Гр. дело № 2-9/2012 год РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Сухоложский городской суд Свердловской области в составе: председательствующего судьи Строкина С.В., при секретаре Глызиной Т.Ю., с участием представителя истца Леонтьева О.А. (по доверенности от 19.12.2011), представителя ответчика БАНК (ОАО) Макарова В.А. (по доверенности от 08.11.2010), рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО к обществу с ограниченной ответственностью Торгово-строительная компания «Организация1», Министерству финансов Свердловской области, открытому акционерному обществу «БАНК» в лице филиала Орджоникидзевского отделения № о признании договора ипотеки ничтожным, установил: 01.11.2011, в Сухоложский городской суд обратилась гражданка ФИО с просьбой о признании ничтожной сделкой договора ипотеки от 22.01.2008 №, заключенного между ответчиками обществом с ограниченной ответственностью Организация1», ОАО «БАНК» - Орджоникидзевское отделение №. Указанный договор истец просила признать ничтожным в части доли ФИО (№) в праве собственности на объект, незавершенный строительством, расположенный по адресу: <адрес> В обоснование исковых требований указано, что истец, будучи в статусе индивидуального предпринимателя и члена жилищно-строительного кооператива, посредством заключения с Жилищно-строительным кооперативом (далее ЖСК) «Организация2» договоров о выплате истцом паевых взносов, влекущих для кооператива обязательство передачи в собственность истца конкретных нежилых помещений в строящемся объекте, инвестировала собственные денежные средства в строительство вышеуказанного объекта, незавершенного строительством. Следовательно, в силу закона ФИО являлась и является долевым собственником объекта. Соответственно, распоряжение объектом, а именно его передача в залог в целом и доли ФИО в частности, без согласования с истцом, является незаконным. Долевое право собственности на объект незавершенный строительством, расположенный по адресу: <адрес>, за ФИО признано решением Арбитражного суда Свердловской области, вступившим в законную силу. В содержании иска приведены ссылки на конкретные договоры истца и жилищно строительного кооператива (цифровые реквизиты и даты заключения) о порядке выплаты паевых взносов, из факта заключения которых истец и полагает о том, что она инвестировала денежные средства в постройку объекта. Также оговорено, что право требования по договорам о порядке выплаты паевых взносов впоследствии (02.03.2009) было в договорном порядке (трехсторонне соглашение между истцом, ООО «Организация1», ЖСК «Организация2») уступлено непосредственно истцу. Также в иске отмечено, что: Определением от 12.12.2011 к участию в деле в качестве соответчика привлечено Министерство финансов Свердловской области. Представитель ответчика БАНК (ОАО) Макаров В.А. (по доверенности от Помимо изложенного, в отзыве по иску приведена ссылка на то обстоятельство, что 20.12.2011 Арбитражный суд Свердловской области, на основании принятия отказа индивидуального предпринимателя ФИО от иска к обществу с ограниченной ответственностью Торгово-строительная компания «Организация1», ОАО «БАНК» о признании договора ипотеки ничтожным, вынес определение о прекращении производства по означенному иску. Таким образом, по мнению представителя ответчика, определение арбитражного суда является основанием для прекращения производства по делу и в Сухоложском городском суде в силу абз. 3 ст. 220 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Кроме того, по существу иска представителем кредитного учреждения указано, что: В судебном заседании представитель истца Леонтьев О.А. исковые требования поддержал. Представитель ответчика Макаров В.А. исковые требования не признал по основаниям, приведенным в содержании письменных отзывов. Представитель ответчика Министерства финансов по Свердловской области в судебное заседание не явился, ходатайств об отложении судебного заседания не заявлял, об уважительности причин неявки не сообщил. Письменного отзыва по иску суду не представлено. От ответчика ООО ТСК «Организация1» представлено письменное ходатайство арбитражного управляющего Митюшева Д.В. о рассмотрении дела в его отсутствие, с иском конкурный управляющий полностью согласен. Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела без своего участия. В отзыве по иску указано, что Управление в силу своей компетенции не оспаривает и не может оспаривать чьих-либо сделок и прав. Заслушав участников разбирательства, исследовав письменные материалы по делу, суд приходит к следующему. Судом отклоняется довод представителя ответчика о неподведомственности настоящего спора суду общей юрисдикции, поскольку материалами дела подтверждается то, что на момент обращения в суд ФИО не являлась индивидуальным предпринимателем. Не подлежит принятию судом и довод о наличии определения Арбитражного суда Свердловской области о прекращении производства по иску индивидуального предпринимателя ФИО к обществу с ограниченной ответственностью Торгово строительная компания «Организация1», ОАО «БАНК» о признании договора ипотеки ничтожным в связи с отказом истца от иска, поскольку: а) иск на рассмотрение арбитражного суда был заявлен ФИО. как индивидуальным предпринимателем, но не гражданином, как в настоящем гражданском деле; б) в настоящем гражданском деле, в отличие от арбитражного спора, в качестве соответчика к участию в деле привлечено Министерство финансов Российской Федерации, то есть не имеет место тождественность сторон арбитражного и настоящего спора (в арбитражном споре Минфин СО являлся третьим лицом). На основании ч. 3 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом. Решением Арбитражного суда Свердловской области от 06 сентября 2010 г. по делу № по иску ИП ФИО3, ИП ФИО, ИП ФИО2 к ООО «ТСК «Организация1» и ЖСК «Организация2» о признании права на долю в праве собственности, на объект, незавершенный строительством, в рассмотрении которого участвовали в качестве третьих лиц Сбербанк Российской Федерации, Правительство и Министерство финансов Свердловской области, другие лица, за ИП ФИО было признано право собственности на долю в праве собственности ООО «Организация1» на объект, незавершенный строительством по адресу: <адрес>, в размере 3,34%, что соответствует простой дроби 334/10000. Надлежаще заверенная копия указанного судебного акта, с отметкой о его вступлении в законную силу 07.10.2010, имеется в материалах настоящего гражданского дела (л.д. 29-44). Следовательно, данным арбитражным решением установлены следующие юридически значимые обстоятельства, не подлежащие доказыванию. 10 марта 2006 г. между ЖСК «Организация2» (инвестор) и ООО «Организация1» (заказчик) заключен инвестиционный договор №, в соответствии с которым инвестор обязуется направлять денежные средства, получаемые от членов ЖСК на строительство многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, а заказчик обязуется в интересах инвестора организовать выполнение и согласование проектной документации, возведение жилого дома, его ввод в эксплуатацию и последующую передачу в собственность инвестора жилых и нежилых помещений в количестве, соответствующем финансированию инвестнора. 22 сентября 2006 г. между ООО «Организация1» и Администрацией городского округа Сухой Лог заключен договор аренды № земельного участка по вышеуказанному адресу с разрешенным использованием: под строительство жилого дома многоэтажной застройки, сроком до 15 сентября 2009 г., участок фактически передан арендатору, 27 октября 2006 г. выдано разрешение на строительство №. был заключен договор № о порядке выплаты паевого взноса, согласно которого по окончании строительства и вода в эксплуатацию жилого многоквартирного дома (9-ти этажная секция №) по адресу: <адрес>, при условии выплаты ФИО паевого взноса в полном объеме, ЖСК «Организация2» обязуется передать ФИО нежилое помещение строительный номер № общей площадью 136,3 кв.м., расположенное на первом этаже 9-ти этажной секции. был заключен договор № о порядке выплаты паевого взноса, согласно которого по окончании строительства и вода в эксплуатацию жилого многоквартирного дома (9-ти этажная секция №) по адресу: <адрес>, при условии выплаты ФИО паевого взноса в полном объеме, ЖСК «Организация2» обязуется передать ФИО нежилое помещение строительный номер № общей площадью 21,7 кв.м., расположенное на 2-м этаже 9-ти этажной секции. был заключен договор № о порядке выплаты паевого взноса, согласно которого по окончании строительства и вода в эксплуатацию жилого многоквартирного дома (9-ти этажная секция №) по адресу: <адрес>, при условии выплаты ФИО паевого взноса в полном объеме, ЖСК «Организация2» обязуется передать ФИО нежилое помещение строительный номер № общей площадью 39,4 кв.м., расположенное на 2-м этаже 9-ти этажной секции. Впоследствии, 02 марта 2009 г. между ФИО, ЖСК «Организация2» и ООО «Организация1» были заключены договоры уступки прав и перевода долга по всем 4 вышеуказанным договорам о порядке выплаты паевого взноса, в соответствии с которым ЖСК уступает, а ФИО принимает в полном объеме права (требования), принадлежащие кооперативу по инвестиционному договору № от 10 марта 2006 г. Пунктами 1.4 каждого из договоров от 02.03.2009 установлено, что наряду с уступкой прав кооператива, ЖСК передает, а ООО «Организация1» принимает обязательства кооператива по договорам о порядке выплаты паевого взноса. Факт оплаты денежных средств по договорам о порядке выплаты паевого взноса также установлен в решении арбитражного суда, сделан вывод о том, что ФИО является лицом, осуществившим инвестирование в постройку объекта, расположенного по адресу: <адрес>. Как уже указывалось выше, 24 ноября 2006 г. объект недвижимости - объект незавершенного строительства, Литер №, общей площадью 13826 кв. м, (в том числе основное строение с подвалом и нежилыми помещениями, основной материал - фундаментные блоки), расположенный по адресу: <адрес>, зарегистрирован на праве собственности за ООО «ТСК «Организация1». На основании норм Закона РСФСР от 26.06.1991 года №1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», арбитражным судом сделан окончательный вывод о том, что в силу фактических вложений ФИО в процесс строительства объекта, то есть фактического участия ФИО в процессе инвестирования, на момент государственной регистрации 24 ноября 2006 г. права собственности ООО ТСК «Организация1», данное общество не обладало правом единоличной собственности на незавершенный строительством объект, поскольку возведение объекта незавершенного строительства не осуществлялось исключительно для ООО «Организация1» и за счет денежных средств ООО «Организация1». С учетом изложенного вывода, арбитражный суд признал истца собственником доли в праве собственности на объект в целом, размер которой арбитражный суд исчислил, исходя из общей площади застройки объекта незавершенного строительством. Право общей долевой собственности ИП ФИО зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 14.01.2011 г. сделана запись регистрации № и выдано Свидетельство о государственной регистрации права (л.д. 24). Как следует из указанного Свидетельства о государственной регистрации, право общей долевой собственности ФИО на объект незавершенного строительства обременено (ограничено) ипотекой. Как установлено в данном судебном разбирательстве, в настоящее время указанная ипотека установлена в пользу Минфина Свердловской области, поскольку 22 января 2008 г. в обеспечение исполнения ООО «Организация1» обязательств по Генеральному соглашению и кредитным договорам, между БАНК и ООО «Организация1» заключен договор ипотеки №, согласно которому БАНК переданы в залог: принадлежащий ООО «Организация1» на праве собственности объект недвижимого имущества, составляющий вышеуказанный объект незавершенного строительства, литер №, общей площадью 13 826 кв. м (в том числе основное строение с подвалом и нежилыми помещениями, основной материал - фундаментальные блоки расположенное по адресу: <адрес>, инвентарный номер объекта № право аренды земельного участка (землепользования) из земель населенных пунктов, разрешенное использование: под объект жилой застройки (строительство жилого дома многоэтажной застройки), кадастровым номером № местоположением: <адрес>, сроком с 15 сентября 2006 г. по 15 сентября 2009 г. с площадью, функционально обеспечивающей находящийся на ней закладываемый объект недвижимости, 12 150 кв. м. Государственная регистрация договора ипотеки произведена 22 февраля 2008 г. (л.д. 10-23). 19 июля 2007 г. Правительством Свердловской области в целях выполнения мероприятий, направленных на реализацию приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» и во исполнение постановления Правительства Свердловской области от 20 февраля 2006 г. № 150-ПП «Об организации строительства жилья для отдельных категорий граждан» издано Постановление № 699-ПП «О предоставлении государственной гарантии Свердловской области»; пунктом 1 данного Постановления предусмотрено предоставить в соответствии с Законом Свердловской области от 8 декабря 2006 г. № 82-ФЗ «Об областном бюджете» на 2007 г. государственную гарантию Свердловской области по обязательствам юридического лица перед коммерческими банками по кредитам, предоставленным на строительство доступного жилья в Свердловской области; пунктом 2 Постановления Министерству финансов Свердловской области предписано заключить от имени Свердловской области договоры о предоставлении государственной гарантии Свердловской области и договоры об обеспечении требований гаранта. В договорах о предоставлении государственной гарантии предусмотреть условие, согласно которому гарантия ограничивается суммой 232000 тыс. руб. с учетом процентов и иных платежей, предусмотренных договором, контроль за исполнением постановления возложен на Министра строительства и ЖКХ Свердловской области Карлова А.В.; согласно приложению «Объем реализации гарантии и срок, на который предоставляется в целях реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» государственная гарантия Свердловской области» указан получатель государственной гарантии ООО «Организация1», объем предоставляемой гарантии - 232000 тыс. руб., срок предоставления гарантии - декабрь 2008 г., строительный адрес дома - <адрес> Как утверждает истец, подтверждается содержанием договора ипотеки и не опровергнуто участниками разбирательства, 14 ноября 2007 г. между БАНК, Министерством финансов Свердловской области, действующим на основании вышеуказанного Постановления Правительства Свердловской области, ООО «Организация1» был заключен договор о предоставлении государственной гарантии субъекта Российской Федерации, согласно которому Министерство финансов Свердловской области от имени Свердловской области обязалось отвечать перед БАНК за исполнение ООО «Организация1» всех его обязательств по генеральному соглашению и договорам об открытии невозобновляемой кредитной линии от 14 ноября 2007 г., по условиям которых БАНК открыл ООО «Организация1» невозобновляемую кредитную линию для финансирования и возмещения ранее понесенных инвестиционных затрат по строительству пятисекционного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> В дальнейшем, по требованию БАНК Министерством финансов Свердловской области в соответствии с условиями договора гарантии исполнены обязательства гаранта по уплате суммы задолженности ООО «Организация1» перед БАНК в размере 198 615 186 руб. 14 коп. По исполнению вышеуказанных обязательств, право залогодержателя перешло от кредитного учреждения к Министерству финансов Свердловской области. Все вышеизложенные факты в своей совокупности свидетельствуют о том, что право долевой собственности возникло вначале у ЖСК «Организация2» как инвестора по инвестиционному договору № от 10 марта 2006 года в силу закона «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», а затем доли в этом праве были переданы по договорам уступки, в том числе истцу ФИО Суд считает необходимым отдельно отметить следующее: Таким образом, ООО «Организация1», не являясь собственником доли ФИО и не имея права распоряжаться этой долей, пусть даже окончательно и не сформированной к моменту заключения договора, заключило договор ипотеки от 22.01.2008 № со Сбербанком Российской Федерации. На основании статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Следовательно, ООО «Организация1», не являясь собственником доли ФИО, не имело права распоряжаться этой долей, договор залога недействителен в части залога доли ФИО (334/10000). В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. На основании абзаца 2 пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Исходя из содержания части 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, защите подлежит нарушенное право заинтересованного лица. В связи с этим истцу надлежало доказать, что, несмотря на установление ее прав решением Арбитражного суда Свердловской области, ее права нарушены, и она является заинтересованным лицом. По мнению суда, истцом такое обстоятельство доказано в части своей доли - её право обременено ипотекой, доказательств согласия истца ФИО или её правопредшественника на заключение договора ипотеки не представлено. Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договором ипотеки обеспечивались кредитные договоры между БАНК (ОАО) и ООО «Организация1». На основании части 2 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации, ООО Организация1» могло распоряжаться своей долей, передать ее в залог. Суд считает, что сделка о залоге объекта незавершенного строительством в целом была бы совершена и без включения недействительной ее части - даже с учетом предоставленных кредитных средств строительство дома не было завершено, доказательств обратного не предоставлено. Заключение договора ипотеки в остальной части прав и законных интересов истца не нарушает. Лица, считающие свои права нарушенными, должны самостоятельно решить вопрос с защитой своих прав. На основании части 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, части 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по собственной инициативе. В силу части 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. На основании пункта 17 Постановления Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 «Об утверждении Правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», при прекращении права соответствующая запись Единого государственного реестра прав погашается. Таким образом, в силу недействительности части сделки и прекращения права ипотеки Министерства финансов Свердловской области в отношении доли ФИО (334/10000), должна быть погашена запись о регистрации ипотеки в пользу Министерства финансов Свердловской области в отношении доли ФИО - 334/10 000 в праве собственности на объект незавершенного строительства по адресу: <адрес>, общей площадью застройки 13 826 кв. м. Руководствуясь ст. ст. 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд №">решил: Признать недействительным договор ипотеки от 22 января 2008 года № между обществом с ограниченной ответственностью Организация1» и Акционерным коммерческим БАНК (открытым акционерным обществом), зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22 февраля 2008 года за номером № в части залога доли ФИО - 334/10000. Признание недействительным договора ипотеки в части залога доли ФИО - 334/10000 является основанием для погашения записи о регистрации за Министерством финансов Свердловской области права ипотеки на принадлежащие ФИО - 334/10000 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства по адресу: <адрес>, площадью 13 826 кв.м.. Решение изготовлено в печатном виде в совещательной комнате и может быть обжаловано в течение месяца с подачей жалобы в Свердловский областной суд через Сухоложский городской суд. Решение в окончательной форме изготовлено 27 января 2012 года. Председательствующий: подпись Копия верна. Судья Сухоложского городского суда Свердловской области С.В. Строкин Председательствующий: подпись. Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда от 18 апреля 2012 года ОПРЕДЕЛИЛА: решение Сухоложского городского суда Свердловской области от 23 января 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика ОАО «БАНК» - без удовлетворения. Председательствующий - подпись. Судьи - подписи. Копия верна. Председатель Сухоложского городского суда
С.В. Строкин