Дело № 2-1111/2011 РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 7 октября 2011 года Суздальский районный суд Владимирской области в составе: судьи Бочкарёва А.Е., при секретаре Кузиной В.А., рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Суздале Владимирской области гражданское дело по исковому заявлению Чикаловой В.В. к Скитович Н.Е. о возложении обязанности по заключению договора купли-продажи, по встречному иску Скитович Н.Е. к Чикаловой В.В. о признании недействительным предварительного договора купли-продажи, у с т а н о в и л : Скитовичу Н.Е. принадлежит земельный участок с кадастровым номером ###, расположенный по адресу: <...> (л.д.25). 11 мая 2011 года между Скитович Н.Е. (продавцом) и Чикаловой В.В. (покупателем) заключен предварительный договор (л.д.7). В соответствии с договором стороны до 30 июня 2011 года обязались заключить договор купли-продажи указанного земельного участка по цене 10000 рублей. Чикалова В.В. обратилась с иском к Скитович Н.Е. о понуждении к заключению договора купли-продажи. Основанием иска явилось уклонение ответчика от заключения основного договора. Скитович Н.Е. обратился со встречным иском к Чикаловой В.В. о признании предварительного договора от 11 мая 2011 года недействительным (л.д.49-51). Основанием иска явилось отсутствие права собственности Скитович Н.Е. на земельный участок на момент заключения договора, несогласование существенных условий договора о его предмете, совершение сделки под влиянием обмана, угрозы, на крайне невыгодных для продавца условиях. Чикалова В.В. и ее представитель Соколов Н.И. настаивали на удовлетворении своих требований, возражая против встречного иска. Чикалова В.В. пояснила, что спорный участок фактически является огородом около дома, часть которого принадлежит ей и дочерям. Со Скитович Н.Е. она всегда была в хороших отношениях, он являлся приемным сыном ее сестры Чубуковой Л.А. Ранее часть дома и участка принадлежали дяде ответчика - Манасову С.Н., за которым она ухаживала до момента смерти. В тот же период и было определено, что участок будет продан ей. Участок до настоящего момента обрабатывается ею. После смерти дяди Скитович Н.Е. подтвердил ей, что участок будет принадлежат ей. Никаких угроз она не высказывала. Предварительный договор был составлен представителем Скитович Н.Е. по другому гражданскому делу. Цена была низкой с учетом того, что участок ей ранее уже обещал Манасов С.Н. Скитович Н.Е. знакомился с текстом договора и подписывал его при ней. Впоследствии она созванивалась с ответчиком, но он сказал, что продавать ей участок не будет. В связи с этим она направляла ему телеграмму о заключении договора. Скитович Н.Е. и его представитель Иванова М.Ю. настаивали на удовлетворении встречных требований, полагая основной иск необоснованным. Скитович Н.Е. пояснил, что был в хороших отношениях с Чикаловой В.В., так как являлся приемным сыном ее сестры Чубуковой Л.А. Он никогда не обещал продать земельный участок за низкую стоимостью. За день до судебного заседания по другому гражданскому делу по его иску о признании права собственности на земельный участок ему позвонила его представитель Кирилловская М.В. и сказала, что для положительного исхода дела ему нужно заключить предварительный договор продажи земельного участка с Чикаловой В.В. Следующим утром он встретился с Чикаловой В.В. и подписал предварительный договор. Основной договор он не желает заключать, поскольку полагает его ничтожным в связи с сильно заниженной ценой Выслушав объяснения сторон, показания свидетелей, изучив письменные доказательства, суд приходит к следующему. В соответствии по ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п.1); предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме (п.2); должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п.3); в нем указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п.4); в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса (п.5). Согласно п.4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Исследуя предварительный договор купли-продажи с позиции его соответствия требованиям закона, суд приходит к следующему. Договор составлен в письменной форме. В нем определен предмет договора - земельный участок с указанием кадастрового номера и адреса, что соответствует кадастровому паспорту (л.д.54). В договоре установлена цена в 10000 рублей. Таким образом, договор полностью соответствует, как положениям ст. 429 ГК РФ о предварительном договоре, так требованиям ст.ст. 454, 549, 550, 554 и 555 ГК РФ о форме, предмете и цене договора продажи недвижимости. В соответствии с п.4 ст. 429 ГК РФ определен срок заключения основного договора до 30 июня 2011 года. В этот срок покупатель направил Скитович Н.Е. 27 июня 2011 года - телеграмму и 30 июня 2011 года -удостоверенное нотариусом заявление с предложением заключить основной договор (л.д.8-11). В этот же срок Чикалова В.В. лично по телефону обращалась к продавцу с предложением заключить договор, на что поступил отказ. Данное обстоятельство подтверждается объяснениями обоих сторон. Суд учитывает, что покупатель выполнил обязанность по направлению предложения о заключении договора, предусмотренную п.6 ст.429 ГК РФ. Не получение его продавцом по причине отсутствия по месту жительства указанному в договоре по смыслу закона не влечет прекращение обязательства. В данной ситуации письменное предложение было подкреплено устным при телефонной беседе в срок действия договора. Действительно, право собственности было зарегистрировано за Скитович Н.Е. 17 июня 2011 года на основании решения Суздальского районного суда от 12 мая 2011 года о признании права собственности на земельный участок в порядке наследования после смерти бабушки Целяпиной В.П. (умершей 1 августа 1998 года) и дяди Манасова С.Н. (умершего 7 июня 2008 года) (л.д.13-16, 31). В силу п.4 ст.1152 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. Наследство открывается со смертью гражданина (ст.1113 ГК РФ). Более того, п.2 ст.455 ГК РФ предусматривает возможность заключения договора купли-продажи товара, который будет приобретен продавцом в будущем. В этой связи отсутствие регистрации права собственности на земельный участок у продавца на момент заключения предварительного договора не имеет правового значения. Исследуя доводы о недействительности сделки по причине обмана, введения в заблуждение относительно цены, невозможности понимать характер и значение своих действий, суд приходит к следующему. В силу п.1 ст.178 ГК РФ недействительной может быть признана сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение. Существенным является заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств предмета, которые значительно снижают возможность его использования по назначению. Продавцом не сообщено о заблуждении, которое в соответствии с п.1 ст.178 ГК РФ могло быть квалифицировано как существенное, к каковым цена договора не относится. Согласно п.1 ст.179 ГК РФ недействительной может быть признана сделка, совершенная под влиянием обмана, угрозы, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка). По смыслу закона обман это умышленное введение в заблуждение с целью вступить в сделку. Однако, данных о намеренном введении в заблуждение продавца покупателем относительно условий договора, в том числе цены, не представлено. Скитович Н.Е. знакомился с текстом договора, у него была возможность отказаться от его заключения. Он же сообщал, что в целом намерен продать земельный участок, однако не согласен с его ценой. Напротив, свидетель Кирилловская М.В., оказывавшая юридическую помощь по составлению текста договора, сообщила, что со Скитовичем Н.Е. примерно за 10 дней до подписания договора она обговаривала его условия. Скитович Н.Е. был намерен продать истцу 1\2 долю в праве собственности на земельный участок и сообщал цену договора в 10000 рублей. Кроме того, продажа недвижимости возможна и по цене ниже рыночной в рамках принципа свободы договора (ст.2 ГК РФ). Как пояснили стороны они ранее находились в дружеских отношениях, Скитович Н.Е. являлся приемным сыном Чубуковой Л.А. - родной сестры Чикаловой В.В., истец длительное время ухаживала за Манасовым С.Н. (дядя и наследодатель ответчика) до его смерти. Из объяснений истца и показаний Чубуковой Л.А. установлено, что они еще при жизни Манасова С.Н. договаривались по поводу отчуждения участка. Перечисленные обстоятельства также могли повлиять на снижение цены земельного участка. По смыслу закона угроза представляет собой психическое воздействие на волю лица посредством заявлений о причинении ему какого-либо вреда в будущем, если оно не совершит сделку. Скитович Н.Е. заявил, что совершил сделку под влиянием угрозы со стороны Чикаловой В.В., заключавшейся в возражениях против удовлетворения его иска о признании права собственности на земельный участок. Однако, достаточных доказательств таких угроз представлено не было. Чикалова В.В. отрицала такие угрозы, сообщая, что договоренность об отчуждении участка состоялась ранее. Как видно из решения суда от 12 мая 2011 года Скитович Н.Е. в судебном заседании участия не принимал, его интересы представляла Кирилловская М.В., которая настаивала на удовлетворении иска и поддерживала позицию истца. Она же в показаниях по настоящему делу отрицала факт угроз в адрес Скитович Н.Е. Третьи лица в том процессе, среди которых Чикалова В.В., не являлись в судебное заседание. Решение суда кроме показаний свидетелей мотивировано регистрацией Скитович Н.Е. в домовладении, которое он фактически принял после смерти своих родственников, а также ранее вынесенное решение суда о признании за ним права собственности на 1\2 долю в праве на домовладение. В связи с этим, суд находит неподтвержденным факт угроз в адрес ответчика, которые могли против его воли принудить к совершению сделки. Суду также не представлены доказательства кабальности сделки. Так в частности, ни в объяснениях Скитович Н.Е., ни в показаниях свидетелей не сообщалось, что в момент заключения договора он находился в тяжелых обстоятельствах, которые вынудили его совершить сделку на невыгодных для него условиях. При таких обстоятельствах, суд находит предварительный договор действительным, а встречный иск не подлежащим удовлетворению. Показания свидетеля Скитович Т.Н. - супруги ответчика по основному иску, даны фактически с его же слов и не содержат дополнительных сведений, способных повлиять на выводы суда. При таких обстоятельствах, в силу п.5 ст.429 п.4 ст.445 ГК РФ, поскольку Скитович Н.Е. уклоняется от заключения основного договора на условиях предварительного, с учетом своевременности направления Чикаловой В.В. предложения о заключении договора, исковые требования о понуждения ответчика к заключению договора купли-продажи подлежат удовлетворению. На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд Р е ш и л : Исковое заявление Чикаловой В.В. к Скитович Н.Е. удовлетворить. Обязать Скитович Н.Е. заключить с Чикаловой В.В. договор купли-продажи 1\2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером ###, расположенный по адресу: <...>, на условиях предварительного договора от 11 мая 2011 года по цене 10000 (десять тысяч) рублей. Встречный иск Скитович Н.Е. к Чикаловой В.В. о признании недействительным предварительного договора купли-продажи от 11 мая 2011 года оставить без удовлетворения. Решение может быть обжаловано во Владимирский областной суд через Суздальский районный суд в течение 10 дней со дня принятия в окончательной форме. Решение в окончательной форме принято 12 октября 2010 года. Судья: подпись Копия верна Судья А.Е. Бочкарёв Секретарь В.А. Кузина