Дело № 2-32/2010
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
29 ноября 2010 года г.Архангельск
Исакогорский районный суд города Архангельска в составе
председательствующего судьи Уткина Р.В.,
с участием истца Ковалева А.В. и его представителя адвоката Яркова А.А.,
ответчика Тихомирова В.А. и его представителя Канева С.В.,
при секретаре Одоевой И.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ковалева Алексея Васильевича к Тихомирову Владимиру Анатольевичу об обращении взыскания на заложенное имущество и определении начальной продажной цены имущества, с которой начинаются торги,
у с т а н о в и л:
Ковалев А.В. обратился в суд с иском к Тихомирову В.А. об обращении взыскания на жилой дом <адрес>, обосновав свои требования неисполнением ответчиком обязательств по договору займа от 22 мая 2003 года, в обеспечение которого 27 мая 2003 года был заключен договор залога (ипотеки) указанного объекта.
В судебном заседании Ковалев А.В. и его представитель Ярков А.А. иск поддержали по изложенным в нем основаниям, полагают, что взыскание должно быть обращено для обеспечения исполнения всех денежных обязательств Тихомирова В.А. перед Ковалевым А.В. по упомянутому договору, включая проценты за пользование чужими денежными средствами, по состоянию на момент исполнения обязательства.
Ответчик Тихомиров В.А. и его представитель Канев С.В. с иском не согласились, пояснив, что в настоящее время обязательство по вышеупомянутому договору Тихомировым В.А. исполнено, денежная сумма <данные изъяты> рублей (основной долг с процентами, взысканными за неисполнение денежного обязательства) внесена на депозит нотариуса К. для передачи Ковалеву А.В. Во исполнение иных денежных обязательств ответчика перед истцом обратить взыскание на жилой дом нельзя, поскольку он является единственным пригодным для проживания местом жительства Тихомирова В.А. и его несовершеннолетних детей.
Одновременно Тихомиров В.А. предъявил встречный иск к Ковалеву А.В. о признании его просрочившим кредитором по спорной сделке за период с 27 октября 2008 года по 27 октября 2010 года.
Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Основаниями для обращения взыскания на заложенное имущество являются неисполнение или ненадлежащее исполнение должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает (п.1 ст.348 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п.2 ст.5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» правила настоящего Федерального закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества. В соответствии со ст.76 указанного Закона по завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается.
Как установлено в судебном заседании между истцом и ответчиком были заключены: беспроцентный договор займа от 22 мая 2003 года, согласно которому ответчик взял у истца в долг сумму <данные изъяты> рублей, эквивалентную <данные изъяты> долларам США, со сроком возврата до 22 ноября 2003 года (л.д.7 т.1), выполненные в виде расписок договоры займа от 22 мая 2003 года, согласно которому ответчик взял у истца в долг <данные изъяты> долларов США с выплатой ежемесячно 4% от суммы займа (<данные изъяты> долларов США) со сроком возврата до 22 ноября 2003 года, от 27 мая 2003 года, согласно которому ответчик взял у истца в долг <данные изъяты> долларов США с выплатой ежемесячно 4% от суммы займа (<данные изъяты> долларов США) со сроком возврата до 27 ноября 2003 года, от 09 июня 2003 года, согласно которому ответчик взял у истца в долг <данные изъяты> долларов США со сроком возврата до 09 августа 2003 года и выплатой процентов в размере <данные изъяты> долларов США. В одной из расписок (на <данные изъяты> долларов США) Тихомиров В.А. обязался 27 мая 2003 года заключить с истцом договор залога жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.
27 мая 2003 года в обеспечение исполнения беспроцентного договора займа на <данные изъяты> рублей, эквивалентных <данные изъяты> долларам США, стороны заключили договор залога (ипотеки) незавершенного строительством объекта - жилого дома, принадлежащего Тихомирову В.А. на праве собственности (л.д.8-11 т.1). Согласно п.2 указанного договора Тихомиров В.А. (залогодатель) заложил названный объект Ковалеву А.В. (залогодержателю), причем объект ипотеки в силу п.3 спорного договора оценивался сторонами в <данные изъяты> рублей, что также как и в первом договоре займа признано эквивалентным <данные изъяты> долларов США. В апреле 2007 года договор залога (ипотеки) зарегистрирован в установленном порядке.
Право собственности на незавершенный строительством объект - жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, было зарегистрировано Тихомировым В.А. (л.д.36 т.1) В настоящее время жилой дом введен в эксплуатацию, ему присвоен адрес: <адрес> В доме зарегистрирован и проживает Тихомиров В.А., для которого дом является единственным местом проживания. Там же зарегистрирована малолетняя дочь ответчика Т1 Стоимость жилого дома на ноябрь 2010 года (учитывая домовладение в целом, включающее баню и право аренды земельного участка) составила <данные изъяты> рублей (т.2 л.д.18).
В установленный срок Тихомиров В.А. долг не возвратил, проценты выплатил лишь частично, в связи с чем решением Ломоносовского районного суда г.Архангельска от 29 июля 2004 года (л.д.12-15 т.1) с него в пользу Ковалева А.В. взыскана задолженность по четырем указанным договорам займа с процентами в размере <данные изъяты> рубль <данные изъяты> копейка. В том числе основной долг по обеспеченному залогом обязательству данным вступившим в законную силу решением суда был определен и взыскан, исходя из суммы, эквивалентной <данные изъяты> долларов США по курсу <данные изъяты> рублей за 1 доллар США (т.е. <данные изъяты> рублей). На указанную сумму неоднократно начислялись и взыскивались судебными решениями проценты по ст.395 ГК РФ, из которых на обеспеченное залогом обязательство приходится 3/38 доли или <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копейки. Сумма основного долга, определенная Ломоносовским районным судом г.Архангельска по обеспеченному залогом обязательству, с процентами за его неисполнение составила таким образом <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копейки.
Вышеизложенное установлено вступившим в законную силу решением Исакогорского районного суда г.Архангельска по делу № 2-3/2008 от 11 июля 2008 года и не нуждается в доказывании (л.д.47-49 т.2). Упомянутым решением суда Ковалеву А.В. отказано в иске к Тихомирову В.А. об обращении взыскания на указанный жилой дом, поскольку Тихомиров В.А. внес на депозит нотариуса К. большую часть задолженности по договору займа, обеспеченному залогом соответствующего объекта недвижимости. Всего было внесено <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копейки.
27 октября 2008 года Ковалев А.В. письменно отказался от получения указанных денежных средств, попросив возвратить их Тихомирову В.А., предполагая, что на деньги в связи с этим будет наложен арест и они будут распределены по иным обязательствам Тихомирова В.А., в том числе и перед Ковалевым А.В.
21 апреля 2009 года нотариус К. возвратила Тихомирову В.А. внесенные им на ее депозит денежные средства, подлежавшие передаче Ковалеву А.В.
Изложенное установлено также вступившим в законную силу решением Исакогорского районного суда г.Архангельска от 27 апреля 2010 года по делу № 2-138/2010 по иску Тихомирова В.А. к Ковалеву А.В. о прекращении ипотеки, зарегистрированной в отношении жилого дома (л.д.52 т.2). Тихомирову В.А. в иске было отказано, поскольку суд пришел к выводу, что обязательство перед Ковалевым А.В., обеспеченное ипотекой (залогом) жилого дома, Тихомировым В.А. не исполнено ввиду того, что денежные средства были возвращены нотариусом должнику, а Ковалев А.В. утратил возможность их получить.
9 ноября 2010 года Тихомиров вновь внес на депозит нотариуса в качестве исполнения договора займа от 22 мая 2003 года <данные изъяты> рублей (л.д.40 т.2). Указанная сумма была получена Ковалевым А.В.
25 августа 2008 года и 24 сентября 2009 года определениями Ломоносовского районного суда г.Архангельска (л.д.19, 20 т.1) взысканные в пользу истца суммы были проиндексированы, причем сумма долга в части обеспеченного ипотекой обязательства (<данные изъяты> рублей) проиндексирована соответственно на <данные изъяты> рублей и <данные изъяты> рублей (расчет представлен истцом (л.д.40 т.1) и в этой части проверен судом и является верным). Итого сумма долга с процентами и индексацией составила <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копейки, а за вычетом внесенной Тихомировым В.А. на депозит нотариуса суммы <данные изъяты> рублей - <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копейки.
Изложенное подтверждается объяснениями сторон, письменными материалами дела.
Оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности, на основании установленных данных суд приходит к выводу, что обеспеченное залогом обязательство перед Ковалевым А.В. на день рассмотрения дела в суде исполнено Тихомировым В.А. не в полной мере, что, учитывая длительность неисполнения обязательства, является основанием для обращения взыскания на заложенное имущество.
Совокупности оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, предусмотренных п.1 ст.54.1 Федерального закона «Об ипотеке…» судом не установлено, в связи с чем довод ответчика о необходимости отказа в иске по причине незначительности допущенного нарушения не состоятелен.
В соответствии со ст.16 ЖК РФ жилым домом признается определённое здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
В Приказе Минземстроя РФ от 4 августа 1998 года № 37 «Об утверждении инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации» содержится понятие «домовладение» - это жилой дом (дома) и обслуживающие его (их) строения и сооружения, находящиеся на обособленном земельном участке.
Из технического паспорта от 31 октября 2006 года на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> следует, что в описание жилого дома входят два основных строения - сам частный дом, а также баня, которые находятся на обособленном земельном участке.
В силу ст.135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.
Таким образом, жилой дом и баня, расположенные на обособленном земельном участке по адресу: <адрес> являются домовладением, то есть единым имущественным комплексом, включающим в себя земельный участок и расположенные на нем жилой дом, баню как обслуживающее его вспомогательное строение. Помещение бани предназначено для обеспечения бытовых нужд лиц, проживающих в доме.
Реализация одного из объектов домовладения без ущерба для всего имущественного комплекса невозможна. Одновременно с имущественным комплексом подлежит отчуждению и право аренды земельного участка (л.д.132-135 т.1), так как ст.1 Земельного кодекса РФ установлен принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости.
В связи с вышеизложенным, определяя начальную продажную цену заложенного имущества, суд исходит из рыночной цены домовладения, определенной в результате судебной экспертизы - <данные изъяты> рублей. При этом объектом, на который подлежит обращению взыскание, является домовладение в целом, включая право аренды земельного участка.
В соответствии с положениями п.1 ст.3 Федерального закона «Об ипотеке…», поскольку договором ипотеки не предусмотрено иное, вырученная сумма должна быть направлена в счет погашения задолженности по договору займа от 22 мая 2003 года, заключенному с Ковалевым А.В., включая проценты за пользование чужими денежными средствами, убытки залогодержателя и его судебные издержки в общей сумме <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копейки. Указанная сумма является результатом сложения остатка задолженности: <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копейки и понесенных истцом судебных расходов в размере <данные изъяты> рублей.
При этом суд отказывает Ковалеву А.В. в его требовании о включении в сумму, погашаемую за счет заложенного имущества, процентов за пользование Тихомировым В.А. денежными средствами за период с 31 января 2008 года и до погашения долга, поскольку судебных решений о взыскании таких процентов не имеется.
Действительно, в соответствии с п.п.1 п.2 ст.54 ФЗ «Об ипотеке…» при обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен в решении указать суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны суммы, на которые начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению.
Однако данная норма права не распространяется на штрафные санкции, в том числе на проценты, определяемые в порядке ст.333 ГК РФ. В связи с чем суммы штрафных санкций не являются суммами, исчисляемыми в процентном отношении, как это понимается в вышеназванной норме права.
Кроме того, в состав сумм, погашаемых за счет заложенного имущества, не подлежат включению «убытки», самостоятельно рассчитанные истцом, в виде индексации взысканной суммы за период с июля 2009 года по июль 2010 года, исходя из индекса потребительских цен, - <данные изъяты> рубля (л.д.178 т.1), поскольку вопрос об индексации присужденных денежных сумм в соответствии со ст.208 ГПК РФ может быть рассмотрен только судом, однако перед Ломоносовским районным судом г.Архангельска вопрос об индексации взысканной суммы за вышеуказанный период не ставился.
Довод ответчика и его представителя о том, что в рамках исполнительного производства им также частично погашен долг по договору займа от 22 мая 2003 года не основан на законе.
Согласно ст.319 ГК РФ сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга.
Из представленного сообщения судебного пристава видно, что на 18 августа 2010 года в рамках сводного исполнительного производства о взыскании с Тихомирова В.А. задолженности (в т.ч. в пользу Ковалева А.В. в размере <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копейки) взыскано в пользу истца на 18 августа 2010 года <данные изъяты> рубль <данные изъяты> копейка. Стороны не оспаривают, что на момент рассмотрения дела взысканная сумма сколь-либо значительно не изменилась. Из данной суммы выделить средства, удержанные по договору займа от 22 мая 2003 года, не представляется возможным.
Однако сумма процентов по договорам займа и издержек кредитора, взысканная с ответчика в пользу истца судебными решениями, исполняемыми в рамках этого сводного исполнительного производства (л.д.12-15, 16, 17, 18, 19, 20 т.1), существенно превышает взысканные <данные изъяты> рубль <данные изъяты> копейку. Поэтому, исходя из правила ст.319 ГК РФ, в рамках данной суммы взысканы издержки Ковалева А.В. и проценты по иным договорам займа, предусматривавшим проценты за пользование займом. Сумма основного долга по обеспеченному ипотекой обязательству в рамках исполнительного производства не взыскивалась.
Судебные расходы состоят из государственной пошлины <данные изъяты> рублей (л.д.3 т.1), которая подлежит взысканию с ответчика на основании ст.100 ГПК РФ расходов истца на оплату услуг представителя Яркова А.А., участвовавшего в пяти судебных заседаниях по настоящему делу. Расходы в <данные изъяты> рублей (л.д.165, 166 т.1) суд находит разумными и соответствующими объему проделанной представителем работы. С учетом частичного отказа в иске, суд не относит к необходимым по делу расходам оплату справки об индексе потребительских цен с июля 2009 года по июль 2010 года в размере <данные изъяты> рублей (л.д.179 т.1).
Согласно п.3 ст.54 Федерального закона «Об ипотеке…» по заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности.
7 марта 2007 года вступившим в законную силу определением Ломоносовского районного суда г.Архангельска и последующими решениями суда, упомянутыми выше, установлено, что дом является единственным пригодным для проживания жилым помещением для Тихомирова В.А. Доказательств проживания в доме дочери ответчика от первого брака - Т1 , также зарегистрированной в спорном жилом помещении, Тихомировым В.А. не представлено. Однако с 2009 года в доме зарегистрирована и проживает малолетняя дочь ответчика - Т2 (л.д.198, 43-45 т.1). Учитывая, что значительная часть долга по договору займа ответчиком возвращена, при этом он ходатайствует об отсрочке реализации жилого помещения, заверяя, что остаток долга сможет погасить в течение четырёх месяцев, суд, во избежание нарушения жилищных прав ответчика и его малолетней дочери, учитывая также позицию представителя истца, не возражавшего против предоставления отсрочки, полагает возможным предоставить отсрочку в реализации жилого дома на срок четыре месяца.
Одновременно встречный иск о признании Ковалева А.В. просрочившим кредитором подлежит частичному удовлетворению. Вопреки мнению истца и его представителя, удовлетворение данного иска имеет для Тихомирова В.А. юридическое значение, поскольку освобождает его от обязанности возмещения Ковалеву А.В. убытков и неустоек, связанных с неисполнением обязательства в соответствующий период.
Согласно п.1 ст.406 ГК РФ кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев делового оборота или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.
Вступившим в законную силу решением Исакогорского районного суда г.Архангельска от 27 апреля 2010 года по делу № 2-138/2010 установлено, что в период с 27 октября 2008 года по 20 апреля 2009 года на депозите нотариуса К. находились внесенные туда Тихомировым В.А. для Ковалева А.В. денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копейки в погашение основного долга и процентов за пользование чужими денежными средствами по договору займа от 22 мая 2003 года, при этом ничто не препятствовало Ковалеву А.В. в этот период совершить действия по принятию исполнения. Однако от получения указанных денежных средств истец отказался и 21 апреля 2009 года они были возвращены Тихомирову В.А. Таким образом, за указанный выше период в пределах суммы, внесенной на депозит нотариуса, Ковалев А.В. являлся просрочившим кредитором и не может требовать с ответчика убытки и неустойки, связанные с неисполнением последним обязательства в соответствующий период.
Вместе с тем с 21 апреля 2009 года Ковалев А.В. утратил возможность получить денежные средства с депозита, в связи с чем обязательство Тихомирова В.А. осталось не исполненным, а оснований считать Ковалева А.В. просрочившим кредитором в последующий период не имеется.
На основании ст.98 ГПК РФ расходы Тихомирова В.А. по уплате государственной пошлины следует взыскать с Ковалева А.В. пропорционально числу дней, в отношении которого требование о признании просрочившим кредитором удовлетворено: <данные изъяты>.
Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд
р е ш и л:
Иск Ковалева Алексея Васильевича к Тихомирову Владимиру Анатольевичу удовлетворить частично.
Обратить взыскание на заложенное имущество - жилой дом (домовладение), принадлежащий Тихомирову Владимиру Анатольевичу, расположенный по адресу: <адрес>.
Продажу имущества произвести с открытых торгов. Установить начальную продажную цену заложенного имущества <данные изъяты> рублей. Отсрочить реализацию жилого дома ДД.ММ.ГГГГ года.
Вырученная сумма направляется в счет погашения задолженности по договору займа от 22 мая 2003 года, заключенному с Ковалевым Алексеем Васильевичем, включая проценты за пользование чужими денежными средствами, убытки залогодержателя и его судебные расходы в общей сумме <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копейки.
В остальной части иска Ковалеву Алексею Васильевичу отказать.
Встречный иск Тихомирова Владимира Анатольевича к Ковалеву Алексею Васильевичу удовлетворить частично.
Признать Ковалева Алексея Васильевича просрочившим кредитором за период с 27 октября 2008 года по 20 апреля 2009 года по договору займа от 22 мая 2003 года. В остальной части встречного иска Тихомирову Владимиру Анатольевичу отказать.
Взыскать с Ковалева Алексея Васильевича в пользу Тихомирова Владимира Анатольевича расходы по уплате государственной пошлины <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек.
Решение может быть обжаловано в Архангельском областном суде в течение 10 дней со дня его принятия в окончательной форме путем подачи кассационной жалобы через Исакогорский районный суд г.Архангельска.
Председательствующий п/п Р.В. Уткин
Верно:
Судья Р.В. Уткин