Гр. дело № 2-813/2010
копия
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
25 ноября 2010 года г. Сухой Лог
Сухоложский городской суд Свердловской области в составе председательствующего судьи Вяцкова Д.Г., при секретаре Бадалян А.С.,
с участием представителя истца истец - представитель истца (по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ),
представителя ответчика Сбербанка России (ОАО) ФИО1 (по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ),
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску истец к обществу с ограниченной ответственностью Торгово-строительная компания «организация», Министерству финансов Свердловской области, Акционерному коммерческому Сберегательному банку Российской Федерации (открытому акционерному обществу) в лице филиала Орджоникидзевского отделения № о признании сделки ничтожной,
установил:
10 марта 2006 года между жилищно-строительным кооперативом «организация 2» (ЖСК «организация 2») и обществом с ограниченной ответственностью «Торгово-строительная компания «организация» (ООО «организация») заключен инвестиционный договор №. Стороны договорились о том, что ЖСК «организация 2» обязуется направить денежные средства, получаемые от членов кооператива на строительство многоквартирного жилого дома по адресу г. <адрес>, а ООО «организация» обязуется в интересах кооператива организовать выполнение и согласование проектной документации, возведение дома в соответствии с проектной документацией, ввод в эксплуатацию и передачу после завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию в собственность кооператива жилых и нежилых помещений в количестве, соответствующем финансированию инвестора. Истец истец на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ уступки прав и перевода долга по договору о порядке выплаты паевого взноса является правопреемником ЖСК «организация 2» в инвестиционном договоре № от ДД.ММ.ГГГГ.
Право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано за ООО «организация», обременено ипотекой в пользу Министерства финансов Свердловской области, ипотека зарегистрирована 22.02.2008 (л.д. 112).
На основании названных договоров за истец решением Сухоложского городского суда от 15 мая 2009 года (л.д. 6-9) признано право собственности на долю в праве собственности ООО «организация» на объект, незавершенный строительством по адресу: <адрес>, объект признан обремененным правом требования истец о передаче в ее собственность жилого помещения площадью 58,12 кв.м по названному адресу. В рассмотрении дела из лиц, участвующих в рассмотрении настоящего дела, участвовали Сбербанк России (ОАО) и управление Росреестра по Свердловской области. Решение вступило в законную силу 30 июня 2009 года.
Право общей долевой собственности истец зарегистрировано в установленном законом порядке, обременено ипотекой в пользу Министерства финансов Свердловской области, зарегистрированной 22.02.2008 (л.д. 112).
Ипотека возникла на основании договора ипотеки от 22.01.2008 № между ООО «организация» и Сбербанком России (ОАО) зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество 22.02.2008 (л.д. 91-97).
На основании решения Арбитражного суда Свердловской области от 16.10.2009, Постановления Правительства Свердловской области № от 19.07.2007, договора о предоставлении государственной гарантии № от 14.11.2007 (л.д. 16-31) Министерство финансов Свердловской области выполнило обязательства Свердловской области по государственной гарантии, перечислило в погашение долга ООО «организация» Сбербанку России (ОАО) 198 615 186 руб. 14 коп. (л.д. 98-99), зарегистрировало за собой права залогодержателя по договору ипотеки.
истец 26 июля 2010 года обратилась в Сухоложский городской суд, указав, что между Сбербанком России (ОАО) и ООО «организация» 22.01.2008 заключен договор ипотеки названного объекта незавершенного строительства, зарегистрированный 22.02.2008. В настоящее время права по договору перешли Министерству финансов Свердловской области. Считает договор ипотеки ничтожным в силу нарушения ее прав долевого собственника. Требование о применении последствий недействительности сделки не заявлено.
Представитель ответчика Министерства финансов Свердловской области ФИО2 (по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ №) в письменном отзыве (л.д. 52-55) исковые требования не признал, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика, указав, что:
1) договор уступки прав требования по инвестиционному договору заключен только 02 марта 2009 года, право собственности на недвижимое имущество у истец на основании статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации возникло только после государственной регистрации. В связи с этим вещные права истца не ущемлены.
2) Действующая правоприменительная практика исходит из того, что не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда относятся к недвижимому имуществу. Право собственности на объект недвижимого имущества, не завершенный строительством, подлежит регистрации, лишь если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости совершить с этим объектом сделку. Доказательств того, что объект не является предметом действующего договора строительного подряда, не имеется.
3) Поскольку инвестиции это денежные средства, вкладываемые в целях получения прибыли, а ЖСК «организация 2» - некоммерческая организация, созданная для удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых и нежилых помещениях, положения Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", в том числе пункта 3 статьи 7 о возникновении долевой собственности инвесторов на объект незавершенного строительства, в настоящем случае не применимы.
4) Обстоятельства, установленные решением Сухоложского городского суда от 15 мая 2009 года по делу № для Министерства не обязательны, поскольку Министерство в рассмотрении дела не участвовало.
Представитель ответчика Сбербанка России (ОАО) ФИО1 (по доверенности от 26.05.2010) в письменном отзыве (л.д. 36-38) исковые требования не признала. Указала, что:
1) согласно представленным на момент заключения договора ипотеки 22.01.2008 документам, предмет залога не был обременен правами третьих лиц.
2) Право собственности за истец признано судом только 30.06.2009, договор уступки, на основании которого было вынесено решение суда, был заключен 02.03.2009.
3) Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). Для данного случая нет оснований признавать всю сделку ничтожной, безотносительно доли истец. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению отдать в залог свою долю (часть 2 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации). Для случаев нарушения прав долевого собственника закон предусматривает другие последствия распоряжения долей без согласия других собственников, чем ничтожность сделки, - в течение трех месяцев предусмотрено право требовать в судебном порядке перевода прав и обязанностей покупателя.
Третьи лица управление Росреестра по Свердловской области и администрация ГО Сухой Лог (привлечено судом определением от 05.08.2010) просили рассмотреть дело в их отсутствие (л.д. 108, 109). Представитель управления Росреестра по Свердловской области ФИО3 (по доверенности от 12.05.2010) указала, что Управление в силу своей компетенции не оспаривает и не может оспаривать чьих-либо сделок и прав. Глава ГО Сухой Лог Суханов С.К. в письменном отзыве указал (л.д. 33), что администрация ГО Сухой Лог не возражает против требований истец при установлении фактов ее заинтересованности, нарушения прав договором ипотеки, невозможности восстановления нарушенных прав иным способом, несоблюдения требований законодательства при заключении договора ипотеки.
В судебном заседании представитель истца представитель истца исковые требования поддержал и пояснил, что истец не может распорядиться своей долей - продать ее - никто не купит долю с таким обременением, поскольку залог следует за имуществом.
Представитель ответчика ФИО1 исковые требования не признала, поддержав доводы письменного отзыва и дополнив, что истец избрала ненадлежащий способ правовой защиты, она могла заявить иск о другом предмете - о признании договора недействительным в части своей доли. Решением Арбитражного суда Свердловской области от 06 сентября 2010 года (л.д. 123-138) не установлено право собственности истец, она не была признана инвестором в этом решении. Преюдиция в данном случае не должна распространяться на рассматриваемое дело, поскольку Сбербанк России (ОАО) был в арбитражном производстве третьим лицом, как и Министерство финансов Свердловской области, вывод о том, что ООО «организация» не обладал единоличной собственностью на объект незавершенного строительства мотивирован от противного недоказанностью ответчиком ООО «организация» вложения только собственных средств в строительство. В том случае, если бы договор ипотеки был заключен после регистрации за истец права собственности на долю, ООО «организация» не могло бы без ее согласия заложить весь объект незавершенного строительства. В настоящем случае в момент заключения договора ООО «организация» принадлежало и было за ним зарегистрировано право единоличной собственности на объект недвижимости.
Представитель третьего лица ЖСК «организация 2» в судебное заседание не явился, ходатайств об отложении судебного заседания не заявлял, об уважительности причин неявки не сообщил.
Заслушав представителей истца истец и ответчика Сбербанка России (ОАО), исследовав письменные материалы по делу, суд приходит к следующему.
Вступившим в силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 06.09.2010, в рассмотрении которого участвовало в качестве ответчиков ООО ТСК «организация» и ЖСК «организация 2», в качестве третьих лиц - Сбербанк России (ОАО), Правительство и Министерство финансов Свердловской области, истец, установлено, что на момент регистрации права собственности 24.11.2006 ООО ТСК «организация» правом единоличной собственности на объект ООО ТСК «организация» не обладало (л.д. 136).
При рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом (ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). На основании статьи 40 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лицами, участвующими в деле, являются, кроме прочих, стороны и третьи лица. Таким образом, для суда является обязательным установленное решением Арбитражного суда Свердловской области вышеприведённое обстоятельство. Из этого же решения (выводы относительно истца Абакумовой) следует, что право долевой собственности возникло вначале у ЖСК «организация 2» как инвестора по инвестиционному договору № от 10 марта 2006 года в силу закона «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», а затем доли в этом праве были переданы по договорам уступки. Из решения Сухоложского городского суда по иску истец следует, что она оплатила 1 046 160 рублей, а ООО «организация» должно было передать ЖСК «организация 2» жилое помещение для истец до 2 квартала 2007 года. Таким образом, право долевой собственности у правопредшественника истец - ЖСК «организация 2» возникло до заключения договора ипотеки, а затем, после заключения договора ипотеки было передано истец
На основании статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Следовательно, ООО «организация», не являясь собственником доли истец, не имело права распоряжаться этой долей, договор залога недействителен в части залога доли истец (42/10 000). В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
На основании абзаца 2 пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Исходя из содержания части 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, защите подлежит нарушенное право заинтересованного лица. В связи с этим истцу надлежало доказать, что, несмотря на установление ее прав решением Сухоложского городского суда, ее права нарушены, и она является заинтересованным лицом (л.д. 11). По мнению суда, истцом такое обстоятельство доказано в части своей доли - её право обременено ипотекой (л.д. 112), доказательств согласия истца или её правопредшественника на заключение договора ипотеки не представлено.
Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договором ипотеки обеспечивались кредитные договоры между Сбербанком России (ОАО) и ООО «организация» (п. 2.1 л.д. 91).
На основании части 2 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации ООО ТСК «организация» могло распоряжаться своей долей, передать ее в залог. Суд считает, что можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части - даже с учетом предоставленных кредитных средств строительство дома не было завершено.
Заключение договора ипотеки в остальной части прав и законных интересов истца не нарушает. Лица, считающие свои права нарушенными должны самостоятельно решить вопрос с защитой своих прав.
На основании части 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, части 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по собственной инициативе.
В силу части 1 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
На основании пункта 17 Постановления Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 «Об утверждении Правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при прекращении права соответствующая запись Единого государственного реестра прав погашается. Таким образом, в силу недействительности части сделки прекращается право ипотеки Министерства финансов Свердловской области в отношении доли истец (42/10 000). Соответственно должна быть погашена запись о регистрации ипотеки в пользу Министерства финансов Свердловской области в отношении доли истец - 42/10 000 в праве собственности на объект незавершенного строительства по адресу: <адрес>, площадью 13 826 кв.м.
Руководствуясь ст. ст. 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
признать недействительным договор ипотеки от 22 января 2008 года № между обществом с ограниченной ответственностью Торгово-строительная компания «организация» и Акционерным коммерческим Сберегательным банком Российской Федерации (открытым акционерным обществом), зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22 февраля 2008 года за номером № в части залога доли истец - 42/10 000.
Признание недействительным договора ипотеки в части залога доли истец - 42/10 000 является основанием для погашения записи о регистрации за Министерством финансов Свердловской области права ипотеки на принадлежащие истец 42/10 000 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства по адресу: <адрес>, площадью 13 826 кв.м.
Решение изготовлено в печатном виде в совещательной комнате и может быть обжаловано в течение 10 дней с подачей жалобы в Свердловский областной суд через Сухоложский городской суд.
Председательствующий судья: подпись
копия верна:
Судья Сухоложского городского суда
Свердловской области Вяцков Д.Г.