Дело № 2-54/2012
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
4 июля 2012г.
Советский районный суд г. Тамбова в составе :
Судьи Липатовой Н.М.
При секретаре Борзовой Н.А.
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Центр энерго-сберегающих технологий» к Сикорскому В.В. о расторжении договора, Карайчеву И.В. и встречному иску Карайчеву И.В. к ООО «Центр энерго-сберегающих технологий» об уменьшении стоимости квартиры, взыскании денежной суммы,
У С Т А Н О В И Л:
ООО «Центр энерго-сберегающих технологий» (далее ООО «ЦЭСТ») обратилось в суд с иском к Сикорскому о расторжении договора от 24 декабря 2008г. за № 07 участия в долевом строительстве 10-и этажного жилого дома расположенного по адресу: взысканию неустойки в размере 201 959 руб.
В обосновании иска указал, что 24.12.2008 г. между ООО «ЦЭСТ» (застройщик) и Сикорским В.В. (участник) был заключен договор №07 участия в долевом строительстве 10-ти этажного жилого дома расположенного по адресу: , в соответствии с условиями которого, ООО «ЦЭСТ» взял на себя обязательство построить многоквартирный жилой дом на земельном участке по адресу: , и после ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, передать участнику в собственность объект долевого строительства, однокомнатную квартиру, расположенную в подъезде В свою очередь, Сикорский В.В. обязался внести в кассу ООО «ЦЭСТ», сумму в размере 1233090руб в счет оплаты объекта строительства не позднее 25.12.2008г. Ответчик, свои обязательства по оплате не исполнил.
15 декабря 2008г. Арбитражным судом Тамбовской области в отношении ООО «ЦЭСТ» возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве). Определением, Арбитражного суда Тамбовской области, от 01 июня 2010г. в отношении ООО «ЦЭСТ» введена процедура применяемая в деле о банкротстве - внешнее управление сроком на 18 месяцев. Внешним управляющим ООО «ЦЭСТ» утвержден Ч
Решением Советского районного суда г. Тамбова от 4 мая 2011г. в удовлетворении исковых требований ООО «ЦЭСТ» было отказано.
Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда от 20 июня 2011г. указанное решение суда отменено.
В ходе судебного разбирательства ООО «ЦЭСТ» уточнил исковые требования, привлёк по делу в качестве соответчика Карайчева И.В. и просил суд расторгнуть договора от 24 декабря 2008г. за № 07 участия в долевом строительстве 10-и этажного жилого дома, расположенного по адресу: .
В обосновании иска указал, что 6 июля 2009г. между Сикорским В.В. и Карайчевым И.В. был заключён договор об уступке права требования и все права.
Карайчев И.В. обратился в суд со встречным иском к ООО «ЦЭСТ», просил суд уменьшить покупную стоимость однокомнатной квартиры, расположенной в подъезде взыскать с ООО «ЦЭСТ» в его пользу денежную сумму в размере 752 184,90 руб.
ООО «ЦЭСТ» не выполнило свои обязанности по постройке жилого дома и передачи объекта участникам долевого строительства. Согласно кадастрового паспорта объекта незавершенного строительства от 16.09.2011г. степень готовности объекта составила всего 39%, ООО «ЦЭСТ» выполнило свои обязательства по договору всего лишь на сумму 480 905,10 рублей (1233090 х 39%).
Считает, что он вправе потребовать уменьшения покупной стоимости квартиры (участия в долевом строительстве) до стоимости фактически выполненной работы (стоимости недостроенной квартиры), то есть до 480 905,10 руб. Также у него возникло право на возврат оставшейся части цены договора, то есть: 1 233 090 – 480 905,10 = 752 184,9 рублей.
Представитель истца-ответчика ООО «ЦЭСТ» по доверенности Белов Р.Н. в судебном заседании исковые требования поддержал по вышеуказанным основаниям, со встречными исковыми требованиями Карайчева И.В. не согласен. Цена договора долевого участия, является существенным условием договора. Карайчев И.В. обращаясь в суд с требованием об уменьшении покупной стоимости однокомнатной квартиры, расположенной в подъезде фактически просит суд изменить существенное условие договора.
Истец утверждает, что в счет оплаты договора № 07 от 24 декабря 2008 г.участия в долевом строительстве денежные средства Сикорским В.В. не вносились.
В связи с этим обстоятельством, Карайчев И.В., как правопреемник Сикорского В.В. стороны в договоре не имеет законных оснований требовать с ООО «ЦЭСТ» каких-либо денежных средств.
Ответчик Сикорский В.В., его представители в судебном заседании исковые требования ООО «ЦЭСТ» не признали, пояснили, что Сикорский В.В. оплатил по договору все полностью. Больше сказать ему нечего. В ООО ЦЭСТ отношения были панибратские. Больше Сикорскому В.В. сказать нечего. Составить договор уступки права требования ему посоветовала дочь его отца Д от первого брака. Объяснения, данные ранее в судебных заседаниях, поддерживает.
Ответчик Карайчев И.В., его представитель в судебном заседании свой иск к ООО «ЦЭСТ» поддержали по основаниям изложенным в исковых требованиях, просили удовлетворить в полном объеме, иск ООО «ЦЭСТ» не признали.
Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области, надлежаще извещенное в суд не явилось. В представленном заявлении просит рассмотреть спор в его отсутствии.
Выслушав стороны, их представителей суд приходит к следующему выводу.
Установлено, что в отношении ООО ЦЭСТ введена процедура банкротства, которая не закончена до настоящего времени, что подтверждает определение Тамбовского арбитражного суда от 04.06.2012 г. Внешним управляющим утвержден Ч, по доверенности которого действует представитель Белов Р.Н.
Единственный учредитель и генеральный директор ООО ЦЭСТ Д приговором Октябрьского районного суда г. Тамбова от 02 марта 2012 г., оставленным без изменения кассационной инстанцией признан виновным в том числе и за то, что в период с 04.01.2008 г. по 23.07.2009 г., выполняя полномочия генерального директора ООО ЦЭСТ, установленный Уставом общества, пользуясь своим служебным положением, получал на основе расходных кассовых ордеров ООО ЦЭСТ, вверяемые ему поступавшие от участников долевого строительства многоквартирного денежные средства, часть из которых присвоил. Всего за период с 04.01.2008 г. по 23.07.2009 г. Д совершил присвоение вверенных ему денежных средств на сумму 28 387 954 руб., распорядившись ими по своему усмотрению, причинив имущественный вред ООО ЦЭСТ и увеличения дебиторской задолженности на указанную сумму. Действия Д квалифицированы ч.4 ст.160 УК РФ то есть хищение чужого имущества, вверенного виновному, совершенное лицом с использованием своего служебного положения, в особо крупном размере.(л.д.19 приговора.)
В соответствии с требованиями ст.433 ч.3 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В силу ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ п.3 ст.4 требует обязательной государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве и считает их заключенными с момента такой регистрации
Несоблюдение нотариальной формы, а в случаях установленных законом – требования о государственной регистрации сделка влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
В судебном заседании установлено, что имели место два договора участия в долевом строительстве 10 этажного жилого дома, расположенного по адресу , заключенные между ООО «Центр энерго-сберегающих технологий»» (далее ООО ЦЭСТ) и Сикорским В.В.
Первый договор №07 от 13.07.2007 г. по которому стоимость однокомнатной квартиры определялась в сумму 701400-00 руб. со сто процентной оплатой в течение трех дней после подписания договора. Материалами дела установлено и не отрицают стороны, что данный договор не прошел государственную регистрацию. В связи с чем не может считаться соответствующим закону. Данная сделка ничтожна и не влечет никаких последствий.
Судом исследовались две квитанции ООО ЦЭСТ (обе одной датой) к приходному кассовому ордеру №44 из которых следует, что 13 июля 2007 г. принято от Сикорского В.В. 945 900 руб. и 701 400 руб., основание долевое участие в строительстве жилого дома по .
Из материалов дела следует, что Сикорский В.В. в районном суде, кассационной инстанции называет различные суммы внесения им по договору долевого участия 2007 г.
Давая объяснения в свободной форме в судебном заседании 4 апреля 2012 г. л.д.104 в присутствии представителя, действующего по доверенности. Сикорский В.В. пояснил, что Д его биологический отец. Какое-то время он у него работал. Отношения в строительной организации строились на доверии. В действительности им вносилась только одна сумма 945900 руб., более ста тысяч ему возвратили, а квитанцию просто переписали.
В этом же судебном заседании на уточняющий вопрос представителя 3 лица Пилягина А.Р. л.д.108 Сикорский В.В. подтвердил первоначальные объяснения в той части, что им вносилась только одна сумма 945 900 руб., хотя однокомнатная квартира стоила 701400 руб., порядка 100000 руб. ему возвратили. Приходный кассовый ордер просто переписали.
Данными объяснениями Сикорский В.В. пояснил суду причины возникновения двух квитанций. Справки об отсутствии задолженности выписывались две. Он воспользовался одной, где вторая ему неизвестно. Указанные объяснения соответствуют материалам дела, обстоятельствам заявленных требований, являются объективными, подтверждают не оплату спорного договора долевого участия.
Помимо этого, суд считает, что квитанция на сумму 701400 руб. не может с достоверностью подтверждать внесение суммы в кассу предприятия. В квитанции не расшифрованы подписи кассира и бухгалтера, в графе основание не указано за какую именно квартиру вносились деньги.
Из чего следует, что установить, кто принял денежные средства, их назначение и вносились ли они установить невозможно.
Средства, внесенные за полтора года до подписания договора 2008 г., не могут служить доказательством внесения денежных средств по договору №07 от 24.12.2008 г.
Фактически налицо один договор между теми же сторонами долевого участия №07 от 24.12.2008 г., зарегистрированный в установленном законом порядке. Указанные договора на разные предметы, исходя из их стоимости, размеров жилых помещений.
Стоимость объекта долевого участия ст. 2.1 договора определена в 1 233 090 руб. со сроком внесения до 25.12.2008 г. Указанный объект продан за счет собственных средств.
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Путем сопоставления с другими условиями, смыслом договора, объяснениями представителя истца-ответчика ООО ЦЭСТ, суд приходит к выводу, что вышеназванная сумма определяет стоимость жилого помещения, подлежащая оплате Сикорским В.В. за счет собственных средств в установленный срок.
Доказательств оплаты 1 233 090 руб., не только в установленные договором сроки, но и в дальнейшем, Сикорский В.В. не представил, указывая на единичную оплату по договору 2007 г.
Спорный договор не предусматривает зачетов внесенных ранее сумм. Кроме того, с таким заявлением к ООО ЦЕСТ, Сикорский В.В. не обращался.
При этом абзац 2 п.2.1 Договора №07 от 24.12.2008 г. гласит, что обязательства участника долевого строительства по оплате объекта долевого строительства считаются полностью исполненными после внесения денежных средств в полном объеме на счет или в кассу Застройщика до 25.12.2008 г.
Судом исследовалась подлинная справка об отсутствии задолженности, представленная Сикорским В.В.
Сикорский В.В. и его представитель по доверенности в судебном заседании 14.10.2011 г. л.д.34 подтвердили, что подпись Д выполнена факсимиле, кто ее ставил им неизвестно.
Свидетель Д, допрошенный в качестве свидетеля л.д.206 пояснил, что не помнит обстоятельства выдачи справки об отсутствии задолженности Сикорскому В.В., проверялось ли это по документам ему неизвестно.
Из приговора Октябрьского районного суда г. Тамбова от 2 марта 2012 г. ( лист 9) в показаниях Д указано, что на всех общих документах ставилась его подпись факсимильной печатью, которую он для этого изготавливал. На денежных документах печать ставится не должна, то есть все такие документы – это подделка.
Главный бухгалтер З, допрошенная в качестве свидетеля в судебном заседании (л.д.35), пояснила, что подпись в справке от отсутствии задолженности у Сикорского В.В. перед ООО ЦЭСТ №38 от 6.07.2009 г. выполнена не ею, а кем - то другим.
Кроме того, данная справка не отражает о какой задолженности идет речь, по какому договору, на какой объект долевого участия, кем поставлена факсимильная подпись.
Такая справка не может являться документом, подтверждающим оплату спорного договора долевого участия.
Из материалов дела следует, что судом направлялись запросы по движению денежных средств ООО ЦЭСТ в кредитных организациях г. Тамбова. Полученные ответы не подтвердили оплату денежных средств Сикорским по договору №07 от 24.12.2008 г.
Из оборотно-сальдовых ведомостей за период с декабря 2008 г. по апрель 2009 г., кассовых книг, сведений об открытых (закрытых) счетах в кредитных организациях следует, что Сикорским В.В. не вносились денежные средства в счет оплаты договора №07 от 24.12.2008 г. (л.д.89-140)
В соответствии с.п.5 ст.5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации от 30. 12.2004 г. №214-ФЗ, в случае, если в соответствии с договором уплаты цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.
В ввиду того, что Сикорский В.В. уклонялся от расторжения договора долевого участия (направлялось обращение ), ООО ЦЭСТ не имело возможности обратиться с заявлением о внесении в Единый государственный реестр прав записи о расторжении договора участия в долевом строительстве.
Договор №07 от 24.12.2008 г. заключенный между ООО ЦЭСТ и Сикорским В.В. участия в долевом строительстве 10 этажного жилого дома расположенного по адресу определил предмет договора, его стоимость, сроки исполнения обязательств.
Между сторонами достигнуто соглашение по всем условиям договора. В рамках требований ст.432 ГК РФ договор считается заключенным.
Его изменение и расторжение возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных другими законами или договором. ( ст.450 ГК РФ).
Цена спорного договора долевого участия является существенным условием договора. Обратившись с иском об уменьшении стоимости объекта долевого участия, Карайчев И.В. просит изменить существенное условие договора, принятое им по договору цессии, ООО ЦЭСТ категорически не согласен.
Оплата по договору уступки права требования от 6.07 2009 г. п.3. предусматривает выплату лицу, переуступающему требование денежную сумму 1233 090 руб. В договоре указано, что указанная денежная сумма уплачена полностью до подписания настоящего договора наличными деньгами.
В то же время в соглашении о задатке без даты указано, что Сикорский В.В. получил от Карайчева И.В. за продаваемый объект – квартиру по 30000 руб. автомобиль Мазда + доплата 415 т.руб. Срок действия о задатке до 06.07.09 г., а в судебном заседании 14.10.2011 г. ( л.д.34 оборот) Карайчев И.В. пояснил, что передал Сикорскому В.В. 860000 руб., расписки с него не брал.
Существенное условие договора уступки права требования – цена имущества якобы переданная Карайчевым И.В. Сикорскому В.В. при названных разногласиях, не подтверждена.
Согласно ст.11 ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Вопреки нормам названного Закона Сикорский В.В. уступил права требования Карайчеву И.В. по договору долевого участия №07 от 24 декабря 2008 г. в строительстве 10 этажного жилого дома , не оплатив цену договора.
С учетом изложенных обстоятельств, исковые требования ООО ЦЕСТ подлежат удовлетворению. В иске Карайчеву И.В. следует отказать в полном объеме.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Расторгнуть договор от 24 декабря 2008 г. №07 участия в долевом строительстве 10- ти этажного жилого дома по адресу . заключенный между ООО «Центр энерго-сберегающих технологий» и Сикорским В.В..
В иске Карайчеву И.В. к ООО «Центр энерго-сберегающих технологий об уменьшении покупной стоимости однокомнатной квартиры, расположенной , взыскании с ООО «Центр энерго-сберегающих технологий» 752 184, 90 руб. – отказать.
Решение может быть обжаловано в Тамбовский областной суд через Советский районный суд г. Тамбова в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья: Липатова Н.М.