№
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
07.02.2011 г. г. Тамбов
Тамбовский районный суд Тамбовской области в составе:
председательствующего судьи Андриановой И.В.,
при секретаре Нишуковой Е.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Тамбовского района к Ненмасовой Н.С. о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности,
у с т а н о в и л :
Администрация Тамбовского района Тамбовской области обратилась в суд с иском к Ненмасовой Н.С. о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, указав следующее.
Постановлением администрации Тамбовского района Тамбовской области № от ДД.ММ.ГГГГ «О предоставлении в аренду Ненмасову И.У. земельного участка, используемого для личного подсобного хозяйства» Ненмасову И.У. предоставлен в аренду сроком на одиннадцать месяцев земельный участок по адресу: Тамбовская область, Тамбовский район, <адрес>, площадью 820 кв.м с кадастровым номером №, для ведения личного подсобного хозяйства, категория земельного участка по целевому назначению - земли населенных пунктов.
Администрацией Тамбовского района Тамбовской области с Ненмасовым И.У. заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ
Согласно условиям договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок был предоставлен Ненмасову И.У. в аренду до ДД.ММ.ГГГГ (на 11 месяцев), и передан арендатору по подписанному сторонами акту приема-передачи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ
В соответствии с п.4.3.5 договора аренды по истечении срока договора аренды арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.
Арендатор земельного участка Ненмасов И.У. умер ДД.ММ.ГГГГ, т.е. до окончания срока договора аренды.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ за Ненмасовой Н.С. (наследницей умершего Ненмасова И.У.) Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области зарегистрировано право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: Тамбовский район, <адрес>.
Согласно п.1 ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Аналогичное положение содержится в п. 2 ст. 271 ГК РФ.
По мнению истца, прекращение обязательства смертью гражданина (ст. 418 ГК РФ) не является основанием для расторжения договора аренды, так как для расторжения договора необходимо волеизъявление стороны, которое не может быть выражено умершим. Однако данное обстоятельство является основанием для изменения договора в связи с переменой лиц в данном обязательстве (обязательство может исполнить наследник умершего).
Согласно п.2 ст. 617 ГК РФ в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. При этом арендатор не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор.
Документом, подтверждающим право на наследство, является свидетельство о праве на наследство, которое подтверждает право на указанное в нем наследственное имущество. Выдается свидетельство по заявлению наследника по месту открытия наследства нотариусом или уполномоченным в соответствии с законом совершать такое нотариальное действие должностным лицом (статьи 1115 и 1162 ГК РФ).
С учетом изложенного, администрация Тамбовского района просит суд расторгнуть договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между администрацией района и Ненмасовым И.У. в связи со смертью последнего.
В судебном заседании представитель истца по доверенности Лавриков С.А. поддержал заявленные требования в полном объеме по изложенным в заявлении основаниям. Считает, что для того чтобы дать возможность Ненмасовой Н.С. выкупить земельный участок под домом, необходимо сначала расторгнуть договор аренды, заключенный администрацией района с её мужем. Поскольку Ненмасов И.У. умер, представитель администрации Тамбовского района просит суд вынести решение о расторжении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между администрацией района и Ненмасовым И.У.
Ответчица Ненмасова Н.С. в судебном заседании разрешение исковых требований оставила на усмотрение суда и пояснила, что раньше по адресу: Тамбовская область, Тамбовский район, <адрес> жили её (Ненмасовой) родители. Площадь земельного участка при доме была 0,16 га. Позже, примерно в 2000-2001 г.г. её мать поделила участок пополам и разрешила им с мужем построить дом на участке площадью 0,08 га. Так появился <адрес> <адрес>. Поскольку её родители не получили свидетельство о праве собственности на землю, то её муж Ненмасов И.У. заключал договоры аренды на земли: сначала с администрацией <данные изъяты>, затем – с администрацией Тамбовского района. Так, между администрацией Тамбовского района и Ненмасовым И.У. ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды земельного участка площадью 820 кв.м на 11 месяцев, до ДД.ММ.ГГГГ Однако ДД.ММ.ГГГГ, то есть в период действия договора, её муж Ненмасов И.У. умер. После смерти Ненмасова И.У. открылось наследство. На день смерти ему принадлежал достроенный, но не введенный в эксплуатацию жилой <адрес> Тамбовского района Тамбовской области. Поскольку при жизни Ненмасов И.У. не успел оформить свое право собственности на построенный дом, оформить наследственные права у нотариуса она не смогла. С этой целью она обратилась в суд с иском о признании права собственности в порядке наследования на дом и земельный участок. Вступившим в законную силу решением Тамбовского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ за ней, Ненмасовой Н.С., признано право собственности на <адрес>. В части признания права собственности на земельный участок в порядке наследования ей было отказано в иске, поскольку на день смерти мужа земельный участок при доме не был его собственностью, а, следовательно, не являлся частью наследственной массы. Она дважды обращалась в администрацию Тамбовского района с заявлением о выкупе земельного участка. Первоначально ей ответили, что после предоставления правоустанавливающих документов на жилой дом земельный участок будет предоставлен ей в собственность за плату. После получения свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ она предоставила его в администрацию района, однако ей пояснили, что смерть гражданина не является основанием для расторжения договора аренды. Ей предложили обратиться в суд с заявлением о расторжении договора аренды, на что она сообщила работникам администрации, что является инвалидом 2 группы, в силу чего выехать в город целью оформления и подачи иска ей сложно. После чего сотрудники администрации пообещали сами обратиться в суд с заявлением о расторжении договора аренды.
Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд считает исковые требования администрации Тамбовского района Тамбовской области не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Вступившим в законную силу решением Тамбовского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ за Ненмасовой Н.С. признано право собственности в порядке наследования на <адрес> Тамбовского района, поскольку при жизни её муж Ненмасов И.У. не успел оформить право собственности на построенный дом. В части признания права собственности на земельный участок в порядке наследования Ненмасовой Н.С. в иске отказано.
Решением Тамбовского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что изначально земельный участок выделялся Ненмасову И.У. под строительство индивидуального жилого дома постановлением главы администрации Новолядинского поссовета № от ДД.ММ.ГГГГ, к которому прилагался акт об отводе в натуре земельного участка под строительство индивидуального жилого дома. Позже, ДД.ММ.ГГГГ, между <данные изъяты> и Ненмасовым И.У. был заключен договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: Тамбовская область, Тамбовский район, <адрес>, площадью 800 кв.м сроком на 3 года. По истечении трех лет аренды, в связи с изменением земельного законодательства, Ненмасовым И.У. был проведен кадастровый учет земельного участка, после чего ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Тамбовского района и Ненмасовым И.У. был заключен договор аренды того же земельного участка № сроком на 11 месяцев (в договоре площадь земельного участка по уточненным замерам значится 820 кв.м).
Таким образом, судом было установлено, что на день смерти Ненмасова И.У. земельный участок под домом не находился в его собственности, поэтому он не вошел в наследственную массу. На этом основании в иске о признании права собственности на земельный участок в порядке наследования Ненмасовой Н.С. было отказано. (л.д.25-26).
В соответствии с ч.2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
ДД.ММ.ГГГГ администрация Тамбовского района обратилась к Ненмасовой Н.С. с иском о расторжении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, расположенного под домом № <адрес>, площадью 820 кв.м, заключенного между администрацией Тамбовского района и Ненмасовым И.У., умершим ДД.ММ.ГГГГ
Из смысла статьей 11,12 ГК РФ и статей 3, 131 ч.1 п.4 ГПК РФ следует, что обращению в суд должно предшествовать нарушение либо оспаривание прав, свобод или законных интересов заявителя. Иными словами, обращение в суд предполагает наличие спорного вопроса и невозможность его разрешения во внесудебном порядке.
Истец, обратившись в суд с иском к Ненмасовой Н.С., в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, не представил доказательств, какие именно права администрации Тамбовского района нарушены действиями ответчицы Ненмасовой Н.С., а также не указал, какой нормой закона предусмотрено расторжение договора аренды в связи со смертью арендатора в судебном порядке.
В ходе рассмотрения дела в суде установлено, что действительно последний договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: Тамбовская область, Тамбовский район, <адрес>, площадью 820 кв.м, Ненмасов И.У. заключил с администрацией Тамбовского района ДД.ММ.ГГГГ сроком на 11 месяцев, до ДД.ММ.ГГГГ (л.д.12-15), и что в период действия договора аренды земельного участка, а именно ДД.ММ.ГГГГ, арендатор Ненмасов И.У. умер (л.д.10).
В соответствии с п.2 статьи 418 ГК РФ обязательство прекращается смертью кредитора, если исполнение предназначено лично для кредитора либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью кредитора.
В то же время статьей 621 ГК РФ предусмотрено, что арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). Об этом же сказано в пункте 4.3.5 Договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ
Согласно п.2 ст. 617 ГК РФ в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
Из системного толкования статей 418, 617, 621 ГК РФ следует, что обязательство арендатора по договору аренды не является обязательством, неразрывно связанным с личностью гражданина; оно может передаваться правопреемникам – наследникам гражданина.
Наследником после смерти Ненмасова И.У. является его жена Ненмасова Н.С., за которой решением Тамбовского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ признано право собственности на наследственное имущество – <адрес> Тамбовского района Тамбовской области. Её право зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ (л.д.9).
В соответствии с ч.1 ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В силу п. 2 ст. 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
Таким образом, Ненмасова Н.С. является законной собственницей дома, расположенного на земельном участке, предоставлявшемся в аренду её мужу; продолжает пользоваться арендованным имуществом (земельным участком) после истечения срока договора аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя (администрации Тамбовского района). То есть, после смерти арендатора Ненмасова И.У. фактически произошла замена стороны по договору аренды правопреемником.
В данной правовой ситуации расторжение договора аренды с Ненмасовым И.У. не требуется. Тем более, что расторгнуть договор с умершим невозможно. Ненмасова Н.С. также не может являться ответчиком по данному иску.
Администрация Тамбовского района при подаче письменного заявления Ненмасовой Н.С. как собственника дома, на котором расположен земельный участок, обязано предоставить ей используемый земельный участок в собственность либо в аренду в порядке, установленном земельным законодательство.
Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Администрации Тамбовского района Тамбовской области в иске к Ненмасовой Н.С. о расторжении договора аренды земельного участка отказать.
Решение может быть обжаловано в Тамбовский районный суд Тамбовской области в течение 10 дней после вынесения.
Председательствующий И.В. Андрианова.