Гр. дело № 2-328/2012 РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ г. Сухой Лог 28 мая 2012 года Сухоложский городской суд Свердловской области в составе председательствующего судьи Вяцкова Д.Г., при секретаре Донгузовой А.М., с участием истца Карманчука Е.Б., представителя истца Мацкевич Т.А. (по доверенности от 30.03.2012 г. (л.д. 10)), представителя ответчика Левенских Т.Н. (по доверенности от 21.06.2011 (л.д. 20)), представителя ответчика Вараксина А.В. (по ордеру № от 28.04.2012 г. (л.д. 21)), третьего лица на стороне ответчика без самостоятельных требований Захаровой И.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Карманчука Евгения Борисовича к Ляпцевой Алене Юрьевне о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения, установил: 04.04.2012 Карманчук Е.Б. обратился в Сухоложский городской суд с исковым заявлением к Ляпцевой А.Ю. о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения. В обоснование требований указал, что 09.11.2010 заключил с ответчиком договор купли-продажи нежилого помещения по адресу <адрес> за 1 900 000 руб. с условием о выплате 1 000 000 руб. в срок до 30.12.2010, 750 000 руб. - в срок до 15.02.2011, 150 000 руб. получил при заключении договора. Право собственности покупателя зарегистрировано 06.12.2010. Считает, что исполнил свои обязанности по договору, а ответчик не исполняет обязанности, выплатила только 620 000 руб., 28.03.2012 ей направлена претензия с предложением расторгнуть договор, оставленная без ответа. Не получив деньги по договору, он не смог погасить кредиты, приобрести другое имущество. Считает, что ответчиком условия договора нарушены существенно, ему причинен такой ущерб, что он в значительной степени лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Ответчик письменного отзыва не представила. В судебном заседании истец и представитель истца Мацкевич Т.А. поддержали исковые требования. Истец пояснил, что в связи с финансовыми трудностями, необходимостью гасить кредиты, решил продать два объекта недвижимости. Действующими было 4 кредитных договора, основной долг на тот момент составлял около 2 500 000 руб. Была устная договоренность о продаже двух объектов. По первому (рассматриваемому) объекту был подписан договор с оплатой в рассрочку. По второму объекту сделка не состоялась, потому что ответчик так и не расплатилась за первый. Когда подошел срок оплаты за первый объект, ответчик оплату оттягивала. Сначала она говорила, что решила взять средства в банке под залог магазина. Для ввода магазина в эксплуатацию необходим был какой-то документ. Он согласился подождать. Второй раз отговорка была, что документы переданы в банк, скоро будет получен кредит и с ним рассчитаются, но опять не хватает документа. Ляпцева сказала, документ донесут в банк, получат кредит и рассчитаются с ним. Он опять согласился подождать. В мае 2011 года позвонил Ляпцевой, предложил с ней встретиться, сказал, что ему нужно 30 000 рублей, она сказала принести расписку. Ляпцева пояснила, что деньги в сумме 2 060 000 она передала Левенских Т.А., попросила подождать, когда приедет Левенских. Дня за два до приезда Левенских уехала Ляпцева, просила ее подождать, чтобы поговорить втроем. Он подождал. В мае-июне 2011 г. созвонился с Ляпцевой, та пояснила, что уже поговорила с Левенских, Левенских с ним рассчитается. После этого через 3-4 недели звонил Левенских и в разговоре от нее услышал такую фразу: «Выплат больше не будет». После этого у него не было желания с ними о чем-либо разговаривать. С иском обратился только в апреле 2012 года, потому что было много проблем, которые необходимо было разрешить в первую очередь. Был занят до такой степени, что уезжал на работу утром и приезжал домой поздно вечером. Не отправил претензию сразу после 15.02.2011, поскольку не было человека, к которому можно обратиться с этим вопросом, юридического образования он не имеет. Когда разговаривал с Левенских, говорил о необходимости произвести окончательный расчет. Раза три, наверное, к ней обращался. В ответ слышал: «Сделаю, позвоню». Понимал, что человек может быть тоже занят, поэтому все тянулось. Не признает, что представитель ответчика Левенских передавала ему определенную денежную сумму без расписок, без выдачи расписок деньги не получал. В его интересах также деньги никто не получал.Всего за спорный объект № он получил 640 000 рублей, последние 50 000 руб. от Ляпцевой 21 мая. График выплаты - это акт сверки взаимных расчетов, его составляла Левенских, чтобы выявить, сколько было получено денег. Он составлялся в один день, наверное, месяца через 2-3 после подписания договора. Когда он его подписывал, исправлений не было, было только 4 строки печатного текста, в которых он расписался.Он не передал помещение сразу, поскольку, когда подписывали договор с Ляпцевой, то была договоренность, что он будет работать в магазине, пока не будет произведена полная оплата. Он мог потребовать от Ляпцевой принять помещение и не нести за него расходы, но была устная договоренность. Оговаривалась продажа двух помещений. Была договоренность о продаже второго объекта за 1 000 000 рублей, но раз не рассчитались за первый объект, сделка по второму объекту не состоялась. За второй объект Ляпцева ему передала 140 000 руб. Поскольку он вовремя не получил сумму за объект, на которую рассчитывал, то по кредитам ему пришлось переплатить 365 000 руб. Из полученной суммы он планировал погасить кредиты и прекратить предпринимательскую деятельность. Кроме того потратил около 90 000 рублей на налоги и коммунальные платежи. О расходах с Ляпцевой они не разговаривали, поскольку срок расчета по договору был небольшой - до 15.02.2012. Левенских говорила ему, что 30.01.2012 деньги были приготовлены и она готова рассчитаться, после этого он некоторое время, около двух недель, употреблял спиртное. О том, что магазин продается, он узнал из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, до этого приходили мужчина с женщиной в магазин, смотрели помещение, он через некоторое время подумал, что это покупатели, запросил выписку. Представитель истца Мацкевич Т.А. пояснила, что всего внесено в ОАО «Банк1», депозит нотариуса и получено Карманчуком Е.Б. 1 520 000 рублей, недоплачено 380 000 рублей. Представители ответчика Левенских Т.Н. и Вараксин А.В. пояснили, что Ляпцевой А.Ю. известно время и место судебного заседания, она не намерена участвовать. На основании части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие ответчика Ляпцевой А.Ю. Представители ответчика Левенских Т.Н. и Вараксин А.В. исковые требования не признали. Представитель ответчика Левенских Т.Н. пояснила, что в 2010 году помогала Карманчуку Е.Б. расторгнуть сделку купли-продажи квартиры его родителей. Для этого необходимо было быстро продать нежилое помещение №. Она нашла только одного покупателя - Ляпцеву А.Ю., но у той не было сразу всей суммы, она планировала получить кредит. После заключения договора Карманчук несколько раз получал наличные крупными суммами по 40 - 50 тысяч рублей, сколько набиралось у Ляпцевой в кассе, при этом под разными предлогами не выдавал расписок. Ляпцева и Карманчук продлили рассрочку, устно договорились, что он торгует в магазине, с полученных средств гасит кредиты, так у него оставались еще небольшие деньги для семьи. Уже в ноябре она (Левенских) и Ляпцева решили, что нужно заканчивать расчет с Карманчуком. Она (Левенских) Карманчуку сказала нести документы, чтобы свериться, поскольку часть денег передавалась без расписок. Тот ответил, что сломался компьютер, пропал и спонтанно объявился 30.01.2012 - пришел к ней (Левенских) в офис. Там они с Ляпцевой его поставили в известность, что собираются произвести с ним расчет и он должен освободить магазин. После этого он пропал, в магазине его не было, в квартире по <адрес> он не живет. От него никто не скрывал, что найден покупатель на магазин. Деньги были готовы, но его не могли найти, он ответил на телефонный звонок, только когда был наложен арест на помещение. Заявление Ляпцевой о необходимости явиться для произведения расчетов датировано 28.03.2012, но она (Левенскх) раньше приходила в магазин Карманчука, вручила это заявление его продавцу, ездила к нему домой, пыталась дозвониться по телефону, в том числе пробовала звонить Карманчуку с других номеров, но он не брал трубку. Поскольку она (Левенских) не взяла на 200 тысяч рублей с Карманчука расписок, она внесла эти деньги на имя Карманчука в ОАО «Банк1». В депозит нотариуса дорого. Расчет с Карманчуком произведен полностью, даже и с переплатой. Рассчитались только сейчас, когда дело находится в суде, потому что нашли способ рассчитаться. Кредиты Карманчук взял до продажи объекта, она (Левенских) знала, что ему необходимо было гасить кредиты. Карманчук брал деньги и разбирался с ситуацией так, как ему было нужно, его устраивало, что он платит проценты в период рассрочки. Представитель ответчика Вараксин А.В. дополнил, что других договоров, предусматривающих финансовые обязательства Ляпцевой перед Карманчуком, не было, поэтому очевидно, что суммы, внесенные Ляпцевой на имя Карманчука - это исполнение по спорной сделке. Третье лицо Захарова И.В. поддержала позицию ответчика и пояснила, что через знакомого звонила Карманчуку, он сказал, что продал бы помещение за 2 900 000 руб. Она (Захарова) приобрела помещение за 2 млн. руб., получила для этого кредит, рассчиталась полностью 30-31.03.2012. Заслушав участвующих лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам. На основании пункта 5 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации к отдельным видам договора купли-продажи, в частности, договорам продажи недвижимости, положения, предусмотренные параграфом 1 «Общие положения о купле-продаже», применяются, если иное не предусмотрено правилами Гражданского кодекса Российской Федерации об этих видах договоров. На основании статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (пункт 1). Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью (пункт 2). В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором. В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров (пункты 1, 3 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей (пункт 1 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации). В заключенном сторонами договоре (л.д. 11) установлены порядок, сроки и размеры платежей - 1 миллион рублей до 30.12.2010 и 750 тысяч рублей до 15.02.2011, получено до подписания договора 150 тысяч рублей. На основании пункта 1 статьи 161 Гражданского кодекса Российской Федерации должны совершаться в простой письменной форме сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки. Сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации (пункт 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма (пункт 1 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Таким образом, в силу вышеприведённых норм, соглашение между истцом и ответчиком об изменении условий договора в части рассрочки платежа подлежало письменному оформлению и государственной регистрации. Как установлено пунктом 1 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Следовательно, соглашение между истцом и ответчиком о продлении срока рассрочки платежа ничтожно, на какой бы срок рассрочка не продлевалась. Представителями ответчика не оспаривается, что на момент подачи иска расчет в полном объеме не был произведен. На основании пункта 2 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство. Поэтому ответчик была обязана привести доказательства отсутствия своей вины, письменные, поскольку сделка должна составляться в письменной форме. Таких доказательств ответчиком не представлено - исходя из представленных письменных доказательств - договора (л.д. 11) и расписок (л.д. 29-33) - истцом получено только 640 000 руб. График на л.д. 34 не подтверждает выплату дополнительных сумм, поскольку видно, что в него внесено получение сумм, отраженных расписками - даты в расписках и в графике совпадают. График не подтверждает получение 140 000 руб. за помещение №, поскольку в него внесено не удостоверенное подписью истца изменение. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Ответчиком Ляпцевой А.Ю. не исполнено обязательство оплатить товар в установленный договором срок - до 15 февраля 2011 года. Статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (пункт 1). Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (пункт 2). Исходя из представленных истцом кредитных договоров (л.д. 66-151) на момент заключения договора задолженность истца по кредитным договорам превышала 2 миллиона рублей. За время, истекшее с момента окончания рассрочки и до предъявления иска в суд прошло более 1 года и 1 месяца. По минимальной ставке из числа установленных названными договорами - 16% по договору с ЗАО «Банк2» (л.д. 90) за этот период истец был обязан уплатить не менее 346 тысяч рублей. Таким образом, интересы истца в значительной степени нарушены, что является основанием для расторжения договора. Предложение о расторжении договора ответчику направлялось по адресу, указанному в договоре (л.д. 11, 61), почтой возвращено в связи с отсутствием адресата по указанному адресу. Таким образом, соглашение о расторжении договора сторонами не достигнуто. На основании пункта 1 статьи 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" вступившие в законную силу судебные акты являются основаниями для государственной регистрации прекращения, перехода прав на недвижимое имущество. За период, когда ответчик была зарегистрирована в качестве собственника помещения, она должна исполнить ряд обязанностей, например, уплатить налоги. В связи с этим нет оснований аннулировать законно внесенную запись о регистрации за ответчиком права собственности на спорное имущество, в случае вступления в силу на основании решения суда за истцом будет зарегистрировано право собственности на спорный объект. На основании статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины 400 руб. (л.д. 7), почтовые расходы - 28 руб. 36 коп. (л.д. 8), расходы на удостоверение доверенности (л.д. 10). На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил: Иск Карманчука Евгения Борисовича к Ляпцевой Алене Юрьевне о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения удовлетворить полностью. Расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения № в <адрес> от 09.11.2010 между Карманчуком Евгением Борисовичем и Ляпцевой Аленой Юрьевной (зарегистрированный 06.12.2010 за номером №). Расторжение договора является основанием для регистрации права собственности на нежилое помещение № в <адрес> за гражданином Российской Федерации Карманчуком Евгением Борисовичем, родившимся <данные изъяты> В окончательной форме решение изготовлено 08 июня 2012 года, с этого дня может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца с подачей жалобы через Сухоложский городской суд Председательствующий судья: подпись копия верна: Судья Сухоложского городского суда Свердловской области Д.Г. Вяцков