Гр. дело №2-659/2010 год
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
27 октября 2010 года с. Новопышминское Сухоложского района
Сухоложский городской суд Свердловской области в составе:
председательствующего судьи Строкина С.В.,
при секретаре Рыжковой И.В.,
рассмотрев в открытом выездном судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Сухоложского городского прокурора, действующего в защиту прав и законных интересов Бекетовой Нины Михайловны, к Суркову Николаю Николаевичу, Колхозу №1, о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности сделки,
установил:
30.12.1983 года, решением Сухоложского городского исполнительного комитета, утвержден акт государственной приемочной комиссии, которым принят в эксплуатацию пятиэтажный жилой дом для малосемейных на 300 мест (л.д. 21-24, 55-59).
05.10.1994 года, указанное домовладение <адрес> расположенное в <адрес>, зарегистрировано за Колхозом №1 на праве собственности в Сухоложской службе технической инвентаризации (л.д. 20, 62).
09.11.2004 года, общим собранием коллектива Колхоза №1, единогласно решено продать Суркову Николаю Николаевичу многоквартирный жилой <адрес> расположенный в <адрес>, также решено поручить председателю колхоза заключить с Сурковым Николаем Николаевичем договор купли-продажи указанного недвижимого имущества (л.д. 71).
30.04.2005 года, Колхоз №1, выступивший в качестве продавца, и гражданин Сурков Николай Николаевич, выступивший в качестве покупателя, заключили договор купли-продажи недвижимого имущества, предметом которого являлся многоквартирный жилой <адрес>, расположенный в <адрес> (л.д. 16, 50).
02.06.2005 года право собственности Суркова Н.Н. на указанный объект недвижимости зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 15, 43).
23.08.2010 года в суд обратился Сухоложский городской прокурор, просил:
- признать договор купли-продажи жилого дома от 30.04.2005 года недействительным;
- применить последствия недействительности сделки и обязать Суркова Н.Н. передать жилой дом колхозу №1, соответственно обязать колхоз принять данное имущество;
- признать недействительной государственную регистрацию права собственности на объект недвижимости.
В обоснование иска прокурор указал, что договор от 30.04.2005 года не соответствует закону, следовательно, по правилам ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка по купле-продаже дома является ничтожной.
Аргументируя иск, прокурор сослался на то обстоятельство, что Бекетова Н.М., в чьих интересах заявлен иск, зарегистрирована и проживает в жилом доме с 1986 года. При заключении договора, согласие Бекетовой на продажу дома получено не было, что и является, по мнению прокурора, нарушением закона. При этом, ссылок на какие-либо конкретные нормативно-правовые акты, устанавливающие обязательность согласия Бекетовой на продажу дома, прокурором не приведено.
В судебном разбирательстве помощник Сухоложского городского прокурора Петухов П.В. и лицо, в чьих интересах заявлены исковые требования - Бекетова Н.М., исковые требования поддержали. Бекетова Н.М. считает, что нарушено её право на получение квартиры в собственность, указала, что продолжает проживать и оплачивать пользование жилым помещением, по месту жительства предоставляются жилищно-коммунальные услуги (водоснабжение, водоотведение, канализация).
Представитель прокуратуры существование в действительности решения общего собрания коллектива Колхоза №1 от 09.11.2004 года не оспаривал, суду пояснил, что, поскольку в 2000 и 2005 годах, постановлениями главы муниципального образования, имели место изменения статуса жилого дома на общежитие (2000 год) и вновь на жилой дом (2005 год), постольку необходимо было новое собрание коллектива колхоза по вопросу продажи жилого дома. Применительно к утверждению о том, что в нарушение закона не было получено согласие Бекетовой на продажу дома, указал о несоответствии сделки в изложенной части требованиям Гражданского Кодекса Российской Федерации, но не поименовал конкретную норму Кодекса. Уточнил, что продажей дома нарушено право Бекетовой на бесплатное получение квартиры в собственность в рамках приватизационного процесса.
Ответчик Сурков Н.Н., его представитель Дягилев Е.И., представители ответчика Колхоза №1 - Гончаров П.С., Корионов В.Г., иск не признали.
Дягилев Е.И. полагал, что жилищные права Бекетовой Н.М. не нарушены, в частности последняя не лишена возможности проживания в доме, данная возможность не зависит от смены собственника. По гражданскому законодательству, согласия Бекетовой на продажу дома не требовалось, решение об отчуждении дома принято легитимно (надлежащим органом управления колхоза) и правомерно.
Сурков Н.Н. суду пояснил, что в ремонт дома вложены значительные средства, устно привел перечень ремонтно-технических мероприятий, представил на обозрение суда соответствующие сметно-финансовые документы. После приобретения дома, с жильцами заключены договоры найма на возмездной основе, расценки установлены органом местного самоуправления. Жилищно-коммунальные услуги предоставляются жильцам в пределах, обусловленных эксплуатационно-строительными характеристиками дома. Часть квартир отчуждена в собственность жильцов. Управление домом вверено обслуживающей организации.
Представитель колхоза Гончаров П.С. суду пояснил, что решение о продаже дома было вынужденным, дом находился в неудовлетворительном техническом состоянии, финансовая возможность по содержанию дома у колхоза отсутствовала, глава городского округа отказался принимать дом в муниципальную собственность. Общим собранием колхоза было принято решение о продаже дома, в настоящее время его состояние удовлетворительное. Хозяйственную деятельность колхоз не ведет, материальной возможностью по содержанию дома не располагает.
Представитель колхоза Корионов В.Г. выразил мнение об отсутствии нарушения прав Бекетовой Н.М., которой жилое помещение было предоставлено в найм, но не в собственность. Так как дом находился в ветхом состоянии, в принятии дома в муниципальную собственность было отказано.
Кроме того, представителями ответчиков Дягилевым Е.И. и Корионовым В.Г. было заявлено о пропуске стороной истца трехлетнего срока исковой давности.
Представитель прокуратуры и Бекетова Н.М. ходатайствовали о восстановлении срока исковой давности в связи с престарелым возрастом Бекетовой Н.М., соответственно прогрессирующим ухудшением состояния её здоровья. Каких-либо конкретных доводов о невозможности самостоятельного обращения Бекетовой Н.М. в суд в связи с состоянием здоровья не привели, полагая, что регулярные обращения Бекетовой к врачам, прием лекарств, подтверждают уважительность пропуска срока исковой давности. В подтверждение прокурор сослался на имеющиеся медицинские документы, содержание которых не раскрыл в связи с отсутствием специальных знаний.
Бекетова Н.М. пояснила об амбулаторном порядке собственного лечения, ограниченности самостоятельного передвижения. О продаже дома Бекетовой было известно фактически с момента сделки, так как изменилось место приема платы за жилищно-коммунальные услуги, ей не была понятна лишь личность нового собственника.
Представитель третьего лица Администрации городского округа Сухой Лог Абрамова Л.А. разрешение гражданского спора оставила на усмотрение суда, пояснила, что поскольку дом не является муниципальной собственностью, постольку решение суда не затрагивает права, обязанности и законные интересы органа местного самоуправления. Поставила под сомнение утверждение представителя колхоза Гончарова П.С. о том, что колхоз обращался в муниципалитет с просьбой о приеме дома в муниципальную собственность, указала, что доказательств этому не представлено.
Третье лицо: Сухоложский отдел Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в письменном отзыве по иску просило рассмотреть гражданское дело в отсутствии своего представителя, выразило мнение о том, что регистрация договора купли-продажи жилого дома и регистрация права Суркова Н.Н. на жилой дом произведены в соответствии с законодательством РФ, привело соответствующую аргументацию (л.д. 83-84).
Суд, заслушав участников разбирательства, допросив свидетелей, изучив материалы дела, полагает, что исковые требования удовлетворению не подлежат по нижеследующим основаниям.
Утверждение прокурора о «продаже жилого дома с проживающими гражданами» (абзац 2 листа дела 6, последнее предложение абзаца) является юридически некорректным, так как предмет купли-продажи в пункте 1 договора сформулирован сторонами соглашения исчерпывающим образом - «недвижимое имущество многоквартирный жилой дом», с указанием точного адреса, и приведенным перечнем эксплуатационно-технических характеристик (площадь, этажность, инвентарный номер).
Следующий довод иска основан на мнении прокурора об имевших место изменениях статуса жилого дома, установленных постановлениями главы муниципального образования «город Сухой Лог» №424-ПГ от 23.06.2000 года (признание дома общежитием) и №321-ПГ от ДД.ММ.ГГГГ (отмена акта о признании дома общежитием).
Суд полагает, что, несмотря на наличие указанных ненормативных актов органа местного самоуправления в действительности, данные распорядительные действия не были реализованы в системе действующего законодательства.
Жилой <адрес> по <адрес>, в рамках выполнения требований статьи 109 Жилищного кодекса РСФСР (действовавшего до 01 марта 2005 года) и требований части 2 статьи 94 Жилищного Кодекса Российской Федерации (действующего с 01 марта 2005 года), никогда не переоборудовался под общежитие и не передавался в государственную или муниципальную собственность, как того требует часть 2 статьи 92 Жилищного Кодекса Российской Федерации.
Кроме того, жилой дом никогда не был зарегистрирован в качестве общежития в органах государственной регистрации недвижимости, тогда как необходимость такой регистрации, в целях закрепления и признания государством статуса жилого дома как общежития, прямо следует из законодательства. В частности, согласно пункту 2 Положения о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.10.1997 N 1301, государственному учету подлежат независимо от формы собственности жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.
Таким образом, главным аргументом стороны истца в обоснование ничтожности сделки является то обстоятельство, что при продаже жилого дома, зарегистрированная и проживающая в нем Бекетова Н.М. согласия на совершение сделки не давала, то есть фактически имеет место утверждение о том, что согласие Бекетовой Н.М. на продажу дома являлось в силу закона обязательным условием для заключения сделки.
Обсуждая изложенное мнение, суд учитывает, что на момент совершения сделки (заключения договора) действовал Гражданский кодекс Российской Федерации в редакции от 21.03.2005 года (в редакции Федерального закона от 21.03.2005 N 22-ФЗ).
Исходя из заглавия и буквального значения слов и выражений договора от 30.04.2005 года, содержанием оспариваемой сделки являлась продажа недвижимости, регулированию которой посвящен параграф 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации в указанный выше редакции.
Сторонами договора соблюдены императивные требования статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации - письменный экземпляр договора подписан обоими участниками сделки. Кроме того, как уже указывалось выше, в договоре (пункт 1) указаны достоверные данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (ст. 554 Кодекса), в пункте 3 предусмотрена цена имущества (ст. 555 Кодекса). В пункте 7 договора стороны согласились об имевшей место передаче имущества до подписания договора без составления передаточного акта.
При этом, особенностью договора от 30.04.2005 года является продажа жилого дома и данную особенность законодатель регламентирует в пункте 1 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, из которой следует, что существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Смысл изложенного правила состоит в том, что гражданский закон не ставит заключение договора купли-продажи жилого дома в зависимость от согласия проживающих в доме лиц, но предполагает обязательность наличия в договоре перечня таких лиц.
Пункт 6 договора от ДД.ММ.ГГГГ содержит ссылку на неотъемлемое договорное приложение №1, в котором требуемый законом перечень приведен, в том числе поименована и Бекетова Н.М., запись п/п №8 (л.д. 17-18, 51-54). Также пункт 6 договора содержит оговорку о сохранении за гражданами права пользования и проживания в доме.
Следовательно, договор купли-продажи жилого дома заключен в полном соответствии с законом, как того требует пункт 4 "Инструкции о порядке передачи, продажи и сдачи в аренду имущества колхозов и совхозов муниципальным органам" (утв. Минсельхозом РФ, Госкомимуществом РФ 10.02.1992), предоставляющий колхозам и совхозам право продажи жилого фонда юридическим и физическим лицам в соответствии с действующим законодательством.
Законность сделки нашла свое отражение и в ходе проверки юридической силы представленных на государственную регистрацию права правоустанавливающих документов, по результатам которой право собственности Суркова Н.Н. было зарегистрировано.
Соответственно изложенному, исковая позиция о недействительности сделки от 30.04.2005 года в силу несоблюдения требований закона своего достоверного подтверждения в судебном разбирательстве не нашла, также как и не нашло подтверждения мнение о нарушении каких-либо прав Бекетовой Н.М.
Несмотря на смену собственника жилого дома, жилое помещение не выбыло из владения и пользования Бекетовой Н.М. для проживания в нем, между Бекетовой Н.М. и новым собственником, опосредованно, через организацию, осуществляющую эксплуатацию дома, сохранены договорные правоотношения по предоставлению жилого помещения на возмездной основе.
Как установлено в судебном разбирательстве и не оспаривается сторонами по иску, Бекетова Н.М. была вселена, проживала с 1986 года и продолжает проживать в жилом доме на условиях возмездного владения и пользования жилым помещением. До 2006 года данные условия проживания Бекетовой Н.М. находили свое документальное воплощение в договоре коммерческого найма жилого помещения (л.д. 109), в последующий период Бекетова являлась и является арендатором квартиры (л.д. 108, 110).
Также Бекетова Н.М. не лишена, с учетом принципа свободы договора (п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), возможности возмездного приобретения жилого помещения в собственность, при этом, приватизационным правом бесплатного приобретения жилья Бекетова Н.М. не обладала изначально, так как жилой дом не переходил в установленном порядке в муниципальную либо государственную собственность, доказательств иного стороной истца не предоставлено и не имеется в материалах дела.
В связи с тем, что нарушение каких-либо гражданских, в том числе и жилищных прав Бекетовой Н.М. при заключении сделки от 30.04.2005 года своего подтверждения не нашло, соответственно юридически невозможно как исчисление течения, так и восстановление для Бекетовой Н.М. срока исковой давности.
Тем не менее, суд, с учетом соответствующего ходатайства ответчиков, считает необходимым признать, что, даже если бы нарушение прав Бекетовой Н.М. имело место 30.04.2005 года, то процессуальный итог рассмотрения настоящего гражданского дела остался бы неизменным в силу абзаца 2 пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающего обязательность вынесения судом решения об отказе в иске при истечении срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре.
Согласно ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года, а течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Изложенное общее правило получает свое специальное закрепление в п. 1 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года, а течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации). Учитывая, что Гражданский кодекс Российской Федерации Кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица, при этом такие требования могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Применительно к рассматриваемому спору, срок исковой давности по сделке от 30.04.2005 года истек 30.04.2008 года, тогда как обращение Бекетовой Н.М. в прокуратуру и последующее заявление исковых требований об оспаривании сделки в суд имели место лишь в августе 2010 года, то есть, по прошествии более чем 2-х лет с момента истечения срока исковой давности, причем в судебном разбирательстве Бекетова не отрицала, что знала о совершении сделки фактически с момента продажи жилого дома.
В силу ст. 205 Гражданского кодекса Российской Федерации в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.
При этом обязанность представить доказательства уважительности причин пропуска срока исковой давности лежит на истце.
Ходатайствуя о восстановлении срока исковой давности для Бекетовой Н.М., прокурор ссылается на её престарелый возраст и состояние здоровья, ухудшающееся с течением времени, но не утверждает в собственных объяснениях о тяжелой болезни, беспомощном состоянии, неграмотности последней, фактически оставляя установление данных обстоятельств на усмотрение суда.
В материалах дела на листах 124-136 имеются медицинские документы, содержание которых указывает на необходимость для Бекетовой Н.М. в постоянном приеме лекарственных препаратов, постоянном постороннем уходе, регулярных посещений врача, вместе с тем, сведений о тяжелой болезни Бекетовой, стационарной форме лечения, каких-либо хирургических вмешательствах в состояние здоровья Бекетовой данные документы не содержат.
Также суд принимает во внимание то обстоятельство, что физическое состояние и престарелый возраст Бекетовой Н.М. не помешали её непосредственному обращению в Сухоложскую прокуратуру, находящуюся на значительном удалении от места жительства Бекетовой, а также не препятствовали непосредственной явке Бекетовой в судебное заседание, пусть и с посторонней помощью силами близких родственников.
Кроме того, обращаясь в прокуратуру, Бекетова Н.М. письменно и собственноручно, с достаточной степенью орфографической, пунктуационной и стилистической грамотности, оперируя терминологией специфического характера (на листе дела 8 буквально: «исковое заявление в моих интересах», «признание заключенного договора купли-продажи недействительным»), сформулировала довод, положенный в основу исковых требований.
Соответственно изложенному суд полагает, что каких-либо веских и убедительных доказательств тяжелой болезни, беспомощного состояния, неграмотности Бекетовой Н.М., имевших место в последние 6 месяцев срока исковой давности, а именно в период с ноября 2007 года по апрель 2008 года, суду не предоставлено.
Помимо указанных выше выводов, суд считает возможным отметить о заведомой неисполнимости требования о применении последствий недействительности сделки.
29 декабря 1991 г. Правительством РФ было принято Постановление N 86 "О порядке реорганизации колхозов и совхозов", согласно пункту 1 которого совхозы и колхозы были обязаны до 1 января 1993 г. провести реорганизацию и привести свой статус в соответствие с Законом РСФСР "О предприятиях и предпринимательской деятельности", другими законодательными актами и перерегистрироваться в установленном порядке.
Колхоз №1 не выполнил указанной обязанности и в настоящее время его организационно-правовой формой остается колхоз (л.д. 34-36, выписка из ЕГРЮЛ), которая не предусмотрена и соответственно не регулируется гражданским законодательством - главой 4 Гражданского кодекса Российской Федерации «Юридические лица».
Таким образом, передача дома колхозу в той организационно-правовой форме, в которой он зарегистрирован, юридически невозможна.
При этом, колхоз не ведет в настоящее время какой-либо предпринимательской и (или) иной экономической деятельности, финансовая возможность для принятия и содержания жилого дома, равно как и возможность возмещения Суркову Н.Н. произведенных им затрат на неотделимые улучшения дома в рамках двусторонней реституции (порядка 2 миллионов рублей), отсутствует.
В силу ч. 3 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд рассматривает дело в пределах заявленных требований, что препятствует суду к защите каких-либо иных прав Бекетовой Н.М., кроме заявленных к обсуждению в ходе настоящего разбирательства.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
В удовлетворении исковых требований Сухоложского городского прокурора, действующего в защиту прав и законных интересов Бекетовой Нины Михайловны, к Суркову Николаю Николаевичу, Колхозу №1, о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности сделки - отказать.
Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд через Сухоложский городской суд в течение 10 дней.
Решение изготовлено в окончательном виде 01 ноября 2010 года.
Судья Сухоложского городского суда С.В. Строкин