Мотивированное решение в силу требований ст.199 ГПК РФ изготовлено 16.11.2010г.
Дело № 2-482/2010 Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
11 ноября 2010 года
Судогодский районный суд Владимирской области в составе:председательствующего судьи Суздальцевой И.А.,
при секретаре Полункиной А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Судогде Владимирской области гражданское дело по исковому заявлению Синяков Ю.И. к Киктев В.В. о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения и судебных расходов и встречному исковому заявлению Киктев В.В. к Синяков Ю.И. о признании договора аренды нежилого помещения от .... не заключенным,
установил:
Синяков Ю.И. обратился .... в Судогодский районный суд с иском к Киктев В.В. о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от ...., процентов за пользование чужими денежными средствами, упущенной выгоды в общей сумме .... руб. .... коп., и судебных расходов в общей сумме .... руб. .... коп.
Определением Судогодского районного суда от .... в порядке статей 34, 43 ГПК РФ к делу в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца, привлечен сособственник спорного жилого помещения Синякова Л.Ю..
В судебном заседании .... представителем ответчика Киктева В.В. Барановым А.Г. в пределах предоставленных ему полномочий заявлено ходатайство о принятии встречного иска о признании незаключенным договора аренды нежилого помещения от ...., поскольку между его сторонам, Синяковым Ю.И. и Киктевым В.В., не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Определением Судогодского районного суда Владимирской области от .... встречный иск Киктева В.В., оплаченный государственной пошлиной, принят судом в порядке ст.ст. 131, 132, 137, 138 ГПК РФ для совместного рассмотрения с первоначальным иском.
В судебном заседании истец по первоначальному иску и ответчик по встречному иску Синяков Ю.И., действующий в своих интересах и в интересах третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца Синякова Л.Ю. по доверенности, удостоверенной нотариусом Судогодского нотариального округа Владимирской области Немирофф Г.Л. по реестру .... от ...., свои исковые требования поддержал и просил их удовлетворить в полном объеме, категорически не признал встречные исковые требования Киктева В.В. и просил отказать в удовлетворении встречного иска. Пояснил, что ...., будучи собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: ...., ...., сдал в аренду Киктеву В.В. под размещение автомагазина комнату площадью .... кв.метров, находящуюся на первом этаже двухэтажного дома, сособственником которого, в 1\2 доле, являлся брат Синяков Н.И., а позднее, дочь Синякова Л.Ю. В нарушение п.2.5 данного договора аренды Киктев В.В., используя помещение, не вносил арендной платы, начиная с 01 декабря 2007года. Несмотря на указанный в договоре аренды срок его действия в один год, начиная с ...., считает договор пролонгированным и действующим до ...., поскольку два других позднее заключенных им и Киктевым В.В. договора аренды на это же помещение, текст которых он не получал даже в копии, специально укрыты, по его мнению, он него Киктевым В.В., но должны быть представлены последним в налоговую инспекцию. Распиской от .... Киктев В.В. обязался выплатить арендную плату за период с .... по .... в срок до ...., но данное обязательство не выполнил. Договор аренды от .... не содержит указания на размер ежемесячной арендной платы, поскольку она неоднократно изменялась, поэтому за основу расчета долга взял средний размер арендной платы за первые 17 месяцев, подтвержденный распиской Киктева В.В. от ...., что составило задолженность в общей сумме .... рублей .... копеек. Поскольку Киктев В.В. пользовался денежными средствами путем уклонения от их возврата, то в силу ст.15 ч.2 ГК РФ проценты на банковском счете за этот же период, с размещением вклада под 15% годовых, из-за чего упущенная выгода составила .... рубля .... копейки. Поскольку Киктев В.В. в период с .... по .... продолжал пользоваться арендованным помещением, когда размер арендной платы повысился, то размер задолженности по арендной плате составил .... рублей .... копеек, по процентам за пользование чужими денежными средствами - .... рубля .... копеек, а по упущенной выгоде .... рубль .... копеек. Кроме того, при обращении в суд вынужден был обратиться к помощи адвоката, оплатив ему .... рублей 00 копеек за составление искового заявления, и уплатить государственную пошлину .... рублей .... копеек, что подтверждено соответствующими квитанциями. Просит удовлетворить заявленные исковые требования и взыскать в его пользу с Киктева В.В. задолженность по арендной плате, проценты за использование чужих денежных средств и упущенную выгоду в общей сумме .... рублей .... копейки и судебные расходы в общей сумме .... руб. .... коп. Считает, что встречные исковые требования Киктева В.В. удовлетворению не подлежат, поскольку имеется договор аренды нежилого помещения, зарегистрированный в налоговой инспекции, в соответствии с которым Киктев В.В. осуществлял предпринимательскую деятельность, а потому имеющий юридическую силу с момента его заключения, то есть с .... по ..... В удовлетворении встречного иска Киктеву В.В. просит отказать в полном объеме.
В судебном заседании ответчик по первоначальному иску и истец по встречному иску Киктев В.В. в лице представителя адвоката Баранова А.Г., действующего по ордеру Владимирской областной коллегии адвокатов «Защита» .... от .... и по доверенности, удостоверенной нотариусом Судогодского нотариального округа Владимирской области Савинской Л.О. по реестру .... от ...., исковые требования Синякова Ю.И. не признал и просил отказать в их удовлетворении, настаивал на удовлетворении встречного иска Киктева В.В. по основаниям, изложенным в исковом встречном заявлении. Пояснил, что в обоснование исковых требований Синяков Ю.И. ссылается в основном на письменный договор аренды нежилого помещения от ...., который нельзя признать заключенным в силу действующего гражданского законодательства. Между Синяковым Ю.И. и Киктевым В.В. не было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора аренды, являющегося возмездной сделкой, а именно отсутствует соглашение о порядке, размере, условиях, сроках и периодичности внесения арендной платы, а сам текст договора не позволяет точно определить предмет договора, в частности, конкретизировать предмет аренды. Кроме того, документально подтверждено, что принадлежащее им строение является жилым помещением, поэтому сделка по передаче жилого помещения с использованием его для размещения автомагазина не соответствует закону и в силу положений ст.168 ГК РФ является ничтожной, то есть не влекущей юридических последствий. Просит отказать в полном объеме в удовлетворении требований Синякову Ю.И. и удовлетворить встречные исковые требования Киктева В.В., признать договор аренды нежилого помещения от .... незаключенным. От взыскания уплаченной государственной госпошлины по встречному иску отказывается.
Суд, выслушав каждого участника по делу, как по первоначальному, так и по встречному искам,исследовав материалы дела и представленные каждой стороной доказательства, считает исковые требования Синякова Ю.И. о взыскании с Киктева В.В. задолженности по договору аренды нежилого помещения от .... и понесенных им расходов необоснованными и не подлежащими удовлетворению, а исковые требования Киктева В.В. к Синякову Ю.И. о признании договора аренды нежилого помещения от .... не заключенным, обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме, по следующим основаниям.
Статья 2 Конституции Российской Федерации провозглашает высшей ценностью человека его права и свободы, признание, соблюдение и защита которых является обязанностью государства.
В соответствии с ч.1 ст.56 Гражданского Процессуального кодекса Российской Федерации (далее-ГПК РФ), каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
По смыслу ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Сдача имущества в аренду является одним из проявлений правомочия собственника по распоряжению принадлежащим ему имуществом. Договор аренды является: консенсуальным; возмездным; двусторонне обязывающим. Он порождает не только обязательственное отношение между сторонами, но и вещное отношение между арендатором и неопределенным кругом лиц.
В ходе судебного разбирательства Синяков Ю.И. пояснил, что заключил с Киктевым В.В. договор аренды принадлежащего ему на праве собственности нежилого помещения. В обоснование своих доводов представил суду Договор аренды нежилого помещения от ...., согласно пункта 1.1 которого им передана Киктеву В.В. в пользование часть помещений площадью .... кв.м, и что объектом аренды является помещение в виде нижнего этажа двухэтажного здания, расположенного по адресу: .... (лд 11). Таким образом, Синяков Ю.И. утверждает, что предметом договора является нежилое помещение, с чем не согласился представитель Киктева В.В. Баранов А.Г., сославшись на представленные Синяковым Ю.И. суду правоустанавливающие, праворегистрирующие и технические документы на спорное помещение. Утверждал, что Синяков Ю.И. не является единоличным собственником жилого помещения, техническая характеристика которого, отсутствие проведения какой-либо перепланировки либо раздела жилого дома в натуре, с момента приобретения его в собственность и до настоящего времени, подтверждена не только личными показаниями Синякова Ю.И., но и представленными последним документами, а потому нельзя данный договор признать заключенным.
Проанализировав представленные сторонами доказательства, суд считает, что в отличие от доводов Баранова А.Г. доводы Синякова Ю.И. в этой части необоснованны и противоречат фактическим обстоятельствам дела. Согласно исследованных судом Договора купли-продажи, удостоверенного .... нотариусом Судогодской государственной нотариальной конторы Владимирской области Романенко И.П. по реестру ...., Свидетельства о государственной регистрации права .... от ...., Свидетельства о государственной регистрации права .... от ...., Синяков Ю.И. на момент оформления договора аренды .... с Киктев В.В. имел (и имеет в настоящее время) в общей долевой собственности долю в праве 1\2, но не на нежилое помещение, а на жилой дом (назначение: жилое, 2-этажный, общая площадь .... кв.м, инв....., лит.А, адрес объекта: .... кадастровый номер ....), о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним .... сделана запись регистрации ..... В период с 1993г. по 2007г. другим сособственником на долю в праве 1\2 данного жилого помещения являлся брат Синякова Ю.И. - Синяков Н.И., а с 2007г. по настоящее время - дочь Синякова Ю.И. Синякова Л.Ю. (лд 19, 30, 20-21, 29). Синяков Ю.И. подтвердил в ходе судебного разбирательства правильность технической характеристики объекта аренды по договору от ...., отраженной в Техническом паспорте домовладения и в Техническом паспорте здания (строения) .... по переулку Большой Советский города Судогда Владимирской области, выданными ГУ Владимирской области «БТИ» Судогодское отделение ...., согласно которых данное здание построено до 1917 года, не подвергалось переоборудованию по состоянию на ...., представляет собой двухэтажное жилое помещение общей площадью .... кв.м, в том числе жилой площадью 36,7 кв.м, а именно: 1 этаж общей площадью .... кв.м, .... этаж общей площадью ....7 кв.м (лд 31-34, 35-39). Доказательств изменения вида права (с 1\2 доли), объекта права (с жилого дома на любое иное), площадей, сдаваемых в аренду (указанное в договоре изолированное помещение площадью в 25,0 кв.м не существует) суду не представлено. Утверждения Синякова Ю.И., что он сдавал Киктеву В.В. в аренду не все помещение (площадью .... кв.м), а часть (....0 кв.м) для его использования под автомагазин, то есть для осуществления торговой деятельности, суд, при отсутствии доказательств какой-либо перепланировки либо изоляции выделяемого помещения под автомагазин, считает несостоятельными. При совокупности данных обстоятельств суд пришел к выводу, что объектом аренды (предметом договора) по договору аренды нежилого помещения от .... фактически является домовладение, состоящее из основного помещения (литер А), пристройки к нему (литер а), двух сараев (литер Г, Г1), то есть помещение, предназначенное для проживания граждан, а не нежилое помещение. Следовательно, указанное домовладение в силу действовавшего по состоянию на .... гражданского законодательства не могло быть предметом сделки, поскольку отношения по договору аренды возникают, если арендодатель предоставляет арендатору за плату имущество, которое может быть объектом аренды согласно ст. 607 ГК РФ, во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу ст.607 ГК РФ в аренду могут быть переданы здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи), с указанием в договоре данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, что означает обязательность указания в тексте договора признаков, индивидуализирующих данный объект. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
По смыслу ст.608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Только собственник, по общему правилу, может распорядиться своим имуществом путем передачи арендатору полномочий владения и пользования, а также наделить арендатора титулом законного владельца. Однако, доказательств того, что при оформлении договора аренды Синяковым Ю.И. 06.11.2006г. было получено согласие на сделку другого сособственника помещения (Синякова Н.И.), суду не представлено.
Согласно п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Суд не может согласиться с доводами Баранова А.Г. в той части, что основанием для признания договора аренды от 06.11.2006г. незаключенным является отсутствие сведений в нем о размере арендной платы, сроках и периодичности внесения арендной платы, что, по его мнению, является нарушением существенных условий договора.
По смыслу ч. 1 ст. 622 ГК РФ). Следовательно, при совокупности исследованных судом обстоятельств, договор аренды от .... следует признать незаключенным из-за установленных судом нарушений существенного условия договора, а именно из-за отсутствия законного соглашения между сторонами договора Синяковым Ю.И. и Киктевым В.В. по объекту аренды (предмету договора).
В силу ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, то в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Доказательств инициативы со стороны арендатора Киктева В.В. заключить договор аренды на новый срок либо продлить действие договора аренды от ...., Синяковым Ю.И. суду не представлено.
В соответствии со ст.621 ГК РФ.
В силу ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. При этом имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Доказательств исполнения данного требования закона Синяковым Ю.И. суду не представлено.
Согласно ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Доказательств, подтверждающих установленные порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах, Синяковым Ю.И. суду не представлено.
В силу ст. 606, п. 1 ст. 611, п. 1 ст. 614, п. 1 ст. 655 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) с момента получения его в аренду по акту приема-передачи. Как установлено в ходе судебного разбирательства, акт приема-передачи объекта аренды сторонами договора не составлялся. В обоснование заявленных исковых требований Синяков Ю.И. ссылается на расписку Киктева В.В. с обязательством вернуть ему долг в размере .... рублей до ...., датированную .... (лд 12). Но доказательств наличия причинной связи между этой распиской и спорным договором аренды от .... Синяков Ю.И. суду не представил, он же при уточнении исковых требований в ходе судебного разбирательства неоднократно подчеркивал, что, кроме спорного договора аренды от ...., со сроком действия один год, то есть до ...., им заключались с Киктевым В.В. позднее еще два аналогичных договора аренды, но уже с указанием увеличенной арендной платы, к тому же в расписке не указано, что она выдана конкретно Синякову Ю.И., а потому при совокупности данных обстоятельств, суд не может эту расписку, при отсутствии в ней какого-либо указания на плату за аренду помещения, признать относимым и допустимым доказательством по делу в соответствии со ст.ст.59-60 ГПК РФ.
Из содержания норм ст. ст. 622, 655 ГК РФ следует, что юридически значимым обстоятельством является момент возврата объекта имущественного найма собственнику, который подтверждается документом, обоюдно подписанным контрагентами. Синяков Ю.И. в обоснование своих исковых требований ссылается на акт от .... передачи ему Киктевым В.В. арендованного имущества (лд 13). Однако данный акт, при отсутствии в его тексте подписи Киктева В.В., что лишь подтверждает вывод суда об отсутствии обоюдного подписания его сторонами договора аренды, а также при отсутствии указания конкретно на договор аренды от ...., при наличии имеющихся в акте записей, сделанных иными, чем основной текст, чернилами, суд не может признать относимым и допустимым доказательством по делу в соответствии со ст.ст.59-60 ГПК РФ.
При совокупности исследованных судом доказательств суд пришел к выводу о необходимости отказа в удовлетворении исковых требований Синяков Ю.И. к Киктев В.В. о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от .... и судебных расходов в общей сумме .... рублей .... копейки, и удовлетворению встречных исковых требований Киктев В.В. к Синяков Ю.И. о признании договора аренды нежилого помещения от .... не заключенным.
На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
В удовлетворении исковых требований Синяков Ю.И. к Киктев В.В. о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от .... и судебных расходов в общей сумме .... рублей .... копейки отказать.
Удовлетворить встречные исковые требования Киктев В.В. к Синяков Ю.И. о признании договора аренды нежилого помещения от .... не заключенным в полном объеме.
Признать договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу...., от 06 ноября 2006 года не заключенным.
Решение может быть обжаловано с 16 ноября 2010года в течение десяти дней со дня принятия решения судом в окончательной форме во Владимирский областной суд через Судогодский районный суд.
Федеральный судья И.А.Суздальцева