№ 2-3205/2011 Р Е Ш Е Н И Е ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ «22» июня 2011 года г.Сургут Сургутский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югры в составе: председательствующего судьи Луданой Г.А. при секретаре Олищук С.И. с участием истца Л.В. представителя истца А.Г. представителей ответчиков: администрации г.Сургута Дробитько О.М., ООО «Запсибинтерстрой» Шемчук Р.Р. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Л.В. к администрации г.Сургута, ООО «Запсибинтерстрой» о признании договора аренды земельного участка недействительным и формировании земельного участка у с т а н о в и л: Л.В. обратилась в суд с иском к Департаменту имущественных и земельных отношений администрации г.Сургута о признании договора аренды земельного участка недействительным и формировании земельного участка, мотивируя свои исковые требования тем, что 27.09.2010 г. она обратилась с заявлением о формировании земельного участка согласно п. 5 ст. 36 ЗК РФ под многоквартирным жилым домом по адресу: г.Сургут, <адрес>. 29.12.2010 г. в формировании земельного участка ей было отказано. Согласно приложенной к ответу выписке из ЕГРП от 11.12.2010 г. следует, что на земельный участок имеется обременение. Аренда, регистрация № от 01 февраля 2008 г., срок: с 01.02.2008 по 01.12.2010, арендатор: ООО «Запсибинтерстрой». Незаконные действия администрации г.Сургута (ДИиЗО) по передаче земельного участка в аренду под строительство и продление в дальнейшем срока его аренды противоречит земельному и гражданскому законодательству. Администрацией г. Сургута при передаче в аренду земельного участка не было получено письменного разрешения собственников строений на которых расположен спорный участок согласно ст. 36 ЖК РФ. Согласно позиции Пленума ВАС РФ, изложенной в Постановлении от 28 февраля 2008 г. N 09АП-1247/2008-АК. Земельный участок под многоквартирным домом не может быть предоставлен в аренду третьему лицу, поскольку это нарушает интересы собственников помещений дома. «...Исключительное правона приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые предусмотрены настоящим кодексом, федеральными законами» - ст.36 ЗК. Согласно п. 3 «Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости отего регистрации в ЕГРП». Недвижимое имущество и земельный участок являются неделимым целым,на это указывают также нормы статей закрепленных в действующем законодательстве, в частности ст. 130 и 135 ГК РФ, так же один из важнейших принципов земельного законодательства -единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов ( 5 п.ч 1 ст. 1 ЗК РФ). На основании ст. 35 Конституции РФ, ч 1,5 ст. 36. 5, ч. 1 ст. 1 ЗК РФ, ст.ст. 12,130,135,305 ГК РФ, просит признать договор аренды земельного участка регистрация № от 01 февраля 2008 г. арендатор ООО «Запсибинтерстрой» и дальнейшее его продления в части земельного участка расположенного под многоквартирным домом <адрес> незаконным недействительным. Истец изменила заявленные в этой части исковые требования, просит признать договор аренды земельного участка № от 23 марта 2011 года в части земельного участка, расположенного под многоквартирным домом <адрес> незаконным и недействительным. Также просит обязать Департамент имущественных отношений (ДИиЗО) сформировать земельный участок под многоквартирным жилым домом по адресу: г.Сургут, <адрес>. в установленный законом срок. Определением Сургутского горсуда от 01 июня 2011 года к участию в деле в качестве соответчика было привлечено ООО «Запсибинтерстрой». Определением Сургутского горсуда от 09 июня 2011 г. Департамент имущественных и земельных отношений администрации г.Сургута был заменен как ненадлежащий ответчик на администрацию г. Сургута. В судебном заседании истец и ее представитель, поддержали доводы, изложенные в заявлении, считают, что договор аренды земельного участка, в состав которого входит земельный участок, расположенный под многоквартирным домом по <адрес>, является незаконным, т.к. заключен без согласия истца, как собственника жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме. Указанным договором и отказом в формировании земельного участка нарушены права истца на приватизацию земельного участка под многоквартирным домом. Представитель администрации г.Сургута, исковые требования не признала, инвестиционные контракты на строительство объектов недвижимости жилищного назначения могут заключаться только применительно к застроенной, не размежеванной территории, занятой правами третьих лиц, при отсутствии сформированных земельных участков, в том числе земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома. На момент заключения инвестиционного контракта от 14.10.2003 г. с ООО «Запсибинтерстрой» жилые дома, расположенные на территории жилого микрорайона 18 были признаны аварийными и подлежащими сносу, земельные участки под многоквартирными домами не были сформированы. Заключение инвестиционного контракта по развитию территории и принятие решение о сносе жилых домов, признанных аварийными согласие собственников на передачу земельного участка в аренду во исполнение обязательств по контракту не требовалось. Решение о застройке территории принято органом местного самоуправления в рамках ст. 46 ГрК РФ. <адрес> подлежит сносу. Представитель ООО «Запсибинтерстрой» исковые требования не признала, пояснила, что они в соответствии с инвестиционным контрактом выполняют обязательства по застройке жилых микрорайонов 18-19-20. Для строительства жилых домов с гражданами заключены договора долевого участия в строительства и при признании договора аренды недействительным будут нарушены их права. О том, что производится застройка территории новыми жилыми домами и дом истца подлежит сносу, достоверно известно. Заслушав стороны, изучив материалы дела, суд считает исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основания. По договору дарения недвижимого имущества (квартиры) физическому лицу от 10.01.2002 г. истец фамилия (по браку фамилия) Л.В. является собственником 2комнатной квартиры по адресу: г. Сургут, <адрес>, свидетельство о государственной регистрации права собственности выдано 24 января 2002 года. Принадлежащая истцу жилая квартира, расположена в 2х этажном деревянном многоквартирном доме (12 квартир), год постройки дома 1965. Согласно технического паспорта дома по состоянию на 21.11.2005 г. износ дома составлял 74%. Дом расположен в жилом микрорайоне № г.Сургута. Заключением межведомственной комиссии от 05 июня 2003 года <адрес> признан непригодным для проживания, включен в реестр жилых домов, подлежащих сносу. Генеральным планом г.Сургута территория микрорайонов 18-19-20, застроенная ветхими деревянными жилыми домами подлежит реконструкции. Правилами землепользования г.Сургута установлена этажность реконструированного жилого микрорайона Ж.3 18-19-20 как зона многоэтажной жилой застройки. В соответствии с Постановлением Мэра города Сургута от 11.07.2003 № 201 «О «мерах по реализации программы «Ликвидация ветхого жилого фонда на территории ХМАО в 2003-2009 годах» в микрорайоне 18» и решения городской Думы от 03.06.2003 № администрацией г.Сургута с ООО «Запсибинтерстрой» (Инвестор) 14 октября 2003 г. заключен инвестиционный контракт №. Предметом Контракта является реализация проекта жилой застройки территории микрорайона 18 в г.Сургуте с применением механизма отселения граждан, предусмотренных окружной целевой программой «Улучшение жилищных условий лиц, проживающих в ветхом жилье на территории ХМАО в 2000-2009 годах». Администрация предоставляет Инвестору права застройщика-заказчика и отводит Инвестору земельные участки для застройки, а Инвестор обязуется за счет собственных либо привлеченных по договорам долевого участия в строительстве средств, произвести новое строительство объектов на территории микрорайона 18-19». В декабре 2007 г. на кадастровый учет был поставлен земельный участок, расположенный в г.Сургуте, мкр.18-19-20, территориальная зона Ж.3-18-19-20, кадастровый №, общей площадью 15 366 кв.м. (в границы которого попадает многоквартирный жилой <адрес>), с разрешенным видом использования для строительства жилого дома № со встроенными помещениями. 11.01.2008 г. администрацией г. Сургута издано распоряжение о предоставлении земельного участка ООО «Запсибинтерстрой» и 15.01.2008 г. заключен договор аренды земельного участка в мкр.18-19-20, территориальная зона Ж.3-18-19-20, кадастровый №, общей площадью 15 366 кв.м. Участок предоставлен для строительства жилого дома № со встроенными помещениями. Срок аренды устанавливается с 11.01.2008 г. по 31.12.2010 года (государственная регистрация договора 01.02.2008 г.). Срок действии договора аренды истек. Постановлением администрации г. Сургута от 18.02.2010 № «Об утверждении списка домов, подлежащих сносу в 2010-2011 годах» <адрес> подлежит сносу. 01 февраля 2011 года распоряжением администрации г.Сургута № земельный участок передан ООО «Запсибинтерстрой» на новый срок с 01.01.2011 г. в аренду сроком на два года для окончания строительства жилого дома № со встроенными помещениями общественного назначения. 23.03.2011 года администрацией г.Сургута с ООО «Запсибинтерстрой» заключен договор аренды земельного участка №, срок аренды с 01.01.2011 г. по 31.12.2012 г. (государственная регистрация договора 16.04.2011 г.). Действующий договор аренды на земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101031:0193, истец считает незаконным, на том, основании, что передачей в аренду земельного участка, в границы которого в т.ч. входит и земельный участок под многоквартирным домом по <адрес>, нарушены ее права как собственника жилого помещения в этот доме, на приватизацию земельного участка. Решение о реконструкции застроенной территории, перечень ветхих строений, подлежащих сносу были приняты в 2003 г., земельные участки под многоквартирными домами, подлежащими сносу сформированы не были. Согласно п. 1 ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие ЖК РФ" (далее Вводный закон) и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом. До введение в действие ЖК РФ земельный участок под многоквартирным жилым домом <адрес> сформирован не был, кадастровый учет не проведен (п. 2 ст.16 Вводного закона), после введения в действие ЖК РФ земельный участок под многоквартирным домом также не был сформирован, кадастровый учет в отношении земельного участка проведен не был (п. 5 ст. 16 Вводного закона). С 01.03.2005 г. решения общего собрания собственников помещений дома, в адрес органа местного самоуправления, или заявление собственника помещения в многоквартирном доме о формировании земельного участка не поступали. Бездействия органов местного самоуправления по формированию земельного участка не оспаривались. Истец, с заявлением о формировании земельного участка под многоквартирным домом, обратилась 27.09.2010 г. Орган местного самоуправления, на которого возложена обязанность проведения работ по формированию земельного участка, не вправе произвольно отказаться от ее выполнения, если для формирования земельного участка имеются все предусмотренные законом основания. 29.12.2010 г. в формировании земельного участка истцу было отказано на том основании, что земельный участок с кадастровым номером №, в границы которого входит земельный участок по <адрес>, ограничен ипотекой по договорам участия в долевом строительстве, разделить земельный участок с кадастровым номером № и сформировать из его части земельный участок под многоквартирным жилым домом по адресу: г.Сургут, <адрес>, не представляется возможным. Согласно выписке из ЕГРП по состоянию на 11.12.2010 года на земельном участке зарегистрировано 15 договоров долевого участия граждан в строительстве многоквартирного дома. По состоянию на 05.05.2011 г. заключены 117 договоров на долевое участие в строительстве жилого дома. Обоснованность отказа в формировании земельного участка, в суд истцом не оспорена. Если земельный участок не сформирован, и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности местного образования и по смыслу п. 3 и 4 ст. 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. Целью формирования земельного участка под многоквартирный дом является, прежде всего, необходимость его дальнейшей эксплуатации жилого дома. Жилой дом <адрес> признан ветхим - непригодным для проживания, подлежит сносу. Доводы истца о нарушении ее прав на приватизацию земельного участка под многоквартирным домом в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ, не основаны на Законе. Земельный участок под многоквартирным жилым домом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этот доме в порядке и на условиях Жилищного законодательства и для возникновения права общей долевой собственности на земельный участок, собственникам помещений многоквартирного дома не нужно совершать каких-либо дополнительных действий по осуществлению государственной регистрации такого права на земельный участок. Формирование земельного участка под многоквартирным домом имеет целью исключительно юридическое оформление уже существующих отношений и является моментом перехода земельного участка в общую долевую собственность собственником помещений дома. Действия по формированию земельного участка, с целью возникновения общей долевой собственности на него у собственников многоквартирного дома по своему значению отличаются от действий по приватизации земельного участка в порядке ст. 36 ЗК РФ. В случае с многоквартирным домом речь идет не о единоличном приобретении уже существующего участка в собственность в соответствующей доле (при наличии совместного волеизъявления всех собственников строения), а о действиях направленных на возникновение земельного участка как объекта гражданских прав. Договор о передаче земельного участка в аренду ООО «Запсибинтерстрой» заключен в рамках долгосрочной программы по ликвидации ветхого жилья, принято решение о реконструкции и застройке нескольких микрорайонов многоэтажными жилым домами, решение органов местного самоуправления в принято в соответствии с полномочиями по нормам Градостроительного Кодекса. При этом истцом не оспариваются действия органов местного самоуправления по планировке застройки территории, выборе размещения объекта строительства. Желание сформировать земельный участок под многоквартирным домом, где расположена ее квартира, в числе 12 квартир ветхого дома, не мотивируется необходимостью дальнейшей эксплуатации <адрес> или возможности его реконструкции и дальнейшее использование для проживания. Руководствуясь стс.ст.194-199 ГПК РФ, суд Р Е Ш И Л: Л.В. в иске к администрации г.Сургута, ООО «Запсибинтерстрой» о признании договора аренды земельного участка недействительным и формировании земельного участка отказать. Решение может быть обжаловано в течение 10 дней в суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югры путем подачи жалобы в Сургутский горсуд. Председательствующий подпись Копия верна: Судья Г.А. Луданая