Дело № 2-458/10
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Город Судогда 19 октября 2010 года
Судогодский районный суд Владимирской области в составе:
Председательствующего судьи Смирновой Н.А..
При секретаре Кабановой Г.Е.,
Рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Судогда Владимирской области гражданское дело по иску Романенко А.Ф. к Кожевников Е.А. о понуждении к заключению договора купли-продажи
У С Т А Н О В И Л :
Романенко АФ. обратился в суд с иском к Кожевникову Е.А. о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества. В обоснование своих доводов истец указал, что ... между ним и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, а именно : здания подсобного хозяйства площадью ....,4 кв.м., земельного участка площадью .... кв.м. и земельного участка площадью .... кв.м. находящихся по адресу: .... Придя к согласию о цене основного договора купли-продажи недвижимого имущества в размере .... рублей, он выдал ответчику аванс в размере .... рублей. ... между ним и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью .... кв.м. с кадастровым номером ...., по цене .... рублей. ... он передал ответчику денежную сумму в размере .... рублей, в связи с чем, им было всего выплачено ответчику .... рублей. В своем заявлении истец также указывает на то, что ... в адрес ответчика им была направлена претензия с предложением заключения договора купли-продажи недвижимого имущества, которая получена Кожевниковым Е.А. .... Поскольку никаких действий со стороны ответчика не последовало, ... он направил повторную претензию с требованием выполнения взятых на себя обязательств. Однако, поскольку до настоящего время договор купли-продажи недвижимого имущества между ними заключен не был, он и просит суд обязать Кожевникова Е.А. заключить с ним (Романенко А.Ф.) договор купли-продажи здания подсобного хозяйства площадью .... кв.м., расположенного по адресу: ..., Улыбышевский с/о, вне черты населенного пункта района д. Гридино кадастровый номер ....; земельного участка площадью .... кв.м. с кадастровым номером ...., находящегося по адресу: ... на землях сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием: для выпаса скота и сенокошения и земельного участка площадью .... кв.м. с кадастровым номером ...., находящегося по адресу: ... на землях сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием: для выпаса скота и сенокошения, по общей цене .... рублей.
Определением Судогодского районного суда от ... в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика привлечена супруга ответчика Кожевникова Е.А. - Кожевникова Л.В..
Истец Романенко А.Ф. на судебное заседание, будучи извещенным надлежащим образом о его месте и времени, не явился, направив в суд своего представителя- Щербакова А.А. (действующего по нотариально удостоверенной доверенности), который в судебном заседании заявленные Романенко А.Ф. исковые требования поддержал в полном объеме и просил их удовлетворить.
Ответчик Кожевников Е.А. и его представитель - адвокат Аверин АВ. ( действующий по ордеру и нотариально удостоверенной доверенности) в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражали по тем основаниям, что предварительный договор заключен с нарушениями норм гражданского законодательства РФ, поскольку в момент заключения предварительного договора фактическая договоренность сторон о цене обеих земельных участков составляла .... рублей, а не .... рублей как было указано в предварительном договоре. Кроме того жилой дом, указанный в предварительном договоре предметом сделки не являлся, а супруга Кожевникова Е.А. - Кожевникова Л.В. давала согласие на отчуждение только одного земельного участка, в отношении которого основной договор был заключен.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика - Кожевникова Л.В. в судебном заседании возражала против удовлетворения требований истца, пояснив суду, что при заключении предварительного договора купли-продажи от ... она не присутствовала, и сам договор увидела только спустя длительное время, при этом свое согласие она давала только на отчуждение земельного участка, площадью .... кв.м., который впоследствии и был заключен между ее супругом и истцом, и деньги ими были получены только за этот земельный участок. Поясняла также, что со слов супруга знала о договоренного между ним и Романенко А.Ф. о продаже двух земельных участков по общей цене в .... рублей.
Свидетель Чекунов С.А. суду пояснил, что знает ответчика более 10 лет. В 2008 году он работал в агентстве недвижимости, в которое обратились Романенко А.Ф. и Кожевников Е.А. Общая стоимость продаваемых Кожевниковым Е.А. двух земельных участков поначалу составляла .... рублей, а потом опустилась до .... рублей. При этом Романенко А.Ф. предложил оформить сделку по меньшей цене, чтобы не платить большую сумму налога, а остальные денежные средства отдать без оформления. На предложении оформления сделки через агентство, Романенко А.Ф. ответил отказом.
Свидетель Глазов А.А. суду пояснил, что он присутствовал при обсуждении условий предварительного договора купли-продажи земельных участков между Романенко А.Ф. и Кожевниковым Е.А.. Первоначально сумма двух земельных участков составляла 7 000 000 рублей, а затем опустилась до .... рублей. При этом Романенко А.Ф. попросил Кожевникова Е.А. ввести в черту населенного пункта один из продаваемых им земельных участков.
Свидетель Габрусевич А.В. суду поясни, что он занимается продажей недвижимости в качестве риелтора. Кожевников Е.А. обратился к нему с просьбой продать два земельных участка, стоимостью .... рублей, которая на тот момент, по его мнению, была реальной. Он несколько раз возил к нему покупателей, но стороны ни о чем не договаривались. Когда он созванивался с Кожевниковым Е.А. в последний раз, тот ему сказал, что у него уже имеется покупатель, с которым он договорился о продаже земельных участков.
Суд, исследовав материалы дела, выслушав стороны, свидетелей, считает исковые требования Романенко А.Ф. о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с ч.1,2 ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
В силу ч.2 ст. 45 Конституции РФ каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом.
Согласно ч.ч. 1,3,4 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор), на условиях, предусмотренных предварительным договором. При этом, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора и в нем также указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
В соответствии с ч.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе подлежащим передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Как установлено в судебном заседании и подтверждено материалами дела, между Романенко А.Ф., с одной стороны, и Кожевниковым Е.А., с другой стороны, ... был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, составленный и удостоверенный нотариусом Владимирского нотариального округа Орловой О.Е. (л.д. 6), из п. 1 которого следует, что ответчику Кожевникову Е.А. по праву собственности принадлежат: здание подсобного хозяйства площадью .... кв.м., расположенное по адресу: ... кадастровый номер ....; земельный участок площадью .... кв.м. с кадастровым номером ...., находящийся по адресу: ... на землях сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием : для выпаса скота и сенокошения и земельный участок площадью .... кв.м. с кадастровым номером .... находящийся по адресу: ... на землях сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием: для выпаса скота и сенокошения.
Согласно п.п.3, 4 данного предварительного договора от ..., Кожевников Е.А. имеет намерение продать указанный жилой дом Романенко А.Ф. и в соответствии с данными намерениями Кожевников Е.А. обязуется до ... заключить договор купли-продажи указанного имущества, по цене .... рублей с зачетом переданных в качестве аванса Кожевникову Е.А. денежных средств в сумме .... рублей. При этом в п. 8 предварительного договора, указано, что иные условия договора купли-продажи стороны установят при его заключении.
Таким образом, из данного договора следует, что предметом купли-продажи является жилой дом, указанный в п.3 договора, а не иное недвижимое имущество, являющееся предметом спора, поскольку в договоре не указано, что ответчик имел намерение продать истцу какое-либо другое имущество, кроме жилого дома, указанного в п.3 предварительного договора, в связи с чем суд приходит к выводу, что предмет сделки, являющийся существенным условием договора, сторонами определен не был.
Кроме того, из исследованных судом доказательств, следует, что впоследствии, а именно ..., между Кожевниковым Е.А. и Романенко А.Ф. был заключен договор купли-продажи земельного участка, площадью .... кв.м. с кадастровым номером .... .... находящийся в ... на землях сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием: для выпаса скота и сенокошения, за который согласно расписки от ... Кожевниковой Л.В. и Кожевниковым Е.А. от Романенко А.Ф. были получены денежные средства в размере .... рублей. При этом из данной расписки не следует, что Романенко А.Ф. выплатил денежные средства за какое-либо другое недвижимое имущество, кроме земельного участка с кадастровым номером ...., площадью .... га., находящегося ... (л.д.7,10)
Из свидетельства о государственной регистрации права от ..., следует, что на основании договора купли-продажи земельного участка, заключенного в простой письменной форме между Кожевниковым Е.А. и Романенко А.Ф от ..., за последним зарегистрировано право собственности на земельный участок общей площадью .... кв.м., с кадастровым номером ...., расположенный по адресу: ... на землях сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием: для выпаса скота и сенокошения ( л.д.9 ).
Также, в ходе судебного разбирательства супруга Кожевникова Е.А. - Кожевникова Л.В. поясняла, что она согласилась только на отчуждение земельного участка площадью .... га., а на продажу земельного участка площадью .... кв.м. и здание подсобного хозяйства, она своего согласия не давала.
В соответствии со ст. 34 СК РФ, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
В соответствии со ст. 35 СК РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляется по обоюдному согласию супругов. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга, что не было сделано в данном случае.
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки. То есть, правило о презумпции согласия супруга на совершение сделки по распоряжению общим имуществом другим супругом не распространяется на сделки одного из супругов по распоряжению недвижимостью и сделки, требующие нотариального удостоверения и ( или) регистрации в установленном законом порядке, поскольку данные сделки могут иметь с точки зрения последствий важное значение для семьи в целом, поэтому для их совершения необходимо четко выраженное согласие обоих супругов. Если сделки по распоряжению общим имуществом, требующая нотариального удостоверения и ( или) регистрации, была заключена одним из супругов без предварительно полученного нотариально удостоверенного согласия супруга, то такая сделка является оспоримой.
Брак между Кожевниковым Е.А. и Кожевниковой Л.В. (до замужества Разнолевич Л.В.) заключен ..., о чем в книге записей актов гражданского состояния о браке ... в Бюро ЗАГС ... произведена соответствующая запись за ...., что подтверждено свидетельством о заключении брака серии II-ВЭ .....
Согласно ч.1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
В данном же случае стороной истца не представлено бесспорных доказательств того, что предметом предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от ... являлись земельный участок, площадью .... кв.м. и здание подсобного хозяйства, расположенные по адресу: ..., а также согласия супруги ответчика Кожевникова Е.А.- Кожевниковой Л.В. на продажу спорного недвижимого имущества.
Таким образом, суд приходит к выводу, что поскольку фактически сторонами не был определен предмет договора и согласие супруги Кожевникова Е.А. -Кожевниковой Л.В. на отчуждение здания подсобного хозяйства площадью .... кв.м. и земельного участка площадью .... кв.м., находящихся по адресу: ..., предварительно получено не было, то удовлетворение требований Романенко А.Ф. о понуждении ответчика к заключения договора купли-продажи данного недвижимого имущества, делают решение суда заведомо неисполнимым.
Кроме того, в предварительном договоре купли-продажи недвижимого имущества от ... отсутствует согласование обеих сторон о его существенных условиях (не определен предмет договора и его фактическая стоимость), в связи с чем они считаются не согласованными сторонами, а значит предварительный договор купли-продажи спорного от ..., является не заключенным, а потому требования Романенко А.Ф. о понуждении Кожевникова Е.А. к заключению договора купли-продажи здания подсобного хозяйства площадью .... кв.м., расположенного по адресу: ... кадастровый номер .... и земельного участка площадью .... кв.м. с кадастровым номером ...., находящегося по адресу: ... на землях сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием: для выпаса скота и сенокошения, по общей цене .... рублей, удовлетворению не подлежат.
На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
В удовлетворении исковых требований Романенко А.Ф. к Кожевников Е.А. о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества, отказать.
Решение суда может быть обжаловано сторонами в кассационном порядке во Владимирский областной суд через Судогодский районный суд в течение десяти дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий судья п/п Смирнова Н.А.
Копия верна
Судья Смирнова Н.А.
Решение в окончательной форме изготовлено 22 октября 2010 года
Судья Смирнова Н.А.