Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
14 сентября 2011года город Красноярск
Свердловский районный суд города Красноярска в составе:
председательствующего судьи - А.С. Сенченко,
при секретаре - Г.В. Лазаревой
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Басова Андрея Ивановича к Рыбачек Александру Михайловичу о вселении в жилое помещении, нечинении препятствий в пользовании жильем,
по встречному иску Рыбачек Александра Михайловича к Басову Андрею Ивановичу, Рыбачек Дине Ивановне о признании договора купли-продажи недействительным, о переводе прав и обязанностей покупателя по договору, признании права преимущественной покупки,
У С Т А Н О В И Л :
Басов А.И. обратился в суд с исковым заявлением к Рыбачек А.М. о вселении в жилое помещение – <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, ссылаясь на то, что на основании договора купли-продажи доли от ДД.ММ.ГГГГ он является собственником ? доли указанного жилого помещения. Другая ? доля принадлежит ответчику Рыбачек А.М. В настоящее время истец желает вселиться в квартиру и проживать в ней, однако ответчик препятствует ему в этом, поскольку поменял замки у входной двери, отказывается передать дубликат ключей, в квартиру его не пускает. В связи с чем, истец был вынужден обратиться в суд с указанным иском.
Во встречном иске Рыбачек А.М. просит суд признать недействительным договор купли-продажи доли в квартире, признать за ним право преимущественной покупки и перевести на него прав и обязанности покупателя.
Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ супруги Рыбачек Д.И. и Рыбачек А.М. на основании договора купли-продажи приобрели в общую долевую собственность спорную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, по ? доли каждый. ДД.ММ.ГГГГ брак между указанными лицами расторгнут, общее хозяйство не ведется. ДД.ММ.ГГГГ Рыбачек А.М. по почте получил от Рыбачек Д.И. извещение о продаже ею и предложением ему купить ? долю квартиры за 800 000 рублей. Однако конверт был подписан не бывшей супругой, а Басовым А.И. Вместе с тем, истец в установленный законом срок ответил на извещение, и выразил согласие приобрести продаваемую Рыбачек Д.И. долю, однако на справедливых для обеих сторон условиях: выплате ему задолженности по кредиту, коммунальных расходов по содержанию квартиры, а также покупке доли по реальной рыночной цене, которая составляет не более 650 000 рублей. Стоимость доли в предложенном продавцом размере истец считает явно завышенной, что свидетельствует, по его мнению, о фиктивности сделки между ответчиками по встречному иску. Об этом также свидетельствует тот факт, что Басов А.И. никогда не был в спорной квартире, не осматривал объект до оформления договора купли-продажи, также истец считает, что реально покупатель не передавал продавцу денег в размере 800 000 рублей, поэтому сделка произведена сторонами лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.
В судебном заседании истец по первоначальному иску Басов А.И. требования поддержал в полном объеме по изложенным в исковом заявлении основаниям, встречные искровые требования не признал. Суду пояснил, что свое право зарегистрировал в установленный законом срок, намерен проживать в квартире, деньги продавцу Рыбачек Д.И. передал сразу после оформления сделки в сумме 800 000 рублей, никаких претензий по договору у сторон не имеется.
Ответчик по первоначальному иску Рыбачек А.М. иск не признал, встречный иск полагал необходимым удовлетворить, суду пояснил, что спорная квартира должна принадлежать в будущем на праве собственности их общему с Рыбачек Д.И. ребенку – ФИО7, поэтому проживание в ней посторонних лиц существенно ущемляет права несовершеннолетнего. Ключи от квартиры Басов А.И. до обращения в суд не просил, поэтому ему никто не препятствовал во вселении. Считает, что Рыбачек Д.И. безвозмездно передала в собственность Басова А.И. принадлежащую ей ? долю в праве общей долевой собственности на квартиру, поскольку между бывшими супругами сложились неприязненные отношения. О продаже доли на приемлемых для сторон условиях его никто не уведомил, он был готов договариваться с Рыбачек Д.И. о покупке ее доли за 350-450 000 рублей, с зачетом ее долговых обязательств перед ним. На момент разрешения спора в суде он не имеет денежной суммы в размере 800 000 рублей, однако полагает, что сможет прийти с продавцом к общей договоренности и подарить всю квартиру сыну.
Ответчик по встречному иску Рыбачек Д.И. в зал суда не явилась, извещена надлежащим образом, просила о рассмотрении дела в свое отсутствие, ранее поясняла, что с 2009 года предлагала супругу выкупить у нее ? долю, сначала по цене в 1 млн. рублей, в июле 2010 г. нашла покупателя и направила извещение Рыбачек А.М. с предложением о покупке доли по цене 800 000 рублей. Указанная денежная сумма не является завышенной, так как в тот момент стоимость аналогичного имущества на рынке города составляла 750-900 тыс. рублей. Однако Рыбачек А.М. отказался от покупки на предложенных ему условиях, взамен представив продавцу свои условия сделки. Деньги от Басова А.И. она получила в полном объеме, претензий к покупателю не имеет.
Третье лицо УФРС по Красноярскому краю в судебное заседание не явилось по неизвестным суду причинам, извещены надлежащим образом о дате и времени слушания дела, представили суду письменный отзыв.
Суд, выслушав мнение сторон, исследовав материалы дела, считает, что исковые требования Басова А.И. подлежат удовлетворению, во встречных исковых требованиях Рабачек А.М. считает необходимым отказать по следующим основаниям.
В силу ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища. Согласно ст. 20 ГК РФ местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Местом жительства несовершеннолетних, не достигших 14-ти лет, признается место жительства их родителей.
В соответствии со ст.ст. 209, 218 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Судом установлено, что с ДД.ММ.ГГГГ граждане Рыбачек Д.И. и Рыбачек А.М. на праве общей долевой собственности владели жилым помещением, квартирой № по <адрес> в <адрес>, по ? доли каждый (л.д.43).
На основании договора купли-продажи доли квартиры от ДД.ММ.ГГГГ Рыбачек Д.И. передела в собственность Басова А.И. ? долю в праве общей долевой собственности на двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, по цене 800 000 рублей (л.д.8).
Согласно п.3 названного выше договора до его подписания покупатель Басов А.И. полностью выплатил продавцу Рыбачек Д.И. денежные средства в размере 800 000 рублей. Указанное обстоятельство также подтверждается собственноручно составленными расписками продавца от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которым Рыбачек Д.И. получила за проданную ею долю в квартире от Басова А.И. деньги в размере 800 000 рублей (л.д.141). Стороной ответчика по первоначальному иску в ходе судебного разбирательства не оспаривалась достоверность данного письменного доказательства, доказательств подложности расписки продавца ответчик Рыбачек А.М. не представил.
ДД.ММ.ГГГГ Басов А.И. произвел за собой государственную регистрацию права собственности в отношении ? доли в праве на <адрес> в <адрес>, вторым участником в праве общей долевой собственности остался Рыбачек А.М. -1/2 доля в праве (л.д.6).
Как следует из выписки финансового-лицевого счета, в спорной квартире на регистрационном учете в настоящее время состоит Рыбачек А.М. Ответчик по встречному иску Рыбачек Д.И. и несовершеннолетний ФИО7 сняты с учета в данной квартире ДД.ММ.ГГГГ (л.д.7).
Удовлетворяя исковые требования Басова А.И. и вселяя его в спорную квартиру, суд, с учетом положений ст.ст. 209,218 ГК РФ, ст. 30 ЖК РФ, исходит из того, что истец на законном основании приобрел право собственности в отношении ? доли в праве общей долевой собственности на данный объект недвижимости, в связи с чем, ему как собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением. В силу ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Ответчик Рыбачек А.М. в ходе судебного разбирательства подтвердил, что сменил замок на входной двери спорной квартиры, истца в квартиру не впустил, с заявленным иском не согласен, то есть создал препятствия для реализации истцом принадлежащих ему прав в отношении данного жилого помещения. Поэтому суд, установив нарушения жилищных прав истца со стороны второго собственника жилья, приходит к выводу об удовлетворении исковых требований Басова А.И. о вселении его в спорное жилое помещение, и обязании ответчика не чинить препятствия в пользовании им.
Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований Рыбачек А.М. к Басову А.И., Рыбачек Д.И. о признании договора купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру недействительным, о переводе прав и обязанностей покупателя по договору, признании права преимущественной покупки, суд исходит из следующих правовых оснований:
- Согласно ст.ст. 167, 170 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
- В силу ч.1,3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Исходя из системного толкования вышеназванной нормы права, участник долевой собственности, преимущественное право покупки которого нарушено, может защитить свое нарушенное право только переводом на себя прав и обязанностей покупателя.
В ч.3 указанной нормы ГК РФ установлены последствия нарушения порядка реализации продавцом доли преимущественного права покупки в виде права участника долевой собственности требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Поэтому суд приходит к выводу о том, что правовой механизм для оспаривания сделки, установленный ст. 167 ГК РФ, как о том просит истец по встречному иску, не может быть применен при нарушении преимущественного права покупки, поскольку ч.3 ст.250 ГК РФ предусматривает иные последствия нарушения требований закона.
Кроме того, суд не может согласиться с доводами стороны Рыбачек А.М. о том, что продавцом Рыбачек Д.И. был нарушен порядок по реализации доли с нарушением преимущественного права покупки другого участника долевой собственности – Рыбачек А.М.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Рыбачек Д.И. уведомила Рыбачек А.М. о намерении продать принадлежащую ей на праве собственности ? долю, по цене в 800 000 рублей, без рассрочки платежа (л.д.97).
Между тем, в установленный законом срок (1 месяц) после получения извещения продавца, Рыбачек А.М. намерений реализовать свое преимущественное право на приобретение доли не выразил, фактически не приобрел спорное имущество у продавца. В связи с чем, Рыбачек Д.И. в соответствии с положениями закона, правомерно произвела отчуждение спорной доли другому лицу, заключив договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с Басовым А.И. на тех же условиях, что указаны в извещении от ДД.ММ.ГГГГ Законодательство не предусматривает конкретных сроков, в течение которых участник общей долевой собственности может произвести отчуждение принадлежащей ему доли после направления предложения приобрести долю соучастнику общей долевой собственности.
Суд критически относится к доводам стороны истца по встречному иску о том, что Рыбачек А.М. произвел юридически значимые действия по приобретению спорной доли, так как ДД.ММ.ГГГГ в адрес продавца им было направлено уведомление о покупке доли, то есть, он своевременно дал согласие на приобретение имущества. Анализируя данное извещение, суд считает, что Рыбачек А.М. изложил в нем собственные условия по продаже спорного имущества, в том числе предложил продавцу иную цену товара – 47 985 рублей (л.д.99). В судебном заседании Рыбачек Д.И. поясняла, что согласилась бы на продажу доли Рыбачек А.М. только по установленной в договоре от ДД.ММ.ГГГГ цене, то есть за 800 000 рублей. При таких обстоятельствах, указанные действия Рыбачек А.М. суд расценивает как отказ последнего от приобретения спорного имущества, поскольку законом другому участнику долевой собственности, выступающему со стороны покупателя, не предоставлено право определять условия сделки. Вместе с тем, продавец в данном случае вправе предлагать покупателю такие условия по своему усмотрению и в своих интересах. В связи с чем, суд отвергает довод Рыбачек А.М. о продаже спорной доли по явно завышенной цене, что не свидетельствует о фиктивности сделки между ответчиками по встречному иску. Кроме того, указанные доводы опровергаются заключением об оценке рыночной стоимости спорной доли, согласно которому ? доля в праве общей долевой собственности квартиры составляла на ДД.ММ.ГГГГ 707 500 рублей (л.д.112).
Ссылка истца по встречному иску о том, что Рыбачек А.М. не был уведомлен о совершении сделки купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не принята во внимание, поскольку законом не предусмотрена обязанность продавца уведомлять сособственника о совершенной сделке купли-продажи.
Также суд отмечает, что в данном случае действиями ответчиков Рыбачек Д.И. и Басова А.И. не были нарушены права несовершеннолетнего ФИО7, поскольку несовершеннолетние дети не являются субъектами имущественных прав своих родителей. Следовательно, отсутствие у матери ребенка желания подарить сыну принадлежащую ей на праве собственности долю, и последующее распоряжение этим имуществом в пользу другого лица, не влечет за собой изменений прав ребенка.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что Рыбачек А.М. до заключения договора купли-продажи 1/2 доли от ДД.ММ.ГГГГ был надлежащим образом в соответствии со ст.250 ГК РФ извещен в письменной форме о намерении Рыбачек Д.И. продать свою долю в праве общей долевой собственности постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых ее продает.
Более того, судом учитывается то обстоятельство, что стороной Рыбачек А.М. не представлено доказательств того, что на момент заключения оспариваемого договора от ДД.ММ.ГГГГ либо в настоящее время у последнего имеется в наличии денежная сумма, достаточная для приобретения спорной доли. Из пояснений Рыбачек А.М. в судебном заседании следует, что денежной суммой в размере 800 000 рублей он никогда не располагал. В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что Рыбачек А.М. вносил на счет Судебного департамента в Красноярском крае денежную сумму в размере 800 000 рублей в период рассмотрения спора в судебном порядке.
С учетом изложенного, суд не находит оснований для удовлетворения встречного иска Рыбачек А.М.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Басова Андрея Ивановича к Рыбачек Александру Михайловичу о вселении в жилое помещение, нечинении препятствий в пользовании жильем, - удовлетворить.
Вселить Басова Андрея Ивановича в жилое помещение – <адрес> городе Красноярске.
Обязать Рыбачек Александра Михайловича не чинить препятствия Басову Андрею Ивановичу в пользовании квартирой № по <адрес> городе Красноярске.
В удовлетворении встречных исковых требований Рыбачек Александра Михайловича к Басову Андрею Ивановичу, Рыбачек Дине Ивановне о признании договора купли-продажи недействительным, о переводе прав и обязанностей покупателя по договору, признании права преимущественной покупки - отказать.
Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Красноярского краевого суда в течение 10 дней со дня его принятия в окончательной форме 21сентября 2011 г., путем подачи кассационной жалобы через Свердловский районный суд г. Красноярска.
Судья А.С. Сенченко