Решение
Именем Российской Федерации
9 февраля 2012 года г. Суворов Тульской области
Суворовский районный суд Тульской области в составе:
председательствующего Сафонова М.Ю.,
при секретаре Копыльцовой Р.В.,
с участием
помощника прокурора Суворовского района Тульской области Абрамовой М.В.,
представителя ОАО «Суворовский рынок» по доверенности Степановой Е.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело № 2-56-2012 по иску прокурора Суворовского района Тульской области, действующего в интересах неопределенного круга лиц к Открытому акционерному обществу «Суворовский рынок» о признании недействительными условий договора,
установил:
Прокурор Суворовского района Тульской области обратился в суд с иском в интересах неопределенного круга лиц к Открытому акционерному обществу «Суворовский рынок» о признании недействительным условий договора, указывая, что прокуратурой Суворовского района проведена проверка соблюдения открытым акционерным обществом «Суворовский рынок» (далее ОАО «Суворовский рынок») законодательства при оказании услуг по управлению многоквартирным жилым домом.
В ходе проверки установлено, что ОАО «Суворовский рынок» поставлено на учет в Межрайонной ИФНС России № 4 по Тульской области 17 февраля 2009 года.
В соответствии с п.п.10,12 раздела 2 Устава ОАО «Суворовский рынок» основной целью деятельности общества является извлечение прибыли, общество вправе осуществлять не запрещенные законодательством виды деятельности.
01 октября 2011 года ОАО «Суворовский рынок» заключил в письменной форме договор управления многоквартирным жилым домом с собственниками жилых помещений дома №13 по ул. Кирова г.Суворова Тульской области (далее – Договор управления).
В соответствии с п.10.2 Договора управления, настоящий договор заключен сроком на 1 год и считается продленным на тот же период, если за три месяца до окончания срока действия договора ни одна из сторон не примет решение о расторжении договора.
Как показала проверка, заключенный ОАО «Суворовский рынок» договор управления многоквартирным домом содержит условия, не соответствующие требованиям действующего законодательства.
В соответствии с частью 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме являются те части дома, которые имеют вспомогательное, обслуживающее значение и не являются объектами индивидуальной собственности.
Согласно статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом российской Федерации «О защите прав потребителей» и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами (статья 9 Федерального закона от 26 января 1996 года № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации»).
Анализом договора управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: Тульская область г. Суворов ул. Кирова д. 13 установлено, что пункты 4.4, 4.5, 4.7, 8.3, 9.2 договора противоречат действующему законодательству.
В соответствии с частью 1 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации, п. 35 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 года № 307, плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе.
Пунктом 4.3 Договора управления установлена обязанность собственника ежемесячно вносить плату за жилищные и коммунальные услуги не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным.
В соответствии с пунктом 80 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 года № 307, исполнитель вправе приостановить или ограничить предоставление коммунальных услуг через 1 месяц после письменного предупреждения (уведомления) потребителя в случае неполной оплаты потребителем коммунальных услуг. Под неполной оплатой коммунальных услуг понимается наличие у потребителя задолженности по оплате одной или нескольких коммунальных услуг, превышающей 3 ежемесячных размера платы, определенных исходя из соответствующих нормативов потребления коммунальных услуг и тарифов, действующих на день ограничения предоставления коммунальных услуг, при условии отсутствия соглашения о погашении задолженности, заключенного потребителем с исполнителем, и (или) при невыполнении условий такого соглашения.
Согласно пункту 81 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 года № 307, приостановление или ограничение предоставления одной или нескольких коммунальных услуг осуществляется в следующем порядке: исполнитель направляет (в письменной форме) потребителю уведомление о том, что в случае непогашения задолженности в течение 1 месяца с момента направления указанного уведомления предоставление ему коммунальных услуг может быть приостановлено и (или) ограничено. Перечень этих услуг прилагается к уведомлению, которое доводится до сведения потребителя путем вручения под расписку или направления по почте заказным письмом (с описью вложения) по указанному им почтовому адресу; при непогашении задолженности в течение установленного в уведомлении срока исполнитель вправе ограничить предоставление указанных в уведомлении коммунальных услуг с предварительным (за 3 суток) письменным извещением потребителя; в случае непогашения образовавшейся задолженности и по истечении 1 месяца со дня введения ограничения предоставления коммунальных услуг исполнитель имеет право приостановить предоставление коммунальных услуг, за исключением отопления, холодного водоснабжения и водоотведения.
В нарушение указанных норм пунктом 4.4 Договора управления предусмотрено, что Управляющая организация оставляет за собой право прекратить предоставление услуг в случае просрочки оплаты более трех месяцев до ликвидации задолженности. Поскольку в данном пункте Договора управления не установлено исключений, то указанное относится и к прекращению предоставления услуг по отоплению, холодному водоснабжению и водоотведению, что является недопустимым.
Пунктом 4.5 Договора управления установлена обязанность собственника своевременно уведомлять Управляющую организацию об изменении прав и обязанностей собственников, состава проживающих (в случаях выбытия, сдачи квартиры в наём или аренду с предоставлением соответствующих договоров), в том числе заранее уведомлять об отсутствии на период свыше 5-ти полных календарных дней для проведения перерасчета за коммунальные услуги.
В соответствии с частью 11 ст. 155 Жилищного кодекса Российской Федерации, неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. При временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке, утверждаемом Правительством Российской Федерации.
Согласно пункту 54 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 года № 307, при временном отсутствии потребителя в жилом помещении более 5 полных календарных дней подряд осуществляется перерасчет платы за холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение и газоснабжение.
Согласно пункту 56 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 года № 307, перерасчет размера платы за коммунальные услуги осуществляется исполнителем в течение 5 рабочих дней на основании письменного заявления потребителя, поданного в течение месяца после окончания периода временного отсутствия потребителя.
Таким образом, законодатель не связывает право потребителя на перерасчет платы за коммунальные услуги в случае временного отсутствия с обязательным предварительным уведомлением о таком отсутствии, в связи с чем вышеназванные условия Договора управления не соответствуют требованиям законодательства.
Пунктом 4.7 Договора управления на собственника возложена обязанность в течение 30 календарных дней с момента заключения настоящего договора предоставить в Управляющую организацию список лиц в количестве трех человек, имеющих право действовать от имени собственника во взаимоотношениях с Управляющей организацией, порождаемых настоящим Договором.
Между тем такая обязанность действующим законодательством не предусмотрена.
В соответствии с пунктом 3 статьи 29 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), могут быть предъявлены при принятии выполненной работы (оказанной услуги) или в ходе выполнения работы (оказания услуги) либо, если невозможно обнаружить недостатки при принятии выполненной работы (оказанной услуги), в течение сроков, установленных настоящим пунктом.
Потребитель вправе предъявлять требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), если они обнаружены в течение гарантийного срока, а при его отсутствии в разумный срок, в пределах двух лет со дня принятия выполненной работы (оказанной услуги) или пяти лет в отношении недостатков в строении и ином недвижимом имуществе.
В нарушение данной нормы закона пунктом 8.3 Договора управления предусмотрено, что претензии и/или жалобы могут быть предъявлены собственником в течение 2-х недель от даты, когда он узнал или должен был узнать о нарушении его прав. Претензии и/или жалобы, предъявленные по истечение данного срока, Управляющая организация не рассматривает.
По своей правовой природе договор управления многоквартирным домом относится к договорам возмездного оказания услуг, которые регулируются положениями главы 39 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 779 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
Пунктом 1 статьи 782 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов. Данная норма согласуется с положениями статьи 32 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», в соответствии с которой потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.
Кроме того, в силу части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
Пунктом 9.2 Договора управления предусмотрено, что при досрочном расторжении договора по инициативе одной из сторон она обязана предупредить об этом другую сторону за месяц и провести полную оплату за оказанные услуги по техническому обслуживанию, содержанию и ремонту помещений.
В связи с чем, данным пунктом на собственника возлагается обязанность предупредить о досрочном расторжении договора управления за месяц, хотя собственник вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время, в том числе при неисполнении управляющей организации условий договора управления, которое может наступить до истечения месяца.
Таким образом, пункт 9.2 Договора управления ущемляет права потребителей по сравнению с вышеуказанными нормами закона.
Согласно пункту 1 статьи 16 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
В соответствии со статьей 1 Федерального закона «О прокуратуре Российской Федерации», прокуратура Российской Федерации - единая федеральная централизованная система органов, осуществляющих от имени Российской Федерации надзор за соблюдением Конституции Российской Федерации и исполнением законов, действующих на территории Российской Федерации.
Прокуратура Российской Федерации осуществляет надзор за соблюдением прав и свобод человека и гражданина федеральными министерствами, государственными комитетами, службами и иными федеральными органами исполнительной власти, представительными (законодательными) и исполнительными органами субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, органами военного управления, органами контроля, их должностными лицами, субъектами осуществления общественного контроля за обеспечением прав человека в местах принудительного содержания и содействия лицам, находящимся в местах принудительного содержания, а также органами управления и руководителями коммерческих и некоммерческих организаций.
Договор управления многоквартирным домом заключен на 1 год. Постольку состав собственников многоквартирного дома в течение года может изменяться, индивидуализировать граждан, права которых нарушаются не выполнением условий договора управления многоквартирным домом, не представляется возможным.
На основании изложенного просит признать недействительными пункт 4.4 (в части прекращения предоставления услуг в случае просрочки оплаты более 3-х месяцев), пункт 4.5 (в части установления обязанности собственника заранее уведомлять об отсутствии на период свыше 5-ти полных календарных дней), п. 4.7, пункт 8.3 (в части установления срока предъявления претензий), п. 9.2 (в части предупреждения собственником о расторжении договора в одностороннем порядке за месяц) договора управления многоквартирным домом от 01 октября 2011 года, заключенного между ОАО «Суворовский рынок» и собственниками жилых помещений дома №13 по ул. Кирова г. Суворова Тульской области.
В судебном заседании помощник прокурора Абрамова М.В. исковые требования поддержала полностью, по основаниям, изложенным в исковом заявлении и просила их удовлетворить.
Представитель ответчика – ОАО «Суворовский рынок» по доверенности Степанова Е.И. в судебном заседании исковые требования признала полностью.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, представленные истцом, суд принимает полное признание иска ответчиком, так как признание иска не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению.
Согласно ч. 4 ст. 198 ГПК РФ, в случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения суда может быть указано только на признание иска и принятие его судом.
На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования прокурора Суворовского района Тульской области, действующего в интересах неопределенного круга лиц удовлетворить полностью.
Признать недействительными пункт 4.4 (в части прекращения предоставления услуг в случае просрочки оплаты более 3-х месяцев), пункт 4.5 (в части установления обязанности собственника заранее уведомлять об отсутствии на период свыше 5-ти полных календарных дней), п. 4.7, пункт 8.3 (в части установления срока предъявления претензий), п. 9.2 (в части предупреждения собственником о расторжении договора в одностороннем порядке за месяц) договора управления многоквартирным домом от 01 октября 2011 года, заключенного между ОАО «Суворовский рынок» и собственниками жилых помещений дома №13 по ул. Кирова г. Суворова Тульской области.
Решение может быть обжаловано в Тульский областной суд путем подачи апелляционной жалобы в Суворовский районный суд Тульской области в течение одного месяца.
Председательствующий