копия
Гр. дело №2-45/2010 год
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
04 мая 2010 года г. Сухой Лог
Сухоложский городской суд Свердловской области в составе:
председательствующего судьи Вяцкова Д.Г.,
при секретаре Охотниковой Т.П.,
с участием истца Абакумова В.И.,
представителя истца адвоката Поддубного С.А. (удостоверение Номер, ордер Номер),
ответчика Леонтьева Е.А.,
представителя ответчика Банк Пироговой А.О. (доверенность НомерС885 от Дата года),
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Абакумова Виктора Ивановича к Леонтьеву Евгению Александровичу, обществу с ограниченной ответственностью Предприятие, Банк о
признании незаключенным инвестиционного договора № 1В-74 от 06 мая 2008 года между Абакумовым Виктором Ивановичем и ООО Предприятие
признании недействительным договора купли-продажи здания нежилого назначения от 13 мая 2008 года между Абакумовым Виктором Ивановичем и Леонтьевым Евгением Александровичем,
признании недействительным договора ипотеки недвижимого имущества от 20 августа 2008 года между Банк и Леонтьевым Евгением Александровичем,
применении последствий недействительности сделок;
установил:
09 декабря 2009 года Абакумов В.И. обратился в Сухоложский городской суд с иском к Леонтьеву Е.А.. В качестве фактического основания своих требований истец указал, что им заключен с Леонтьевым Е.А. договор купли-продажи нежилого помещения, затем это нежилое помещение Леонтьев Е.А. заложил в пользу третьего лица по делу ООО Ф по кредиту Банк. Кроме того, им же (Абакумовым) заключен с ООО Предприятие инвестиционный договор о строительстве жилого помещения. Истец указал, что по соглашению между ним, ответчиком Леонтьевым Е.А. и ФИО6 - директором ООО Предприятие было определено, что истец ФИО12 заключает договор купли-продажи нежилого помещения, чтобы в обмен получить по инвестиционному договору жилое помещение в строящемся доме. Истец просил:
- признать недействительным (притворным) договор купли-продажи недвижимого имущества - здания нежилого назначения по Адрес, заключенный с Леонтьевым Е.А., прекратить запись о регистрации права собственности Леонтьева Е.А. на спорное здание, обязать Леонтьева Е.А. возвратить объект недвижимого имущества с учетом нормального износа;
- признать недействительным договор ипотеки названного здания и земельного участка под ним, заключенный между Леонтьевым Е.А. и Банк в обеспечение кредитного договора между Банк и ООО Ф»; прекратить запись о регистрации договора ипотеки.
- признать недействительным инвестиционный договор между Абакумовым В.И. и ООО Предприятие.
Определениями Сухоложского городского суда с согласия истца к участию в деле в качестве соответчиков привлечены Банк и ООО Предприятие.
19 апреля 2010 года истец изменил исковые требования, на основании тех же фактических обстоятельств просит:
- признать инвестиционный договор от 06 мая 2008 года № 1В-74 между Абакумовым В.И. и ООО Предприятие недействительным (притворным), прикрывающим договор об участии гражданина в долевом строительстве, который следует считать незаключенным;
- признать недействительным (притворным) договор купли-продажи недвижимого имущества - здания нежилого назначения по Адрес, заключенный с Леонтьевым Е.А.;
- признать недействительным договор ипотеки названного здания и земельного участка под ним, заключенный между Леонтьевым Е.А. и Сбербанком России.
В судебном заседании истец Абакумов В.И. и его представитель адвокат Поддубный С.А. поддержали измененные исковые требования.
Истец пояснил, что у него в собственности было здание профилактория в Адрес. Использовать его не получилось, он не знал, как его продать. Леонтьев Е.А. предложил ему схему продажи. Он (ФИО12) должен был подписать инвестиционный договор, в соответствии с которым он должен был внести 4 миллиона рублей и получить квартиру в строящемся доме, а взамен заключить договор купли-продажи здания. Профилакторий он (ФИО12) оценил в 4 миллиона рублей. 06 мая 2008 года был заключен инвестиционный договор, а 13 мая - договор купли-продажи профилактория. По его мнению, фактически был совершен обмен профилактория на квартиру, в этом и заключалась притворность сделки. Если бы обмен удался, его бы это устроило. Деньги за профилакторий он не получал, написал расписку об этом в договоре купли-продажи, чтобы Леонтьев мог получить свидетельство о праве собственности, Леонтьеву он доверял. ФИО6 - руководителя ООО Предприятие он (ФИО12) не видел, считал Леонтьева исполнительным директором ООО Предприятие, всё решал с ним, не может сказать, почему в договоре купли-продажи не отражено, что Леонтьев действует в интересах ООО Предприятие. Он (ФИО12) не знает, кто должен был внести разницу в 4 825 рублей за квартиру, документально нигде не закреплено, что за него кто-то заплатит деньги.
Ответчик Леонтьев Е.А. исковые требования признал и пояснил, что в мае 2008 года работал в ООО Предприятие начальником отдела реализации, имел доверенность от ООО Ф - субподрядной организации, которую возглавлял начальник службы безопасности ООО Предприятие - ФИО11. Обе организации строили дом в Адрес. Нужны были инвестиции и он (Леонтьев) предложил директору ООО ТСК «АСком» ФИО6 заключить инвестиционный договор с Абакумовым и договор купли-продажи здания, чтобы ООО Ф могло получить кредит, им нужен был залог для банка. Они с ФИО6 решили оформлять документы на него (Леонтьева) как на физическое лицо. С Абакумовым вопрос о том, кто фактически внесет в ООО Предприятие 4 миллиона рублей за квартиру, в том числе, дополнительно 4825 рублей, не решался. Возможно, эти деньги должно было внести ООО Ф за Абакумова либо через него (Леонтьева). У него таких денег не было. Расписку ФИО12 написал при заключении договора купли-продажи, чтобы он (Леонтьев) мог получить свидетельство о праве собственности.
Судом признание иска ответчиком не принято, поскольку это нарушает права и законные интересы другого ответчика - Банк.
Представитель ответчика Банк Пирогова О.А. исковые требования не признала и пояснила, что в договоре купли-продажи истец указал, что получил деньги, ответчик Леонтьев зданием распорядился - заложил. Возврат сторон в первоначальное положение не применим в данном случае, поскольку предусмотрено иное последствие - применение правил, относящихся к прикрываемой сделке. Нет письменных доказательств согласования всех условий другой сделки, наличия у всех сторон одинаковой согласованной воли. Показания свидетелей ФИО6 и Абакумовой не могут быть приняты во внимание, поскольку для любых сделок с недвижимостью требуется письменная форма, несоблюдение письменной формы сделки лишает стороны права ссылаться на свидетельские показания.
Конкурсный управляющий ООО Предприятие ФИО10 в письменном отзыве л.д. 160) просил рассмотреть дело в свое отсутствие, против заявленных требований не возражал, указал, что Абакумов В.И. или Леонтьев Е.А. не вносили 4004 825 рублей в кассу ООО Предприятие, расчет с Абакумовым В.И. произведен трехкомнатной квартирой в строящемся доме Адрес. Леонтьев Е.А. с 01 марта 2006 года по 19 декабря 2008 года работал в ООО Предприятие по совместительству начальником отдела реализации по г. Сухой Лог.
Третьи лица - администрация ГО Сухой Лог и управление ФРС России по Свердловской области просили рассмотреть дело в отсутствие своих представителей, возражений по иску не представили л.д. 69, 71).
Третье лицо ФИО11 умер Дата года л.д. 111).
Заслушав стороны, допросив свидетелей ФИО6 и ФИО12, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
06 мая 2008 года между Абакумовым В.И. и ООО Предприятие заключен инвестиционный договор НомерВ-74 л.д. 12-18). Стороны договорились о том, что ФИО12 обязуется направить собственные инвестиции в сумме 4004 825 рублей на строительство многоквартирного жилого дома по Адрес, а ООО Предприятие обязуется в его интересах организовать выполнение и согласование проектной документации, возведение дома в соответствии с проектной документацией, ввод в эксплуатацию и передачу после завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию в собственность Абакумова 3-комнатного жилого помещения общей площадью 145,63 кв.м (пункты 1.1, 4.2 Договора). В Договоре срок и порядок внесения названной суммы не определен.
Инвестиционный договор ни в действующем Гражданском кодексе Российской Федерации, ни в Законе РСФСР от 26 июня 1991 г. N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" (в ред. Федерального закона от 30.12.2008 № 39-ФЗ) и в Федеральном законе от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (в ред. Федерального закона от 24.07.2007 N 215-ФЗ) не упоминается.
Как установлено статьей 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов …, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (часть 1). Кроме предусмотренного частью 1 приведенной статьи случая привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается в случаях, если денежные средства граждан привлекаются путем выпуска жилищных сертификатов, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов (часть 2).
Таким образом, между Абакумовым В.И. и ООО Предприятие фактически возникли отношения, связанные с привлечением денежных средств для долевого строительства многоквартирного дома, регулируемые Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Договор об участи в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (часть 3 статьи 4 Закона). Договор должен содержать цену договора, сроки и порядок ее уплаты (часть 4 статьи 4 Закона). При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 статьи, такой договор считается незаключенным (часть 5 статьи 4 Закона).
В связи с этим, требование Абакумова В.И. о признании незаключенным инвестиционного договора № 1В-74 от 06 мая 2008 года подлежит удовлетворению.
13 мая 2008 года между Абакумовым В.И. и Леонтьевым Е.А. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества л.д. 20). В соответствии с Договором Абакумов В.И. продал Леонтьеву Е.А. здание нежилого назначения по Адрес. В договоре указано л.д. 20 об.), что деньги в сумме 4 миллиона рублей ФИО12 получил. Договор зарегистрирован управлением ФРС России по Свердловской области 09 июня 2008 года.
Истец Абакумов В.И. и ответчик Леонтьев Е.А. утверждают, что названный договор был притворным, был заключен с целью прикрыть другую сделку - договор мены на жилое помещение с ООО Предприятие.
В соответствии с п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила. Из этой нормы закона следует, что применяется и правило о форме сделки. Далее, по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника на совершение притворной сделки недостаточно. Стороны должны преследовать общую цель и с учетом правил ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Как следует из договора купли-продажи от 13 мая 2008 года ООО Предприятие не являлось стороной по договору. Из представленных письменных доказательств не следует, что стороны по этому договору (ФИО12 - продавец и Леонтьев - покупатель) имели в виду иную сделку и достигли соглашения по всем ее существенным условиям. Договор мены недвижимости с учетом относящихся к нему правил (ст. 164, 550, п. 2 ст. 567 Гражданского кодекса Российской Федерации) требует письменной формы. Поэтому если такой договор является притворным, в силу ст. 162 Гражданского кодекса Российской Федерации это лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки, которую они действительно имели в виду, и ее условий на свидетельские показания. Поэтому на основании статьи 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации показания свидетелей ФИО6, ФИО12 не являются допустимыми доказательствами.
В силу изложенного нет оснований для признания договора купли-продажи недвижимого имущества от 13 мая 2008 года притворным.
Обязательство Абакумова В.И. передать недвижимое имущество по договору исполнено надлежащим образом в соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, на основании пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации у Леонтьева Е.А. 09 июня 2008 года с момента государственной регистрации возникло право собственности на нежилое здание по Адрес. В силу пункта 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе отдавать имущество в залог. Договор заключен в письменной форме, содержит все существенные условия и прошел государственную регистрацию.
Таким образом, оснований для признания договора ипотеки недействительным не имеется.
Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Требование Абакумова Виктора Ивановича о признании незаключенным инвестиционного договора № 1В-74 от 06 мая 2008 года между Абакумовым Виктором Ивановичем и обществом с ограниченной ответственностью Предприятие удовлетворить. Признать незаключенным инвестиционный договор № 1В-74 от 06 мая 2008 года между Абакумовым Виктором Ивановичем и обществом с ограниченной ответственностью Предприятие.
В удовлетворении требований Абакумова Виктора Ивановича о признании недействительными договоров купли-продажи здания нежилого назначения от 13 мая 2008 года между Абакумовым Виктором Ивановичем и Леонтьевым Евгением Александровичем, договора ипотеки недвижимого имущества от 20 августа 2008 года между Банк и Леонтьевым Евгением Александровичем, применении последствий недействительности сделок - отказать.
Решение в окончательном виде изготовлено 11 мая 2010 года и с этого дня в течение 10 дней может быть обжаловано в Свердловский областной суд через Сухоложский городской суд.
Председательствующий судья: подпись
копия верна:
Судья Сухоложского городского суда Д.Г. Вяцков