Дело № 2С-253/2011 РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 30 ноября 2011 года п. Судиславль Островский районный суд п. Судиславль Костромской области в составе: председательствующего судьи Григорьевой Т.П., при секретаре Михайловой Е.С., с участием представителей ответчиков адвоката Вишнякова В.З. <данные изъяты>, адвоката Герцева А.В. <данные изъяты> рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Русиной Н.А. к Губановой Е.В. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и применении последствий недействительности ничтожной сделки, УСТАНОВИЛ: Русина Н.А. обратилась в суд с иском к Губановой Е.В. в интересах несовершеннолетнего ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и применении последствий недействительности ничтожной сделки. Иск мотивирован тем, что между несовершеннолетним ФИО2, действующего с согласия его отца ФИО1 и Губановой Е.В. ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи трехкомнатной квартиры площадью 56.7 кв. м., расположенной по адресу: <адрес>, ранее принадлежащей подопечному ФИО2 на праве собственности. Считает, что сделка по отчуждению квартиры ФИО2 совершена незаконно, так как при продаже указанной квартиры были нарушены права собственности подопечного несовершеннолетнего, а именно, на продажу квартиры не было дано разрешение органами опеки и попечительства. Приказ, предоставленный в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области является поддельным. Специалисты органов опеки и попечительства подтверждают данный факт подделки документа. Считает договор купли-продажи не отвечающим требованиям действующего законодательства, просит о признании его недействительным и возврате сторон в первоначальное положение. Её подопечный ФИО2 не хотел продавать квартиру и не понимал суть происходящего. Проданная квартира являлась единственным жильем несовершеннолетнего и его матери. Просит суд признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО2 и Губановой Е.В., применить последствия недействительности ничтожной сделки и взыскать с ответчика судебные расходы по делу. В судебном заседании Русина Н.А. пояснила, что её подопечный ФИО2 не хотел продавать квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>. Он не понимал суть происходящего. Проданная квартира являлась единственным жильем ФИО2. На продажу квартиры не было разрешения органов опеки и попечительства, приказ Комитета социальной защиты населения, опеки и попечительства по городскому округу город Кострома № от ДД.ММ.ГГГГ «О разрешении несовершеннолетнему ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на продажу квартиры по адресу: <адрес>» является поддельным, по данному факту возбуждалось уголовное дело, имеется заключение эксперта о поддельности приказа. Соистец несовершеннолетний ФИО2 исковые требования поддержал, пояснил, что к нему приезжал его отец ФИО1, он сказал, что надо съездить в агентство «Квартал +». ФИО1 там разговаривал с мужчиной, о чем не знает. Отец взял у него паспорт, для каких целей - не знал. Потом с отцом и мужчиной поехали на ул.Сенную в большое здание. Мужчину звали Руслан. Там ФИО1 давал документы и велел подписывать, он подписывал, где показывали. В кабинете была женщина, она давала документы. Ему на руки никаких документов не давали. В сбербанке отец ФИО1. открыл на его имя счет и сам положил деньги в сумме <данные изъяты> рублей. Ему в руки никаких денег не давали. Про <данные изъяты> рублей ничего не слышал. На договоре купли продажи стоит его подпись. Представитель истца ФИО2 по доверенности Воробьева С.А. в судебном заседании исковые требования поддержала, уточнила, дополнила, просила суд признать договор купли-продажи квартиры расположенной по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и Губановой Е.В. недействительным в силу ничтожности. Применить последствия недействительности договора купли-продажи квартиры и прекратить право собственности Губановой Е.В. на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Погасит запись о государственной регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и перехода права собственности Губановой Е.В. на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Восстановить право собственности ФИО2 на указанную квартиру. Суду также пояснила, что ФИО2 является ребенком оставшимся без попечения родителей. Попечителем ФИО2 является родственница по линии матери Русина Н.А.. ФИО2 являлся собственником квартиры по адресу <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ данная квартира была продана. ФИО2 не был ни разу в данной квартире и был против её продажи. ФИО2 пояснил, что его отец ФИО1 пользовался услугами агентства недвижимости «Квартал +». Сделка по продаже квартиры была сделана по поддельным документам. По данному факту в настоящее время ведется проверка. Основанием для признания недействительности этой сделки купли-продажи квартиры является, то обстоятельство, что при продаже квартиры по адресу: <адрес> были нарушены права собственности подопечного несовершеннолетнего. Не было дано разрешение органами опеки и попечительства на продажу квартиры. Приказ, предоставленный в Управление Росреестра, является поддельным. Ранее ФИО1 проживал в <адрес>. У семьи имелась трехкомнатная квартира, она была приватизирована на его мать ФИО, сожителя матери ФИО1 и ФИО2. Разрешение на продажу этой квартиры органы опеки и попечительства дали с условием приобретения квартиры в <адрес>. Мать ФИО2 И.Д. в период продажи квартир отбывала наказание в местах лишения свободы. ФИО1 биологическим отцом ребенка не является, усыновил его в феврале 2010 года. После этого была продана квартира. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 лишили родительских прав в отношении ФИО2. На сегодняшний день ФИО освободилась из мест лишения свободы, но воспитанием сына не занимается. В отношении ее будет готовиться материал в суд о лишении родительских прав. ФИО2 в настоящее время обучается в училище, получает стипендию <данные изъяты> рублей. Представитель истцов Негода А.А. суду пояснила, что исковые требования истцов поддерживает. Она оказывает риэлтерские услуги, ее фирма входит в Костромскую гильдию риэлтеров, она является также членом правления гильдии. Разбиралась по факту продажи квартир и может пояснить, что ранее в гильдию входило и агентство «Квартал +». Директор данного агентства ФИО3 зарекомендовал себя как непорядочный предприниматель. На ФИО3 постоянно поступали жалобы, клиенты были не довольны его работой, в связи с чем, данное агентство под руководством ФИО3 было исключено из гильдии. ФИО2 стал заложником данной ситуации, поэтому решили помочь ФИО2. Обращалась в правоохранительные органы, просила помочь разобраться в данной ситуации. Считает, что это мошенническая схема придумана ФИО3. Разговаривала с ФИО3 он подтверждал, что данная квартира была продана за <данные изъяты> рублей. Считает, что ФИО3, ФИО1 и регистратор Управления Росреестра на <адрес> вступили в сговор. Риэлтерское агентство и регистрационный центр находятся в непосредственной близости друг от друга, поэтому она считает, что деньги в сумме <данные изъяты> рублей Губанова передавала в агентстве, а в регистрационном центре передать их невозможно, везде стоят видеокамеры. Ответчица в силу возраста могла спутать место передачи денег. Если у ФИО1 на сберегательной книжке не окажется суммы в <данные изъяты> рублей, то они окажут помощь в пополнении его счета. Ответчица Губанова Е.В. суду пояснила, что приобрела данную квартиру за <данные изъяты> рублей. При оформлении сделки ставила подписи, где показывали, документы ей не читали, никто ничего не разъяснил. Сама она прочитать их не могла. Почему в договоре стоит сумма <данные изъяты> рублей пояснить не может. Деньги отдавала лично, сначала в агентстве <данные изъяты> рублей, а потом ещё <данные изъяты> рублей передала ФИО1 Считает, что приобрела квартиру на законных основаниях, так как все документы проверялись в агентстве, а потом в регистрационной службе. С исковыми требованиями не согласна. Просит в удовлетворении исковых требований отказать. На совершение сделки она пришла со своим зятем, но его в регистрационном центре вместе с ними к регистратору не пустили. ФИО2 она помнит, он присутствовал, но сидел на стуле в стороне. Квартиру перед покупкой они смотрели с сыном, квартира им понравилась. В квартире она сделала ремонт. Она доверяла агентству, считала его государственным. Деньги передавала в регистрационном центре Представитель ответчика Губановой Е.В. адвокат Вишняков В.З. просил в удовлетворении исковых требований отказать. Губанова Е.В. является добросовестным приобретателем, приобрела данную квартиру за <данные изъяты> рублей, данная сумма была полностью ей уплачена. При регистрации сделки никаких нареканий по поводу документов не было, Губанова не могла знать о том, что приказ о разрешении ФИО1 продажи квартиры поддельный, так как документы прошли правовую экспертизу, считает сделку законной. Представитель ответчика ФИО1 адвокат Герцев А.В. суду пояснил, что в настоящее время место нахождения ФИО1 не известно, вопрос о появлении приказа на разрешение продажи квартиры необходимо выяснить у него. Просил в удовлетворении исковых требований отказать. На момент совершения сделки ФИО1 являлся законным представителем ФИО2 Представитель привлеченного по делу в качестве третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области ФИО4 суду пояснила, что решение вопроса оставляет на усмотрение суда. В случае удовлетворения исковых требований запись о правах Губановой Е.В. на объект недвижимости - <адрес> должна быть погашена. Передача денежных средств не могла быть произведена в регистрационном центре, так как это запрещено правилами, а кроме того, там везде стоят видеокамеры. Выслушав объяснения сторон, показания свидетелей, изучив материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению. В соответствии со ст. 17 Конституции РФ Осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. В соответствии со ст. 167 ГК РФ: Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. В соответствии со ст. 168 ГК РФ Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. В силу ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки. Согласно п. 3 ст. 60 СК РФ при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (ст. 37 ГК РФ). В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 28 ГК РФ к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пп. 2 и 3 ст. 37 названного Кодекса. В силу п. 2 ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного. По мнению суда, данная норма подлежит применению и при совершении сделок родителями в отношении имущества принадлежащего несовершеннолетним. Свидетель ФИО5 суду показала, что является специалистом по приёму документов Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области. Документы на регистрацию данной сделки принимала она, при приеме только проверяет их наличие, всю правовую проверку проводит регистратор. Кто конкретно был при подаче документов, не помнит. Если ребенку нет 14 лет и у него нет паспорта, то у него должен быть представитель. Если ребенок имеет паспорт, то все действия он выполняет сам с согласия одного из родителей, который должен был представить свидетельство о рождении ребенка или документ, подтверждающий отцовство, так же разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделки. В данном случае приказ о разрешении сделки был. В суть документов не вникает, ответственность за это лежит на регистраторе, она только принимает документы и не имеет права отказать в их приёме. Свидетель ФИО6 суду показала, что является заместителем директора по приёму документов Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области. Специалист по приему документов должен принять пакет документов, каким бы он не был. Правовую проверку, законность документов, законность сделки, сличение подписей вся эта ответственность лежит на регистраторе. Если у регистратора возникают какие-либо сомнения, вопросы, он обязан сделать запросы. Специалист по приёму документов принимает документы и по описи передаёт в регистрационную службу. Все документы распределяются по 4 отделам, кому попадут документы заранее не известно, так как нет доступа к их базе данных. Регистратор может звонить участникам сделки, выяснять какие-либо сомнительные вопросы. Почему у регистратора не возникли сомнения по поводу подлинности приказа Комитета социальной защиты населения, опеке и попечительству, а также указанная в договоре сумма сделки <данные изъяты> рублей - пояснить не может. Свидетель ФИО7 суду показала, что является регистратором Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области. Проводила правовую проверку по данной сделке. В процессе проверки не возникло никаких сомнений. Цена квартиры не смутила, так как стороны сами устанавливают условия, цену можно указать любую. При совершении сделки по продаже квартиры лицами старше 14 лет, необходимо согласие на продажу квартиры законного представителя несовершеннолетнего и приказ-разрешение от органов опеки и попечительства на совершение данной сделки. В данном случае все нормы были соблюдены. Мальчику на момент совершения сделки было полных 14 лет, он выступал с согласия законного представителя, его отца ФИО1. От органов опеки так же имелся разрешающий документ - приказ. Сомнений приказ не вызвал, так как был выполнен на бланке, подписан и заверен гербовой печатью. Из материалов дела следует и не оспаривается сторонами что: По договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ несовершеннолетний ФИО2 <данные изъяты> с согласия отца ФИО1 приобрел в собственность у ФИО8 квартиру, находящуюся по адресу: <адрес> (л.д. 33, 34). Согласно договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, действующий с согласия отца ФИО1 оглы продал Губановой Е.В. квартиру, находящуюся по адресу: <адрес> за <данные изъяты> рублей. Согласно передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ данная квартира передана Губановой Е.В., деньги в сумме <данные изъяты> рублей зачислены насчет ФИО2 (л.д. 5-7, 51). Права Губановой Е.В. на квартиру зарегистрированы Управлением Федеральной регистрационной службы по Костромской области, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ Серии <данные изъяты> №, регистрационная запись № (л.д. 49). На момент совершения сделки законными представителями несовершеннолетнего ФИО2 являлись: отец - ФИО1, мать - ФИО. Судом установлено, что документы необходимые для заключения сделки представлялись в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области отцом несовершеннолетнего - ФИО1, где также присутствовал несовершеннолетний ФИО2, пояснивший в суде, что подпись в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, передаточном акте и других документах выполнена им лично. Судом установлено, что для регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области был предоставлен приказ Комитета социальной защиты населения, опеки и попечительства по городскому округу город Кострома № от ДД.ММ.ГГГГ «О разрешении несовершеннолетнему ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на продажу квартиры по адресу: <адрес>» (л.д. 37). В октябре 2010 года сотрудниками Межрайонного комитета социальной защиты населения, опеки и попечительства по Костромскому муниципальному району выявлен факт подделки приказа № от ДД.ММ.ГГГГ «О разрешении несовершеннолетнему ФИО2 на продажу квартиры по адресу: <адрес>». ДД.ММ.ГГГГ ст. дознавателем ОП-1 УМВД России по г. Костроме ФИО9 по данному факту возбуждено уголовное дело в отношении неустановленного лица по признакам преступления предусмотренного ч.1 ст. 327 УК РФ (л.д. 85). Согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ оттиск гербовой печати в приказе № от ДД.ММ.ГГГГ «О разрешении несовершеннолетнему ФИО2 на продажу квартиры» поставлен не печатью «Костромской области Департамента социальной защиты населения, опеки и попечительства. Комитета социальной защиты населения, опеки и попечительства по г/о г. Кострома» (л.д. 96-90). Суд приходит к выводу, что сделка по отчуждению квартиры несовершеннолетнего ФИО2 совершена с нарушением закона, поскольку судом установлено и подтверждается материалами дела, что Комитет социальной защиты населения, опеки и попечительства по городскому округу город Кострома разрешения ФИО2 на продажу квартиры, которое в данном случае является обязательным в силу закона, не давал, кроме того, за данным разрешением никто не обращался. Не соблюдение данного условия влечет недействительность сделки. Как следует из договора купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, квартира продана ответчице за <данные изъяты> рублей. По мнению суда, данная цена является очевидно заниженной. Копия договора имелась у Губановой Е.В., однако при подписании договора она согласилась с указанием цены <данные изъяты> рублей, никаких сомнений не выразила. В судебном заседании установлено, что Губанова ДД.ММ.ГГГГ заключила предварительный договор с индивидуальным предпринимателем ФИО3, в договоре именуемый как «Агентство». По данному договору «Агентство» обязуется обеспечить совершение сделки купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>. Квартира оценена в сумме <данные изъяты> рублей (л.д. 84). Поскольку данный договор Губанова заключила с индивидуальным предпринимателем ФИО3, он является предварительным, его условия о цене квартиры в размере <данные изъяты> рублей не могут быть признаны судом в качестве доказательства об оплате Губановой указанной суммы. На регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области был представлен договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО2 собственником квартиры и Губановой Е.В. с указанием стоимости квартиры в размере <данные изъяты> рублей. Поскольку разрешения органов опеки и попечительства на продажу квартиры несовершеннолетнего ФИО2 не имелось, договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ по адресу: <адрес> между ФИО2 и Губановой Е.В., является ничтожным, как не соответствующий положениям п. 2 ст. 167 ГК РФ подлежат удовлетворению и заявленные исковые требования о прекращении права собственности Губановой Е.В. на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Решением Костромского районного суда Костромской области от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 лишен родительских прав в отношении сына ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ года рождения (л.д. 67-71). Мать несовершеннолетнего ФИО2 отбывает наказание в местах лишения свободы. В настоящее время истица Русина Н.А. является попечителем несовершеннолетнего ФИО2 на основании приказа межрайонного комитета социальной защиты населения, опеки и попечительства от ДД.ММ.ГГГГ №-ОП, что подтверждается удостоверением № (л.д. 13) и она имела право обратиться с исковым заявлением в суд в интересах своего подопечного. Судом установлено, что деньги в сумме <данные изъяты> рублей переданные Губановой Е.В. по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 зачислены на счет ФИО2 Соответственно на основании п. 2 ст. 167 ГК РФ данная сумма подлежит взысканию с ФИО2 в пользу Губановой Е.В. При рассмотрении данного иска истицам была отсрочена уплата госпошлины до рассмотрения дела в суде, доказательств, что у них были другие судебные расходы по делу, не представили. Требование о возмещении судебных расходов удовлетворению не подлежит. Оценив представленные сторонами, исследованные в судебном заседании и не отвергнутые судом доказательства в их совокупности, суд признает их соответствующими требованиям относимости, допустимости и достоверности и считает их достаточными для вынесения решения. Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: Признать договор купли-продажи квартиры расположенной по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, действовавшего с согласия отца ФИО1 и Губановой Е.В. недействительным в силу ничтожности. Применить последствия недействительности договора купли-продажи квартиры расположенной по адресу: <адрес>. Прекратить право собственности Губановой Е.В. на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Погасить запись о государственной регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и перехода права собственности Губановой Е.В. на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Восстановить право собственности ФИО2 на квартиру расположенную по адресу: <адрес>. Взыскать с ФИО2 в пользу Губановой Е.В. <данные изъяты> рублей. Решение суда является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности ФИО2 на квартиру расположенную по адресу: <адрес>. В части удовлетворении исковых требований истцам о взыскании судебных расходов отказать Взыскать с Губановой Е.В. государственную пошлину в доход бюджета Судиславского муниципального района Костромской области в размере <данные изъяты> рублей. Решение может быть обжаловано в течение 10 дней в Костромской областной суд через Островский районный суд п. Судиславль. Председательствующий: Т.П. Григорьева