Дело № 2-1485/2012

РЕШЕНИЕ

      ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 марта 2012 года              город Сургут

Сургутский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югра в составе: председательствующего судьи Гавриленко Е.В.

при секретаре       Гильфановой Л.Ф.

с участием истца       Уманской А.С.

представителя истца      Налбандян Е.Л.

ответчика        Нифантова А.В.

представителя ответчика     Вельчинской Т.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Уманской А.С. к Нифантову А.В. об обращении взыскания на заложенное имущество, установлении начальной продажной цены, взыскании госпошлины,

                                    у с т а н о в и л :

Уманская А.С. обратилась в суд с иском к Нифантову А.В. об обращении взыскания на заложенное имущество в виде встроенного нежилого помещения - <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер № право собственности на которое зарегистрировано за Нифантовым путем продажи с публичных торгов по цене <данные изъяты> рублей, взыскании госпошлины, мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ Сургутским городским судом было вынесено решение по иску Уманской А.С. к Нифантову А.В., согласно которого взыскано в пользу истца с ответчика задолженность по договору купли-продажи в размере <данные изъяты> руб., неустойка в размере <данные изъяты> руб., расходы по оплате госпошлины в размере <данные изъяты> руб., а всего <данные изъяты> руб. Указанное решение оставлено без изменения кассационным определением от ДД.ММ.ГГГГОпределением Сургутского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ с Нифантова А.В. также взысканы судебные расходы на оплату услуг представителя в размере <данные изъяты> руб. По исполнительным документам возбуждены исполнительные производства, в ходе исполнения которых судебным приставом-исполнителем не были выявлены денежные средства у должника в размере взыскиваемой задолженности, или иное имущество, на которое возможно обратить взыскание с целью исполнения судебных актов.Тем не менее, у ответчика имеется на праве собственности встроенное нежилое помещение: <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о праве собственности от ДД.ММ.ГГГГ № <адрес>.Согласно п. <данные изъяты> заключенного между сторонами договора купли - продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, где предметом является вышеназванный объект, имущество находиться в ипотеке у продавца в силу закона до полной оплаты суммы за данный объект недвижимости.Стоимость встроенного нежилого помещения составила по договору <данные изъяты> рублей. Поскольку ответчик не исполнил в полном объеме обязанность по оплате встроенного нежилого помещения по договору купли - продажи недвижимости, то обременение права собственности ответчика не прекращено и соответственно залогодержателем в настоящее время является истец. По ч. 2 ст. 1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке. В соответствии со ст. 50 названного закона, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Согласно ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию. С момента вынесения решения ответчиком частично была оплачена сумма задолженности в размере <данные изъяты> рублей. Размер неисполненного обязательства составляет <данные изъяты> от размера оценки предмета ипотеки, что свидетельствуют о соразмерности размера требований залогодержателя из стоимости заложенного имущества. Кроме того, ответчиком был заключен договор о переводе арендных платежей за пользование заложенным имуществом, получаемых им в своей предпринимательской деятельности, на третьих лиц, в результате чего денежные средства на его счета в банке вовсе не поступают и, вследствие этого, не могут быть списаны в рамках исполнительного производства. При таких обстоятельствах, истец вынужден обратить взыскание на заложенное имущество, так как, в противном случае, исполнение ответчиком своих обязательств будет иметь очень длительный характер, а иных мер для погашения задолженности, он не предпринимает. На основании ч.1 ст.349 ГК РФ, требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда. Также просит взыскать уплаченную государственную пошлину.

В судебном заседании истец и представитель истца на требованиях иска настояли в полном объеме по указанным в заявлении основаниям, не возражая против размера рыночной стоимости имущества.

Ответчик с иском не согласен. Представитель ответчика доводы ответчика поддержал, пояснив, что размер задолженности ответчика на дату рассмотрения дела составляет <данные изъяты> В соответствии с п. 2 ст. 348 ГК РФ, обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества по договору о залоге; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца. Согласно разъяснениям, данным в абзаце 3 пункта 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге», положения пункта 2 статьи 348 ГК РФ также подлежат применению к отношениям залогодателя и залогодержателя, возникшим на основании закона. При этом размер требований залогодержателя предполагается несоразмерным стоимости заложенного имущества в случае, когда сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от доказанной залогодателем рыночной стоимости предмета залога. На основании отчета № от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> рыночная стоимость указанного объекта по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> рублей. Таким образом, соотношение долга к рыночной стоимости предмета залога составляет <данные изъяты> из расчета: (<данные изъяты>. В соответствии со ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию. Пунктом <данные изъяты> договора купли-продажи установлено, что до полной уплаты суммы по п. <данные изъяты> настоящего договора имущество находится в ипотеке у продавца в силу закона. Таким образом, по мнению ответчика и представителя, залог помещения обеспечивает только требования Уманской об оплате основного долга по договору купли-продажи, то есть сумму долга и по решению суда в размере <данные изъяты> рублей. Учитывая положения ст. 319 ГК РФ об очередности погашения требований по денежному обязательству и разъяснения, данные в п. 1,2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 20.10.2010 N 141 «О некоторых вопросах применения положений статьи 319 ГК РФ» из сумм произведенных платежей по погашению долга (<данные изъяты> т.р.) в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ первыми были погашены взысканные суммы по компенсации расходов на государственную пошлину и оплату услуг представителя в общем размере <данные изъяты> рублей. Из оставшейся суммы произведенных платежей в размере: <данные изъяты>. частично погашают требования истца об оплате основного долга по договору купли-продажи. Поэтому сумма долга по решению суда с учетом оплаченных сумм составляет: <данные изъяты>. Соотношение долга с рыночной стоимостью предмета залога составляет <данные изъяты> из расчета: (<данные изъяты>. Просит в иске отказать.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд считает иск подлежащим удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что согласно решению Сургутского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ по иску Уманской А.С. к Нифантову А.В. о взыскании задолженности по договору купли-продажи, взыскании неустойки, судебных расходов, постановлено взыскать в пользу истца с ответчика задолженность по договору купли-продажи в размере <данные изъяты> рублей, неустойку в размере <данные изъяты> рублей, расходы по оплате госпошлины в размере <данные изъяты> рублей, а всего <данные изъяты> рублей. Указанное решение вступило в законную силу на основании кассационного определения судебной коллегии по гражданским делам суда ХМАО-Югры от ДД.ММ.ГГГГ Также, в соответствии с определением Сургутского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ с Нифантова А.В. в пользу Уманской А.С. взысканы судебные расходы по оплате услуг представителя в размере <данные изъяты> рублей.

На основании свидетельства о государственной регистрации права собственности № <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, Нифантову А.В. на праве собственности принадлежит встроенное нежилое помещение: <данные изъяты>, <адрес> №, кадастровый (или условный) номер №по договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ).

В соответствии с договором купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между Уманской А.С. (продавец) и Нифантовым А.В. (покупатель), последний приобрел вышеуказанный объект недвижимости, оцененный по п. <данные изъяты> договора в сумме <данные изъяты> рублей.

Согласно п. <данные изъяты> договора купли-продажи расчет производится сторонами в три этапа: <данные изъяты> рублей до подписания договора; <данные изъяты> рублей ежемесячными равными долями начиная с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ; <данные изъяты> ежемесячными долями с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ. На основании п. <данные изъяты> до полной оплаты суммы по п. <данные изъяты> имущество находится в ипотеке у продавца в силу закона. По п.п. <данные изъяты> урегулирована ответственность покупателя в случае нарушения условий п. <данные изъяты> в виде неустойки в размере 0, 5% за каждый день просрочки от суммы просроченных платежей.

В решении Сургутского городского суда ДД.ММ.ГГГГ г., которое является для сторон преюдициальным в силу ст. 61 ГПК РФ, поскольку обстоятельства установлены вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу с теми же сторонами, указано, что ответчиком Нифантовым не исполнены обязательства по спорному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ встроенного нежилого помещения <данные изъяты> перед истцом Уманской, в связи с чем взыскана задолженность по договору в размере основного долга <данные изъяты> рублей и договорной неустойки с учетом ее снижения в сумме <данные изъяты> рублей, судебных расходов. Срок выплаты последнего платежа был установлен ДД.ММ.ГГГГ.

В порядке ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ недопустим.

Таким образом, ответчик, отказавшись от возложенных на него договором купли-продажи обязательств по выплате денежных средств в полном объеме и уплате неустойки, нарушил тем самым как требования закона, так и условия договора от ДД.ММ.ГГГГ. Данные обстоятельства установлены вступившим в законную силу вышеуказанным судебным решением <данные изъяты> г.

На основании копий приходных кассовых ордеров от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ Нифантовым после вынесения решения суда выплачена истцу сумма задолженности в <данные изъяты> рублей.

Остаток долга Нифантова перед Уманской по судебным постановлениям, в том числе по взысканию судебных расходов на день рассмотрения дела составляет <данные изъяты> рублей, данные обстоятельства не оспариваются сторонами, прописаны ответчиком в возражениях, одобрены истцом, и приняты судом во внимание.

В соответствии с ч. 1 ст. 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, (п.2 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (Залоге недвижимости)»). Согласно п. <данные изъяты> договора купли-продажи недвижимости имущество находится в ипотеке у продавца и в соответствии со ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», недвижимое имущество, принадлежащее залогодателю, может быть предметом обращения на него взыскания залогодержателем, если в момент наступления срока исполнения обязательств по договору они не будут исполнены.

При этом, по ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

Таким образом, доводы ответчика и представителя ответчика в части обеспечения залогом обязательства только по основному долгу без договорной неустойки по п. <данные изъяты> договора у суда не заслуживают внимания, поскольку допустимый объем требований в размере долга с процентами и неустойкой напрямую урегулированы законом и не противоречат п. <данные изъяты> о сохранении ипотеки.

Также ст. 319 ГК РФ действительно, урегулирована очередность погашения требований по денежному обязательству, предусматривающая первоначальное погашение задолженности по процентам, затем основного долга. Однако, очередность удовлетворения требований в порядке исполнения судебных постановлений прописана в ФЗ «Об исполнительном производстве» (ст. 110). Поэтому, довод ответчика и представителя о расчете суммы основного долга ответчика за разницей судебных расходов истца в сумме <данные изъяты> суд не принимает во внимание, остаток долга на день рассмотрения долга составляет <данные изъяты> рублей.

В силу требований ст. 237 ГК РФ, изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором. Согласно ст. 349 ГК РФ, ст. 51 ФЗ «Об ипотеке (Залоге недвижимости)», требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.

Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 ГК РФ обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. При этом начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке (часть 3 статьи 350 ГК РФ, пп.4 п.2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

По данным отчета № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного <данные изъяты> рыночная стоимость встроенного нежилого помещения <данные изъяты>, по адресу6 <адрес>, <адрес> на день составления отчета составляет <данные изъяты> рублей. С данным размером рыночной стоимости объекта стороны согласны.

В рамках ч. 2 ст. 348 ГК РФ, обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Долговые обязательства Нифантова не исполнены последним с последнего срока с ДД.ММ.ГГГГ, то есть более чем <данные изъяты> месяца. И размер долговых обязательств перед истцом в сумме <данные изъяты> рублей по сравнению с рыночной стоимостью объекта недвижимости <данные изъяты> рублей превышает <данные изъяты> процентов, равен <данные изъяты>. То, есть одновременного наличия требующихся условий не имеется.

Следовательно, ограничения не распространяются на обращение взыскания на имущество ответчика по причине отсутствия правовых оснований.Таким образом, исковые требования об обращении взыскания на заложенное имущество, принадлежащее ответчику с установлением начальной продажной цены заложенного имущества с публичных торгов подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ подлежат ответчиком возмещению и судебные расходы в виде уплаченной истцом государственной пошлины в сумме <данные изъяты> рублей. Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

                                            р е ш и л :

Исковые требования Уманской А.С. к Нифантову А.В. об обращении взыскания на заложенное имущество, установлении начальной продажной цены, взыскании госпошлины, удовлетворить.

Обратить взыскание на принадлежащее на праве собственности Нифантову А.В. заложенное имущество в виде <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес>, Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, <адрес> №, кадастровый (или условный) номер <данные изъяты>

Определить способ реализации встроенного нежилого помещения: <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес> №, кадастровый (или условный) номер <данные изъяты> публичные торги, установив начальную продажную цену при реализации <данные изъяты>

Взыскать с Нифантова А.В. в пользу Уманской А.С. государственную пошлину в сумме <данные изъяты> рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с момента принятия решения судом в окончательной форме в суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югры путем подачи жалобы в Сургутский городской суд.

Судья          Е.В. Гавриленко