Гражданское дело № 2-6016/2011

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Сургут       24 ноября 2011 года

Сургутский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе:

председательствующего - судьи Начарова Д.В.,

при секретаре судебного заседания Павловой Е.Н.,

с участием:

представителя истца Ковинского Е.В.,

представителя ответчика Батусовой М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ковинской Н.Н. к ООО «УК Сервис-3» о признании договора управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ частично недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Истец Ковинская Н.Н. обратилась в суд с иском, в котором просит, признать п. № договора управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Ковинской Н.Н. и ООО «УК Сервис-3» недействительным.

Требования мотивированы тем, что ей на праве собственности принадлежит квартира <адрес> города Сургута. С ответчиком ДД.ММ.ГГГГ сроком по ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор управления многоквартирным домом, в пункте № которого указано: «Для достижения целей настоящего договора Собственник передает, а Управляющая компания принимает от собственника следующие полномочия: «п. № передача в пользование на основании договора части общедомового имущества Собственнику и (или) третьим лицам с использованием полученных денежных средств на ремонт общего имущества данного многоквартирного дома, а на основании соответствующего решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома - на иные цели».

Считает, что п. № договора управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ нарушаются ее права как собственника квартиры и что п. 1.8.5 договора противоречит ЖК РФ.

Истец Ковинская Н.Н., будучи извещенной в суд не явилась, от нее поступило заявление согласно которому, на иске настаивает, просит рассмотреть дело в ее отсутствие с участием представителя Ковинского Е.В.

Представитель истца Ковинский Е.В. требования поддержал по доводам указанным в иске и пояснил, что оспариваемый пункт договора нарушает права истца как собственника по распоряжению общим имуществом. Истец хотела бы сама распоряжаться общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, через общее собрание собственников помещений многоквартирного дома. Решения собрания собственников помещений многоквартирного дома о передаче полномочий Управляющей компании указанных в оспариваемом пункте по распоряжению общим имуществом, как того требует ЖК РФ отсутствует.

Представитель ответчика Батусова М.В. требования не признала и пояснила, что при выборе их управляющей организации в повестку дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме <адрес> не был включен вопрос об утверждении проекта договора управления многоквартирным домом. Соответственно управляющая компания ООО «УК Сервис-3» самостоятельно разработала проект договора управления многоквартирного дома с соблюдением всех норм законодательства РФ.

Согласно ст. 44 ЖК РФ принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами относится к компетенции общего собрания собственников. Однако ООО «УК Сервис-3» действуя в благих намерениях включило в договор управления многоквартирным домом пункт № «о передаче полномочий», который в свою очередь не ущемляет прав собственников по владению общим имуществом многоквартирного дома.

Это сделано для того, чтобы облегчить задачу собственников, так как для проведения собрания, собственников собрать проблематично. Деньги же полученные от использования общего имущества идут на ремонт общедомового имущества, что не ущемляет права собственника.

Данный пункт является делегированием полномочий от собственников Управляющей организации. Делегирование полномочий - это передача части функций руководящего органа другим лицам, для достижения конкретных целей, для улучшения и оптимизации рабочего процесса. Передача (делегирование) полномочий другим лицам в законодательстве РФ не запрещена.

Статьей 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон. Стороны могут заключить договор как предусмотренный так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Представленную копию договора без оригинала признает.

Выслушав представителей сторон, проверив материалы дела, суд находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что истец является собственником квартиры <адрес> <адрес>, что подтверждается представленной копией свидетельства о государственной регистрации права собственности серии № выданного ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 5).

ДД.ММ.ГГГГ между истцом, собственником квартиры <адрес> г. Сургута Ковинской Н.Н. и ООО Управляющей компанией «Сервис-3» был заключен договор управления многоквартирным домом (л.д. 6). Представленная копия Договора ответчиком не оспаривается, признается, в соответствии с ч. 2 ст. 68 ГПК РФ наличие данного договора суд считает установленным.

Пунктом 1.1 Договора предусмотрено, что по настоящему договору Управляющая компания по заданию Собственника за плату обязуется осуществлять комплекс работ и услуг по управлению многоквартирным домом, включающий оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставление коммунальных услуг Собственнику жилого помещения в указанном доме и пользующимся на законном основании помещениями в этом доме лицами, а также осуществление иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности.

Из пунктов № данного договора, следует, что для достижений целей настоящего договора Собственник передает, а Управляющая компания принимает от Собственника следующие полномочия: передача в пользование на основании договора части общедомового имущества Собственнику и (или) третьим лицам с последующим использованием полученных денежных средств на ремонт общего имущества данного многоквартирного, а на основании соответствующего решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома - на иные цели.

В соответствии с ч. 1, ч. 2 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Согласно ст. 246, 247 ГК РФ распоряжение имуществом, владение и пользование находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Высшим органом управления многоквартирного дома является общее собрание собственников многоквартирного дома (ст. 44 ЖК РФ).

В силу п. 3, 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится: принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами. Принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме на условиях, определенных решением общего собрания.

В соответствии с ч. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.

В соответствии со ст. 162 ЖК РФ (действующей на период выбора собственниками дома <адрес> способа управления в период c ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ)договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

Общим собранием собственников жилых (нежилых) помещений в многоквартирном доме, в форме заочного голосования, по адресу <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (Протокол л.д. 12), большинством голосов принято решение о выборе управляющей организацией дома, расположенного <адрес> - ООО УК «Сервис-3».

В соответствии с данным протоколом, в повестку дня общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, вопрос об утверждении проекта, условий договора управления многоквартирным домом включен не был, собранием он не рассматривался.

Документального подтверждения того, что проект, или условия оспариваемого договора управления были утверждены иным общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, суду не представлено.

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 27.09.1994 года № 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» под регулирование Закона «О защите прав потребителей» подпадают отношения, вытекающие из договоров на эксплуатацию и содержание имущества собственников и предоставлению коммунальных услуг.

Статья 16 Закона «О защите прав потребителей» предусматривает, что условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Это находит подтверждение и в ст. 168 ГК РФ - сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.

Таким образом, условие, предусмотренное п. № Договора управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ устанавливающее передачу ответчику полномочий по передаче в пользование на основании договора части общедомового имущества Собственнику и(или) третьим лицам с последующим использованием полученных денежных средств на ремонт общего имущества данного многоквартирного, а на основании соответствующего решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома - на иные цели, так как не утверждено собранием собственников помещений многоквартирного дома, не основано на законе и является нарушением прав истца по распоряжению, владению и пользованию общим имуществом, то есть является недействительным.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Несмотря на то, что п. 8.1 договора предусмотрено, что во всем остальном, не предусмотренном настоящим договором, Стороны руководствуются действующим законодательством РФ, однако договор не содержит прямого исключения из применения положения ст. 44 ЖК РФ при передаче в пользование части общего имущества собственников помещений многоквартирного дома Собственнику и (или) третьим лицам.

Кроме того, п. 8.4 договора указано, что условия настоящего договора определены Общим собранием собственников помещений многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ и являются одинаковыми для всех собственников, что не соответствует действительности.

В соответствии со ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Поскольку истцом, представлены суду доказательства того, что п. № в договор включен необоснованно, то суд рассматривая иск в рамках заявленных требований, при которых считает, что договор мог быть заключен и без включения данной недействительной части, для управления многоквартирным домом, в том числе и по оказанию коммунальных услуг, в соответствии со ст. 162 ЖК РФ, и он в целом не противоречит закону, принимая во внимание в данной части интересы сторон, находит требование истца о признании условий п. № договора управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Ковинской Н.Н. и ООО УК «Сервис-3» недействительным основанным на законе.

Применения последствий недействительности ничтожной сделки в данной части, сторонами не заявлено.

Ссылки ответчика в обоснование возражений на тот факт, что истцом ответчику полномочия были делегированы и данный пункт, включен для облегчения возложенных на собственника обязанностей, и получаемые денежные средства от использования общего имущества идут на ремонт общедомового имущества, суд признает необоснованными, поскольку оспариваемый пункт договора противоречит ст. 421 ГК РФ, ЖК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Ковинской Н.Н. к ООО «УК Сервис-3» о признании договора управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ частично недействительным удовлетворить.

Признать п. № договора управления многоквартирным домом <адрес> г. Сургута от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Ковинской Н.Н. и ООО «УК «Сервис-3» недействительным.

На решение может быть подана жалоба в кассационном порядке в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме в суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры через Сургутский городской суд.

Судья         Д.В. Начаров