ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
22 июля 2010 года г. Красноярск
Свердловский районный суд г. Красноярска в составе:
председательствующего – судьи Смирновой Т.П.
при секретаре – Пентюхиной О.Б.
с участием представителя истца Маягачева В.В. по доверенности Номер обезличен от Дата обезличенаг.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к ФИО3 об обращении взыскания на заложенное имущество,
У С Т А Н О В И Л:
ФИО4 «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в суд с иском к ФИО3 об обращении взыскания на заложенное имущество. Требования мотивированы тем, что в соответствии с условиями договора займа Номер обезличен от Дата обезличена года заемщику-залогодателю ФИО3 ФИО9 (ипотечная корпорация) был предоставил ипотечный жилищный заем в сумме 1 500 000 рублей на срок 84 месяца для приобретения в собственность Ответчика квартиры по адресу: ..., ..., ..., ..., .... Заем в сумме 1 500 000, 00 рублей зачислен Дата обезличена года на счет ответчика Номер обезличен в ФИО4 БАНК ИТБ ..., что подтверждается платежным поручением Номер обезличен от Дата обезличена года. В соответствии с пунктом 6.11 Договора займа, на дату подписания договора Ответчик заявил о своем намерении проживать и быть зарегистрированным по адресу квартиры. По состоянию на Дата обезличена года квартира была оценена в размере 2 158 469 рублей, что подтверждается отчетом независимого оценщика ФИО7 ФИО5 и указано в Закладной.
Государственная регистрация права собственности ответчика на квартиру произведена Дата обезличена года Управлением Федеральной регистрационной службы по .... Права первоначального залогодержателя по Договору займа, обеспеченному ипотекой Квартиры, были удостоверены Закладной, составленной ответчиком как должником и залогодателем Дата обезличена года и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по ... первоначальному залогодержателю Дата обезличена года. Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена Дата обезличена года за Номер обезличен. Законным владельцем Закладной и, соответственно, заимодавцем и залогодержателем в настоящее время является ФИО4 «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», созданное Правительством Российской Федерации в целях обеспечения доступности ипотечных жилищных кредитов для граждан Российской Федерации. Начиная с «01» марта 2009 года ежемесячные платежи по возврату суммы займа и процентов за пользованием им, в нарушение условий Закладной и Договора займа, а также ст. 309 Гражданского кодекса РФ, ответчиком не производятся. В связи с неисполнением ответчиком обязательств по возврату займа и уплате процентов за пользование им, нарушающим права истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных Договором займа и закладной, Агентством, в соответствии с п. 5.1. Закладной и п. 4.4.1.Договора займа было предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств. Данное требование было направлено ответчику Дата обезличена года и Дата обезличена года повторно. До настоящего времени ответчик не выполнил указанное требование истца, что, в соответствии со ст. 334 Гражданского кодекса РФ, ст. 1, ст. 50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости»), условиями п. 7.1 Закладной и п. 4.4.3 Договора займа является основанием для обращения взыскания на заложенную квартиру.
Размер суммы, подлежащей уплате из стоимости Квартиры по состоянию на Дата обезличена года составляет 1 800 653, 48 рублей, в том числе: остаток неисполненных обязательств по займу (основному долгу) - 1 490 193,63 рубля, сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование займом - 210 410, 42 рублей, а также начисленные пени в размере 100 049, 43 рубля. Кроме того, до момента реализации квартиры на публичных торгах в соответствии с условиями Договора займа и закладной на остаток задолженности по основному долгу подлежат начислению проценты в размере 16 % годовых. Начальная продажная цена квартиры может быть установлена в соответствии с оценкой Квартиры, указанной в закладной в размере 2 158 469 рублей. Истец просит обратить взыскание на квартиру, принадлежащую ФИО3, расположенную по адресу: ..., ..., ..., ..., ..., в том числе: определить сумму, подлежащую уплате истцу из стоимости заложенного недвижимого имущества, в размере 1 800 653, 48 рублей, в том числе: остаток неисполненных обязательств по займу (основному долгу) - 1 490 193,63 рубля, сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование займом - 210 410, 42 рублей, а также начисленные пени в размере 100 049, 43 рублей, начиная с Дата обезличена года и по день реализации квартиры определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 16 % годовых и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,20 % за каждый день просрочки, на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу - 1 368 514, 82 рублей. Взыскать с ответчика в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4000 рублей.
В ходе рассмотрения дела истцом были уточнены исковые требования, просит обратить взыскание на квартиру, принадлежащую ФИО3, расположенную по адресу: ..., ..., ...,... ..., в том числе:
определить сумму, подлежащую уплате истцу из стоимости заложенного недвижимого имущества, в размере 1 800 653 рубля 48 копеек, в том числе: остаток неисполненных обязательств по займу (основному долгу) -1 490 193 рубля 63 копейки, сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование займом - 210 410 рублей 42 копейки, а также начисленные пени в размере 100 049 рублей 43 копейки, начиная с Дата обезличена года и по день реализации квартиры определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 16 % годовых и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,20 % за каждый день просрочки, на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу - 1 490 193 рубля, 63 копейки;
определить способ реализации Квартиры в виде продажи с публичных торгов;
определить начальную продажную стоимость квартиры исходя из оценки квартиры указанной в Закладной, в размере 2 158 469 рублей.
Взыскать с ответчика в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4000 рублей.
Представитель ФИО4 «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» Маягачев В.В. действующий на основании доверенности Номер обезличен от Дата обезличенаг. в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям изложенным в иске.
Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, о дате и времени судебного заседания была извещена надлежащим образом, о причинах не явки суд не уведомила.
Суд, находит возможным, рассмотреть настоящее гражданское дело в порядке заочного производства, предусмотренном ст.ст.233-234 ГПК РФ, против чего представитель истца не возражал.
Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд полагает исковые требования обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ч.2 ст.811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
В силу ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
Как следует из ст. 337 ГК РФ залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.
В соответствии со ст. 13 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств; право залога на имущество, обремененное ипотекой.
В соответствии с ч.2 ст. 48 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.
В соответствии со ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
В соответствии со ст. 50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
В соответствии со ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.
Как установлено в судебном заседании и усматривается из материалов дела, на основании договора займа Номер обезличен от Дата обезличенаг. ФИО4 ФИО8 выдал ФИО3 ипотечный жилищный займ в сумме 1500 000 рублей сроком на 84 месяца, считая от даты фактического предоставления займа, с уплатой 16% годовых для целевого использования, а именно, для приобретения квартиры, находящейся по адресу: ..., ..., ... ..., согласно договора купли-продажи от Дата обезличена года. Согласно п.1.4 данного договора, обеспечением исполнения обязательств заемщика по настоящему договору является ипотека в силу закона л.д.8-15, 16-24).
В соответствии с п.3.3. договора займа, заемщик погашает займ и уплачивает проценты, начисленные за пользование займом, путем осуществления ежемесячных платежей.
Согласно п.3.2. договора займа, проценты по займу начисляются на остаток суммы займа (ссудной задолженности) подлежащей возврату, ежемесячно, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления займа, и по день окончательного возврата займа включительно.
Согласно п. 4.4.1 договора займа, заимодавец имеет право потребовать досрочного исполнения обязательств по договору путем направления письменного требования заемщику о досрочном возврате суммы займа, начисленных процентов за пользование займом и суммы пеней, в случае допущения просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.
Во исполнение договора займа ФИО4 ФИО8 перечислил заемщику денежные средства в сумме 1 500 000 рублей, что подтверждается платежным поручением Номер обезличен от Дата обезличена года л.д. 29).
Государственная регистрация договора купли-продажи квартиры по адресу: ..., ..., ... ..., произведена Управлением Федеральной регистрационной службы по ..., права первоначального залогодержателя по договору займа и право залога на квартиру, обременяемую ипотекой в силу закона, удостоверены закладной, выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по ... первоначальному залогодержателю - ФИО4 ФИО8 запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена Дата обезличена года.
В настоящее время законным владельцем закладной должника ФИО3 является ФИО4 «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», что подтверждается договором купли-продажи закладной.
В нарушение принятых на себя по договору займа обязательств ФИО3 их исполняла ненадлежащим образом. Ей направлялось требование о полном досрочном возврате займа. Однако данное требование ей не было исполнено. В результате, сумма ссудной задолженности по состоянию на Дата обезличена года составляет 1 800 653,48 рублей, из которых остаток неисполненных обязательств по основному долгу – 1 490 193,63 рублей, сумма неуплаченных процентов за пользование займом 210 410,42 рублей, сумма пени – 100 049,43 рублей.
Согласно п.4.4.3 договора займа и п.7.1 Закладной, в случае неисполнения требования займодавца о досрочном исполнении обязательств по договору в течение 30 календарных дней, считая от даты направления письменного уведомления с требованием о досрочном возврате займа и уплате процентов за пользование им, заимодавец вправе обратить взыскание на заложенное в обеспечение выполнения обязательства имущество.
В соответствии с п.5.2 и 5.3. договора займа, при нарушении сроков возврата займа, заемщик обязан уплатить заимодавцу неустойку в виде пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы займа и по уплате процентов за каждый календарный день просрочки, залогом квартиры в соответствии с договором купли-продажи.
Согласно п. 1 ч. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению.
При этом возможность взыскания и размер неустойки (пени) от суммы основного долга, после обращения взыскания на предмет залога, должна быть оговорена в договоре, так как договором займа предусмотрена неустойка в процентном отношении от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки уплаты очередного платежа, в связи с чем, применение предусмотренной договором неустойки за просрочку очередного платежа ко всей сумме долга при его досрочном взыскании. поставит залогодателя (должника) в кабальные условия. Иного в договоре займа не просмотрено.
Согласно ст. 33 Закона «Об ипотеке» указывает на требования, обеспечиваемые ипотекой.
Так ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренную договором об ипотеке.
Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору ( заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).
Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:
I. B возмещение убытков и (или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения, обеспеченного ипотекой обязательства;
2. В виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;
3. В возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;
4. В возмещение расходов по реализации заложенного имущества.
Если в договоре не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества (ч.2).
Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на подпунктах 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи или статьи 4 настоящего Федерального закона (ч.3).
Таким образом, исходя из положений Закона, стороны в договоре об ипотеке имеют две возможности решения вопроса. Во-первых, они могут устанавливать фиксированную сумму требований залогодержателя (п.3 ст.3). В случае, если в договоре указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в объеме превышающем эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой. Во-вторых в договоре об ипотеке может быть предусмотрено, что ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества. При этом если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает кроме погашения основной суммы долга и проценты по нему, также уплату четырех категорий сумм, причитающихся залогодержателю в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения основного обязательства; в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.
В силу ст.348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником, обеспеченного залогом обязательства, за которые он отвечает.
Согласно договору займа, размер ежемесячных платежей по договору займа составил 30 189,93 рублей, однако заемщик надлежащим образом не исполняет обязательства по возврату суммы займа и процентов. Так, с марта 2009 года платежи по возврату суммы займа и процентов ответчиком ФИО3 не производятся, задолженность составила 1 800 653,48 рублей.
Как следует из договора займа, при нарушении сроков возврата займа, процентов, заемщик платит неустойку в виде пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки ( п.п.5.2, 5.3. договора).
Заимодавец вправе потребовать полного досрочного исполнения обязательств по договору путем предъявления письменного требования и обратить взыскание на заложенное имущество при просрочке заемщиком осуществления ежемесячного платежа по денежному обязательству более чем на 30 календарных дней (п.п. 4.4.1., 4.4.3 договора).
Дата обезличена года ФИО3 было направлено ФИО4 «Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию» требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств, которое также не было добровольно исполнено.
Согласно ст.54.1 Закона «Об ипотеке» от 16.07.1998 года № 102-ФЗ обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Суд с учетом изложенного, приходит к выводу о неисполнении должником обязательства по кредитному договору и правомерности требований истца.
В соответствии с ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества.
Согласно ст.349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.
Согласно ст.54 Закона «Об ипотеке», если на момент реализации заложенного имущества в судебном решении были определены требования залогодержателя только в определенном размере (в денежном выражении) без указания сумм, исчисляемых в процентном отношении, то после прекращения залоговых отношений обращение взыскания на вырученные от реализации заложенного имущества денежные средства по требованиям, заявленным после прекращения этих отношений (ст.352 ГК РФ), неправомерно, за исключением требований, предусмотренных ст.4 ФЗ.
Оценив представленные доказательства, в их совокупности и взаимосвязи, суд считает обоснованными исковые требования ФИО4 «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в части обращения взыскания на квартиру, расположенную по адресу: ..., ..., определении способа реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов, определить начальную продажную стоимость квартиры, исходя из оценки квартиры указанной в закладной в размере 2 158 469 рублей, определить сумму, подлежащую уплате истцу из стоимости заложенного недвижимого имущества, в размере 1 800 653 рубля 48 копеек, в том числе: остаток неисполненных обязательств по займу (основному долгу) -1 490 193 рубля 63 копейки, сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование займом - 210 410 рублей 42 копейки, а также начисленные пени в размере 100 049 рублей 43 копейки, начиная с Дата обезличена года и по день реализации квартиры определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 16 % годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу - 1 490 193 руб. 63 копейки, поскольку ответчиком обязательства по договору займа не исполняются надлежащим образом, что повлекло образование задолженности.
Требования об определении подлежащими выплате пени в размере 0,2% за каждый день просрочки, начиная с Дата обезличенаг., суд находит необоснованными.
Исходя из положений ст.3 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) », ипотека обеспечивает в том числе и уплату залогодержателю сумм причитающихся ему в том числе в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.
Однако, в силу положений ст.ст.330, 333 ГК РФ неустойка (пеня) является способом обеспечения обязательств, представляющим собой форму имущественной ответственности за их нарушение, которая в случае явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства может быть уменьшена судом.
При таких обстоятельствах, учитывая баланс интересов сторон, последствия нарушения обязательства, а также то, что по смыслу закона условие обязательства, исключающее возможность уменьшения неустойки по изложенным в ст.333 ГК РФ основаниям ничтожно, суд считает в удовлетворении исковых требований в части взыскания пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,20 % за каждый день просрочки, на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу, начиная с Дата обезличенаг, - отказать.
Кроме того, в силу ст.98 ГПК РФ, с ответчика также подлежит взысканию государственная пошлина. уплаченная истцом при подаче иска в размере 4 000 рублей.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199, 233-237 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО4 «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к ФИО3 о взыскании долга и обращении взыскания на заложенное имущество – удовлетворить частично.
Обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: ..., ..., ... ...,
определить сумму, подлежащую уплате истцу из стоимости заложенного недвижимого имущества, в размере 1 800 653 рубля 48 копеек, в том числе: остаток неисполненных обязательств по займу (основному долгу) -1 490 193 рубля 63 копейки, сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование займом - 210 410 рублей 42 копейки, начисленные пени в размере 100 049 рублей 43 копейки, начиная с Дата обезличена года и по день реализации квартиры определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 16 % годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу - 1 490 193 руб. 63 копейки,
определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов,
определить начальную продажную стоимость квартиры, исходя из оценки квартиры, указанной в закладной в размере 2 158 469 рублей.
В удовлетворении исковых требований в части взыскания пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу 1 490 193 руб. 63 копейки, начиная с Дата обезличена года, - отказать.
Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО4 «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» возврат государственной пошлины - 4 000 (четыре тысячи) рублей.
Ответчик, не присутствовавший в судебном заседании, вправе подать в Свердловский районный суд г. Красноярска заявление об отмене заочного решения в течение семи дней со дня вручения ему копии решения.
Заочное решение может быть обжаловано в кассационном порядке в течение десяти дней по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения, а в случае, если такое заявление подано, - в течение десяти дней со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Председательствующий : судья Т.П.Смирнова