Дело №2-307/11

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 сентября 2011г. Октябрьский районный суд г.Тамбова в составе:

председательствующего судьи Дрокиной С.Г.,

при секретаре Павловой С.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сухановой Валентины Дмитриевны к ИП Веремееву Владимиру Михайловичу о взыскании задолженности по арендной плате и возложении обязанности по проведению нежилого помещения в состояние соответствующее проекту реконструкции и по встречному иску ИП Веремеева Владимира Михайловича к Сухановой Валентине Дмитриевне о признании договора аренды расторгнутым,

УСТАНОВИЛ:

Суханова В.Д. обратилась в суд с иском к индивидуальному предпринимателю Веремееву В.М. о взыскании задолженности по арендной плате. В обоснование иска указала, что 12 сентября 2007 года между ней и Веремеевым В.М. был заключен договор № 12 на аренду нежилого помещения № 12, расположенного на первом этаже жилого <адрес>, сроком действия по 31 декабря 2011 года. Пунктом 4.2 Договора предусмотрена оплата аренды арендатором ежемесячно в безналичном порядке на счет арендодателя не позднее пятого числа текущего месяца. Соглашение о расторжении Договора сторонами не заключено. При этом, в нарушение условий договора ответчик не перечислил на ее счет арендную плату в сумме 100100 рублей за февраль 2009 года. 17.02.2009 года ею было направлено в адрес ответчика предупреждение и требование о необходимости исполнения обязательств, что исполнено в добровольном порядке не было. Просила взыскать с Веремеева В.М. образовавшуюся на момент предъявления иска задолженность по арендной плате за февраль-март 2009 года в сумме 200200 рублей, а также пени в размере 34392 рубля, ссылаясь на п.4.3 Договора, за период: ноябрь 2007 года, август-декабрь 2008 года, январь-февраль 2009 года, с 01.03.2009г.-12.03.2009г..

В ходе судебного разбирательства Суханова В.Д. в порядке ст.39 ГПК РФ неоднократно уточняла исковые требования, в результате просила взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в сумме 1701700 рублей за период с февраля 2009 года по май 2010 года, пени в размере 2003 815 рублей 45 копеек, согласно приведенного ею расчета, а также судебные расходы, понесенные при рассмотрении дела. Кроме того, просила обязать Веремеева В.М. привести нежилое помещение № 12 <адрес> в первоначальное состояние, соответствующее плану БТИ и проекту реконструкции помещения от 19.10.2004 года.

ИП Веремеевым В.М. предъявлен встречный иск о расторжении договора аренды с 01.02.2009г. и о возложении на Суханову В.Д. обязанности по принятию вышеуказанного нежилого помещения по акту приема-передачи.

В судебном заседании истица исковые требования поддержала и по основаниям, изложенным в заявлениях. Дополнительно пояснила, что она обращалась к Веремееву В.М. неоднократно письменно по вопросу образовавшейся задолженности по арендной плате, по акту приема-передачи нежилого помещения, который до сих пор не подписан. От Веремеева В.М. никакого ответа не поступило. В спорном нежилом помещении она не была, никакие работы в нем не принимала, так как к ней с этим вопросом никто не обращался. Она не может попасть в спорное нежилое помещение в связи с тем, что у нее нет от него ключей, они находятся у Веремеева В.М.. Ответчик не оплачивает арендную плату. Просила обязать Веремеева В.М. привести спорное нежилое помещение в первоначальное состояние. Веремеев В.М. несет ответственность за нежилое помещение, поскольку она передала ему его по договору аренды, а он его принял, о чем есть соответствующий акт. Не предупредив ее, ответчик произвел ремонт в спорном нежилом помещении. Просила взыскать с Веремеева В.М. в ее пользу задолженность по арендной плате за период с февраля 2009 года по май 2010 года в сумме 1701700 руб., пени в сумме 2003815 руб. 45 коп., судебные расходы. Обязать Веремеева В.М. привести помещение магазина в первоначальное состояние в соответствии с планом БТИ и проектом реконструкции, и произвести виды ремонтных работ, пояснив, что после освобождения ответчиком помещения в конце января 2009 года, оно находится в неудовлетворительном состоянии, Веремеевым В.М. без ее согласия была произведена его реконструкция.

Также Сухановой В.Д. было заявлено ходатайство о применении срока исковой давности в отношении встречных требований Веремеева В.М. и отказе в удовлетворении встречного иска по данным основаниям. В обоснование ходатайства указала, что представителями Веремеева В.М. подан встречный иск о признании договора аренды расторгнутым 10.06.2009г. со ссылкой на то, что уведомление о расторжении договора получено 09.01.2009г., считает, что встречный иск мог быть подан в течение тридцати дней с момента уведомления о расторжении договора аренды. Поскольку встречный иск предъявлен 10.06.2009г., то тридцатидневный срок исковой давности уже истек 09.02.2009г.

Ответчик в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела надлежаще извещен. Из встречного искового заявления следует, что в декабре 2008 года по итогам оценки эффективности деятельность магазина, расположенного по адресу: <адрес>, признана экономически невыгодной. В связи с этим Веремеевым В.М. принято решение об его закрытии. 22.12.2008 года на основании п.6.5. Договора в адрес арендодателя заказным почтовым отправлением Веремеев В.М. направил уведомление о досрочном расторжении договора аренды с 01.02.2009 года, которое было получено истицей 09.01.2009 года. Принять помещение по акту приема-передачи истица отказалась, согласия на расторжение договора не дала, на уведомление не ответила. 20.02.2009 года Веремеевым В.М. повторно направлено было письмо с предложением и документами о расторжении договора, которое также оставлено без ответа. Фактически деятельность арендатора в помещении прекращена и не осуществляется с января 2009 года. Таким образом, арендные отношения прекращены, ввиду чего требования о взыскания арендной платы и пени за спорный период полагает необоснованными. Просил суд признать договор аренды нежилого помещения № 12 от 12.09.2007 года расторгнутым с 01.02.2009 года и обязать Суханову В.Д. принять по акту приема-передачи названное нежилое помещение.

Выслушав Суханову В.Д., изучив материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении ходатайства о применении срока исковой давности, об отказе в удовлетворении исковых требований Сухановой В.Д. и удовлетворении встречного иска ИП Веремеева В.М.

Рассмотрев ходатайство Сухановой В.Д. о применении срока исковой давности к требованиям ИП Веремеева В.М. в соответствии с требованиями ст.452 ГК РФ, суд полагает его не подлежащим удовлетворению, поскольку нарушений Веремеевым В.М. сроков для подачи иска в суд не установлено.

Судом установлено, что Суханова В.Д. (далее арендодатель) и индивидуальный предприниматель Веремеев В.М. (далее арендатор) заключили договор № 12 на аренду нежилого помещения 12 сентября 2007 года, зарегистрированный в установленном законом порядке в УФРС по <адрес>, по которому в пользование последнему передано нежилое помещение № 12, общей площадью 57,30, состоящее из: комнаты № 1 Торговая (площадь 47,90 кв.м.), комнаты № 2 Вспомогательная (площадь 7,70 кв.м.) и комнаты № 3 Туалет (площадь 1,7 кв.м.) и расположенное на 1-м этаже жилого дома по адресу: г.Тамбов, ул,Советская, д.167. Срок аренды определен сторонами с 12.09.2007 года по 31.12.2011 года. Имущество передано арендатору по акту приема-передачи помещения от 12.09.2007 года.

Пунктом 4.1 Договора ежемесячная арендная плата установлена - 91000 рублей. Оплата аренды осуществляется арендатором ежемесячно в безналичном порядке на счет арендодателя не позднее 5 числа текущего месяца. (п.4.2 Договора).

Впоследствии стороны подписали дополнительное соглашение от 23 июня 2008 года, повысив размер арендной платы с 1 августа 2008 года на 10 процентов, тем самым, определив ее в 100100 рублей ежемесячно.

Статьей 620 ГК РФ предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора, а также указано, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В пункте 6.5 Договора стороны оговорили право арендатора досрочно расторгнуть договор аренды при появлении обстоятельств, исключающих возможность использования арендуемого помещения в соответствии с целями арендатора. В этом случае настоящий договор считается расторгнутым по истечении 30 дней с момента письменного уведомления под роспись или заказной корреспонденцией с уведомлением о вручении по фактическому адресу. Решение суда не требуется.

Как следует из материалов дела, письмом от 22.12.2008 года арендатор сообщил арендодателю о намерении прекратить договорные отношения с 1 февраля 2009 года, возвратить имущество по акту приема-передачи и произвести все взаиморасчеты. (л.д.55) Данное письмо получено Сухановой В.Д. 09.01.2009 года. (л.д.57)

Указанные действия арендатора соответствуют требованиям ч.3 ст.450 ГК РФ и условиям пункта 6.5 Договора аренды от 12.09.2007 года, что влечет расторжение договора во внесудебном порядке.

Проанализировав изложенное, суд приходит к выводу, что требование ИП Веремеева В.М. о признании договора аренды нежилого помещения № 12 от 12.09.2007 года расторгнутым с 01.02.2009 года подлежит удовлетворению.

Доводы Сухановой В.Д. о том, что письмо от 22.12.2008 года нельзя признать в качестве уведомления арендатора о досрочном расторжении договора аренды, поскольку оно подписано не самим Веремеевым В.М., а гражданкой ФИО4, не могут быть приняты во внимание, поскольку опровергаются материалами дела, а именно доверенностью № 3с-1724 от 11.09.2007 года.(л.д.80) Кроме того, Веремеев В.М. впоследствии прямо одобрил данную сделку, что подтверждается письмом ответчика от 17.02.2009 года, письменным отзывов на иск, встречным иском.

В соответствии со ст.622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Пунктом 6.6 Договора предусмотрено, что при расторжении договора арендатор обязан сдать помещение арендодателю с составлением Акта приема-передачи, при этом арендная плата начисляется до момента освобождения помещения арендатором.

В силу пункта 3.2 Договора арендодатель дает согласие на реконструкцию фасада магазина в соответствии со своими стандартами и требованиями, размещение на фасаде магазина вывески и рекламных конструкций, проведение арендатором ремонта помещения в соответствии со своим дизайн-проектом.

Установлено, что 12.09.2007г. согласно акту приема-передачи арендодателем (Сухановой В.Д.) передано, а арендатором (ИП Веремеевым В.М. в лице доверенного лица) принято нежилое помещение общей площадью 57,3 кв.м., состоящее из: комнаты № Торговая (площадь 47,90 кв.м.), комнаты № Вспомогательная (площадь 7,70 кв.м.) и комнаты № Туалет (площадь 1,7 кв.м.) и расположенное на 1-м этаже жилого дома по адресу: <адрес>, ул,Советская, <адрес>.

Также установлено, что нежилое помещение было освобождено арендатором в январе 2009г., в адрес Сухановой В.Д. было направлено письмо с просьбой принять указанное помещение по акту приема-передачи с приложенным актом приема-передачи. Суханова В.Д. принять нежилое помещение по предложенному ИП Веремеевым В.М. акту отказалась.

В период действия названного выше договора аренды арендатором были выполнены работы по ремонту нежилого помещения. Возражений от Сухановой В.Д. в указанный период по вопросу выполненных работ в адрес арендатора не поступало, что согласуется с пунктом 3.2 Договора и расценивается судом как согласие на проведение ремонтных работ.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 3.1 договора арендодатель имеет право на вход в помещение с целью его периодического осмотра на предмет соблюдения условий его использования в соответствии с настоящим договором и действующим законодательством.

Доводы Сухановой В.Д. о том, что она не приходила в нежилое помещение с момента передачи помещения в аренду и не осматривала его, являются несостоятельными, поскольку она как собственник нежилого помещения в соответствии с действующим законодательством должна контролировать и нести ответственность за надлежащее использование помещения.

Акт технического состояния от 28.07.2009г. не может быть принят судом во внимание, поскольку содержит в себе исправления, не оговоренные сторонами, а следовательно относится к недопустимым доказательствам. (Том 1, л.д.166)

Кроме того, как следует из материалов дела, арендатором по требованию Сухановой В.Д. произведены ремонтные работы. (Том 2 л.д.66-70)

Доказательств тому, что работы не соответствуют требованиям качества, ухудшили состояние помещения, сделали его непригодным для использования и Сухановой В.Д. причинен ущерб, суду не представлено.

В нарушение требований ст.56 ГПК РФ Сухановой В.Д. не представлено доказательств об отсутствии доступа в спорное помещение. Кроме того, являясь собственником помещения, Сухановой В.Д. не было предпринято никаких мер по доступу в принадлежащее ей нежилое помещение.

Изложенные обстоятельства, отсутствие обоснованных причин отказа в приеме по акту приема-передачи нежилого помещения, говорят о злоупотреблении Сухановой В.Д. правом, что в силу ст.10 ГК РФ не допускается.

Учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Сухановой В.Д. о взыскании задолженности по арендной плате и удовлетворении требования ИП Веремеева В.М. о возложении на Суханову В.Д. обязанности принять нежилое помещение № в <адрес> по акту приема-передачи.

Что касается требования Сухановой В.Д. о взыскании пени за нарушение сроков оплаты по договору: 09.11.2007 года (3 дня просрочки); 12.08.08г. (6 дней просрочки), 09.09.08г. (3 дня просрочки), 13.10.08г. (7 дней просрочки), 08.11.08г. (2 дня просрочки), 09.12.08г. (3 дня просрочки), 14.01.09г. (8 дней просрочки), то оно также не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 4.2 договора оплата аренды осуществляется арендатором ежемесячно в безналичном порядке на счет арендодателя не позднее 5 числа текущего месяца.

Данным пунктом установлено, что арендатор в срок до 5-го числа текущего месяца должен сдать платежное поручение в свой банк, где открыт расчетный счет.

Таким образом, поскольку конкретные действия по оплате арендной платы определены в пункте 4.2 договора аренды и состоят в том, что арендатор в срок до 5-го числа текущего месяца должен произвести безналичный расчет, начисление пени может производиться только с момента, когда арендатор Веремеев В.М. сдал платежное поручение в банк, в котором открыт его расчетный счет.

Как следует из материалов дела, перечисление денежных средств в качестве арендной платы производилось Веремеевым В.М. согласно условиям договора аренды.

Из анализа изложенных обстоятельств дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований Сухановой В.Д. и удовлетворении иска ИП Веремеева В.М.

Руководствуясь ст. ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Сухановой Валентины Дмитриевны отказать.

Встречный иск ИП Веремеева Владимира Михайловича удовлетворить.

Признать договор № на аренду нежилого помещения, заключенный Сухановой Валентиной Дмитриевной и ИП Веремеевым Владимиром Михайловичем 12 сентября 2007г., расторгнутым с 01 февраля 2009года.

Обязать Суханову Валентину Дмитриевну принять нежилое помещение № в <адрес> по акту приема-передачи.

Решение может быть обжаловано в Тамбовский областной суд через Октябрьский районный суд г.Тамбова в течение 10 дней.

Судья Дрокина С.Г.

Решение в окончательной форме изготовлено 03.10.2011г.

Судья: