РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
28 декабря 2010 года город Суровикино
Суровикинский районный суд Волгоградской области в составе:
Председательствующего судьи Божко О.А.
При секретаре Чудиной Е.Ю.
С участием истцов Ишамбековой К.Г., Ишамбекова П.Д., Ишамбекова Д.У.,
Представителей истцов Стекольщикова А.Т., действующего на основании нотариальных доверенностей от 25 ноября 2010 года, Абдрашитова В.М., действующего на основании доверенностей от 13 декабря 2010 года,
Представителя ответчика Управления Федеральной службы <данные изъяты> -Волгиной И.В., действующей на основании доверенности № 142 от 20 ноября 2009 года,
Представителей третьего лица ОАО «<данные изъяты>» - Разумова Д.П., Золотникова И.В., действующих на основании доверенностей от 22 ноября 2010 года,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ишамбековой К.Г., Ишамбекова П.Д., Ишамбекова Д.У. к Управлению Федеральной службы <данные изъяты> об оспаривании решения об отказе в регистрации права на недвижимое имущество,
УСТАНОВИЛ:
Ишамбекова К.Г., Ишамбеков П.Д. и Ишамбеков Д.У. обратились в суд с иском к Управлению Федеральной службы <данные изъяты> (далее Управление <данные изъяты>) об оспаривании решения об отказе в регистрации права на недвижимое имущество. Свои требования мотивировали тем, что они являются сособственниками земельного участка общей площадью 8823,0 га, расположенного на территории <адрес>. Данный земельный участок 12 июля 2005 года передан в аренду в ОАО «<данные изъяты>». При этом договор аренды от имени арендодателей был подписан БТН, представляющей интересы 236 собственников земельных долей на основании доверенности, удостоверенной специалистом администрации Добринского сельского совета. Однако, истцы не уполномочивали БТН на совершение действий, согласия на заключение договора аренды не давали. Срок аренды и цена с ними не обсуждалась. О заключении договора аренды им стало известно только в 2008 году. В настоящее время ОАО «<данные изъяты>» злоупотребляет правами арендатора. Истцы желают произвести выдел своих долей в натуре, однако, ОАО «<данные изъяты>» возражает против этого. Намерение о выделе земельного участка было опубликовано в средствах массовой информации, были проведены необходимые мероприятия по межеванию. Истцы обратились в Управление <данные изъяты> для регистрации права собственности на выделенный земельный участок, однако им было отказано в государственной регистрации в связи с тем, что на собрании собственников земельных долей представитель ОАО «<данные изъяты>» выразил несогласие с выделением земельного участка в счет земельных долей Ишамбековых. Истцы просят признать решение Управление <данные изъяты> об отказе в регистрации права собственности незаконным и обязать Управление <данные изъяты> зарегистрировать право общей долевой собственности на земельный участок в соответствии с кадастровым паспортом, выданным 27 января 2010 года.
В судебном заседании представитель истцов - Абдрашитов В.М. поддержал исковые требования, считает отказ в государственной регистрации права от 20 мая 2010 года незаконным. Пояснил, что сообщение об отказе получено истцами только в конце июля 2010 года. Сообщение об отказе не направлялось <данные изъяты> истцам по почте, после получения решения по причине правовой неграмотности истцы длительное время не имели возможности обжаловать его в судебном порядке. Выдел земельного участка в счет долей Ишамбековых не нарушает договор аренды земельного участка, который заключен с ОАО «<данные изъяты>». Полагает, что договор аренды не является препятствием для регистрации права собственности истцов на выдел земельного участка. Кроме того, представитель показал, что доверенность на имя БТН не могла быть удостоверена специалистом сельского совета. Истцы не уполномочивали БТН на заключение договора аренды, срок аренды с ними не обсуждался, о наличии договора аренды им стало известно в 2008 году.
Представитель истцов Стекольщиков А.Т. исковые требования поддержал и показал, что он имеет лицензию для проведения межевых работ. Он осуществлял межевание земельного участка в счет пяти земельных долей Ишамбековых. Согласно протокола общего собрания сособственников земельного участка от 10 апреля 2004 года было установлено, что первоочередным выходцам подлежат выделению земельные участки на полях № 24 и № 67. Однако, когда Ишамбековы приняли решение о выделении земельного участка в счет своих земельных долей, выделить их на вышеуказанных полях не представилось возможным, поскольку не правильно определено местоположение полей. В связи с чем, 15 сентября 2009 года было проведено собрание собственников земельного участка, на котором было принято решение о том, что первоочередным выходцам подлежат выделению земельные участки на полях № 53 и № 54. Намерение о выделении было опубликовано в средствах массовой информации. Поступило возражение от ОАО «<данные изъяты>», однако данное возражение не было обосновано. Считает, что наличие договора аренды земельного участка с ОАО «<данные изъяты>» не препятствует выделу земельного участка в счет земельных долей Ишамбековых. Земельный участок, выделенный в счет земель Ишамбековых, поставлен на кадастровый учет.
Истцы Ишамбекова К.Г., Ишамбеков П.Д. и Ишамбеков Д.У. поддержали свои исковые требования.
Представитель ответчика Управления <данные изъяты> - Волгина И.В. исковые требования не признала и показала, что Ишамбековы обратились в Суровикинский отдел Управления <данные изъяты> для регистрации права на земельный участок земель сельхозназначения. Данный земельный участок выделяется из земельного участка сельхозназначения общей площадью 8823 га., находящийся в общей долевой собственности, на которой в ЕГРП зарегистрирована аренда в пользу ОАО «<данные изъяты>» сроком на 15 лет, начиная с 27 сентября 2005 года. У регистратора возникло сомнение в наличии оснований для регистрации, поскольку при проведении общего собрания 15 сентября 2009 года представитель арендатора земельного участка ОАО «<данные изъяты>» выразил несогласие с выделением земельного участка в счет земельных долей Ишамбековых. Таким образом, соглашение всех участников не было представлено, что явилось основанием к отказу в государственной регистрации. Сообщение об отказе в государственной регистрации от 20 мая 2010 года направлялось Ишамбековым простой почтой. В конце июля 2010 года в Управление <данные изъяты> обратился Стекольщиков А.Т, сообщив, что Ишамбековы не получали решение об отказе, Стекольщикову А.Т. выдали сообщение об отказе. Полагает, что решение об отказе в регистрации права собственности принято на законных основаниях, просит в иске отказать.
Представители третьего лица «ОАО «<данные изъяты>» - Разумов Д.П. и Золотников И.В. исковые требования не признали и пояснили, что в настоящее время земельный участок площадью 8823,0 га. используется ОАО «<данные изъяты>» на основании договора аренды от 12 июля 2005 года. ОАО «<данные изъяты>» возражает против выделения из земельного участка, находящегося в аренде, земельного участка в счет земельных долей Ишамбековых, поскольку в случае выдела изменится площадь арендуемого земельного участка в сторону уменьшения, что является существенным для ОАО «<данные изъяты>, а также ОАО «<данные изъяты>» вынуждено будет нести финансовые затраты в связи этим. Раздробление земельного участка считают нецелесообразным. 15 сентября 2009 года было проведено собрание сособственников земельного участка. На данном собрании присутствовал директор ОАО «<данные изъяты>» КВИ, являющийся, кроме того, сособственником 21 доли. КВИ возражал против выделения земельного участка в счет земельных долей Ишамбековых на полях № 53 и № 54. Полагают, что решение общего собрания не является правомочным, поскольку решение считается принятым в случае, если «за» проголосовали более 50 % сособственников земельных долей. Данное условие не соблюдено при проведении собрания 15 сентября 2009 года.
Выслушав истцов и их представителей, представителей ответчика и третьего лица, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что исковые требовании не подлежат удовлетворению.
В соответствии со ст. 2Федерального закона от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд.
В судебном заседании установлено, что Ишамбекова К.Г., Ишамбеков П.Д. и Ишамбеков Д.У. являются сособственниками земельного участка общей площадью 8823,0 га, расположенного на территории <адрес>. Данный земельный участок 12 июля 2005 года передан в аренду в ОАО «<данные изъяты>». В ЕГРП зарегистрирована аренда в пользу ОАО «<данные изъяты>» сроком на 15 лет, начиная с 27 сентября 2005 года. Данные обстоятельства следуют из материалов гражданского дела.
Ишамбекова К.Г., Ишамбеков П.Д. и Ишамбеков Д.У. приняли решение о выделе земельного участка в счет своих земельных долей, опубликовав об этом намерении сообщение в средствах массовой информации.
15 сентября 2009 года проведено общее собрание сособственников, на котором генеральный директор ОАО «<данные изъяты>» КВИ выразил несогласие с выделением земельного участка в счет земельных долей Ишамбековых.
Ишамбековыми было проведено межевание земельного участка, после чего для регистрации права собственности 23 марта 2010 года они обратились в Суровикинский отдел <данные изъяты>.
20 мая 2010 года Ишамбековым было отказано в государственной регистрации права общей долевой собственности на объект недвижимого имущества.
Как следует из сообщений об отказе, у регистратора возникли сомнения в наличии оснований для государственной регистрации, поскольку образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Согласия ОАО «<данные изъяты>», являющегося арендатором земельного участка, из которого производится выдел, на государственную регистрацию не представлено. Не представлено соглашения всех участников общей долевой собственности на выдел, а именно протокол, подписанный 51% всех участников долевой собственности. Государственный регистратор направила запрос генеральному директору ОАО «<данные изъяты>» КВИ с предложением предоставить согласие ОАО «<данные изъяты>» на выдел, на что получено возражение о выделе до окончания срока договора аренды.
Ишамбековы оспаривают законность отказа в государственной регистрации права на недвижимость в судебном порядке, данное право предоставлено им в соответствии с требованиями действующего законодательства. При этом трехмесячный срок обжалования, по мнению суда, ими не пропущен, поскольку сообщение об отказе было направлено им простой почтой, что не отрицалось в судебном заседании представителем ответчика. Посредством почтовой связи сообщения об отказе не были получены Ишамбековыми. После того, как Ишамбековым стало известно о принятом решении, они обратились в суд.
Представитель истцов Абдрашитов В.М., обосновывая требования, заявил суду о том, что договор аренды от имени арендодателей был подписан БТН, представляющей интересы 236 собственников земельных долей на основании доверенности, удостоверенной специалистом администрации <данные изъяты>, тогда как доверенность могла быть удостоверена только нотариусом. Истцы не уполномочивали БТН на совершение действий, согласия на заключение договора аренды не давали. Срок аренды и цена с ними не обсуждалась. О заключении договора аренды им стало известно только в 2008 году.
Заявив суду о вышеуказанных обстоятельствах, истцы не заявили требований о признании доверенности от 15 декабря 2003 года на имя БТН и договора аренды земельного участка 12 июля 2005 года недействительными.
Представитель ответчика, возражая против заявленных требований, заявила о том, что отказ в государственной регистрации вынесен на основании закона.
Проверяя доводы сторон, судом установлено, что ОАО «<данные изъяты>» является арендатором земельного участка, из которого Ишамбековы в счет своих земельных долей желают выделить земельный участок.
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ предмет является существенным условием договора.
Пунктом 1 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" площадь земельного участка, описание местоположения границ и иные сведения являются уникальными характеристиками, позволяющими определить земельный участок как индивидуально-определенную вещь.
В силу ст. 450 ГК РФ в период действия договора его изменение осуществляется по взаимному согласию сторон, если иное не установлено законодательством или соглашением сторон.
Поскольку выдел земельного участка влечен изменение уникальных характеристик исходного земельного участка как индивидуально-определенной вещи, выступающей объектом аренды, то изменение договора возможно только по взаимному согласию сторон договора аренды.
Согласно п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В соответствии с п. 4 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.
Таким образом, для выделения земельного участка в счет земельных долей Ишамбековых требуется обязательное согласие арендатора, каковым является ОАО «<данные изъяты>», такого согласия на выдел ОАО «<данные изъяты>» не дало. Выдел из сданного в аренду участка земельных участков в счет долей в общей собственности без согласия арендатора является существенным нарушением договора аренды.
Таким образом, отказ в государственной регистрации является обоснованным, в связи с чем, Ишамбековой К.Г., Ишамбекова П.Д., Ишамбекова Д.У. необходимо отказать в удовлетворении исковых требований к Управлению Федеральной службы <данные изъяты> об оспаривании решения об отказе в регистрации права на недвижимое имущество.
Руководствуясь ст. ст. 194- 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Ишамбековой К.Г., Ишамбекова П.Д., Ишамбекова Д.У. отказать в удовлетворении исковых требований к Управлению Федеральной службы <данные изъяты> об оспаривании решения об отказе в регистрации права на недвижимое имущество.
Решение может быть обжаловано в течение 10 дней в Волгоградский областной суд через Суровикинский районный суд.
Судья Божко О.А.