об обращении взыскания на заложенное имущество

Судебные акты /
СФО /
Красноярский край /
Свердловский районный суд г. Красноярска /
об обращении взыскания на заложенное имущество

об обращении взыскания на заложенное имущество

Дело №2-2748/12 подлинник

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 октября 2012 г. г. Красноярск

Свердловский районный суд г. Красноярска

в составе председательствующего - судьи Сенченко А.С.

при секретаре Лазаревой Г.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску ФИО7 к ФИО1 об обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

ФИО8 (далее -ФИО9) обратилось с иском к ФИО1 с требованием об обращении взыскания на заложенное имущество, принадлежащее на праве собственности ответчику, заложенное по договору ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ, по договору ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ, по договору ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ, в обеспечение обязательств ФИО10 по договору № об открытии возобновляемой кредитной линии от ДД.ММ.ГГГГ, заключённому между ФИО11 и ФИО12 по договору № об открытий возобновляемой кредитной линии от ДД.ММ.ГГГГ, заключённому между ФИО13 и ФИО14 по договору № об открытии возобновляемой кредитной линии от ДД.ММ.ГГГГ, по договору № об открытии возобновляемой кредитной линии от ДД.ММ.ГГГГ, заключённому между банком и ФИО15 с установлением начальной продажной стоимости на публичных торгах в размере 100 % залоговой стоимости. В соответствии с условиями договора ипотеки стороны установили, что при отсутствии возражений сторон, начальная цена продажи заложенного имущества равна 100% от его залоговой стоимости, указанной в договоре. При осмотре предмета залога истцу стало известно, что объекты недвижимости находятся в неудовлетворительном состоянии, поэтому рыночная стоимость предмета залога существенно отличается от его залоговой стоимости. Для установлении первоначальной продажной стоимости предмета залога на публичных торгах оценщиком - ООО «Агентство профессиональной оценки собственности» проведена оценка, согласно которой определена рыночная стоимость объектов недвижимости:

а) административное здание общей площадью 404,7 кв.м., расположенное по адресу:
Россия, <адрес>, № Г, литера А, кадастровый номер №, рыночная стоимость составляет 6900000 (Шесть
миллионов девятьсот тысяч) рублей с учётом НДС;

б) материальный склад, назначение: нежилое здание, 1-этажный, общей площадью
829,3 кв.м., расположенный по адресу: Россия, <адрес>, № Г, литера Б, кадастровый номер №, рыночная стоимость составляет 4 900 000 (Четыре миллиона девятьсот тысяч) рублей, с учётом НДС;

в) здание стоянки для грузового и легкового автотранспорта, назначение: нежилое,
1-этажный, общей площадью 1 298,5 кв.м., расположенное по адресу: Россия, Республика
Хакасия, <адрес>, № Г, литера В, кадастровый номер
№, рыночная стоимость составляет 8 900 000 (Восемь миллионов
девятьсот тысяч) рублей с учётом НДС;

г) здание бытовых помещений, склады, назначение: нежилое, этажность: 1,
подземная этажность: 1, общей площадью 2 126,6 кв.м., расположенное по адресу: Россия,
<адрес>, № Г, литера А1Б1Б2БЗ, кадастровый номер №, рыночная стоимость 11 900 000 (Одиннадцать миллионов) рублей с учётом НДС;

д) сооружение - подъездной путь № протяжённостью 143,2 м.п., расположенный по адресу: Россия, <адрес>, № Г, литера Л, кадастровый номер № рыночная стоимость 988 000 (Девятьсот восемьдесят восемь тысяч) рублей с учётом НДС;

Заемщик ФИО16 обязательства по кредитному договору не выполнял, решением суда с него взыскана задолженность в общей сумме 263 541917 руб.

В соответствии с Отчетом № об определении рыночной и ликвидационной стоимости предмета залога от ДД.ММ.ГГГГ истец просит суд обратить взыскание на следующее заложенное имущество:

а) административное здание общей площадью 404,7 кв.м., расположенное по адресу:
Россия, <адрес>, № Г, литера А, кадастровый номер №, установив начальную продажную стоимость в размере 80% рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика - 5 520 000 (Пять миллионов пятьсот двадцать тысяч) рублей с учётом НДС;

б) материальный склад, назначение: нежилое здание, 1-этажный, общей площадью
829,3 кв.м., расположенный по адресу: Россия, <адрес>, № Г, литера Б, кадастровый номер №, установив начальную продажную стоимость в размере 80% рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика -3 920 000 (Три миллиона девятьсот двадцать тысяч) рублей с учётом НДС;

в) здание стоянки для грузового и легкового автотранспорта, назначение: нежилое,
1-этажный, общей площадью 1 298,5 кв.м., расположенное по адресу: Россия, Республика
Хакасия, <адрес>, № Г, литера В, кадастровый номер
№, установив начальную продажную стоимость в размере 80%
рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика - 7 120 000 (Семь миллионов сто
двадцать тысяч) рублей с учётом НДС;

г) здание бытовых помещений, слады, назначение: нежилое, этажность: 1,
подземная этажность: 1, общей площадью 2 126,6 кв.м., расположенное по адресу: Россия,
<адрес>, № Г, литера А1Б1Б2БЗ, кадастровый номер № установив начальную продажную стоимость в размере 80% рыночной стоимости - 9 520 000 (Девять миллионов пятьсот двадцать тысяч) рублей с учётом НДС;

д) сооружение - подъездной путь № протяжённостью 143,2 м.п., расположенный по адресу: Россия, <адрес>, № Г, литера Л, кадастровый номер № установив начальную продажную стоимость в размере 80% рыночной стоимости - 790 400 (Семьсот девяносто тысяч четыреста) рублей с учётом НДС:

е) право аренды земельного участка сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ,
кадастровый номер №, категория земель - земли населённых пунктов,
находящийся по адресу: Россия, <адрес>, уч. 11 Г,
площадью 19 767 кв. м., установив начальную продажную стоимость в размере 80%
рыночной стоимости - 1 460 000 (один миллион четыреста шестьдесят тысяч) рублей,

реализовав заложенное имущество путем продажи с публичных торгов.

Взыскать с ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 000 (четыре тысячи) рублей.

В судебном заседании представитель ФИО17 – Тарабрина Т.А. (доверенность № от ДД.ММ.ГГГГ) исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просила удовлетворить в полном объеме.

ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил, доверил представление своих интересов ФИО5 (доверенность от ДД.ММ.ГГГГ), который не признал иск в полном объеме, просил отказать в его удовлетворении, поскольку предметы залога представлены истцом по заниженной рыночной стоимости.

Третьи лица – ФИО18, ФИО19, ФИО20 ФИО6 в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не уведомили, извещены надлежаще.

Суд, заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, считает иск подлежащим удовлетворению по следующим обстоятельствам.

Согласно ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные ст.ст. 807-818 ГК РФ, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

В соответствии со ст.ст. 809 - 811 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. Заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. Если иное не предусмотрено договором займа, сумма займа считается возвращенной в момент передачи ее заимодавцу или зачисления соответствующих денежных средств на его банковский счет. Если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата заимодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных пунктом 1 статьи 809 настоящего Кодекса. Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Как следует из положений ст. ст. 329, 334, 348, 349, 350 ГК РФ, ст. 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ исполнение обязательств может обеспечиваться залогом. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя). Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со ст. 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке.

Согласно ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» земельные участки могут быть предметом залога. Согласно ст. ст. 68, 78 данного Федерального закона реализация недвижимого имущества, на которое обращено взыскание, производится путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.

В силу ст.ст. 54,56 ФЗ «Об ипотеке» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика; Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Как установлено судом, по сведениям из ЕГРП ФИО1 является собственником спорных объектов недвижимого имущества, указанного в исковом заявлении, являющихся предметом залога по сделкам между сторонами, а также владельцем на праве аренды спорного земельного участка (т.1 л.д.147-152).

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ФИО1 заключен договор ипотеки №, по условиям которого ФИО1 передал в залог Банку спорное имущество, в обеспечение исполнения обязательств ФИО21 перед Банком на основании договора № об открытии возобновляемой кредитной линии от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.40)

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ФИО1 заключен договор ипотеки №, по условиям которого ФИО1 передал в залог Банку то же спорное имущество, в обеспечение исполнения обязательств ФИО22 перед Банком на основании договора № об открытии возобновляемой кредитной линии от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.34).

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ФИО1 заключен договор ипотеки №, по условиям которого ФИО1 передал в залог Банку спорное имущество, в обеспечение исполнения обязательств ФИО23 перед Банком на основании договора № об открытии возобновляемой кредитной линии от ДД.ММ.ГГГГ

Решением Свердловского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу, удовлетворены исковые требования ФИО24 к ФИО1, ФИО6 о взыскании задолженности по кредитному договору: в солидарном порядке с ФИО1, ФИО6 в пользу Банка взыскана задолженность по соглашению об овердрафтном кредите № от ДД.ММ.ГГГГ, в размере 5 617 926 руб., 86 коп., по договору № об открытии возобновляемой кредитной линии от ДД.ММ.ГГГГ в размере 15 441 071 руб., 34 коп., по договору № об открытии возобновляемой кредитной линии от ДД.ММ.ГГГГ в размере 35 103 730 руб., 62 коп., по договору № об открытии возобновляемой кредитной линии от ДД.ММ.ГГГГ в размере 206 379 188 руб., 19 коп., всего взыскано 263 541 917 рублей 01 копейка. Решение оставлено без изменения судебной коллегией краевого суда, вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.

Удовлетворяя исковые требования Банка, суд исходит из того, что между истцом и ФИО1 в обеспечение обязательств по кредитному договору, заемщиком в котором являлось ФИО25 в установленном законом порядке заключены указанные выше договоры ипотеки №№, 285,514, по которым в залог Банку перешло недвижимое имущество, являющееся предметом спора. Заемщик ФИО26 в настоящее время признан банкротом, обязательства по погашению кредита не исполнены до настоящего времени.

В связи с чем, суд, учитывая нормы ст.ст.309,310 ГК РФ, приходит к выводу о том, что при существенном нарушении условий договора стороной заемщика ФИО27 имеются законные основания для применения обеспечения обязательств заемщика перед кредитором путем обращения взыскания на предмет залога.

При таких обстоятельствах, суд находит подлежащими удовлетворению исковые требования об обращении взыскания на заложенное ФИО1 имущество, а также право аренды, путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены за каждый объект заложенного имущества по рыночной стоимости, представленной в отчете истца, в соответствии с которым рыночная стоимость спорного имущества на ДД.ММ.ГГГГ составляет 35 413 000 рублей (т.1.д.74). Оснований ставить под сомнение выводы, указанные в отчете не имеется. Он составлен по результатам осмотра спорных объектов недвижимости, лицом, имеющим соответствующие полномочия на проведение подобного рода оценок.

При этом, суд не принимает доводы представителя ответчика о том, что правильным для определения рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, является отчет об оценке, произведенный ООО «Агентство оценки «Северная столица» по заказу стороны ответчика ФИО1 Для разрешения вопроса о реальной рыночной стоимости всех объектов спорного имущества, а также устранения противоречий в отчетах об оценке, предоставленной каждой из спорящих сторон, по ходатайству обеих сторон судом назначалась судебная оценочная экспертиза, однако указанное исследование не состоялось по вине ответчика, не выполнившего указания судьи о допуске эксперта к объектам исследования и предоставлению необходимой для эксперта документации (т.2 л.д.231-239), в связи с чем, суд, учитывая положения п.3 ст.79 ГПК РФ признает не установленным факт заниженной стоимости спорного имущества, указанной в отчете истца, как того требует ответчик. Бездействие ответчика, заранее знавшего о проведении экспертизы и не принявшего меры по обеспечению деятельности эксперта-оценщика, суд расценивает как злоупотребление данной стороной своими процессуальными правами.

Кроме того, судом отвергается в качестве начальной стоимости цена имущества, установленная ответчиком. Так, из представленного стороной ответчика отчета о рыночной стоимости объектов следует, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ стоимость спорного имущества в несколько раз превышает его залоговую стоимость, поскольку равна 121 036 000 рублей (т.2 л.д.2). Между тем, в договоре об ипотеке (залоге недвижимости) № стороны добровольно определили стоимость заложенного имущества в сумме 45 762 623 рублей (т.1 л.д.14), договор в этой части не оспорен и не изменен; указанная в договоре об ипотеке стоимость заложенного имущества соответствует сумме долга, имеющейся у заемщика перед банком и может быть определена в качестве начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации. Ответчик свои доводы об изменении рыночной цены заложенного имущества документально не подтвердил, а от проведения экспертизы реальной рыночной стоимости объектов уклонился. Объективных данных, не позволяющих ответчику исполнить имеющееся у него определение суда о назначении экспертизы, что явилось причиной невозможности проведения экспертного исследования и дачи заключения по его результатам, стороной ответчика суду не представлено. Утверждения ответчика о явном несоответствии начальной продажной цены рыночной стоимости имущества на момент обращения на него взыскания судом, определенной истцом ничем объективно не подтверждены, поэтому являются несостоятельными. Кроме того, в отчете ответчика указана рыночная стоимость земельного участка, тогда как объектом залога является не сам участок, а право аренды в отношении него.

Определяя начальную продажную цену спорного имущества, суд исходит из того, что при определении стоимости объекта залога определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. В связи с чем, суд полагает возможным начальную стоимость спорных объектов определить по отчету истца, предложившего их наиболее вероятную цену. При этом, суд полагает, что при реализации имущества с публичных торгов необходимо учитывать, что фактически на него снижается спрос, поскольку происходит уменьшение числа потенциальных покупателей, ограничивается срок экспонирования на рынке продаваемого предмета залога, а также имеет место понуждение собственника к продаже заложенного имущества. Поэтому цена, связанная с вынужденной продажей, то есть начальная продажная цена, не является представлением рыночной стоимости, а является ликвидационной. Указанная позиция корреспондирует положения ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)" согласно которой, если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Таким образом, суд полагает, что стоимость заложенного имущества, принятая судом исходя из оценки истца, в данном случае определена с учетом рыночной цены спорного имущества на 2012 год, наиболее реально отражает стоимость предмета залога, по сравнению с оценкой из которой исходила сторона ответчика, а также определена с учетом баланса интересов обеих сторон данного спора.

В силу ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию госпошлина в сумме 4 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО28 к ФИО1 об обращении взыскания на заложенное имущество, – удовлетворить.

Обратить взыскание на имущество, принадлежащее ФИО1, а именно на:

а) административное здание общей площадью 404,7 кв.м., расположенное по адресу:
Россия, <адрес>, № Г, литера А, кадастровый номер №, установив начальную продажную стоимость в размере 80% рыночной стоимости - 5 520 000 (Пять миллионов пятьсот двадцать тысяч) рублей;

б) материальный склад, назначение: нежилое здание, 1-этажный, общей площадью
829,3 кв.м., расположенный по адресу: Россия, <адрес>, № Г, литера Б, кадастровый номер № установив начальную продажную стоимость в размере 80% рыночной стоимости-3 920 000 (Три миллиона девятьсот двадцать тысяч) рублей;

в) здание стоянки для грузового и легкового автотранспорта, назначение: нежилое,
1-этажный, общей площадью 1 298,5 кв.м., расположенное по адресу: Россия, Республика
Хакасия, <адрес>, № Г, литера В, кадастровый номер
№, установив начальную продажную стоимость в размере 80%
рыночной стоимости- 7 120 000 (Семь миллионов сто
двадцать тысяч) рублей;

г) здание бытовых помещений, слады, назначение: нежилое, этажность: 1,
подземная этажность: 1, общей площадью 2 126,6 кв.м., расположенное по адресу: Россия,
<адрес>, № Г, литера А1Б1Б2БЗ, кадастровый номер №, установив начальную продажную стоимость в размере 80% рыночной стоимости - 9 520 000 (Девять миллионов пятьсот двадцать тысяч) рублей;

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО29 расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в краевой суд через Свердловский районный суд г. Красноярска в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы.

Судья А.С. Сенченко