Гр. дело №2-284/2009 год
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
15 мая 2009 года г. Сухой Лог
Сухоложский городской суд Свердловской области в составе:
председательствующего судьи Строкина С.В.,
при секретаре Охотниковой Т.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Денисовой Ольги Геннадьевны к жилищно-строительному кооперативу «ЖСК», обществу с ограниченной ответственностью «ТСК» о признании права собственности на долю, эквивалентную инвестированной сумме, в праве собственности на объект, незавершенный строительством, в виде жилого помещения, признании объекта, незавершенного строительством, обремененным правом требования о передаче жилого помещения в собственность,
УСТАНОВИЛ:
Истица Денисова О.Г. обратилась в суд с иском к жилищно-строительному кооперативу «ЖСК», обществу с ограниченной ответственностью «ТСК», просит: признать право собственности Денисовой Ольги Геннадьевны на долю в праве собственности общества с ограниченной ответственностью «ТСК» на объект, незавершенный строительством: многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>, в виде жилого помещения, строительный номер помещения №, общая площадь 58,12 кв. м., эквивалентную инвестированной Денисовой Ольгой Геннадьевной сумме в размере 1046160 (один миллион сорок шесть тысяч сто шестьдесят) рублей; признать объект, незавершенный строительством: многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес> обремененным правом требования Денисовой Ольги Геннадьевны о передаче в её собственность жилого помещения, строительный номер помещения №, общая площадь 58,12 кв. м., находящегося по адресу: <адрес>
В обоснование заявленных требований указала суду, что является фактическим инвестором – лицом, осуществившим инвестиции (капитальные вложения) в постройку объекта недвижимого имущества: многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>.
При этом, ответчик общество с ограниченной ответственностью «ТСК» является застройщиком – лицом, организовавшим строительство указанного объекта и принявшим на себя обязательство передачи объекта в целом в собственность ответчика жилищно-строительного кооператива «ЖСК» (далее ЖСК) в определенный договором срок. В свою очередь, договорными отношениями истицы и кооператива предусмотрено обязательство ЖСК передачи в собственность истицы как пайщика кооператива (в соответствии с внесенными ею паем в размере 1046160 (один миллион сорок шесть тысяч сто шестьдесят) заранее оговоренного сторонами помещения: жилое помещение, строительный номер помещения №, общая площадь 58,12 кв. м., адрес: <адрес>.
По указанию истицы, срок исполнения обязательства ответчиком обществом с ограниченной ответственностью «ТСК» - 2 квартал 2007 года; срок исполнения обязательства ответчиком жилищно-строительным кооперативом «ЖСК» - 2 квартал 2007 года.
С учетом того обстоятельства, что к настоящему времени ответчиками по иску не выполнены принятые на себя обязательства в установленный договорными отношениями срок, истица, полагая таким образом свои права нарушенными, просит об их судебной защите. Объект недвижимости, в котором находится нежилое помещение, на получение которого претендует истица, является объектом, незавершенным строительством.
В судебном разбирательстве истица Денисова О.Г. поддержала заявленные требования в полном объеме.
Ответчики: жилищно-строительный кооператив «ЖСК», общество с ограниченной ответственностью «ТСК» исковые требования признали, суду предоставили надлежаще заверенные письменные отзывы, отображающие признание иска (л.д. 82,83). В судебном разбирательстве представители ответчиков: Тобин А.Г., Леонтьев О.А. подтвердили суду признание иска.
Третье лицо: Сухоложский отдел Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области возражений против заявленных требований суду не представило, оставило разрешение дела на усмотрение суда, ходатайствовало о рассмотрение дела без участия своего представителя (л.д. 84).
Третье лицо: ОАО БАНК ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, в письменном отзыве возражало против удовлетворения иска в связи с позицией о ничтожности трехстороннего договора уступки прав требования, заключенного истицей Денисовой О.Г., жилищно-строительным кооперативом «ЖСК», обществом с ограниченной ответственностью «ТСК». Третье лицо полагает, что заключение данного договора прямо запрещено Федеральным Законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», следовательно истицей не приобретен статус инвестора и Денисова не может предъявлять исковые требования к ООО «ТСК». Кроме того, третье лицо считает, что истица не подтвердила права на объект, незавершенный строительством: многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>, в виде однокомнатного жилого помещения, строительный №, количество комнат 1, приведенная площадь 58,12 кв. м., тогда как подтверждение данного права является условием для удовлетворения иска.
Заслушав участников разбирательства, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Исходя из Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ними от 12.12.2008 года №, в городе <адрес>, расположен объект незавершенного строительства нежилого назначения, общей площадью 13826 квадратных метров. Собственник объекта - общество с ограниченной ответственностью «ТСК». Ограничения (обременения) права: ипотека в пользу ОАО БАНК (л.д.32).
Фактическое наличие указанного объекта и его технические характеристики удостоверено планом объекта недвижимости с техническими характеристиками и техническим паспортом объекта, составленным Сухоложским бюро технической инвентаризации и регистрации недвижимости (л.д.33-39).
Согласно п. 1 ст. 218 Гражданского Кодекса Российской Федерации, право собственности на вещь, в том числе недвижимое имущество, приобретается лицом, создавшим ее с соблюдением требований закона и правовых актов.
При этом, согласно ст. ст. 1, 4 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ, ст. ст. 130, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации от 30.11.1994 N 51-ФЗ недвижимым имуществом признаются земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы, объекты незавершенного строительства.
Обсуждая законность создания указанного объекта, незавершенного строительством, суд учитывает, что в силу ст. ст. 1, 3, 4 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ общественные отношения и требования законодательства в сфере создания недвижимого имущества регламентированы нормами Градостроительного законодательства. Также названными нормами основополагающим нормативно-правовым актом градостроительного законодательства признан ГрК РФ.
Главой 6 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлен порядок получения разрешения на строительство, осуществления строительства и ввода объекта в эксплуатацию (ст. ст. 51 - 55).
В соответствии с указанными нормами, строительство объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство. Разрешение на строительство на земельном участке выдается органом местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка.
Постановлением главы городского округа Сухой Лог от 15.09.2006 года №1160-ПГ, утвержден проект границ земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с целевым использованием под объект жилой застройки (строительство жилого дома многоэтажной застройки) – пункт 10 постановления. В пункте 11 постановления, органом местного самоуправления принято решение о предоставлении земельного участка в аренду обществу с ограниченной ответственностью «ТСК» сроком на три года (л.д.40-44).
22.09.2006, в рамках реализации данного постановления, органом местного самоуправления и ООО «ТСК» заключен договор аренды земельного участка с его разрешенным использованием – объект жилой застройки. Сторонами согласован расчет арендной платы, фактическая приемка-передача участка арендатору осуществлена соответствующим официальным актом (л.д.50-54). При этом, категория земельного участка: земли поселений, удостоверена кадастровым паспортом участка (л.д.55-58).
27.10.2006 года, главой городского округа Сухой Лог, выдано разрешение на строительство №, адресованное ООО «ТСК». Предмет разрешения: строительство жилого 5-секционного дома с нежилыми помещениями на первом и втором этажах, расположенного по адресу: <адрес>40 (л.д.78).
Во исполнение ч.2 ст.609 Гражданского Кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ними (л.д.31).
Таким образом, законность возведения объекта недвижимости в целом, а равно и законность возведения доли этого объекта, право собственности на которую заявлено истицей к присуждению, нашла свое полное подтверждение.
Исследуя договорные отношения сторон по иску, суд приходит к следующему.
02 марта 2006 года, в результате учредительного собрания, был утвержден устав жилищно-строительного кооператива «ЖСК» (далее ЖСК) (л.д. 59-75), также утверждено положение о порядке оплаты членами Кооператива паевых и иных платежей и предоставления им недвижимого имущества (л.д. 45-49).
Правовой статус кооператива – некоммерческая организация, созданная в форме потребительского кооператива.
Целью деятельности кооператива является удовлетворения потребностей граждан и юридических лиц – членов кооператива в жилых и нежилых помещениях, а также последующей эксплуатации, содержания и управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.
10 марта 2006 года, ЖСК в качестве «Инвестора» и обществом с ограниченной ответственностью «ТСК» в качестве «Заказчика» заключен инвестиционный договор №, в соответствии с которым Инвестор обязуется направить денежные средства, получаемые от членов Кооператива на строительство многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, а Заказчик обязуется в интересах Инвестора организовать выполнение и согласование проектной документации, возведение жилого дома, его ввод в эксплуатацию, и последующую передачу в собственность Инвестора (л.д.9-13).
29.11.2006 года, в члены кооператива принята истица Денисова О.Г., на основании заявления последней. Цель вступления в кооператив: удовлетворения потребности Денисовой О.Г. в жилом помещении – строительства и приобретения помещения по адресу: <адрес>, количество комнат 1, приведенная площадь 58,12 кв. м. (л.д.18-20).
При вступлении в члены кооператива, Денисовой О.Г.и ЖСК заключен договор о порядке выплаты паевого взноса №Д-60, которым определены порядок, условия и срок внесения паевого взноса с целью строительства и приобретения в собственность жилого помещения. В соответствии с достигнутым соглашением сторон, по окончанию строительства и ввода в эксплуатацию жилого многоквартирного дома (секция №Д) по адресу: <адрес>, при условии выплаты членом кооператива паевого взноса в полном объеме, ЖСК обязуется передать истице Денисовой О.Г жилое помещение, строительный №, общая площадь 58,12 кв. м. В качестве неотъемлемых приложений к договору сторонами фактически согласованы и подписаны письменные планировка помещения, уровень его отделки, график выплат паевого взноса (л.д.23-30).
При этом, денежные средства, составляющие размер паевого взноса уплачены истицей Денисовой О.Г. в полном объеме, претензий ответчиков по оплате взноса нет (л.д.21,22).
В дальнейшем, 02 марта 2009 года, истицей Денисовой О.Г., жилищно-строительным кооперативом «ЖСК», обществом с ограниченной ответственностью «ТСК», заключено трехсторонне соглашение – договор уступки прав и перевода долга, в соответствии с которым Кооператив уступает, а Денисова О.Г. принимает в полном объеме права (требования) Кооператива по инвестиционному договору № от 10 марта 2006 года (л.д.14-16).
Следовательно, с момента заключения договора уступки права и перевода долга, истица Денисова О.Г. приобрела правовой статус фактического инвестора – лица, осуществившего капитальные вложения в возведение объекта в долевом порядке, наравне с иными субъектами инвестиционного процесса.
Вместе с тем, как следует из пункта 6.1 инвестиционного договора, сдача секции жилого дома, в которой находится жилое помещение, в создание которого Денисовой О.Г. инвестированы денежные средства, и ввод её в эксплуатацию предусмотрены во 2 квартале 2007 года.
Кроме того, пункт 1.4 договора о порядке выплаты паевого взноса гласит:
«срок окончания строительства – 3 квартал 2008 года. Срок может быть сокращен. Продление срока возможно только по дополнительному соглашению сторон». Из изложенного, в совокупности с иными условиями договора, вытекает обязательство ответчика жилищно-строительного кооператива «ЖСК» о передаче жилого помещения в собственность Денисовой О.Г. в указанный срок.
Соответственно изложенному, суд приходит к выводу, что право истицы на своевременное исполнение ответчиками принятых на себя обязательств в настоящее время нарушено, следовательно обращение истицы в суд продиктовано необходимостью их защиты.
Исходя из содержания статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, на обращение в суд имеют право физические и юридические лица за защитой своих нарушенных либо оспариваемых прав.
В соответствии со ст.12 Гражданского кодекса Российской Федерации, Защита гражданских прав осуществляется путем признания права.
Таким образом, в настоящем судебном разбирательстве, с учетом содержания п. 3 ст. 7 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" от 26.06.1991 года, в котором указано, что незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг, нашло свое достоверное подтверждение право истицы на долю в объекте инвестиционных вложений, эквивалентную объему инвестированных истицей денежных средств.
Вместе с тем, суд считает необходимым исследовать то юридически значимое обстоятельство, что признание за истицей права собственности на долю, выраженную в виде конкретного жилого помещения, противоречит требованиям законодательства.
Заявляя данное требование, истица неправильно толкует гражданский закон.
В соответствии с п. 10 ст. 1 Градостроительного Кодекса Российской Федерации здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, признаются объектами незавершенного строительства. Объекты незавершенного строительства, согласно ст. ст. 130, 131 ГК РФ, являются объектами недвижимости, права на которые подлежат обязательной государственной регистрации.
Буквальное толкование данных норм означает, что не завершенный строительством объект является самостоятельным объектом, разделение которого не допускается, в то время как жилое помещение (квартира) является выделенной частью такого объекта.
Квартирой, согласно п. 3 ст. 16 Жилищного кодекса РФ от 29.12.2004 N 188-ФЗ, признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, состоящее из одной или нескольких комнат, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
В объекте незавершенного строительства не может быть расположена квартира, поскольку, с одной стороны, многоквартирный дом как объект гражданского оборота до введения в эксплуатацию не создан, а с другой стороны, часть объекта незавершенного строительства не может быть выделена в натуре в виде отдельной квартиры и удовлетворять бытовые и иные нужды в силу объективных причин.
Кроме того, по смыслу ч.2 ст.244 Гражданского Кодекса Российской Федерации, доля в праве собственности, если она определена, получает количественное выражение в виде дроби либо процентов.
Следовательно, в ходе настоящего судебного разбирательства нашло свое подтверждение право собственности истицы Денисовой О.Г. на долю в праве собственности общества с ограниченной ответственностью «ТСК» на объект, незавершенный строительством: многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>, эквивалентную инвестированным истицей денежным средствам. При этом, размер доли суд определяет как соотношение 58,12 кв. м. (площадь объекта, создание которой проинвестировано истицей) и общей площади застройки (13826 кв. м.), таким образом, результат исчисления составляет 42/10000 (с точностью до пятого знака).
Исследуя доводы третьего лица, суд считает, что положения Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» неприменимы для урегулирования настоящего спора в силу прямого указания пункта 3 статьи 1 Данного Закона – «Действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности». Между тем, сторонами инвестиционного договора в настоящем случае являются ответчики - юридические лица, при этом их отношения не основаны на договоре участия в долевом строительстве.
Утверждение третьего лица об отсутствии оспаривания либо отрицания ответчиками имущественных прав истицы суд находит несостоятельными, так как в ходе разбирательства нашел свое подтверждение факт нарушения прав истицы путем невыполнения ответчиками обязательств по договорным отношениям сторон в установленный такими отношениями срок.
Обсуждая требование истицы о признании объекта, незавершенного строительством, обремененным правом требования о передаче в собственность истицы конкретного жилого помещения, суд считает, что удовлетворение данного требования повлечет за собой для собственника объекта установление условия, запрещения, стесняющего правообладателя при осуществлении права собственности на конкретный объект недвижимого имущества (объект, незавершенный строительством), а равно и гарантию сохранения для истицы права на получение в собственность конкретного жилого помещения, определенного договорными отношениями сторон по иску.
Руководствуясь статьями 194-198 Гражданско-процессуального Кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Признать право собственности Денисовой Ольги Геннадьевны на долю в праве собственности общества с ограниченной ответственностью «ТСК» на объект, незавершенный строительством: многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>, эквивалентную инвестированной Денисовой Ольгой Геннадьевной сумме в размере 1046160 (один миллион сорок шесть тысяч сто шестьдесят) рублей, в размере доли 42/10000.
Признать объект, незавершенный строительством: многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>, обремененным правом требования Денисовой Ольги Геннадьевны о передаче в её собственность жилого помещения, строительный номер помещения №, общая площадь 58,12 кв. м., находящегося по адресу: <адрес>
Решение в течении 10 дней может быть обжаловано в Свердловский областной суд через Сухоложский городской суд.
Судья Сухоложского городского суда С.В. Строкин