Дело №2-5213/2011г.

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

11 ноября 2011 года         г.Сургут

Сургутский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа -Югры в составе:

председательствующего судьи     Кузнецовой Г.Н.,

при секретаре       Панкратьевой И.Р.,

с участием истца В.А., ответчика О.Г., представителя ответчика Н.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску В.А., А.Н. к О.Г. законный представитель О.Е. о признании договора кули-продажи незаключенным, взыскании денежных средств, госпошлины,

установил:

В.А., А.Н. обратились в суд с иском к О.Г., о признании незаключенным договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании денежных средств, мотивируя свои требования тем, что между несовершеннолетней О.Е., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, действующей с согласия своей матери О.Г., ДД.ММ.ГГГГ г.р., А.Н. и В.А. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества. Предметом договора являлась <данные изъяты> доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Несовершеннолетняя О.Е., действующая с согласия своей матери О.Г. выступила продавцом названной квартиры, а А.Н. и В.А., покупателями. По соглашению сторон указанная доля была оценена в сумму <данные изъяты> рублей. Расчет между сторонами за долю квартиры был произведен до подписания договора купли-продажи. Согласно ст. 131 ГК РФ, в соответствии с которой право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю, следует так же из ст. 551 ГК РФ. Однако в регистрации перехода права собственности Сургутским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ХМАО-Югре истцам А.Н. и В.А. было отказано. Отказ в регистрации мотивирован тем, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу, было нарушено преимущественное право покупки продаваемой доли, второго участника долевой собственности Б.Ф., как того требует часть 1 ст. 250 ГК РФ. Согласно названной нормы права, продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. В соответствии со ст. 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса. В связи с тем, что переход права собственности на 1/2долю квартиры зарегистрирован не был, собственником доли по-прежнему является несовершеннолетняя О.Е., а, следовательно, договор купли-продажи не состоялся. В силу ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Вернуть в добровольном порядке <данные изъяты> рублей, полученные от нас в качестве расчета за продажу 1/2доли квартиры ответчик отказалась, мотивируя, что всю сумму израсходовала на приобретение нового жилья в г. Сургуте, на имя своей совершеннолетней старшей дочери Г.С.. Согласно ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Истцы просят признать незаключенным договор купли-продажи 1/2доли квартиры расположенной по адресу: ХМАО-Югра <адрес>; взыскать с ответчика О.Г., законного представителя несовершеннолетней О.Е. в пользу истцов В.А. и А.Н., в равных долях, денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей; судебные издержки, в общей сумме <данные изъяты> рублей, которые складываются из госпошлины в сумме <данные изъяты> рублей за подачу искового заявления в суд, госпошлины в сумме <данные изъяты> рублей за оформление документов в регистрационном органе, и за услуги юриста по составлению искового заявления в сумме <данные изъяты> рублей.

В судебном заседании истец В.А. исковые требования поддержал по обстоятельствам, изложенным в исковом заявлении.

В судебное заседание не явился А.Н., извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие с участием представителя В.А. Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие А.Н., извещенного надлежащим образом.

В судебном заседании ответчик О.Г. исковые требования признала частично, согласна на признание договора незаключенным, суду пояснила, что денежные средства от проданной доли получила в размере <данные изъяты> рублей, а не в размере <данные изъяты> рублей как указано в договоре, указать, что денежные средства получены в полном объеме была вынуждена для регистрации сделки.

В судебном заседании представитель ответчика Н.А. поддержала пояснения своего доверителя, суду пояснила, что госпошлина в сумме <данные изъяты> рублей за оформление документов в регистрирующем органе возмещению с ответчика не подлежит, так как не относится к судебным расходам.

В судебное заседание третье лицо Б.Ф. не явился, извещен надлежащим образом, причину неявки суду не сообщил. Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие третьего лица Б.Ф., извещенного надлежащим образом. Третьим лицом Б.Ф. представлен отзыв на исковое заявление, согласно которому он поддерживает исковые требования В.А.. и А.Н. к О.Г., законного представителя своей дочери О.Е. в требовании возврата денежных средств, израсходованных при оформлении сделки купли-продажи. Б.Ф. указывает, что он не был поставлен в известность сторонами о сделке по спорной квартире должным образом. Его поставили перед фактом, когда стороны заключили сделку. В.А. и О.Г. работают в сфере недвижимости (оказывают риэлтерские услуги населению) и должны знать правила и требования регистрационной палаты, но пренебрегали этими требованиями и законом, ч. 1 ст. 250 ГК РФ. Б.Ф. также указывает на то, что по решению суда от ДД.ММ.ГГГГ, О.Г. должна выплатить ему почти ДД.ММ.ГГГГ рублей по незаконной сделке по указанной квартире. О.Г. незаконно обогатилась за его счет при совершении сделки купли-продажи указанной квартиры в <данные изъяты> года. В сложившейся ситуации Б.Ф. согласен на покупку 1/2 доли спорного жилого помещения и намерен ее выкупить.

В судебное заседание не явился представитель третьего лица Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ХМАО-Югре, извещен надлежащим образом, представлен отзыв, согласно которого на момент поступления в орган регистрации прав заявления О.Е. и В.А. о государственной регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и перехода права собственности на 1/2 долю в праве собственности на <адрес> к В.А. и А.Н. ДД.ММ.ГГГГ, указанная квартира находилась в общей долевой собственности О.Е. и Б.Ф.. В соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В силу требований, установленных п.1 ст. 24 Федерального Закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», при отчуждении доли в праве собственности по третьему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что лицо, отчуждающее долю в праве, известило в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении распорядиться своей долей с указанием цены и других условий её отчуждения. К заявлению о регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от приобретения доли, оформленные в регистрирующем органе или нотариально заверенные. В нарушение указанных требований представленный О.Е. и В.А. для регистрации договора купли-продажи и перехода права пакет документов не содержал в себе документов, подтверждающих надлежащее уведомление за 1 месяц второго сособственника квартиры - Б.Ф. о предстоящей продаже доли в праве третьему лицу. Документов об отказе второго сособственника от приобретения доли также не представлено. Представленные заявителями документы: квитанция №, конверт в адрес Б.Ф., не подтверждали факт уведомления сособственника о предстоящем отчуждении доли: опись вложения регистрируемого почтового отправления, предусмотренная п. 12 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 15 апреля 2005 г. N 221, отсутствовала, что не позволяло определить содержание почтового отправления, направленного в адрес Б.Ф.; конверт на обратной стороне содержал отметку о том, что извещение опущено в почтовый ящик, а также о том, что получатель дома отсутствует; извещение об отправке письма установленной формы в орган регистрации прав представлено не было, что не позволяло установить факт получения содержащегося в конверте отправления Б.Ф.Учитывая имеющиеся нарушения и следуя указаниям абз. 3 п. 1 ст. 24 Закона о регистрации прав 08.08.2011 г. государственным регистратором было направлено уведомление в адрес С.Ф. о представлении в орган регистрации прав документов для регистрации договора купли - продажи и перехода права собственности на долю в праве третьему лицу с указанием цены сделки. 01.09.2011 г. государственная регистрация по рассматриваемым заявлениям была приостановлена до 08.09.2011 г. в силу требований п.. 1,2 ст. 19 и абз. 3 п. 1 ст. 24 Закона о регистрации прав, заявителям было предложено до окончания срока приостановления регистрации дополнительно представить отказ сособственника от приобретения доли или документы, свидетельствующие о об уведомлении сособственника об отчуждении доли со сроком получения уведомления не менее месяца. На момент окончания срока приостановления заявителями ни каких дополнительных документов в орган регистрации представлено не было. Извещение о вручении С.Ф. уведомления государственного регистратора о продаже доли не поступило. При этом, ДД.ММ.ГГГГ г. в орган регистрации прав поступило заявление С.Ф. о согласии на приобретения доли на условиях, указанных в телеграмме О.Г.. ДД.ММ.ГГГГ истек срок регистрации по заявлениям Дубинина и О.Г.. Документов об отказе Б.Ф. от приобретения доли заявителями представлено не было. Извещение о получении С.Ф. уведомления регистратора в орган регистрации не поступило. Из заявления Б.Ф. от ДД.ММ.ГГГГ и приложенных к нему документов следовало лишь, что Б.Ф., в ответ на телеграмму О.Г., направленную в августе месяце (конкретную дату установить не возможно), ДД.ММ.ГГГГ предлагает О.Г. заключить сделку по приобретению доли за <данные изъяты> руб. Таким образом, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ документы, свидетельствующие об исполнении заявителями требований ст. 250 ГК РФ и ст. 24 Закона о регистрации прав в распоряжении регистратора отсутствовали. В связи с чем, учитывая также, что регистратор не вправе был по собственной инициативе приостанавливать регистрацию повторно, а заявители не обратились за приостановлением регистрации в порядке п. 3 ст. 19 Закона о регистрации прав, в регистрации по заявлениям О.Г. и Дубинина ДД.ММ.ГГГГ было отказано. Указанное решение было обжаловано О.Г. в суд. Решением Сургутского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа -Югры от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении данных требований ей было отказано. Просят рассмотреть дело в их отсутствие. Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ХМАО-Югре, извещенного надлежащим образом.

Заслушав истца В.А., ответчика О.Г., представителя ответчика Н.А., исследовав материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

ДД.ММ.ГГГГ А.Н. выдана доверенность на имя В.А. на покупку за цену и на условиях по своему усмотрению любое недвижимое имущество: квартиру или долю в праве общей долевой собственности на квартиру, комнату или долю в праве общей долевой собственности на комнату, жилой дом или долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, земельный участок или долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, находящееся по любому адресу в г.Сургуте.

ДД.ММ.ГГГГ О.А. выдано нотариальное согласие супруги на сделку - на покупку любого жилого помещения (любой доли в праве собственности) или любой части жилого помещения (любой доли в праве собственности) в г.Сургуте с правом уплаты денег, определения цены, порядка расчетов, а также иных существенных условий договора по его усмотрению, заключения дополнительных сообщений.

ДД.ММ.ГГГГ года О.Е. в адрес Б.Ф. направлена телеграмма в которой указано «для приоритетного права покупки доли в квартире по адресу: <адрес>, необходимо явиться ДД.ММ.ГГГГ в 10 часов к нотариусу С.Д., по <адрес>, стоимость доли <данные изъяты> рублей.

Решением суда от ДД.ММ.ГГГГ частично удовлетворены исковые требования Б.Ф. к О.Г., где с О.Г. в пользу Б.Ф. взысканы денежные средства в размере <данные изъяты> рублей, расходы по оплате услуг представителя в сумме <данные изъяты> рублей и расходы по оплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты> рублей. Данное решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ. Исполнительный лист выдан ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между О.Е., действующей с согласия матери О.Г., и А.Н., в лице представителя В.А., И.Н. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Цена договора составила <данные изъяты> рублей (п.2.1. договора). ДД.ММ.ГГГГ заключено соглашение о задатке, где сумма задатка составила <данные изъяты> рублей (п.2).

ДД.ММ.ГГГГ между О.Е., действующей с согласия матери О.Г., и А.Н., в лице представителя В.А., заключили договор купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. По соглашению сторон указанная доля оценена на сумму <данные изъяты> рублей (п. 4 договора).

Согласно сообщения Росреестра по ХМАО-Югре от ДД.ММ.ГГГГ О.Е., В.А., А.Н. отказано в государственной регистрации данной сделки в связи с тем, что не представлен документ, подтверждающий надлежащее уведомление сособственника квартиры за один месяц о продаже данной доли, т.е. согласие собственника Б.Ф.ФИО17. на реализацию преимущественного права покупки доли квартиры было нарушено.

Согласно статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд считает возможным принять от О.Г. частичное признание иска о признании договора купли-продажи не заключенным и взыскании в пользу истцов денежных средств в размере <данные изъяты> рублей. Суд принимает признание иска ответчиком, поскольку это не противоречит закону, не нарушает права и законные интересы других лиц.

Согласно ч.3 ст.173 ГПК РФ при признании ответчиком иска и принятии его судом, принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований.

    В соответствии с ч.4 ст.198 ГПК РФ в случае признании иска ответчиком в мотивировочной части решения может быть указано только на признание иска и принятии его судом.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

На основании ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Согласно п.4. заключенного договора от ДД.ММ.ГГГГ расчет между сторонами за продаваемое недвижимое имущество произведен полностью до подписания договора. Ответчик доказательств, что оплата спорного объекта была произведена не в полном объеме, суду не предоставила, расписки в получении денежных средств по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ таковыми не являются, согласно расписки от ДД.ММ.ГГГГ О.Е., действующей с согласия матери О.Г., получены денежные средства в размере <данные изъяты> рублей.

Следовательно, с ответчика в пользу истцов подлежит взысканию сумма в размере <данные изъяты> рублей, т.е. по <данные изъяты> рублей в пользу каждого.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Следовательно, с ответчика в пользу истцов подлежит взысканию госпошлина, уплаченная при подаче иска в суд в размере <данные изъяты> рублей в пользу каждого, в пользу В.А. расходы по оплате расходов по составлению иска в размере <данные изъяты> рублей.

Госпошлина, оплаченная истцами Управлению Росреестра, в размере <данные изъяты> рублей, взысканию с ответчика в пользу истцов не подлежит, так как не относится к судебным расходам.

    решил:

Исковые требований В.А., А.Н. к О.Г. законный представитель О.Е. о признании договора кули-продажи незаключенным, взыскании денежных средств, госпошлины, удовлетворить частично.

Признать договор купли-продажи <адрес> <адрес> незаключенным.

Взыскать с О.Г. законного представителя О.Е. в пользу В.А., А.Н. денежные средства в размере <данные изъяты> рублей в равных долях, т.е. <данные изъяты> рублей ( <данные изъяты> в пользу каждого.

Взыскать с О.Г. законного представителя О.Е. в пользу В.А., А.Н. расходы по оплате госпошлины в размере <данные изъяты> в пользу каждого, в пользу В.А. расходы по оплате за составление иска в суд в размере <данные изъяты>).

В остальной части иска о взыскании госпошлины в сумме <данные изъяты> рублей за оформление документов в регистрирующем органе - отказать.

Решение может быть обжаловано в суд Ханты -Мансийского автономного округа в течение десяти дней путем подачи жалобы через Сургутский городской суд.

Председательствующий подпись

Копия верна: Судья         Г.Н. Кузнецова