Дело № 2-484/2010
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
9 декабря 2010 года г.АрхангельскИсакогорский районный суд города Архангельска в составе председательствующего судьи Уткина Р.В.,
при секретаре Одоевой И.В.,
с участием истцов Фетиной С.С., Фетиной И.Д., их представителя Монич А.А.,
ответчиков Рюмшиной Т.И., Юшиной Г.И.,
представителя третьего лица управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу Кремлёвой И.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Архангельске гражданское дело по иску Фетиной Светланы Станиславовны, Фетиной Ирины Дмитриевны к Рюмшиной Татьяне Ивановне, Юшиной Галине Ивановне, Евтюковой Ольге Васильевне о переводе прав и обязанностей покупателя по сделке купли-продажи,
установил:
Фетина С.С., Фетина И.Д. обратились в суд с указанным иском к ответчикам, обосновав свои требования тем, что при продаже Рюмшиной Т.И. и Юшиной Г.И. своих долей в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес> Евтюковой О.В., истцы не были надлежаще уведомлены о сделке, что помешало им воспользоваться преимущественным правом покупки доли в жилом помещении. Просили перевести на них права и обязанности покупателей по договору купли-продажи указанных долей.
В судебном заседании Фетина С.С., Фетина И.Д. и их представитель Монич А.А. иск поддержали по изложенным в нем основаниям.
Ответчики Рюмшина Т.И. и Юшина Г.И. с иском не согласились, указав, что ранее предлагали устно истцам выкупить спорную долю, но их не устроила цена. О сделке с Евтюковой О.В. они извещали истцов заказным письмом, однако они своим правом не воспользовались. Также ссылались на пропуск истцами срока для предъявления требования о переводе прав и обязанностей покупателя по сделке.
Ответчик Евтюкова О.В., извещенная надлежаще о времени и месте судебного заседания, в суд не явилась, сведений об уважительных причинах неявки не представила, об отложении судебного заседания не просила.
Представитель третьего лица управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу Кремлева И.Н. пояснила, что действительно на момент подачи в Управление заявления о регистрации спорной сделки от 15 марта 2010 года, там уже имелось письмо Фетиной С.С. о её желании воспользоваться преимущественным правом покупки доли в квартире. В этой связи, а также поскольку в регистрирующий орган была представлена почтовая квитанция о направлении уведомлений о сделке истцам лишь 16 марта 2010 года, регистрационные действия были приостановлены. Однако по истечении данного месяца Управление в силу закона обязано было произвести регистрационные действия, что и было сделано 4 мая 2010 года, когда договор купли-продажи был зарегистрирован, а Евтюковой О.В. выдано соответствующее свидетельство о государственной регистрации. В последующем стороны вправе разрешить свои споры в суде.
Выслушав стороны, третье лицо, допросив свидетелей, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно ст.250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Как установлено в судебном заседании, Фетина С.С., Фетина И.Д. владеют на праве собственности по 1/3 доли в праве общей собственности на квартиру по адресу: <адрес> на основании договора приватизации от 20 февраля 1995 года (л.д.20-21). Рюмшиной Т.И. и Юшиной Г.И. принадлежало по 1/6 доли в вышеуказанной квартире на основании свидетельств о праве на наследство по закону.
15 марта 2010 года Рюмшина Т.И. и Юшина Г.И. заключили с Евтюковой О.В. договор купли-продажи указанных долей за ***** рублей по ***** рублей за каждую долю (л.д.36-41). Деньги переданы покупателем продавцам в полном объеме.
При сдаче документов на регистрацию сделки 16 марта 2010 года Рюмшина Т.И. и Юшина Г.И. подписали для отсылки истцам уведомления о намерении продать свои доли за ***** рублей каждая (л.д.42, 43, 44, 45). При этом в регистрирующий орган представлена почтовая квитанция № 3541398 о направлении истцам заказного письма с упомянутыми уведомлениями (л.д.77).
Вместе с тем заказное письмо ответчиков почтой было направлено по адресу: <адрес> (тогда как адрес истцов - <адрес>). Причину этого (ошибка почты, неверное указание адреса ответчиками либо иное) установить не представляется возможным, поскольку как следует из объяснений ответчиков и телефонограммы общество с ограниченной ответственностью «*****» (агентство недвижимости, оказывавшее ответчикам помощь в продаже спорного имущества), конверта и почтового извещения не сохранилось (л.д. 189). Однако доказано, что письмо с уведомлениями в адрес истцов не доставлялось, поступило в отделение почтовой связи 163002 и возвращено обратно 19 апреля 2010 года за истечением срока хранения, а 20 апреля 2010 года выдано отправителю (сообщения на л.д.122, 150, телефонограмма на л.д. 188).
Узнав о возможной продаже ответчиками своих долей, Фетина С.С. еще 12 марта 2010 года обратилась с соответствующим письмом в управление Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу с просьбой «приостановить оформление документов на продажу комнаты» (л.д.116).
2 апреля 2010 года государственная регистрация договора купли-продажи и перехода прав к Евтюковой О.В. приостановлена на основании абз.3 п.1 ст.24 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», о чем ответчики были уведомлены, в том числе и с указанием на намерение Фетиной С.С. приобрести спорную долю (л.д.76). Однако, поскольку ответчики от сделки не отказались и представили вышеупомянутую квитанцию № 3541398, 4 мая 2010 года сделка и переход права собственности были зарегистрированы (л.д. 163).
Оценив представленные доказательства в их совокупности, на основании установленных данных суд пришел к выводу, что 1/3 доля в праве общей собственности на квартиру по адресу: <адрес> ответчиками Рюмшиной Т.И. и Юшиной Г.И. была продана Евтюковой О.В. с нарушением принадлежащего истцам преимущественного права покупки указанной доли. В этой связи права и обязанности покупателя спорного имущества подлежат переводу с Евтюковой О.В. на Фетину С.С., Фетину И.Д. по 1/6 доли в праве общей долевой собственности на квартиру на каждую.
Обязанность известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю подразумевает направление извещений способом, позволяющим убедиться в том, что участники долевой собственности получили такое извещение, либо имели реальную возможность его получить, но, злоупотребляя своими правами, уклоняются от вручения им направленных документов. При этом продавец обязан с учетом требований о нормальной осмотрительности участников гражданского оборота, убедиться в том, что адресат получил письмо, либо имел реальную возможность его получить.
Рюмшина Т.И. и Юшина Г.И. тем более должны были убедиться в получении истцами уведомлений, поскольку знали о намерении Фетиных приобрести спорную долю, в том числе из письма управления Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу. В частности, ничто не мешало ответчикам связаться с близко знакомыми им истцами лично.
Однако ответчики, несмотря на то, что с 20 апреля 2010 года имели реальную возможность узнать, что уведомления Фетиными не получены и объективно не могли быть получены, так как письмо направлено в другое отделение связи по другому адресу и возвращено за истечением срока хранения, пренебрегли требованиями нормальной осторожности и осмотрительности, продолжили регистрацию сделки, чем нарушили права истцов.
Поскольку извещение истцам не доставлялось, они не располагали предусмотренной законом информацией о сделке и не имели возможности осуществить свое право преимущественной покупки в течение месяца со дня извещения. Это безусловно свидетельствует о нарушении их преимущественного права покупки и наступлении последствий, предусмотренных п.3 ст.250 ГК РФ.
При этом вопрос о причинах, по которым письмо было направлено не по адресу Фетиных, не входит в число обстоятельств, имеющих юридическое значение для рассматриваемого спора. Доводы Рюмшиной Т.И. и Юшиной Г.И. о том, что все документы готовило и направляло в их интересах ООО «*****» не имеют правового значения для дела. Договоры, уведомления, иные документы по сделке подписаны ответчиками лично и именно они (ответчики) в силу закона несут ответственность перед Фетиными в случае нарушения их преимущественного права покупки. У суда нет оснований рассматривать вопрос о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле (в том числе ООО «*****», организаций почтовой связи и др.), поскольку они участниками спорного правоотношения с истцами не являются, а их правоотношения с ответчиками выходят за пределы рассматриваемого спора.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п.14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010, по заявлению гражданина применительно к правилам ст.250 ГК РФ может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.
Поскольку регистрация спорной сделки произведена 4 мая 2010 года, срок для подачи требования о переводе прав и обязанностей покупателя по сделке заканчивался 4 августа 2010 года. Фетины обратились в суд с рассматриваемым исковым заявлением 8 сентября 2010 года, то есть с пропуском установленного законом срока. Вместе с тем, суд считает, что указанный срок пропущен истцами по уважительной причине и по их заявлению (л.д.18-19) подлежит восстановлению.
Так, установлено, что с иском о переводе на них прав и обязанностей по предполагаемой сделке, условий которой они не знали, Фетины обратились в Исакогорский районный суд г.Архангельска еще в марте 2010 года, то есть меры по защите своего права предприняты ими своевременно. Исковое заявление было оставлено без движения и 20 мая 2010 года было возвращено представителю истцов - Кучериной М.М., которой Фетины поручили ведение дела (л.д.28, 29). По домашнему адресу истцам определения суда не посылались, так как в иске для корреспонденции был указан адрес Кучериной М.М.
Однако Кучерина М.М. в течение лета 2010 года вводила Фетиных в заблуждение, сообщая, что иск принят к рассмотрению, указывая вымышленные даты рассмотрения дела в суде и причины, по которым дело якобы откладывалось. Лишь в конце августа 2010 года Фетина С.С. лично обратилась в суд и, узнав, что дело не возбуждалось, незамедлительно направила новое исковое заявление, которое рассматривается в настоящем деле.
Изложенные обстоятельства подтверждаются показаниями самой Кучериной М.М., допрошенной в суде в качестве свидетеля, показаниями свидетелей К., П., Д., письменными документами, отражающими время обращений Фетиных в суд и правоотношения с Кучериной М.М.
При таких обстоятельствах, принимая также во внимание, что меры по защите своих прав Фетины предприняли еще до регистрации сделки, пропуск предусмотренного законом срока не является значительным (1 месяц 4 дня), суд находит возможным восстановить Фетиной С.С. и Фетиной И.Д. пропущенный срок для обращения с иском о переводе прав и обязанностей покупателей по сделке.
Таким образом, иск подлежит удовлетворению.
Согласно п.1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 при предъявлении такого иска о переводе прав и обязанностей покупателя по сделке истец обязан внести по аналогии с ч.1 ст.96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за долю в жилом доме сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке доли в этом доме необходимых расходов.
Поскольку вплоть до дня рассмотрения дела ответчиком не было доказано иного, Фетина С.С. внесла на депозит Управления Судебного департамента по Архангельской области цену сделки - ***** рублей (квитанции от 6 сентября, 7 сентября, 27 сентября и 23 ноября 2010 года - л.д.8, 7, 6, 131). При этом она пояснила, что внесла указанную сумму в возмещение понесенных Евтюковой О.В. расходов как за себя, так и за дочь Фетину И.Д. Указанная сумма должна быть перечислена Евтюковой О.В. в возмещение понесенных ей при покупке спорного имущества расходов.
Одновременно в настоящее судебное заседание представлена квитанция об уплате Евтюковой О.В. государственной пошлины в размере ***** рубля при регистрации сделки (л.д. 180). Указанная сумма также подлежит взысканию в пользу Евтюковой О.В. с истцов пропорционально присуждаемым им долям - по ***** рублей с каждого.
Кроме того, на основании ч.1 ст.98 ГПК РФ с Евтюковой О.В., Рюмшиной Т.И. Юшиной Г.И. в пользу Фетиной С.С. (фактически уплатившей всю государственную пошлину по иску л.д.9, 10, 11, 13) подлежат взысканию понесённые ею судебные расходы на уплату государственной пошлины при подаче иска в суд в размере ***** рублей - пропорционально удовлетворённым требованиям. Половина указанной суммы - ***** рублей должна быть взыскана с покупателя Евтюковой О.В., и другая половина - с продавцов Рюмшиной Т.И., Юшиной Г.И. по ***** рублей с каждой.
С учетом цены спорной сделки ***** рублей, установленной в ходе рассмотрения дела, государственная пошлина, подлежащая уплате по иску, составляет согласно ст. 333.18 Налогового кодекса РФ ***** рублей. Поэтому с Евтюковой О.В., Рюмшиной Т.И. Юшиной Г.И. также подлежит взысканию в доход бюджета сумма государственной пошлины, недоплаченная Фетиной С.С. и Фетиной И.Д. при подаче иска - ***** рублей. Половина указанной суммы - ***** рублей должна быть взыскана с покупателя Евтюковой О.В., и другая половина - с продавцов Рюмшиной Т.И., Юшиной Г.И. по ***** рублей с каждой.
Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд
р е ш и л:
Иск Фетиной Светланы Станиславовны, Фетиной Ирины Дмитриевны к Рюмшиной Татьяне Ивановне, Юшиной Галине Ивановне, Евтюковой Ольге Васильевне удовлетворить.
Перевести права и обязанности покупателей по договору купли-продажи 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру <адрес> от 15 марта 2010 года, заключенному между продавцами Рюмшиной Татьяной Ивановной, Юшиной Галиной Ивановной и покупателем Евтюковой Ольгой Васильевной, на Фетину Светлану Станиславовну и Фетину Ирину Дмитриевну, по 1/6 доли в праве собственности на квартиру на каждую.
Денежные средства в сумме ***** рублей, перечисленные Фетиной Светланой Станиславовной на депозит Управления Судебного департамента по Архангельской области (платежные документы от 6 сентября, 7 сентября, 27 сентября и 23 ноября 2010 года), перечислить в пользу Евтюковой Ольги Васильевны в возмещение суммы, уплаченной за 1/3 долю в праве общей долевой собственности на квартиру <адрес>.
Взыскать с Фетиной Светланы Станиславовны, Фетиной Ирины Дмитриевны в пользу Евтюковой Ольги Васильевны в возмещение расходов, понесённых ей на государственную регистрацию договора купли-продажи по ***** рублей с каждой.
Взыскать с Евтюковой Ольги Васильевны в пользу Фетиной Светланы Станиславовны в возмещение расходов по уплате государственной пошлины ***** рублей.
Взыскать с Рюмшиной Татьяны Ивановны и Юшиной Галины Ивановны в пользу Фетиной Светланы Станиславовны в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по ***** рублей с каждой.
Взыскать с Евтюковой Ольги Васильевны государственную пошлину в доход бюджета в сумме ***** рублей.
Взыскать с Рюмшиной Татьяны Ивановны и Юшиной Галины Ивановны государственную пошлину в доход бюджета в сумме по ***** рублей с каждой.
Решение может быть обжаловано в Архангельском областном суде в течение 10 дней со дня его принятия в окончательной форме путем подачи кассационной жалобы через Исакогорский районный суд г.Архангельска.
Председательствующий Р.В.Уткин
Верно: судья Р.В.Уткин