2-4784/2011 РЕШЕНИЕ именем Российской Федерации г. Сургут 15 сентября 2011 года Сургутский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе: председательствующего судьи Ахметшина Р.Н., при секретаре судебного заседания Шабановой Н.А., с участием: представителя истца - ответчика по встречному иску Азгалдяна А.Б. Крылова Е.В., ответчика - истца по встречному иску Джалиловой Н.Ш., ответчика Джалилова Р.Ш., представителя ответчиков - истца по встречному иску Яблонской И.В., старшего помощника прокурора г. Сургута Бондаренко К.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Азгалдяна А.Б. к Джалиловой Н.Ш., Ачилову М.А., Джалилову Р.Ш., Джалилову М.Ш., Джалиловой О.Е. ФИО2 ФИО3 о выселении, встречному иску Джалиловой Н.Ш. к Азгалдяну А.Б., ОАО «Тархун» о признании незаключенным договора купли-продажи, установил: Азгалдян А.Б. обратился в суд с иском к Джалиловой Н.Ш., Ачилову М.А., Джалилову Р.Ш., Джалилову М.Ш., Джалиловой О.Е., ФИО2 ФИО3. о выселении из <адрес> г. Сургута, взыскании судебных расходов по оплате госпошлины в размере <данные изъяты> рублей. Азгалдян А.Б. свои требования мотивирует тем, что на основании договора купли-продажи, заключенного с ОАО «Тархун» ДД.ММ.ГГГГ, он является собственником <адрес> г. Сургута. Квартира передана по передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ в хорошем состоянии, пригодном для проживания. Претензий к продавцу на момент передачи квартиры не имелось, поскольку ограничения (обременения) права на квартиру зарегистрировано не было. На момент оформления договора было известно, что в квартире проживают граждане, которые обязались освободить квартиру до ДД.ММ.ГГГГ Граждане в квартире не зарегистрированы, квартиру до настоящего времени не освободили. На основании ст. 25, 30 Конституции РФ, ст. 30 ЖК РФ, ст. 301 ГК РФ просит суд выселить ответчиков из квартиры. Джалилова Н.Ш. обратилась в суд с встречным иском к Азгалдяну А.Б., ОАО «Тархун» о признании незаключенным договора купли-продажи, мотивируя тем, что она и члены ее семьи на основании договора найма от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с МТП «Тархун», приобрели право пользования спорной квартирой на условиях договора найма, которой пользуются с ДД.ММ.ГГГГ Пункт 4.1 договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ОАО «Тархун» и Азгалдяном А.Б., содержит положение о том, что до заключения настоящего договора отчуждаемая квартира никому не продана, не заложена, в споре, под арестом, запрещением не состоит, рентой, арендой, или иными обязательствами не обременена. Согласно пункту 3.1 договора купли-продажи продавец ОАО Тархун» обязан предупредить покупателя Азгалдяна А.Б. обо всех обременениях, запрещениях, ограничениях, правах и претензиях третьих лиц, о которых на момент заключения продавец не мог не знать. Таким образом, при заключении договора купли-продажи квартиры между ОАО «Тархун» и Азгалдяном А.Б. не были достигнуты существенные условия, предусмотренные ст.ст. 432, 558 ГК РФ. При отчуждении жилого помещения в договоре не указано право лиц, которые в нем проживают, на пользование данным помещением, в связи с чем договор является не заключенным. Истец по первоначальному иску Азгалдян А.Б., извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явился, сведений о причине неявки не сообщил, ходатайства об отложении судебного заседания не заявил. Суд, на основании ст.167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося истца. Представитель истца по первоначальному иску Крылов Н.И. в судебном заседании требования доверителя поддержал, встречные исковые требования не признал, указав о том, что ссылка ответчиков на договор найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ несостоятельна, поскольку он является ничтожным в виду того обстоятельства, что подписывался представителем муниципального торгового предприятия «Тархун» (обладателя права хозяйственного ведения) без согласия собственника, то есть муниципального образования. Законность договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, а также добросовестность приобретателя установлена решением Сургутского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, оставленного без изменения кассационным определением суда ХМАО от ДД.ММ.ГГГГ Ответчик по первоначальному иску Джалилова Н.Ш. в судебном заседании исковые требования Азгалдяна А.Б. не признала, встречные требования поддержала, суду пояснила, что в квартиру была вселена в связи с трудовыми отношениями с МТП «Тархун» в ДД.ММ.ГГГГ. Директор им передала ключи от квартиры, между ней и МТП «Тархун», а также между Ачиловым М.А. и МТП «Тархун» были заключены договоры найма на спорную квартиру с учетом членов семьи. Данные договоры не расторгались, на основании их на имя Ачилова М.А. на квартиру был открыт лицевой счет, по которому производили оплату за квартиру. Директор МТП «Тархун» ФИО1 должна была оформить квартиру на них, однако до настоящего времени этого не сделано. Оплату ЖКУ производили до ДД.ММ.ГГГГ в настоящее время оплату не производят в связи с рассмотрением данного дела в суде, так как не решен вопрос о праве пользования данной квартирой. В квартире не зарегистрированы. О том, что квартира была продана истцу, узнала в суде из искового заявления, о выселении их никто не предупреждал, в квартиру истец не приходил и ее не осматривал. Ответчик по первоначальному иску Джалилов Р.Ш. в судебном заседании исковые требования Азгалдяна А.Б. не признал по основаниям, изложенным Джалиловой Н.Ш. Ответчики по первоначальному иску Ачилов М.А., Джалилов М.Ш., Джалилова О.Е., извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, заявили ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие. Суд, на основании ч.5 ст.167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие названных ответчиков. Ответчики по первоначальному иску ФИО2 ФИО3 извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, сведений о причине неявки не представили, ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие не заявляли. Суд, на основании ч.4 ст.167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие названных ответчиков. Представитель ответчиков по первоначальному иску Яблонская И.В. в судебном заседании просит в удовлетворении исковых требований Азгалдяну А.Б. отказать, признать договор купли-продажи квартиры между ОАО «Тархун» и Азгалдяном А.Б. не заключенным, поскольку не соблюдены существенные условия договора, в нем не указано право ответчиков по первоначальному иску на пользование квартирой. Квартира ответчикам была предоставлена в ДД.ММ.ГГГГ году по месту работы в МТП «Тархун», с ними был заключен договор найма. Требования Азгалдяна А.Б. о выселении ответчиков не подлежат удовлетворению, поскольку при смене собственника переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. Представитель третьего лица, ответчика по встречному иску ОАО «Тархун», представители третьего лица Администрации г. Сургута, третьего лица Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ХМАО-Югре, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, сведений о причине неявки не представили, ходатайства об отложении судебного заседания не заявляли. Суд, на основании ч.3 ст.167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц. Старший помощник прокурора г. Сургута Бондаренко К.Ю. полагает, что исковые требования Азгалдяна А.Б. о выселении ответчиков не подлежат удовлетворению, встречный иск Джалиловой Н.Ш. о признании договора купли-продажи спорной квартиры между Азгалдяном А.Б. и ОАО «Тархун» не заключенным следует удовлетворить. Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам. В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 продала МТП «Тархун» принадлежащую ей на праве собственности <адрес> г. Сургута (т.1 л.д.42). Согласно копии трудовой книжки ДД.ММ.ГГГГ Джалилова Н.Ш. принята на работу в МТП «Тархун». В ДД.ММ.ГГГГ. организационно-правовая форма предприятия приведена в соответствие с ГК РФ, оно было переименовано в СГМУТП «Тархун», которое ДД.ММ.ГГГГ реорганизовано путем преобразования в ОАО «Тархун» (т.1 л.д.28-30). По договору от ДД.ММ.ГГГГ МТП «Тархун» предоставило супругу Джалиловой Н.Ш. Ачилову М.А. и всем членам его семьи жилплощадь по адресу: <адрес> (т.2 л.д.228). Для оплаты ЖКУ на Ачилова М.А. в СГМУП «РКЦ ЖКХ» открыт лицевой счет, на который ответчики производят оплату ЖКУ (т.2 л.д.73-104). Приказом и.о. директора Департамента имущественных и земельных отношений № от ДД.ММ.ГГГГ муниципальное предприятие СГМУПЖП «Тархун» преобразовано в ОАО «Тархун» (т.1 л.д.74). Сведений о том, что спорная квартира передавалась в муниципалитет, суду не представлено. Имущество находилось на балансе и вошло в уставной капитал Общества, которое ею распорядилось, продав Азгалдяну А.Б. по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.9). Из материалов дела следует, что ответчики по первоначальному иску были вселены в квартиру работодателем - муниципальным предприятием, которое приобрело квартиру у частного лица и зарегистрировало права собственности. Это свидетельствует о том, что квартира находилась в ведении названного лица на основании договора, который не был признан ничтожным или незаконным. Сведений о том, что муниципалитет обладал правом собственности на спорную квартиру, в деле не имеется. Предприятие хотя и являлось муниципальным, обладало самостоятельностью, являлось юридическим лицом, вправе было совершать сделки со своим имуществом. В силу ст.675 ГК РФ после преобразования муниципального предприятия в открытое акционерное общество к нему перешли правоотношения по договору найма спорной квартиры, так как прежний наймодатель правоотношений с нанимателями не прекращал. Согласно п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида. Согласно п.1 ст.558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. ОАО «Тархун», продавая спорную квартиру Азгалдяну А.Б., знало о том, что в квартире проживают ответчики, которым квартира была предоставлена для проживания МТП «Тархун». Азгалдян А.Б. также указывает, что знал об этом, ссылаясь на то, что ответчики обязались освободить квартиру до определенного срока. Поэтому участники договора купли-продажи квартиры обязаны были при обсуждении вопроса о переходе прав собственности обсудить вопрос о правах пользования нанимателей, что следует из правил, установленных в ст.558 ГК РФ, так как такое условие договора относится к существенному. По смыслу ст. 554 ГК РФ в случае продажи квартиры без соблюдения вышеназванных условий наступают последствия, установленные в ней, а именно договор продажи недвижимости не считается заключенным. Таким образом, суд приходит к выводу, что требования истца по встречному иску Джалиловой Н.Ш. о признании договора купли-продажи спорной квартиры не заключенным подлежат удовлетворению. Длительность и характер проживания в спорной квартире ответчиков ДД.ММ.ГГГГ свидетельствует о возникших правоотношениях по пользованию жилым помещением на неопределенный срок, превышающий годичный срок. Собственник может ставить вопрос об их прекращении по основаниям, установленным законодательством. Однако таких оснований не приводит, как не представлено и сведений о соблюдении процедуры выселения нанимателей в случае, если квартира стала необходима для собственника и он намеревается использовать ее для своего проживания. В соответствии со ст.675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Доказательств, подтверждающих доводы Азгалдяна А.Б. о том, что он предупреждал ответчиков по первоначальному иску о выселении по основаниям, установленным законодательством, суду не представлено. Договор найма от ДД.ММ.ГГГГ не признан в установленном законом порядке недействительным или ничтожным. Таким образом, суд приходит к выводу, что требования истца по первоначальному иску Азгалдяна А.Б. о выселении ответчиков из спорной квартиры удовлетворению не подлежат. На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд решил: Азгалдяну А.Б. в удовлетворении иска к Джалиловой Н.Ш., Ачилову М.А., Джалилову Р.Ш., Джалилову М.Ш., Джалиловой О.Е. ФИО2 ФИО3 о выселении отказать. Иск Джалиловой Н.Ш. к Азгалдяну А.Б., ОАО «Тархун» о признании не заключенным договора купли-продажи удовлетворить. Договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, город Сургут, <адрес> между ОАО «Тархун» и Азгалдяном А.Б. признать не заключенным. Решение может быть обжаловано в течение десяти дней со дня принятия решения судом в окончательной форме в суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры путем подачи жалобы через Сургутский городской суд. Председательствующий: подпись Копия верна. Судья Сургутского городского суда Р.Н. Ахметшин