Дело №2-569/2012
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКЙ ФЕДЕРАЦИИ
20 июня 2012г. Советский районный суд г.Тамбова в составе: председательствующего судьи Беловой B.C.
при секретаре Маленковой О.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Антипова О. А. к Кузьменко О. И., ООО «Центр сертификации» о признании прекратившим действие предварительного договора купли-продажи, расторжении договора о безвозмездном пользовании, освобождении помещения, встречному иску Кузьменко О. И. к Антипова О. А. о признании права собственности на доли помещения, земельного участка,
Установил:
27 мая 2008г. между Антипова О. А. и Кузьменко О. И. заключен предварительный договор купли-продажи 1/2 доли жилого двухэтажного дома площадью 563.9 кв.м., 1/2 доли земельного участка площадью 411 кв.м., расположенных по адресу: .
Указанные доли в праве собственности принадлежат Антипова О. А. на основании договора купли-продажи от 27.12.2007 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия , на объекты существует ограничение (обременение) права - ипотека в силу закона.
По условиям данного договора (п. 3, 8) стороны определили стоимость продаваемых долей в размере 3 200 000 рублей, в том числе стоимость 1/2 доли дома в размере 3 000 000 рублей, стоимость 1/2 доли земельного участка в размере 200000 рублей.
Денежные средства в размере 3 200 000 рублей в полном объеме переданы продавцу Антипова О. А. покупателем Кузьменко О. И. в день подписания договора.
Также согласно п. 1 договора стороны обязались в месячный срок после снятия с недвижимости обременения в виде ипотеки в силу закона заключить и передать для осуществления государственной регистрации основной договор купли-продажи.
Кредитный договор заключен на срок по 19 декабря 2015 г.
01 июня 2008 г. между Антипова О. А. и Кузьменко О. И. заключен договор о передаче в безвозмездное пользование помещений первого этажа площадью 138.6 кв.м., второго этажа здания площадью 194.19 кв.м. , по условиям которого Антипова О. А. передает в безвозмездное пользование Кузьменко О. И. указанные площади.
Срок действия договора определен до момента оформления сторонами основанного договора купли-продажи и получения права собственности Кузьменко О. И.
Кузьменко О. И. О.И. заключила 01.07.2009 г. с ООО «Центр сертификации» договор аренды на площади, указанные в договоре о безвозмездном пользовании.
Антипова О. А. обратилась в суд с иском к Кузьменко О. И., ООО «Центр сертификации» об освобождении помещений первого этажа площадью 138.6 кв.м. второго этажа здания площадью 194.19 кв.м., расположенные по адресу .
В ходе рассмотрения дела Антипова О. А. дополняла исковые требования, в окончательно форме просит признать предварительный договор купли-продажи от 27.05.2008 г. прекратившим свое действие, расторгнуть договор о передаче в безвозмездное пользование помещений от 01 июня 2008 г., обязать Кузьменко О. И., ООО «Центр сертификации» освободить помещения первого и второго этажа площадью 138.6 кв.м и 194.19 кв.м. .
В основание своих требований истец указывает на то, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В предварительном договоре срок его действия не установлен. Имеется упоминание в пункте 1 предварительного договора на то, что стороны обязуются в месячный срок после снятия с недвижимости обременения в виде ипотеки в силу закона заключить основной договор.
Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Снятие с недвижимости ипотеки в силу закона нельзя признать событием, которое должно неизбежно наступить, поэтому срок заключения основного договора надлежащим образом в предварительном договоре определен не был. В предварительном договоре не указано, о какой ипотеке идет речь, то есть в пользу кого она совершена и по какому основанию. Такое событие как снятие с недвижимости ипотеки не обладает признаками неизбежности и не может быть определена конкретной датой, так как ипотека может быть снята досрочно, либо наоборот ее снятие может отдвигаться вследствие различных причин.
До окончания срока действия основного договора, уведомлении о заключении основного договора сторонами друг другу направлено не было и предварительный договор купли-продажи от 27.05.2008 года в силу ст. 429 ГК РФ прекратил свое действие 27.05.2009 г.
В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 8.04.2009 года дом, расположенный по адресу: является жилым.
Собственником помещений - Антипова О. А., данные помещения были переданы физическому лицу - Кузьменко О. И. в безвозмездное пользование, что законом разрешено. Однако ответчик - Кузьменко О. И. уже в нарушение ст. ст.689, 615 ГК РФ помещения переданы ООО «Центр сертификации» для осуществления предпринимательской деятельности.
Ни ООО «Центр сертификации», ни Кузьменко О. И. не представили доказательств перевода спорных помещений из жилых в нежилые.
Согласно с разъяснениями, содержащимися в п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие Гражданского кодекса Российской Федерации, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 Кодекса.
Кузьменко О. И. использует переданное помещение не в соответствии с его назначением, а именно в нарушение закона использует жилое помещение не для проживания граждан, а для нахождения в нем организации.
Кроме того, Кузьменко О. И., пользуется помещениями, переданными по договору о передаче в безвозмездное пользование от 1 июня 2008 года не в соответствии с условиями договора безвозмездного пользования.
С июля 2011 года Кузьменко О. И. перестала оплачивать электроэнергию, до настоящего времени задолженность ею не погашена.
В связи с тем, что энергоснабжающая организация предъявляла требования о погашении долга, Антипова О. А. произвела оплату возникшей задолженности.
Решением Октябрьского районного суда от 16 мая 2012 года с Кузьменко О. И. в пользу Антипова О. И. были взысканы денежные средства в качестве возмещения затрат по оплате электроэнергии в полном объеме, то есть в сумме 92 522.90 рубля.
То есть, Кузьменко О. И. нарушила правила, предусмотренные договором безвозмездного пользования в части несения затрат на содержание имущества, переданного в безвозмездное пользование (ст. 695 ГК РФ).
Первое уведомление о расторжении договора о передаче в безвозмездное пользование от 1 июня 2008 года было направлено ответчице 6 сентября 2011 года, которое было ею получено в тот же день. Повторное уведомление о расторжении договора было направлено Кузьменко О. И. 25 января 2012 года. Однако до настоящего момента спорные помещения так и не были освобождены.
Что свидетельствует о пользовании помещениями со стороны Кузьменко О. И. не в соответствии с условиями договора, а также назначением имущества, что в силу части 3 статьи 615 ГК РФ является основанием удовлетворения требований Антипова О. А. о расторжении договора о передаче в безвозмездное пользование помещений от 1 июня 2008 года и освобождении помещений.
Кузьменко О. И., не признав исковые требования Антипова О. А., обратилась в суд с встречным иском к Антипова О. А. о признании за ней право собственности на 1/2 долю жилого дома площадью 563.9 кв.м.на 1/2 долю земельного участка площадью 411 кв.м., расположенных по адресу: .
В основание своих требований Кузьменко О. И. указывает на то, что в 2007 году Антипова предложила ей приобрести 1/2 долю дома, приобретенного ею в ипотеку. Она согласилась и попросила, прежде чем отдать деньги, оформить сделку надлежащим образом, но Антипова убедила ее, что это не возможно, так как здание в ипотеке и все действия с ним она должна осуществлять с согласия банка, хотя на тот момент уже вела незаконное строительство под офисные помещения и у банка никакого согласия не спрашивала.
Именно Антипова предложила вместо основного договора заключить с ней предварительный договор купли-продажи, объясняя это тем, что он имеет такую же юридическую силу.
Антипова сообщила, что ипотеку она взяла сроком на семь лет, то есть по ипотечному договору она погасит свой кредит лишь в 2015 году, отдавая такие деньги она не собиралась ждать семь лет, а хотела владеть и распоряжаться купленным ею имуществом сразу же после передачи денег. Поэтому Антипова уверила ее, что кредит погасит значительно раньше и обозначила максимальный срок 3 года. Таким образом, она рассчитывала вступить в права собственности в середине 2010 года, но в договоре на всякий случай по просьбе Антипова решили записать фразу «после снятия обременения». Что же касается передачи 1/2 доли, то Антипова предложила передать ей их по договору безвозмездного пользования на основании предварительного договора купли-продажи.
27 мая 2008 года она отдала Антипова сумму в размере 3200000руб. в присутствии свидетеля и они подписали сначала договор предварительной купли-продажи, а чуть позже и договор безвозмездного пользования, по которому Антипова передала ей помещения 2-го этажа и часть помещения 1 -го этажа.
После подписания предварительного договора купли-продажи, договора передачи в безвозмездное пользование и передачи доли дома, она занялась отделкой своих офисных помещений. Так же по определенной договоренности с Антипова были сделаны и ряд других ремонтных работ.
У Антипова не было свободных денежных средств, она брала кредиты и их надо было чем-то погашать, она давала из своей организации ей деньги, временно, под отчет на погашение кредита. Между ними были определенные договоренности, так она, например, взяла расходы по содержанию всего здания, хотя владела только половиной. За Антипова копился долг, все вложения в Антипова и ее семью составили 4,5 млн.руб. без учета стоимости здания.
Когда она озвучила данную сумму Антипова сначала со всем согласилась, и пообещала, что вернет все деньги в полном объеме по первому требованию. Затем Антипова О. А.сообщила, что не собирается погашать ипотеку раньше срока, так как рассчитывала на продажу квартиры, но она не продается. Она предложила Антипова дать оставшуюся сумму непогашенной ею ипотеки взаймы без процентов, что бы наступил срок указанный в предварительном договоре и она смогла оформить основной договор купли-продажи и получить свидетельство права собственности, но Антипова отказалась, заявив, что ипотеку погасит тогда, когда закончится срок действия договора т.е. конец 2015 года и ни днем раньше.
Доводы Антипова о том, что помещения используются не по назначению не уместны, так как изначально дом покупался не для проживания в нем, а для ведения на его территории бизнеса, как со своей стороны, так и с ее стороны дом используется для извлечения дохода. Это предложение и прозвучало изначально от Антипова. Право и обязанность перевода из жилого в нежилое принадлежит Антипова О. А.
Что касается не оплаты коммунальных услуг, то это произошло по причине того, что Антипова в августе 2011 года был отключен 2 этаж здания, где находится организация ООО «Центр сертификации» и она была вынуждена подключиться к соседям, всем остальным зданием пользуется сама Антипова со своими родными.
Также считает, что с момента полной оплаты стоимости имущества и получение его во владение, стала его законным собственником.
Представитель ООО «Центр сертификации» в суде иск Антипова О. А. не признал, пояснив, что Антипова О. А.не могла не знать каким образом используется ее имущество, поскольку режим и порядок пользования определен именно ею. Фактически здание было ею переоборудовано и перепланировано под офисное, магазин и кафе. По факту данное здание уже более трех лет не является жилым. Антипова О. А. сама сделала предложение Кузьменко О. И. о ведении совместного бизнеса на территории, принадлежащего ей дома и со своей стороны предложила помещения под офис.
Право и обязанность перевода жилого помещения в нежилое в соответствии с ЖК РФ принадлежит исключительно собственнику или его уполномоченному лицу, но никак не третьим лицам, использующим это имущество в соответствии с тем порядком и режимом, который был определен собственником. У Кузьменко О. И. или ООО «Центр сертификации» такое право и обязанность отсутствуют. До 30.12.20011 года Антипова О. А. являлась сотрудником ООО «Центр сертификации», поэтому она знала и соглашалась с режимом использования здания. Таким образом, Кузьменко О. И. передала в аренду помещения ООО «Центр сертификации» с согласия Антипова, а потому ее требования не подлежат удовлетворению. Более трех лет Антипова не заявляла о нарушениях, связанных с использованием помещений, поскольку ее все устраивало, ею пропущен срок исковой давности.
Представитель Тамбовского отделения ОАО «Сбербанка России» в суде оставляет разрешение дела на усмотрение суда, не возражает против иска Кузьменко О. И. при условии сохранения обременения - ипотеки в силу закона.
В суде стороны поддержали свои исковые требования.
Антипова О. А., ее представитель Мигель А. С. в суде возражая против встречного иска, пояснили, что предварительный договор и договор о передаче в безвозмездное пользование совершенно однозначно определяют волю сторон по заключению именно этих договоров, которые на тот момент устраивали обе стороны. Поэтому доводы Кузьменко О. И. о том, что предварительный договор подменял основной договор купли-продажи, а договор о передаче в безвозмездное пользование являлся актом приема-передачи (несмотря на то, что акт приема- передачи даже к договору о передаче в безвозмездное пользования отсутствует) не могут быть приняты судом во внимание по следующим причинам:
Акт приема-передачи имущества - это отдельный самостоятельный документ, который предусматривает конкретный перечень имущества, подлежащий передаче и не может быть подменен иным документом (иным договором в том числе). В материалах дела отсутствует документ, являющийся актом приема-передачи имущества, где было бы указано, что Антипова О. А. передает Кузьменко О. И. 1/2 домовладения, а также 1/2 земельного участка. В договоре о передаче в безвозмездное пользование также нет указания о передаче 1/2 доли дома, указана площадь, которая, во-первых, указана в квадратных метрах, а не в долях, во- вторых, эти квадратные метры не составляют 1/2 площади дома (в договоре безвозмездного пользования указана общая площадь передаваемых помещений равная 332,79 кв.м., фактически 1/2 доля всех помещений составляет 281,95 кв.м.) Упоминания о земельном участке в договоре о передаче в безвозмездное пользование вообще нет.
Поэтому довод во встречном иске о том, что договор о передаче в безвозмездное пользование является актом передачи имущества не состоятелен.
В случае необходимости и наличия желания сторон заключить именно основной договор купли-продажи 27 мая 2008 года вместо предварительного, наличие ипотеки в силу закона не могло являться препятствием для заключения такого договора и перехода права собственности на 1/2 доли в домовладении.
Довод Кузьменко О. И. о том, что с момента получения имущества во владение, то есть с 1 июня 2008 года, и в соответствии с тем, что в предварительном договоре купли- продажи указано, что она передала Антипова О. А. денежную сумму в размере 3 200 000 рублей, она стала законным собственником этого имущества, является ошибочным.
В момент заключения предварительного договора от 27.05.2008 года Кузьменко О. И. деньги Антипова О. А. фактически не передавала. Сумма в размере 3 200 000 рублей была указана в предварительном договоре в качестве фиксации размера предполагаемых затрат на ремонт помещений 1 и 2 этажей дома. Эти отремонтированные помещения фактически занимает в соответствии с договором о передаче в безвозмездное пользование от 1.06.2008 года Кузьменко О. И. и организация ООО «Центр сертификации», где Кузьменко О. И. является учредителем и директором.
Наличие предварительного договора не является основанием для удовлетворения требований о признании за Кузьменко О. И. права собственности на 1/2 дома и земельного участка.
В предварительном договоре купли-продажи от 27 мая 2008 года нет указания на то, что переход права собственности на доли в доме и земельном участке будет произведен на основании именно этого предварительного договора, то есть стороны определили, что предварительный договор не является основанием для регистрации права собственности на долю на имя Кузьменко О. И. Следовательно, предварительный договор не может являться заменой основного договора купли-продажи, так как это является прямым указанием закона, (ч. 1 ст. 429 ГК РФ)
Несмотря на указанное выше, Кузьменко О. И. требует признать право собственности на долю в домовладении на основании предварительного договора от 27.05.2008 года. Но даже если считать этот договор действительным на настоящее время, срок заключения основного договора и передачи имущества в силу п. 1 предварительного договора определяется в течение месяца после снятия с недвижимости обременения в виде ипотеки в силу закона.
Кузьменко О. И. указывает, что ипотека зарегистрирована в Управлении Росреестра по Тамбовской области до 19 декабря 2015 года, то есть, даже по логике встречных исковых требований передача прав на недвижимость может произойти не ранее 19 января 2016 года и только после этой даты можно судить о возможных нарушениях прав Кузьменко О. И. со стороны Антипова О. А. До этого срока подача исков о признании прав собственности на спорный объект является преждевременным.
Владение не порождает возникновения прав собственности.
Указание во встречном иске о том, что Кузьменко О. И. несет расходы по содержанию дома, также не соответствует действительности. Со 2-го полугодия 2011 года Кузьменко О. И. перестала нести расходы по содержанию переданного в безвозмездное пользование имущества. Не оплачивает коммунальные, иные платежи. Причем данный факт подтверждается решением суда о взыскании с Кузьменко О. И. в пользу Антипова О. А. расходов по оплате электроэнергии.
По-мнению Кузьменко О. И., фактически Антипова О. А. утратила права собственности на данные помещения, не владеет имуществом и в силу ст. 429 ГК РФ (предварительный договор) лишена какой-либо возможности отказать ей в государственной регистрации перехода права собственности. В этой связи непонятно, с чем связано обращение Кузьменко О. И. в суд о признании права собственности, если она беспрепятственно может зарегистрировать свое право в общем порядке. Суду не представлено отказа УФРС по Тамбовской области в государственной регистрации права на имя Кузьменко О. И. из которого следовало бы, что такая регистрация не может состояться из-за препятствий со стороны Антипова О. А.
Считают, что в данном случае нет предмета спора, то есть нарушения прав Кузьменко О. И. со стороны Антипова О. А. отсутствуют, соответственно исковые требования не подлежат удовлетворению.
Суд, выслушав участников процесса, изучив материалы дела, приходит к следующим выводам.
В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли- продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основанного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Из пояснений Кузьменко О. И. в суде следует, что у нее с Антипова О. А. была достигнута договоренность о продаже долей здания и земельного участка, фактически состоялся договор купли-продажи, но так как спорное помещение имеет обременение, по настоянию Антипова О. А. был заключен предварительный договор, так как Антипова О. А. не хотела сообщать о переходе права собственности банку, кроме того, Антипова О. А. уверяла ее, что погасит кредит в течение трех лет.
В связи с чем, в доказательство своих намерений, Антипова О. А. предложила ей заключить договор о безвозмездном пользовании до заключения основного договора купли-продажи.
После того как отношения между ними испортились, Антипова О. А. подала иск об освобождении спорного помещения.
Данный факт не оспаривает в суде и сама Антипова О. А., пояснив в судебных заседаниях, что она приобрела за 3 200 00 рублей, взяв кредит на сумму 2 700 000 рублей. Затем она предложила Кузьменко О. И. приобрести 1/2 долю данного здания за 3 200 000 рублей. Данное помещение они планировали использовать для работы ООО «Цент сертификации» с использованием прибыли в равных долях, что они и делали в течение трех лет.
Кроме того, из п. 1.5 договора о передаче в безвозмездное пользование помещений, следует, что Кузьменко О. И. вправе сдавать в аренду помещения, переданные ей в пользование.
Антипова О. А. и в судебных заседаниях не отказывалась от заключения основного договора купли-продажи, но только после погашения кредита в 2015 г. Вместе с тем, в иске в окончательной форме настаивает на прекращении предварительного договора купли-продажи.
Также Антипова О. А. не отрицает факт передачи Кузьменко О. И. денежной суммы в размере 3 200 000 рублей, но указывает на то, что данная сумма была потрачена на ремонт здания.
Суд приходит к выводу, что определенная предварительным договором купли-продажи от 27 мая 2008 г. стоимость 1/2 доли дома и 1/2 доли земельного участка в размере 3 200 000 рублей полностью оплачена Кузьменко О. И., поскольку передача денег состоялась при подписании предварительного договора, что отражено в п.п.3. 8 договора, а именно: деньги стороной 1 ( Кузьменко О. И..) переданы стороне 2 (Антипова О. А.) в полном объеме в размере 3.200.000 рублей.
Какими образом Антипова О. А. распорядилась полученными денежными средствами, не имеет правового значения для разрешения данного дела.
Доводы Антипова О. А., ее представителя Мигель А. С. о том, что на основании ч.4 ст. 429 предварительный договор прекратил свое действие 27.05.2009 г. в связи с отсутствием срока, в который стороны обязуются заключить основной договор, суд считает несостоятельными, поскольку из смысла предварительного договора купли- продажи следует, что имущество фактически продано, но имеется специально оговоренное обязательство Антипова О. А. о снятии обременения путем погашения ипотечного кредитования и последующей регистрации перехода права собственности, что она в настоящее время отказывается делать.
То есть право собственности было передано, фактически договор купли-продажи состоялся, так как письменная форма договора соблюдена, стоимость продаваемого имущества полностью оплачена Кузьменко О. И. при заключении предварительного договора, договор о безвозмездном пользовании свидетельствует о передаче имущества Кузьменко О. И. в обеспечение предварительного договора купли-продажи, и по сути является передаточным актом.
Поскольку данное имущество фактически приобретено Кузьменко О. И., за ней следует признать право собственности на 1/2 долю дома, 1/2 долю земельного участка, расположенных по адресу: с сохранением обременения - ипотека в силу закона.
В связи с этим договор безвозмездного пользования не имеет юридического значения и его действие прекращается, договор аренды с ООО «Центр сертификации» заключен между Кузьменко О. И. и ООО «Центр сертификации», Кузьменко О. И., как собственник помещения вправе распоряжаться им.
По этим основаниям в иске Антипова О. А. о признании предварительного договора купли-продажи от 27.05.2008 г., расторжении договора безвозмездного пользования, освобождении КузьменкоО.И., ООО «Центр сертификации» помещений первого этажа площадью 138.6 кв.м, помещений второго этажа площадью 194.19 кв.м , следует отказать.
В соответствии со ст. 200 ГК РФ сроки исковой давности сторонами не пропущены.
На основании изложенного,
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ. суд
РЕШИЛ:
В иске Антипова О. А. к Кузьменко О. И. о признании предварительного договора купли-продажи от 27.05.2008 г. 1/2 доли дома, 1/2 доли земельного участка, расположенных по адресу: , прекратившим свое действие, к Кузьменко О. И., ООО «Центр сертификации» об освобождении помещения первого этажа площадью 138.6 кв.м, второго этажа площадью 194.19 кв.м, расположенных по адресу отказать.
Признать за Кузьменко О. И. право собственности на 1/2 долю жилого дома площадью 563.9 кв.м., на 1/2 долю земельного участка площадью 411.0 кв.м, расположенных по адресу: сохранением обременения - ипотеки в силу закона.
Решение может быть обжаловано в облсуд через райсуд в течение месяца.
Судья: В. С. Белова
Мотивированное решение изготовлено 25 июня 2012 г.
Верно: судья