Гражданское дело № 2-1475/2011
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
г. Сургут 24 мая 2011 года
Сургутский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе:
председательствующего - судьи Начарова Д.В.,
при секретаре судебного заседания Пятковой Е.В.,
с участием:
представителя истца Крылова Е.В.,
ответчика Джалиловой Н.Ш.,
ответчика Ачилова М.А.,
ответчика Джалилова Р.Ш.,
ответчика Джалилова М.Ш.,
представителя ответчиков Музыченко С.А.,
представителя третьего лица ОАО «Тархун» Штолякова Д.О.,
помощника прокурора г. Сургута Галицкой Г.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Азгалдян А. Б. к Джалиловой Н. Ш. Ачилову М. А., Джалилову Р. Ш., Джалилову М. Ш., Джалиловой О. Е., Ачилову Э. М., Джалилову А. Р. о выселении, встречному иску Джалиловой Н. Ш. к Азгалдяну А. Б. и ОАО «Тархун» о признании незаключенным договора купли-продажи,
УСТАНОВИЛ:
Истец Азгалдян А.Б. обратился в суд с иском, в котором просит, выселить из <адрес> Джалилову Н. Ш., Ачилова М. А., Джалилова Р. Ш., Джалилова М. Ш. Джалилову О. Е., несовершеннолетнего ФИО46, несовершеннолетнего ФИО47, взыскать с ответчиков судебные расходы по оплате госпошлины в размере <данные изъяты> рублей.
Истец требования мотивирует, тем, что на основании договора купли-продажи заключенного с ОАО «Тархун» ДД.ММ.ГГГГ является собственником <адрес>. Квартира передана по передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ в хорошем состоянии, пригодном для проживания. Претензий к продавцу на момент передачи квартиры не имелось, поскольку ограничения (обременения) права на квартиру зарегистрировано не было. На момент оформления договора было известно, что в квартире проживают граждане, которые обязались освободить квартиру до ДД.ММ.ГГГГ. Граждане в квартире не зарегистрированы, квартиру до настоящего времени не освободили. На основании ст. 25, 30 Конституции РФ, ст. 30, ЖК РФ, 301 ГК РФ просит суд выселить ответчиков из квартиры.
Со встречным иском к Азгалдян А.Б. и ОАО «Тархун» обратилась Джалилова Н.Ш. о признании незаключенным договора купли-продажи.
Джалилова Н.Ш.. свои требования мотивирует тем, что она и члены ее семьи на основании договора найма от ДД.ММ.ГГГГ заключенного с МТП «Тархун» приобрели право пользования спорной квартирой на условиях договора найма. С ДД.ММ.ГГГГ года пользуются квартирой.
Между тем п. 4.1 договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ОАО «Тархун» и Азгалдян А.Б. содержит положение о том, что до заключения настоящего договора отчуждаемая квартира никому не продана, не заложена, в споре, под арестом, запрещением не состоит, рентой, арендой, или иными обязательствами не обременена.
Согласно п. 3.1 договора купли-продажи продавец ОАО Тархун» обязан предупредить покупателя Азгалдян А.Б. обо всех обременениях, запрещениях, ограничениях, правах и претензиях третьих лиц, о которых на момент заключения продавец не мог не знать.
Таким образом, при заключении договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Тархун» и Азгалдян А.Б. не были достигнуты существенные условия, предусмотренные ст. 432, 558 ГК РФ. При отчуждении жилого помещения в договоре не указано право, лица которое в нем проживает, это ее и членов ее семьи на пользование данным помещением, в связи с чем договор является незаключенным.
Истец по первоначальному иску Азгалдян А.Б будучи извещенным в суд не явился, в суд явился его представитель Крылов Н.И. Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося истца с участием его представителя.
Представитель истца по первоначальному иску Крылов Н.И требования истца поддержал, встречные исковые требования не признал, указав о том, что истец в спорном помещении по месту жительства зарегистрирован никогда не был, ссылка ответчиков на договор найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ несостоятельна поскольку он является ничтожным, в виду того обстоятельства, что подписывался представителем муниципального торгового предприятия «Тархун» (обладателя права хозяйственного ведения) без согласия собственника, т.е. муниципального образования. Спора о праве либо спора о заключении договора между гражданином Азгалдяном А.Б. и ОАО «Тархун» не имелось и не имеется.
Следует отметить, что законность договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, а также добросовестность приобретателя установлена решением Сургутского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, утвержденного Определением суда ХМАО от ДД.ММ.ГГГГ.
Ответчик Джалилова Н.Ш. требования Азгалдян А.Б. не признала, свои требования поддержала и пояснила, что в квартиру была вселена в связи с трудовыми отношениями с МТП «Тархун» в ДД.ММ.ГГГГ году. Директор им передала ключи от квартиры между ней и МТП «Тархун», а также между Ачиловым М.А. и МТП «Тархун» были заключены договоры найма на спорную квартиру с учетом членов семьи. Данные договоры не расторгались, на основании их на имя Ачилова М.А. на квартиру был открыт лицевой счет, по которому производили оплату за квартиру. ФИО62. должна была оформить квартиру на них, однако до настоящего этого не сделано. В настоящее время оплату за квартиру не производят, в связи с рассмотрением данного дела, так как не решен вопрос о праве пользования данной квартирой. В квартире не зарегистрированы. До ДД.ММ.ГГГГ года квартира ни кому не принадлежала. О том, что квартира была продана истцу, узнала в суде из искового заявления, о выселении их никто не предупреждал, в квартиру истец не приходил ее не осматривал.
Ачилов М.А. иск Азгалдяна А.Б. не признал, встречный иск поддержал, по доводам указанным представителем и Джалиловой Н.Ш. Пояснил, что на основании представленных им документов, на квартиру на его имя был открыт лицевой счет. Какие документы для этого предоставлял, не помнит. Квартира была предоставлена ему и членам его семьи в соответствии с договором найма заключенным между ним и МТП «Тархун», в связи с трудовыми отношениями с МТП «Тархун».
Джалилов Р.Ш. иск Азгалдяна А.Б. не признал по доводам указанным представителем и Джалиловой Н.Ш. встречный иск поддерживает.
Джалилов М.Ш. иск Азгалдяна А.Б. не признал по доводам указанным представителем и Джалиловой Н.Ш. встречный иск поддерживает.
Джалилова О.Е., будучи извещенной в суд не явилась, сведений о причинах не явке не представила, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося ответчика.
Представитель ответчиков Музыченко С.А. просит в удовлетворении требований Азгалдян отказать, признать договор купли-продажи квартиры между ОАО «Тархун» и Азгалдян А.Б. не заключенным, поскольку не соблюдены существенные условия договора, в нем не указано право ответчиков по первоначальному иску на пользование квартирой. Квартира ответчикам была предоставлена в ДД.ММ.ГГГГ году по месту работы в МТП «Тархун» с ними был заключен договор найма. Срок действия договора не определен. Наличие договора найма между ответчиками и МТП «Тархун» установлено кассационным определением, в связи с чем данный факт оспорен быть не может. В настоящее время продолжают проживать в квартире. МТП «Тархун» купило квартиру у ФИО76 ДД.ММ.ГГГГ сделка была зарегистрирована, в связи с этим Администрация г. Сургута собственником помещения не являлась, ее согласие на предоставление квартиры по договору найма не требовалось. Требования истца, основанные на ст. 301 ГК РФ не подлежат удовлетворению, поскольку при смене собственника, переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Представитель ОАО «Тархун» просит суд удовлетворить требования Азгалдян, в удовлетворении встречного иска просит отказать при этом указав, что спорная квартира по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ была приобретена МТП «Тархун». Приказом департамента имущественных и земельных отношений администрации г. Сургута № от ДД.ММ.ГГГГ Сургутское городское муниципальное торговое предприятие «Тархун» приватизировано путем преобразования в ОАО «Тархун».
ДД.ММ.ГГГГ департаментом имущественных и земельных отношений администрации г. Сургута по договору купли-продажи № реализованы <данные изъяты> акций(<данные изъяты>%) ОАО «Тархун» по цене <данные изъяты> рублей. покупателем акций являлся ФИО78 передаточным распоряжением от ДД.ММ.ГГГГ акции переданы покупателю.
Таким образом, после преобразования правопреемником прав и обязанностей МУП «Тархун» является ОАО «Тархун». ДД.ММ.ГГГГ в целях приведения ранее возникших прав на недвижимое имущество в соответствии с федеральным законом на указанную квартиру была произведена регистрация права собственности. ДД.ММ.ГГГГ жилое помещение, было отчуждено по договору купли-продажи в собственность Азгалдян По имеющейся в распоряжении предприятия информации, помещение Джалиловой Н.Ш. не передавалось. В соответствии со ст. 295 ГК РФ предприятие не в праве принадлежащие ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать в аренду и иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника. Собственником МТП «Тархун» до момента приватизации ДД.ММ.ГГГГ являлось муниципальное образование город окружного значения Сургут от его имени выступал Департамент имущественных и земельных отношений. Информация о получении согласия собственника на передачу в ДД.ММ.ГГГГ году жилого помещения Джалиловой Н.Ш.. отсутствует. В связи с указанным, даже в случае подписания договора найма последний является ничтожной сделкой. Недействительная сделка не влечет правовых последствий.
Представитель Администрации г. Сургута, будучи извещенной в суд не явилась, от представителя поступило заявление, просит рассмотреть дело в отсутствие представителя.
На основании представленного заявления суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося представителя Администрации г. Сургута.
Выслушав представителя истца, явившихся ответчиков, их представителя, представителя ОАО «Тархун», заключение прокурора, полагавшего требования не подлежащими удовлетворению, проверив материалы дела, суд находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО82 продала по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ принадлежащую ей на праве собственности <адрес> МТП «Тархун».
Приказом № от ДД.ММ.ГГГГ в связи с необходимостью приведения в соответствие с ГК РФ и на основании письма от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован Устав МТП магазина «Тархун» в новой редакции (т. 1 л.д.44), согласно которому п. 3.1 -имущество предприятия находится в собственности муниципального образования город окружного значения Сургут, является неделимым и не может быть распределено по вкладам (долям, паям), в том числе между работниками Предприятия, принадлежит Предприятию на праве хозяйственного ведения и отражается на его самостоятельном балансе.
Согласно приказу № от ДД.ММ.ГГГГ муниципальное предприятие СГМУПЖП «Тархун» преобразовано в ОАО «Тархун» (т.1 л.д.74, 52).
По договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ОАО «Тархун» продало, а истец Азгалдян А.Б. купил спорную <данные изъяты>х комнатную <адрес> в <адрес>.
Право собственности истца Азгалдян А.Б подтверждается представленными документами, копией свидетельства о государственной регистрации права выданного ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д. 11), решением Сургутского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, оставленного кассационным определением от ДД.ММ.ГГГГ в силе (т.1 л.д.122, 127), согласно которому в удовлетворении требований Администрации г. Сургута к Азгалдяну А.Б. о признании права муниципальной собственностью на спорное жилое помещение отказано, решением Арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д. 103), в соответствии с которым в удовлетворении требований Администрации г. Сургута к ОАО «Тархун» о признании права собственности на спорную квартиру отказано.
В ДД.ММ.ГГГГ года в период работы в МТП «Тархун» Джалиловой Н.Ш. и Ачилова М.А., последним и членам семьи на основании договора найма от ДД.ММ.ГГГГ (т.2 л.д. 228) заключенного с МТП «Тархун» была предоставлена в пользование спорная квартира.
В соответствии с представленными справкой ООО «РЭУ 6» от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д.41), письмом начальника ГОМ-1 УВД г. Сургута (т.1 л.д.12), а также пояснениями ответчиков, в квартире ответчики зарегистрированными не значатся.
Представитель истца, а также ОАО «Тархун» указывают о ничтожности сделки, совершенной между Ачиловым М.А. и МТП «Тархун».
Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Суд вправе по собственной инициативе применить последствия ничтожной сделки, даже если истец ограничился требованием о признании сделки недействительной.
Как было установлено в судебном заседании, договор найма от ДД.ММ.ГГГГ был заключен между Ачиловым М.А. и МТП «Тархун» являющимся муниципальным предприятиям, в соответствии с п. 3.1 Устава пользующимся имуществом муниципального образования города окружного значения Сургут на праве хозяйственного ведения.
Согласно п. 6 ст. 6 Федерального закона от 30.11.1994 года № 52 - ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса РФ» и разъяснений п. 8 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 28.02.1995 года № 2/1 «О некоторых вопросах, связанных с введением в действие части первой Гражданского кодекса РФ» начиная с 08.12.1994 года, созданные ранее государственные и муниципальные предприятия обладают имуществом на праве хозяйственного ведения. Сделки, совершенные такими предприятиями без согласия собственника после 7 декабря 1994 года и направленные на отчуждение недвижимого имущества или распоряжение им иным способом, являются ничтожными (ст.168 Кодекса).
В соответствии со ст. 295 ГК РФ предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.
В соответствии с представленным ответом по запросу ( т. 2 л.д. 227), согласия муниципальному торговому предприятию «Тархун» на заключение договора найма жилого помещения расположенного по <адрес> Ачилову М.А., а также членам его семьи Администрацией города не давалось.
При таких обстоятельствах, несмотря на регистрацию права собственности, на спорную квартиру за МТП «Тархун» (т. 1 л.д. 42), суд считает, что она на момент передачи в пользование ответчиков являлась муниципальной, в связи с чем без согласия собственника МТП «Тархун» не имел права распоряжаться данной квартирой, передавать в пользование, заключать договор найма.
Вследствие указанного суд считает, что данная сделка, договор найма от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует требованиям закона и иным правовым актам, ГК РФ и ФЗ № 52-ФЗ соответственно является ничтожной в силу ст. 168 ГК РФ, в соответствии с которой сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает других последствий нарушения.
Сделка признается несоответствующей закону и тогда, когда стороны нарушили определенную законом процедуру.
Поскольку представленный договор найма от ДД.ММ.ГГГГ является ничтожным, иных доказательств в соответствии со ст. 56 ГПК РФ того, что ответчики владеют и пользуются спорным имуществом на законных основаниях суду не представлено.
Информация об открытии лицевого счета на спорную квартиру на имя Ачилова не представлена, в связи истечением срока хранения документов, письмо СГМУП «РКЦ ЖКХ» (т. 2 л.д. 71).
При вышеуказанных обстоятельствах открытие лицевого счета на Ачилова не может являться доказательством законности проживания ответчиков в спорном помещении.
Доводы представителя ответчиков о наличии факта проживания ответчиков по договору найма установленным кассационным определением судом не могут быть приняты во внимание, поскольку при новом рассмотрении дела, следует учитывать указанное в определении, а также иные обстоятельства имеющие значение для дела. Договор найма кассацией не исследовался.
Согласно ст.304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Отказ ответчиков в выселении нарушает права и законные интересы истца как собственника, желающего владеть и распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению.
В соответствии с ч.1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Учитывая вышеизложенное, а также то, что в семенных отношениях ответчики с истцом не состоят, суд приходит к выводу об отсутствие у ответчиков правовых оснований в пользовании спорной квартирой принадлежащей истцу.
Таким образом, суд ответчиков подлежащими выселению из квартиры.
Во встречном иске Джалилова Н.Ш. просит признать подписанный между ОАО «Тархун» и Азгалдяном А.Б. договор купли-продажи квартиры в соответствии со ст. 558 ГК РФ не заключенным.
Из ч. 1 ст. 558 ГК РФ следует о том, что существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
В статье речь идет о тех лицах, для которых данная квартира является местам жительства, а не местом пребывания, и которые на момент продажи квартиры сохраняют право пользования ею в соответствии с законом.
Как было установлено выше, законные основания у ответчиков для владения и пользования спорной квартирой отсутствуют. Вселены в квартиру без согласия собственника помещения. Нанимателями квартиры они не являются, участия в приватизации квартиры ответчики не принимали, от нее в соответствии с законом «О приватизации» не отказывались, членами семьи собственника квартиры Азгалдяна А.Б., а также стороной по договору купли-продажи квартиры не являются, следовательно в соответствии со ст. 558 ГК РФ не может их включение в договор купли-продажи квартиры быть существенным условием данного договора.
Поэтому требования ответчиков по встречному иску удовлетворению не подлежат.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ - стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Расходы истца, понесенные при обращении в суд подтверждаются представленными квитанциями (т.1 л.д. 7, 171). Учитывая, что требования истца Азгалдян А.Б. удовлетворены, следовательно с ответчиков подлежат взысканию солидарно данные расходы, в размере <данные изъяты> рублей.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Азгалдян А.Б к Джалиловой Н.Ш., Ачилову М.А.,, Джалилову Р. Ш., Джалилову М. Ш., Джалиловой О. Е., Ачилову Э. М., Джалилову А. Р. о выселении удовлетворить.
Выселить Джалилову Н. Ш., Ачилова М. А., Джалилова Р. Ш., Джалилова М. Ш., Джалилову О. Е., Ачилова Э. М., Джалилова А. Р. из <адрес> без предоставления другого жилого помещения.
Взыскать солидарно с ответчиков Джалилову Н. Ш., Ачилова М. А., Джалилова Р. Ш., Джалилова М. Ш., Джалилову О. Е. в пользу истца расходы понесенные при обращении в суд по оплате госпошлины в размере <данные изъяты> рублей.
В удовлетворении встречного иска Джалиловой Н.Ш. к Азгалдяну А.Б и ОАО «Тархун» о признании незаключенным договора купли-продажи отказать.
На решение может быть подана жалоба в кассационном порядке в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме в суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, через Сургутский городской суд.
Судья Д.В. Начаров