в установленном законом порядке были приняты для регистрации перехода права собственности, то есть надлежащие документы, необходимые для производства регистрационных действий, соответствующие требованиям закона; при этом, то обстоятельство, что действительно, ответчица вопреки установленным правилам получила в регистрационной палате все экземпляры договора, в том числе и экземпляр покупателя - следует из копии определения об отказе в возбуждении уголовного дела, которым установлено, что на руки были выданы все экземпляры договоров купли-продажи (л.д. 181-182, т.2); кроме того, согласно письма Управления ФРС от ДД.ММ.ГГГГ в адрес - после получения документов - подлинные экземпляры правоустанавливающих документов в УФРС отсутствуют, сохранена только заверенная сторонами копия Договора.

Данные доводы ответчицей не оспорены и, не смотря на то, что она отрицает факт получения всех четырех экземпляров догвооров купли-продажи - данное обстоятельство следует считать установленным, так как сведений о том, что какие-либо документы, в том числе копия договора купли-продажи выдавалась истцу - в деле не имеется.

Также не нашли своего подтверждения доводы ответчицы о том, что подпись в договоре выполнены не ею самой. Действительно, суд располагает только ксерокопией Договора, заверенного регистрационной палатой. Однако указывая, что в данной копии Договора подпись выполнены не ею - доказательств в подтверждение таких доводов - ответчица суду не представила, ходатайство о проведении почерковедческой экспертизы - не заявила, доказательств невозможности проведения такой экспертизы по техническим, или каким-либо иным причинам - не предоставила, то есть требования ст.56 ГПК РФ о предоставлении доказательств в подтверждение возражений против иска - не исполнила.

Кроме того, в материалах дела имеется копия доверенности, выданной ответчицей и -ОРГАНИЗАЦИЯ1-, на право распоряжения принадлежащим ей имуществом, расположенным в <адрес>, в том числе - на заключение сделок. Наличие такой доверенности опровергает доводы о том, что она не имела намерения распорядиться незавершенным строительством продовольственного магазина по <адрес>. При этом суд не усматривает нарушения закона в том, что сделка совершена в пользу В силу требований ст.182 ч.3 Гражданского кодекса РФ представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Однако, представленный суду договор купли-продажи заключен лично, а не от её имени; при этом нарушения закона в том, что документы на регистрацию перехода права собственности были предоставлены в регистрирующий орган истцом - суд не усматривает.

Так же, по мнению суда, не нашли своего подтверждения и доводы о том, что договор следует признать не заключенным по основаниям, предусмотренным ст.ст.432, 551 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии со ст. 432 ч.1 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение;

В соответствии со ст.554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как следует из копии договора, а также техпаспорта - предметом купли-продажи являлось незавершенное строительство продовольственного магазина, общей -S2- (литер А), а также земельный участок -S1- (кадастровый №)

Следует отметить, что именно такие характеристики объектов недвижимости указаны в Свидетельствах о государственной регистрации права, выданных , то есть именно указанный земельный участок был приобретен ею на основании Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, о чем выдано Свидетельство от ДД.ММ.ГГГГ, на что имеется ссылка в договоре купли-продажи (л.д.120, т.2); именно на данный объект незавершенного строительства продовольственного магазина с теми же характеристиками выдано ответчице свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 121, т.2); то есть предметом договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между сторонами, является имущество, индивидуальные признаки которого были уже определены при регистрации на него права собственности ответчицы.

На момент получения ответчицей Свидетельства о государственной регистрации права (ДД.ММ.ГГГГ) имелся техпаспорт на незавершенное строительством здание продовольственного магазина, составленный на ДД.ММ.ГГГГ; на момент заключения Договора купли-продажи (ДД.ММ.ГГГГ) имелся техпаспорт по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ

Следует указать, что в заключении эксперта Пермского Центра независимых экспертиз от ДД.ММ.ГГГГ - ДД.ММ.ГГГГг. содержится вывод о том, что «по планировочным решениям, наружным размерам, можно прийти к выводу, что здание продовольственного магазина литер А с общей площадью помещений -S2- по данным технического паспорта по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ то же, что и здание литер А по техпаспорту от ДД.ММ.ГГГГ, но с уточненными размерами.

При этом разночтение в величинах площадей эксперт усматривает не в том, что в техпаспортах ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ речь идет о различных строениях, а объясняет это погрешностями, допускаемыми при использовании различных измерительных приборов (рулетки, лазерные дальномеры и т.д.), с учетом того, что в 2006г. размеры были произведены без учета отделки; кроме того - включением в состав площадей именно площадей дополнительно возведенных пристроев и антресольного этажа.

из сообщения Управления ФРС по <адрес> следует, что изменения в площадь объекта были внесены только ДД.ММ.ГГГГ, то есть спустя более года после совершения сделки, на основании заявления и кадастрового паспорта, причем эти изменения касались именно площади объекта - незавершенного строительства продовольственного магазина, так как площадь объекта изменилась с -S2- на -S3-. Таким образом, на момент заключения между сторонами договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, площадь приобретаемого истцом объекта недвижимости соответствовала данным техпаспорта ДД.ММ.ГГГГ (л.д.20).

Таким образом, судом установлено, что техпаспорта ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ составлены в отношении одного и того же здания, при этом изменение площади с -S2- на -S3- здания литер А обусловлено тем, что была учтена площадь помещения пристроя литер А2 - -S5- площадь пристроя литер А1- -S9-., на втором этаже - -S6-, на антресольном этаже - -S4-, то есть изменение характеристик площади произошло в результате возведения пристроя литер «А2», при этом истец каких-либо прав в отношении данного пристроя не заявляет, на признании за ним права собственности не претендует, ставит вопрос о признании права собственности только на помещение, имеющее литер А, являвшегося предметом договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ

С учетом изложенного, суд считает, что все данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ - имеются, а факт возведенного впоследствии пристрой А2 на права и законные интересы истца - не влияет, так как им ставится вопрос о признании права собственности только на имущество, указанное в договоре купли-продажи, а право собственности ответчицы на объект литер А2 = не оспаривается.

Доводы ответчицы о том, что часть объекта незавершенного строительства, а именно литер А не может являться самостоятельным объектом права собственности не нашли своего подтверждения в суде.

Согласно заключения эксперта - Объект, расположенный в <адрес>, и состоящий из двухэтажного здания (литер А), пристроя (литер А1) и пристроя (литер А2) является единым объектом. При этом здание продовольственного магазина литер А, пристрой к нему литер А1 имеют отдельный вход- выход и могут эксплуатироваться отдельно от пристроя А2; пристрой А2, так же имеющий отдельный вход-выход представляет собой одноэтажный пристрой к зданию продовольственного магазина литер А, соответствующий действующим требованиям для помещений, предназначенных для розничной торговли, однако, не может эксплуатироваться отдельно, так как элементы благоустройства присоединены к инженерным сетям здания литер А.

Следует также указать, что в заключение эксперта указано на следующее обстоятельство: в распоряжение экспертов был предоставлен проект «Продовольственный магазин по <адрес> шифр №, разработанный -ОРГАНИЗАЦИЯ2-, при этом экспертом указано на имеющиеся несоответствия по проекту и Заключению о соответствии проекта, имеющемся в инвентарном деле строения, хранящемся в ГУП ЦТИ. Так, на листе 2 заключения площадь возводимого здания продовольственного магазина указана, как 5.0 х 26.0, в то время, как согласно рабочего проекта - площадь здания 5.0 х 17.0 ; данные противоречия касаются проектирования пристроя А2; при этом опрошенная судом в качестве свидетеля ФИО1 пояснила, что ею проектировалось здание магазина именно -S7- на -S8-, при этом проектом пристрой с литером А2 предусмотрен не был, предоставленная проектная документация, где указано на проектирование этого пристроя - не соответствует действительности.

Таким образом, пристрой (литер А 2) не был предусмотрен первоначальным проектом, был возведен ответчицей самостоятельно, проект его возведения ни суду, ни эксперту представлен не был, на законные права и интересы истца возведение данного пристроя не влияет, так как о своих правах на данный пристрой он не заявляет, претензий по нему не имеет, в то время, как ответчица, по мнению суда, вправе зарегистрировать свое право собственности на возведенный пристрой в установленном законом порядке; при этом следует отметить, что истец не возражает против определения между и ответчице права долевой собственности на все строение.

Поскольку суду не представлены доказательства, свидетельствующие о правомерности возведения пристроя А2, а также присоединения элементов его благоустройства к инженерным сетям здания литер А - вывод о том, может ли оно эксплуатироваться отдельно - является преждевременным. Право собственности ответчицы на данный пристрой - никем не оспаривается, спор о праве в отношении него - истцом не заявляется, вопрос возможности технической эксплуатации пристроя предметом спора не является и может быть рассмотрен самостоятельно, в установленном законом порядке.

Доводы ответчицы о том, что в договоре отсутствует цена недвижимости - не состоятельны.

В пункте 4 указаны как стоимость объекта недвижимости, так и стоимость земельного участка; в пункте 12 - имеется роспись о получении продавцом денежных средств за здание магазина и за земельный участок. Действительно, стоимость объектов, указанная в п.4 (в -СУММА2-) не совпадает со стоимостью, указанной в п.12 (в -СУММА1-), которая указана в большем размере; однако при этом, ответчицей получена -СУММА1-, указанная, как стоимость имущества; т.о., не установлен факт нарушения её прав неточностью в указании стоимости объекта, не установлен факт нарушения её прав вообще, так как доводов о несостоятельности оценки имущества, недействительности цены договора, не получения денежных средств - суду не приведено, соответствующих требований не заявлено, доказательств не представлено.

Усматривая нарушение в том, что в п.12 Договора после исполнения записи о получении денежных средств - отсутствует роспись продавца, ссылка на нарушение конкретной нормы требований закона представителем ответчицы не приведена.

Указывая, что в договоре купли-продажи отсутствуют данные о привязке возводимого объекта недвижимости к земельному участку - доводов в подтверждение этого, а также каких-либо доказательств - ответчица суду не представляет, при этом судом уже отмечено выше, что при первоначальной регистрации права собственности самой на спорные объекты недвижимости, при том, что они имели точно такие же характеристики и данные, в том числе и данные о привязке объекта недвижимости к земельному участку.

Таким образом, учитывая, что в суде нашел свое подтверждение факт заключения между сторонами Договора купли-продажи спорного имущества - земельного участка и расположенного на нем объекта незавершенного строительства продовольственного магазина (Литер А), доводы о не заключенности договора признаны судом не состоятельными - требования о признании за ним права собственности на указанное имущество следует признать обоснованными и подлежащими удовлетворению в соответствии со ст.218 Гражданского кодекса РФ, согласно которой право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи

В соответствии со ст. 551 ч.1 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Поскольку судом установлен факт уклонения ответчицы от государственной регистрации перехода права собственности на проданное ею имущество - суд считает необходимым удовлетворить требование истца о вынесении решения о такой регистрации на основании части 3 ст.551 Гражданского кодекса РФ, которой предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

При этом регистрация за права собственности на объект недвижимости -S3- является недействительным, так как судом признано право собственности истца на часть этого объекта площадью 131. 6 кв.м (литер А); право истицы на регистрацию части объекта, не являющегося предметом спора - не утрачено.

С учетом изложенного, оснований к удовлетворению требований не имеется, поскольку распорядившись имуществом и утратив право собственности - она не вправе требовать устранения препятствий в пользовании имуществом, принадлежащем на праве собственности

Руководствуясь ст.ст. 194-198, 199 ГПК РФ, суд

    РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать за право собственности на земельный участок -S1- (кадастровый №), а также часть объекта недвижимости в виде незавершенного строительства продовольственного магазина (лит.А) общей -S2- в границах, определенных техническим паспортом ОГУП «ЦТИ» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ;

Признать недействительной государственную регистрацию права собственности за на единый объект недвижимости в виде незавершенного строительства продовольственного магазина (лит.А) общей -S3-, прекратив соответствующую запись в Едином государственном реестре прав на недвижимость.

В удовлетворении встречных исковых требований к о признании Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не заключенным, возврате имущества - объекта незавершенного строительства продовольственного магазина по <адрес>, устранении препятствий в пользовании указанным имуществом - отказать.

Решение в 10 дней может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Свердловский районный суд гор.Перми.

Судья: -Е.П.Борцова.